REITS案例(越秀、启航、鹏华)
reits 经典案例
reits 经典案例
REITs（房地产投资信托）是一种投资方式，它允许个人和机构投资者以拥有房地产为基础的投资组合来获得收益。
以下是REITs的经典案例：
1. 布鲁克菲尔德物业公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球最大的商业房地产公司之一，拥有办公楼、购物中心和住宅等多种不同类型的房地产。
该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选。
2. 客户地产（Simon Property Group）：该公司拥有美国最大的购物中心和零售物业组合，是REITs市场的领导者之一。
该公司的股票在2009年金融危机后实现了巨大的增长。
3. 凯洛格物业公司（Kellogg Company）：该公司的REITs基金主要是办公和工业物业，但也包括零售物业。
该公司的REITs基金提供高回报和稳定的收益，是投资者的首选。
4. 波士顿属性（Boston Properties）：该公司是美国最大的办公楼房地产公司之一，主要专注于高质量的办公楼物业。
该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选之一。
5. 西部房地产信托（Western REITs）：该公司主要持有办公楼、零售物业和住宅物业等房地产，是REITs市场的领导者之一。
该公司的REITs基金提供稳定的收益和投资机会，是投资者的首选。
REITs是一种投资方式，可以为投资者提供高回报和稳定的收益。
以上是REITs的经典案例，可以帮助投资者进行更好的投资决策。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
reits案例
房地产投资信托（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种投资工具，允许投资者以股票的形式间接投资于房地产市场。
REITs持有、经营或融资各种类型的房地产，例如商业地产、住宅物业、工业用地等，并通过将租金和资本收益分配给股东来产生收入。
下面是一些REITs的案例，展示了不同类型的房地产投资信托及其应用：1. **商业地产REITs**：这类REITs投资于办公楼、购物中心、酒店等商业地产。
例如，美国的"Simon Property Group" 和"Prologis" 就是著名的商业地产REITs。
2. **住宅REITs**：这类REITs投资于出租房产，如公寓、住宅社区等。
例如，美国的"AvalonBay Communities" 和"Equity Residential" 是住宅REITs的代表。
3. **工业地产REITs**：这类REITs投资于工业用地、仓储设施、物流中心等。
例如，美国的"Prologis" 是一家主要从事工业地产投资的REITs。
4. **基础设施REITs**：这类REITs投资于基础设施项目，如公共事业、通信基站等。
例如，"American Tower Corporation" 在美国和全球范围内是一家主要从事通信基站投资的REITs。
5. **混合型REITs**：这类REITs在多个房地产领域进行投资，涵盖商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域。
例如，美国的"HCP, Inc." 和"Ventas, Inc." 是混合型REITs，投资于医疗保健设施等多个领域。
这些案例仅代表了REITs的一小部分，市场上还有许多其他类型的REITs，各自具有不同的投资策略和业务模式。
reits反向吸并案例
反向吸收合并REITs的案例有：
1. 华安张江光大REIT：该REITs项目首先提交了终止反向吸收合并的申请，并在之后完成了反向吸收合并。
2. 华夏越秀高速REIT：这是目前已经披露的REITs项目中，对于交易架构以及时间安排较为完整的项目。
3. 中航首钢绿能REIT：该项目从申报到正式发行时间最长。
4. 国金铁建REIT：该项目在产权和特许经营权方面兼而有之。
5. 鹏华深圳能源REIT：该REITs项目从申报到正式发行时间最短。
以上就是部分REITs反向吸收合并的案例，仅供参考。
如有需要，建议咨询金融界专业人士获取更准确的信息。
中国公募reits案例
中国公募reits案例公募REITs是指公开募集的房地产投资信托基金，其在国内市场上的发展和运作逐渐受到了广泛关注。
本文将介绍中国公募REITs的案例，并探讨其对中国房地产市场的影响。
目前，中国的公募REITs市场还处于起步阶段，但已经有一些案例值得关注。
例如，2021年，华夏基金推出了中国首只公募REITs产品，该产品名为“华夏恒久公寓租赁REITs联接基金”。
该基金的投资标的是位于北京市朝阳区的一家知名房地产开发商持有的一组恒久公寓租赁项目。
该基金通过发行基金份额，募集了资金用于收购这组恒久公寓租赁项目，并通过租金收入为投资人提供稳定的现金流回报。
这个案例展示了公募REITs作为一种创新的投资方式在中国房地产市场中的应用。
通过发行基金份额进行募集，公募REITs为广大投资者提供了参与房地产市场的机会，同时分散了投资风险。
公募REITs产品的引入也为房地产开发商提供了新的融资渠道，从而促进了房地产市场的健康发展。
公募REITs的引入还为中国房地产市场带来了其他积极的影响。
首先，公募REITs可以提高房地产市场的流动性。
由于公募REITs可以在二级市场上交易，投资者可以更加方便地买卖REITs基金份额，从而提高了市场的流动性。
其次，公募REITs可以促进房地产市场的专业化运作。
由于公募REITs需要遵守严格的监管要求和披露规定，投资者可以更加有信心地参与房地产市场，同时相关机构也需要提高自身的专业水平，从而推动整个行业的发展。
