雨润地产张家港项目可行性研究报告书

附件
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
2
PART 1 项目发展条件分析
区域属性分析 地块条件及周边配套分析 土地适宜性综合评定
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
3
Part 4 项目发展条件分析 | 区位属性
已建成的区域规划展览馆 在建中的锦丰镇行政中心 德美双语幼儿园 南师大附中、南师大附小 （规划） 锦丰中心医院（规划）
2015-5开业）
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
6
Part 1 项目发展条件分析 | 地块交通
目前地块通达性较弱，南边在建大南路及跨河桥以及西侧规划待建长安大道，两条道 路的建成将会使得项目地往市区、锦丰冶金园更加便捷。
项目位于新近规划发展的锦丰沙洲新城，处于扬子江冶金工业园(原锦丰镇）、城北科 教研发区之间，距离老城区8km，于高端居住物业开发而言，区位、景观条件优越。
本案
5km
8km
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
4
Part 1wenku.baidu.com项目发展条件分析 | 区域价值
• 项目定位体系 • 项目发展策略
4
• 城市住宅市场发展现状 • 城市住宅市场产品分析 • 本项目住宅机会及发展建议 7 • • •
项目经济测算
客户市场研究
客户消费习惯 客户来源 目标客户分析 • 物业售价预估 • 土地价值评估 • 财务可行性分析
外部价值及机会
价值及机会
项目定位 报告正文
发展建议及可行性
港丰公路
大南路（在建） 华 昌 路 杨 锦 公 路
长安 大道 （规 划）
在建跨一干线桥
北二环路
华昌路
周边交通干道：华昌路、杨锦公路、长安大道（规划） 公交线路：223、203路公交直通市区 张家港城际轻轨站点为张扬公路与华昌路交口，距离本项目较近。 地块到周边主要区域距离：本案到老城区直线距离8公里，距离冶金产业园5公里
规划范围：
东至杨锦公路、南至兴南路、西至长安路、北至港丰 公路，规划面积12.46平方公里
本案
规划人口：
远期规划人口约10万人
空间结构：
将新城打造成“两心、两带、四片区”的空间结构
大景观的区域规划有利于打造高端住宅，为居住提供优质客源。
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
项目处于中心城区北沿发展的重要空间节点，是链接中心城区和冶金工业园的重要居 住区，为我们整个冶金工业园产业集中区承载服务的新城区，同时，也是大锦丰行政、 商贸、文化、信息的中心。
沙洲新城
规划定位：
是沿江产业基地的核心配套区，锦丰片区行政、商贸、 文体和居住中心，也是张家港市中心城区北拓的重要 空间。
www.cric.com
5
Part 1 项目发展条件分析 | 资源价值
丰富的城市自然、人文景观，与完善的教育、行政等市政配套优势复合。本项目东面 面临河，对于提升项目形象较大。
生态、人文景观
沙洲河（一干河）河清水走廊 景观 中央公园、滨河公园（规划） 大南水街（已基本建成，预计
教育、行政配套
C: 45317.43 E: 17775.42
D: 11603.64
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
8
Part 1 项目发展建议 | 地块价值分析
地块价值分析：
居住价值排序：3>2>1>4>6
景观可视性递减
2 沿河风景 1 3
居住价值排序：3>2>1>4>6
www.cric.com
1
报告——项目可行性研究报告思考路径
5
城市背景分析
1
项目发展条件分析
2
项目定位
3
物业建议及财务可行性
• 城市规划 • 宏观经济 • 城市房地产市场 • 区域属性分析 • 地块条件及周边配套分析 6 • 基地条件分析 • 物业组合与布局示意
住宅市场研究
• 项目发展SWOT分析
商业价值排序：5>6>4>1>2
5
4
6
根据地块形状、四至道路关系，将地块划分为四6 个部分并结合采光、噪音、人流对地块进行土地价 值划分。
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
9
Part 1 项目发展条件分析 | 土地开发总结
土地属性开发
本地块呈不规则导致本项目内部价值差异较大，不利 于均好型，相对有利于偏好型；
雨润地产-张家港项目可行性研究报告
此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制
易居/克而瑞（中国）信息技术有限公司 China Real Estate Information Corporation 2014.07
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
滨河分布在土地一侧，导致土地价值东西向失衡，可 通过东西高度差透视原则做到景观资源的最大化利用 土地的内深价值分类，每一类的土地的交叉相互影响 较大
开发原则
偏好型规划布局 （不适用均好型布局）
分组团布局 （不适用整体景观布局） 开发强度差异型原则
产品形态定性 1
小高层天际线为主 的多种产品形态的 组合
2
组团而非单 体由西向东 考虑采光
3
沿景观带为主透视效 果逐步升高的阶梯状 物业规划形态
4
通过不同土地价值践行不同开发强 度的实现（物业形态的差异化）土 地价值最大化利用
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
10
Part 1 项目发展条件分析 | 土地属性定位
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
7
Part 1 项目发展条件分析 | 经济指标
占地面积及较大，1.7的容积率，60m的限高要求，决定了项目整体以小高层物业形 态为主的单一或混合型的项目。
地块经济指标 总占地：329229.39平方米 地块属性： A、B、 D、E居住用地 C主题娱乐用地 地块限制： A： 140531.61 容积率：不大于1.7 B： 114001.29 建筑密度：36%-40% 限高要求60米