h第八章土地增值税法
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＋房地产开发成本）×20％ 适用：新建房转让
以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量 房可扣除的项目是有差异的
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四、计税依据及税率
（一）增值额（计税依据） 土地增值额＝转让收入－扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，
则按房地产评估价格计算征收 土地增值税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又
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（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金 额＋房地产开发成本）×10％以内
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【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用 扣除限额为80万元，即（280＋520）×10％， 超限额部分不能扣除。
用公式表示：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用 权支付的金额＋房可地编辑p产pt 开发成本）×5％以 15
【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付 的地价款为280万元，开发成本为520万元，向 金融机构借入资金利息支出40万元（能提供贷 款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为 10万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40 万元，即（40－10）＋（280＋520）×5％＝ 70万元可扣除；
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6
企业兼并转让 暂免 房地产
代建房
不征（无产权转移） 收入属于劳务性质的收入
房地产重新评 不征（无收入） 估
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7
属于土地增值税征税范围的情况
Leabharlann Baidu
出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让 非公益性赠与房产
h第八章 土地增值税法
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一、征税范围与纳税人
征税范围： 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着
物连同国有土地使用权一并转让。
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2
土地增值税的征税范围通常以三个标 准判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
(集体土地的自行转让是一种违法行为)
标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着 物是否发所有权转让。 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场， “转让”发生在土地二级市场。
无正当理由的。
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（二）税率（超率累进税率）
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
50%以下（含50％）
30 ％
0％
超过50％～100％（含100％） 40 ％
5％
超过100％～200％（含200％） 50 ％
适用范围： 新建房转让和存量房地产销售
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注意营业税和印花税
房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附 加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除
非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税、 教育费附加；
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5、财政部规定的其它扣除项目
对从事房地产开发的纳税人加计20％的扣除 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额
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不属于土地增值税的征税范围
房地产继承、赠与、出租（无收入） 房地产抵押期内 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产评估增值
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免征或暂免征税的情况
个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 投资联营时房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企
业 国家征用收回的房产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格)
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纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用 权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中 外籍个人等。
注意：对内对外都征
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2、房地产开发成本；
土地征用和拆迁补偿费； 前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施费； 公共配套设施费； 开发间接费用；
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3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费
用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分 摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款 证明的，利息支出据实扣除，但最高限额 是不能超过按商业银行同期同类贷款利率 计算的金额；其他开发费用按地价款和房 地产开发成本计算的金额之和的5％以内计 算扣除，
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二、应税收入
应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款 和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的 权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门 评估确认。
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对于新建房地产转让 ：扣除项目 有
1、取得土地使用权所支付的金额 地价款和按政府规定交纳的费用 适用范围：新建房转让和存量房地产转让；
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对于存量房地产转让：扣除项目
1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用；
3、转让环节缴纳的税金
使用范围：存量房地产转让
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4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建 税、印花税、教育费附加；
不征（无产权转移）
抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不 征； 抵押期满，不能偿还债务， 而以房地产抵债的，征税。
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5
房地产交换
单位之间换房，有收入的征； 个人之间互换自住房不征。
以房地产投资、 房地产转让到投资联营企业，不征；
联营
将投资联营房地产再转让，征。
合作建房
建成后自用，不征； 建成后转让，征。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
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3
出售 继承、赠与
征。包括三种情况： 出售国有土地使用权； 取得国有土地使用权后进行房屋开发 建造后出售； 存量房地产买卖。 继承不征（无收入）。 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或 承担直接赡养义务人不征； 非公益性赠与征税。
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4
出租 房地产抵押
以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量 房可扣除的项目是有差异的
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四、计税依据及税率
（一）增值额（计税依据） 土地增值额＝转让收入－扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，
则按房地产评估价格计算征收 土地增值税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又
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（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金 额＋房地产开发成本）×10％以内
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【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用 扣除限额为80万元，即（280＋520）×10％， 超限额部分不能扣除。
用公式表示：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用 权支付的金额＋房可地编辑p产pt 开发成本）×5％以 15
【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付 的地价款为280万元，开发成本为520万元，向 金融机构借入资金利息支出40万元（能提供贷 款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为 10万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40 万元，即（40－10）＋（280＋520）×5％＝ 70万元可扣除；
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企业兼并转让 暂免 房地产
代建房
不征（无产权转移） 收入属于劳务性质的收入
房地产重新评 不征（无收入） 估
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属于土地增值税征税范围的情况
Leabharlann Baidu
出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让 非公益性赠与房产
h第八章 土地增值税法
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1
一、征税范围与纳税人
征税范围： 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着
物连同国有土地使用权一并转让。
可编辑ppt
2
土地增值税的征税范围通常以三个标 准判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
(集体土地的自行转让是一种违法行为)
标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着 物是否发所有权转让。 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场， “转让”发生在土地二级市场。
无正当理由的。
可编辑ppt
23
（二）税率（超率累进税率）
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
50%以下（含50％）
30 ％
0％
超过50％～100％（含100％） 40 ％
5％
超过100％～200％（含200％） 50 ％
适用范围： 新建房转让和存量房地产销售
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注意营业税和印花税
房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附 加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除
非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税、 教育费附加；
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5、财政部规定的其它扣除项目
对从事房地产开发的纳税人加计20％的扣除 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额
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不属于土地增值税的征税范围
房地产继承、赠与、出租（无收入） 房地产抵押期内 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产评估增值
可编辑ppt
9
免征或暂免征税的情况
个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 投资联营时房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企
业 国家征用收回的房产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格)
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10
纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用 权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中 外籍个人等。
注意：对内对外都征
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2、房地产开发成本；
土地征用和拆迁补偿费； 前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施费； 公共配套设施费； 开发间接费用；
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3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费
用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分 摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款 证明的，利息支出据实扣除，但最高限额 是不能超过按商业银行同期同类贷款利率 计算的金额；其他开发费用按地价款和房 地产开发成本计算的金额之和的5％以内计 算扣除，
11
二、应税收入
应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款 和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的 权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门 评估确认。
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对于新建房地产转让 ：扣除项目 有
1、取得土地使用权所支付的金额 地价款和按政府规定交纳的费用 适用范围：新建房转让和存量房地产转让；
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对于存量房地产转让：扣除项目
1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用；
3、转让环节缴纳的税金
使用范围：存量房地产转让
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4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建 税、印花税、教育费附加；
不征（无产权转移）
抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不 征； 抵押期满，不能偿还债务， 而以房地产抵债的，征税。
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房地产交换
单位之间换房，有收入的征； 个人之间互换自住房不征。
以房地产投资、 房地产转让到投资联营企业，不征；
联营
将投资联营房地产再转让，征。
合作建房
建成后自用，不征； 建成后转让，征。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
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3
出售 继承、赠与
征。包括三种情况： 出售国有土地使用权； 取得国有土地使用权后进行房屋开发 建造后出售； 存量房地产买卖。 继承不征（无收入）。 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或 承担直接赡养义务人不征； 非公益性赠与征税。
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4
出租 房地产抵押