然而，中国公募REITs市场还面临一些挑战和限制。
首先，目前公募REITs市场还缺乏多样性的投资标的。
大部分公募REITs产品的投资标的仍然集中在住宅和写字楼等传统领域，缺乏一些特殊属性的房地产项目。
其次，公募REITs市场需要更加完善的监管机制和投资者保护措施，以确保市场的健康稳定发展。
中国公募REITs市场在不断发展壮大，为投资者提供了一种参与房地产市场的新途径。
公募REITs的引入对于中国房地产市场的流动性、规范化和专业化运作具有积极的影响，但市场仍需要进一步完善。
reits投融建管退案例
REITs（房地产信托投资基金）投融建管退的案例有很多，以下是两个比较典型的案例：
•蓝光文商旅集团：2020年7月，蓝光成功发行了国内基建类民营企业首单类REITs，整体募集资金规模是10.6亿。
徐婕表示，该项目从早期2018年拿地，到以类REITs退出，一共耗时28个月，是1:20的杠杆使用率，相对来说是非常典型的案例。
•华润置地：2022年2月，华润置地成功发行了华润有巢REIT，作为首单市场化机构运营的保租房REIT，率先实现持有物业成熟可复制的“投融建管退”生意模式，有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营，推动行业健康发展。
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融
资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市
场直接融资占其融资金额总量的比例较小。
鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。
本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。
对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。
通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。
针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。
案例六越秀REITs案例
案例六越秀REITs案例虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。
越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。
越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)，是国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
一、越秀REITs的成功发行1.越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。
1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。
1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。
2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司(GCCD)进行资产重组，组成新的越秀集团。
2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。
2.越秀REITs成立背景（1）越秀集团与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。
由于投资商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36%升至43%；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5%。
与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40%，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20%以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。
reits成功案例
reits成功案例
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。
以下是REITs成功的案例：
1. 黑石集团（Blackstone Real Estate Income Trust, BXR）：BXR是一个专注于投资高质量、稳定租金收入的商业地产的REIT。
该基金吸引了大量的机构投资者，并为其投资者提供了稳定的收益和资本增值。
2. 安博公司（Prologis）：安博公司是一家全球领先的物流地产开发商和运营商。
该公司通过REITs形式为其投资者提供了参与物流地产市场的机会，并因此获得了成功。
3. 西蒙地产集团（Simon Property Group）：西蒙地产是一家全球顶级的商业地产公司，其REITs为其投资者提供了投资高质量零售地产的机会。
该REITs的表现一直很稳健，为投资者提供了稳定的收益和资本增值。
4. 布鲁克菲尔德房地产公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球领先的商业地产公司之一，其REITs为其投资者提供了投资高质量商业地产的机会。
该REITs的表现一直很出色，吸引了大量的机构投资者。
这些REITs成功的案例表明，REITs可以为投资者提供参与房地产市场的机会，同时也可以为投资者提供稳定的收益和资本增值。
此外，REITs的灵活性使得其能够满足不同类型的投资者的需求，并为投资者提供更多的选择。
房地产信托基金Reits案例分析
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案例三中信启航深交所上市
中信ห้องสมุดไป่ตู้航模式
中信启航模式
优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通 为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易 时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍； 次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一 手且须为一手的整数倍，每份受益凭证面值100元 国内Reits标准化，为保险资金等机构投资者打通了投资通道，有效突 破监管机构对非标产品的限制。但依然没有税收优惠政策。
房地产信托基金Reits案例分析
PLAN A REITs
香港REITs现状
香港REITs市场成立于2003年7月， 2005年11月25日领汇 (0823)成功上市，经过8年的光景，现在香港共有10支 REITS上市，分别是越秀房产信托基金 (0405)、阳光房产 (0435)、睿富房地产基金(0625)、置富产业信托(0778)、 泓富产业信托(0808)、开元产业信托(1275)、富豪产业信 托(1881)、冠君产业(2778)、汇贤产业信托(87001)及领 汇。 在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或是由上市 公司分拆出来。例如长实(0001)旗下的置富产业信托、泓 富产业信托及汇贤产业信托；越秀(0123)旗下越秀房产信 托基金；恒基(0012)旗下阳光房产；富豪国际(0078)旗下 富豪产业信托；鹰君(0041)旗下冠君产业。 除置富产业外，其他REITs的股东回报率大多在7%以下。 （置富产业为21.9%）
案例二春泉REITs香港上市
春泉REITs模式
2013年12月5日，春泉产业信托 （01426）在港交所上市，由瑞士 信贷担任独家全球协调人和上市代 理人。 托拟发行4.395亿股，每股的发行 价格区间在3.81-4.03港元，涉及资 金规模近18亿港元。 北京华贸中心写字楼1座、2座的所 有办公楼层，以及位于两幢写字楼 地库的约600个停车位，北京CBD 超甲级办公物业。 德意志银行、德国软件公司SAP AG和美国出版商康泰纳仕为大客 户，合计租下的办公面积为16%。 租户客源分散且较为优质。 2010年至2013年上半年，平均出租 率从90%上升至96%。
REITs国内典型案例比较研究
国内典型案例比较研究2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。
随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。
资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。
下面就近年来我国发行的类REITs产品做一个比较分析。
通过对已公开信息的整理，目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下：（1）海印专项资产管理计划海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。
其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。
（2）中信苏宁资产支持专项计划苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。
规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。
类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。
A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。
（3）中信启航专项资产管理计划中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%?通过对三支类REITs产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别：从类型上来看，中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）、中信苏宁资产支持专项计划（以下简称“中信苏宁计划”）属于权益类REITs，海印专项资产管理计划（以下简称“海印计划”）属于抵押型REITs。
高速公路reits 案例
高速公路reits 案例
高速公路REITs案例如下：
高速公路作为底层资产的优势主要包括现金流充沛、稳定性强，资产权属清晰、收费期限明确，以及行业发展成熟，高速公路已建成里程长，可证券化存量资产庞大。
以汉孝高速为例，基础设施项目类型为收费公路，基础设施资产为汉孝公路享有的汉孝高速特许经营权，以及基于特许经营权而持有的汉孝高速相关资产。
评估基准日2021年6月30日，汉孝高速公路特许经营权的评估结果为228600万元。
此外，越秀中国承诺在符合法律法规要求的前提下，将积极响应国家基础设施领域补短板工作，拟将全部净回收资金用于粤港澳大湾区补短板项目广东省广州市北二环高速改扩建项目。
以上案例仅供参考，如需更多信息，建议查阅相关资料或咨询专业人士。
越秀REIT案例的借鉴意义及全球各国REITs发展情况分析
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3. 香港 REITs 的税收政策
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4. 香港 REITs 的交易结构
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5. 新加坡市场 REITs 简 况
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1. 新加坡 REITs 的发展现状
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2. 新加坡 REITs 的设立要求
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3. 新加坡 REITs 的税收政策
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4. 新加坡 REITs 的交易结构
17
6. 美国市场 REITs 简 况
目录
1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
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1. 越秀 REIT 的交易结构
5
2. 越秀 REIT 的运营简况
5
2. 越秀 REIT 的发展历程
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1. 越秀 REIT 的成立背景
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2. 越秀 REIT 的上市过程
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3. 越秀 REIT 设立时的重要条款
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4. 越秀 REIT 设立时的税收优惠
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5. 越秀 REIT 的规模变迁
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图 2： 越秀 REIT 营收情况
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图 3： 越秀 REIT 分红情况
6
图 4： 重组前的所有权结构
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图 5： 2002 年重组完成后的所有权结构
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图 6： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 7： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 8： 物业资产的新增与退出
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团（简称 GCCD 集团）等资产注入越秀投资的控股公司——越秀集团。2002 年，越秀集团将城建集团全部 资产的 95％以及香港越秀地产的全部资产捆绑起来注入越秀投资，越秀投资以 50.14 亿港币获得了总价值 83.56 亿港币的地产项目。这一系列重组完成后，越秀投资的子公司 GCCD BVI 通过子公司 Acon BVI 持有 广州城建（简称 GCCD）95%的股权，越秀投资从而间接拥有了财富广场、城建大厦和维多利广场，而白马 大厦则由 GCCD BVI 旗下的白马合营公司持有。
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析近二十年来,房地产信托基金—REITs在国际市场上发展十分迅速,它不仅是房地产企业进行项目融资的一种新型融资方式,也给大众投资者提供了一种全新的金融投资工具,使得投资者可以在金融市场上参与到房地产项目的收益过程。
REITs最早出现在美国,目前已在欧美等发达国家发展成熟,并通过自身的投资运作取得了较高收益。
随着REITs在国际市场上的不断成熟,亚洲REITs市场的发展也在逐步加快,但我国目前并未发行符合国际标准的公募REITs,其投资运作问题也没有国内经验可以遵循,所以更应借鉴国际经验促进国内公募REITs的投资运作。
2015年6月,鹏华前海万科REITs成功发行,在流动性上实现了重大突破,但是基金自身的投资运作过程还存在着较多缺点。
本文选取鹏华前海万科REITs作为案例对其投资运作过程进行深入的分析,从而为我国未来出台公募REITs产品提出一定的投资运作经验有着非常重要的意义。
本文绪论部分叙述了国内外研究现状并梳理了论文的研究思路、方法以及可能的创新和不足之处。
第一章对REITs的特点和分类进行介绍,并描述了亚洲主要国家或地区REITs市场发展概况,然后对REITs在我国的发展现状进行了详细介绍。
第二章选择鹏华前海万科REITs作为案例分别从相关主体、组织形式、管理策略、核心标的资产、筹集及交易方式五个方面进行案例介绍。
第三章则从运作模式、资产配置、利润分配、投资收益以及投资风险这五个方面进行深入的案例分析,其中主要对基金的投资收益从全面业绩表现和分类资产投资业绩两个方面进行细致的分析。
又因为新加坡的成熟REITs—宏利美国REITs与鹏华前海万科REITs一样都投资于办公楼项目,并且上市时间相近,可比性较大,所以对两者进行对比分析,然后根据案例分析以及对比分析结果找出鹏华前海万科REITs在运作过程中存在的缺点。
最后分别提出了相应改进意见,希望促进我国房地产信托基金市场的快速有效发展,并为尝试发行公募REITs产品进行融资的企业提供借鉴。
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REITs的定义REITs为英文Real Estate Investment Trusts的缩写，意为房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
按照REITs投资对象的不同，可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。
权益型REITs主要以股权的形式投资于各类房产企业，收入来源是房地产的租金和房屋增值收益。
其持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心等，多为非住宅类物业。
抵押贷款型REITs的主要投资于房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其收入来源是抵押贷款和抵押支持证券的利息。
混合型REITs的投资对象则包括了权益型和抵押贷款型的投资对象，既有物业也有抵押贷款和MBS。
图1:REITs的类型和特点资料来源：海通证券在投资对象的区分之外，REITs按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托（DOWNREITs）。
UPREITs的基本框架是地产公司以其拥有的物业出资成为一个有限合伙企业的有限合伙人（LP），而REITs以募集资金对该有限合伙企业出资，成为其普通合伙人（GP）。
在这种交易结构下，由于地产公司持有的物业并未直接卖给REITs，只是以物业出资获取了有限合伙企业的合伙份额，因而有限合伙企业的合伙份额并没有公允的市场价值。
直到有限合伙人在锁定期后将其持有的份额兑换REITs股票以后，物业所有者转让的物业资产的转让溢价才能够被准确衡量，因此物业所有者可以避免缴纳卖出资产时须缴纳的资产收益税，而仅对部分资产的转让溢价进行交税，有效避免了自持物业双重征税的问题。
图2：UPREITs交易结构图资料来源：中金公司DOWNREITs是在UPREITs的结构上进行的再次改良。
其框架为在合伙企业下的不同资产项目分别设立不同的有限合伙企业，使得各有限合伙企业的经营、份额划分等方面都相互独立，互不影响。
如此设置的目的在于，在成熟的REITs市场中，不断收购新的资产或处置已有资产是REITs运营中的常态。
在UPREITs结构中，合伙企业在收购新的资产时，管理人需要不断重新调整企业和REITs的资产负债水平，确定有限合伙企业的合伙份额与REITs股票之间的比价关系，大幅增加了交易难度。
而DOWNREIT结构则解决了这一问题，使得各资产购买或处置时，不会影响其他合伙企业的经营和REITs层面下的资产负债结构。
图3：DOWNREITs交易结构图资料来源：中金公司2REITs的特点从REITs的收益形式和投资人需求来看，可以分为以下六个特点：1. REITs的主要收益来源于租金及房产升值。
根据REITs的定义可以看出，其投资的对象主要为地产类资产，而地产类资产的收入来源即为出租收入和房产公允价值溢价。
其次，权益类方式作为REITs的主要投资形式，其收益特征为经营企业的资产所获取的现金流，即经营所得和资产溢价。
2. REITs收益以分红为主。
一般来说，各国的法律都规定了REITs必须将每年收益的90%以上用于分红，并通过征税方式鼓励派息。
数据表明，近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，相对而言，标普500指数成分股的投资收益中只有30%来自分红。
此外，由于REITs在公司层面不用缴税，避免了两重征税，每年红利发放都比较稳定。
3. REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
根据中金公司的数据统计，2010至2015年以来，权益型REITs产品的总回报为倍左右，对应年化收益约为%；而S&P500指数总回报为倍左右，对应年化收益约为%。
抵押贷款型REITs 产品总回报为倍左右，对应年化收益率约为%；而巴克莱美国债券指数总回报为倍左右，对应年化收益率约为%。
由此可见，REITs相比股票和债券有较高的长期回报率，而根据相关性分析得出，REITs 总回报率与主流的股票、债券指数相关性较低，是一种能够有效分散风险、优化投资组合有效边界的投资品种。
图4：REITs总回报指数与S&P500指数、BC美国债券指数走势对比（2010-2015）资料来源：中金公司表1：REITs 总回报指数与股票、债券等相关系数资料来源：中金公司4. REITs的税收优惠政策使得其更具吸引力。
在REITs发展较为成熟的市场上，REITs的收益分配部分通常仅进行单次征税。
美国、日本、新加坡等市场对REITs 组织层面免征所得税，仅在投资者获得收益分配和资本利得时进行征税，其税率也还存在一些其他的减免措施。
例如，新加坡市场通过对个人投资者不收税、国外投资者税收低于国内的税收优惠政策来吸引个人投资者和海外投资者。
香港市场则对REITs组织层面征税，但在投资者层面不收税。
5. REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。
同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低了运营成本。
6. REITs 对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税问题(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收，而抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道。
7. REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
2. 海外发行标准REITs 产品之越秀房托1越秀房地产托基金越秀房地产信托基金成立于2005年12月21日，是香港联合交易所上市的有限公司，股票代码为，为全球首只投资于中华人民共和国内地业的上市房地产投资信托基金。
该基金主要投资于办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。
目前，该基金的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心及位于上海的宏嘉大厦七项高素质商业物业，产权面积超过70万平方米，分别位于中国广州市及上海市浦东核心商业区域。
物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。
越秀房托基金的管理人为越秀房托资产管理有限公司。
2越秀房托的成立背景越秀房地产投资信托基金是越秀集团在重组之后分拆为三家香港上市标的的其中一只。
越秀集团设立于1985年，是广州市人民政府在香港的贸易及投资工具集合，涉及房地产及物业投资、交通基建、金融、股票经纪及保险业务，以及酒店经营和证券等十多个产业板块，目前总资产已超过1000 亿元人民币。
1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港公开市场上市。
但受制于商业地产收益端的长期性与负债端的短期性错配问题，越秀投资在1999年至2004年的5年内，负债率由36%一路攀升至45%，远高于当时香港上市的其他大型地产公司（负债率普遍不超过20%），且净资产收益率水平一直低于5%，2002年甚至跌至%。
因此，为解决越秀投资上市资产的结构性问题，当时广州市政府提出了两步走的方案：第一步，广州市政府将其持有的广州市城建集团(以下简称GCCD)95%股权一次性注入越秀集团；第二步，越秀集团通过海外离岸公司的方式对广州城建集团进行资产重组。
重组的方式为越秀集团在海外的离岸子公司GCCD BVI，再通过其旗下四家离岸孙公司拥有了广州市城建开发总公司95％的股权。
具体分配如下：1）GCCD 将拥有的白马大厦部分物业产权转至柏达BVI；2）GCCD 将财富广场部分资产转让予金峰BVI；3）GCCD将城建大厦部分物业转给福达BVI；4）GCCD将维多利广场部分资产转给京澳BVI。
经过这两步资产整合与置换之后，越秀投资旗下的四家BVI分别持有原GCCD的一个优质物业资产。
在这些操作完成之后，越秀集团在2002年12月20日，正式将离岸公司持有的资产悉数转让予旗下的上市公司越秀投资。
至此，越秀投资在当时的条件下以50亿港元的价格获得了价值亿港元的优质商业地产项目，并且获得的四个商业地产项目皆为经营状况十分良好的零售商业地产。
不过，优质资产的注入虽然大幅提升了越秀集团的资产质量和资产收益能力，但由于其在资产转让中越秀投资总共支付的50亿港币中仍有20亿的杠杆资金，相比之前所持有的资产，新增资产的杠杆水平并未显著下降，加上零售地产回报期长的问题，公司的资产收益率也没有得到显著提升，市场对资产注入后的越秀投资并没有表现出明显的兴趣。
公司需要寻找新的融资渠道，以缓解短期的财务困难的局面。
因此优质资产单独打包上市成为了公司投资的首选，而房地产投资信托基金的方式成为了了管理者的首选：1）越秀房托装入优质商业物业单独上市后可在短时间内解决越秀投资的资金压力问题，有效缓解资产负债端期限错配的情况；2）资产打包上市后，能显著降低公司整体的负债比率，将债务资产转换为股权资产；3）如果能作为中国内地首家境外上市REITs，越秀房托可为公司带来明显的品牌溢价效应，对公司未来的进一步融资也有支撑作用。
3越秀房托的上市设置上市市场的选择2005年6月，香港证券及期货事务监察委员会修改了第五版《房地产投资信托基金守则》，删除了对于非香港本地物业不允许在联交所上市的限制条款。
同时经过之前的资产注入与海外代持流程，越秀投资事实上已使得旗下资产满足了香港市场对于海外上市的要求，市场培育与制度改革已经完成，香港上市成为了越秀房地产信托基金的最佳发行方式。
资产梳理由于各国REITs上市规则中皆规定REITs上市必须有明晰的房地产产权关系，因此越秀投资于2002年12月完成广州市城建开发总公司的资产收购后，即开始着手对其资产进行境外持有的改制。
2004年9月至2005年10月间，越秀投资通过GCCD BVI在海外设立了四家全资BVI孙公司，即柏达BVI、金峰BVI、福达BVI 和京澳BVI。
这样，越秀房托即可享受大陆对于外资公司的税收优惠，又满足了《房地产投资信托基金守则》中“使用特殊目的投资工具”的要求（该条件规定特别目的投资工具需由REITs全资拥有，控股层数不可大于两层）。
图4：越秀的离岸资产代持结构资料来源：CIB Research最后，在每一家BVI孙公司持有一个商业地产资产的基础上，越秀投资设立了基金资产管理人——越秀房托资产管理有限公司，同时选择汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为越秀房托的受托人，由汇丰机构信托服务公司在香港设立全资子公司越秀房地产投资信托基金（简称越秀房托）有限公司。
至此，上市主体已经搭建完成，正式向香港公众及机构投资者进行发售。