物业参与景观工程前期管理合作方案

引言

鉴于公司已建的多个项目样板段景观养护不到位，严重影响展示效果的现状，技术管理中心经调查发现，原因系景观工程处于质保期，物业未正式接收景观工程，景观的日常养护由景观施工单位进行，物业对景观施工单位的养护整改不能及时调动，很多需整改维护的项目不能及时完成，且养护的品质也未能达到样板段的要求而造成。

针对目前的状况，景观工程的施工单位质保期监控需加强，同时需要公司给予物业公司对景观施工单位一定的管理权限，以提高施工单位景观工程质保期绿化品质，保证样板段的展示效果。

具体建议如下：

一、公司可委托对物业对处于景观质保期的样板段进行监督管理，由技术部提供支持，对物业的景观管理服务进行月考评、季考评、年考评，特别在支付专项委托服务费用时，需要技术部签字确认后方可支付。

二、物业公司对景观施工单位的监督管理方式：

（一）详见《关于物业参与景观工程前期管理的合作方案》。

（二）景观工程完成后，由项目工程部组织物业、施工单位、技术部验收，移交于物业进行监督管理，由客户关系部在质保期间授权物业统一控制所有景观单位养护管理，如在此期间付款，支付景观施工单位的工程款项时需经城市公司客户关系部签字（可授权物业公司签字并于监督）确定后方可付款，并由物业制作一套后期管理制度，提交技术部审核，经公司同意后实施。

（三）公司再与施工单位签订施工合同时明确质保期内的养护监管由该项目的物业公司进行监管，养护期监管标准作为合同附件。

西南事业部

技术管理中心、客户关系中心

二〇一四年五月五日

物业参与景观工程前期管理合作方案

现状分析：

1、景观工程未完成施工，甚至施工单位仍在加班进行景观施工，景观施工的质量和进度不能保证。

2、景观进入施工单位质保期，项目部工作重点转向下一个项目，对施工单位的养护监管由客户关系部完成。客户关系部目前人力的配置不足以完成监管工作。而此阶段业主对景观的品质要求较高，施工单位的养护疏忽可能引起业主的重大投诉。

3、施工单位质保期内，物业未正式接收景观工程，物业直接面对景观效果和业主的景观投诉，但对景观施工单位的养护整改不能及时调动。

综合以上情况，景观工程的前期细部检查和施工单位质保期监管需加强，以保证新建景观工程的景观绿化效果，提高施工单位景观工程质保期景观、绿化品质，形成完整的景观工程管理流程。结合植物生长特性和景观工程管理周期，地产工程管理中心、合约中心、技术管理中心、客户关系中心与物业公司共同协商一致，地产将新建景观工程的细部检查、养护监查等业务委托给物业，由物业参与景观工程的前期管理。具体合作方案如下：

第一部分景观工程的前期介入

第一条、景观工程的前期介入时间：从景观工程规划设计阶段开始，由技术部提出需求，通知客户关系部。

第二条、景观工程的前期介入物业可以开展的工作内容：

１、参与景观概念设计及扩初，评审景观设计。

２、参与景观施工图审核，提出物业审图意见。

3、介入景观施工现场，提出物业专业意见。

第三条、地产在各阶段提出介入通知或知会，物业安排专业人员1～3名参与，物业应口头或书面反馈给地产专业建议。

第四条、景观工程在该项目样板段展示前或项目交付前进行细部检查工作。

第五条、地产委托物业对景观工程进行细部检查工作，由物业根据检查标准开展景观总体（包括绿化、景观、道路等）的100%细部、观感质量检查。（细部检查标准见附件）

第六条、物业派驻细部检查小组进驻施工现场，按地产审核的标准进行细部检查，每天将检查结果以书面形式反馈给地产客户关系部，物业安排施工单位进行整改，监理单位进行监督复查。细部检查根据监理单位反馈的结果进行整改验收。

第二部分景观工程的预验收

第七条、景观工程的预验收时间：项目集中交付前1个月至项目集中入伙时。

第八条、工程已完工，施工现场清理完毕，交付前由地产项目工程组织发起，地产技术部、合约部、客户关系部、物业、监理、施工单位共同参与预验收，质保期届满后由客户关系部牵头，组织以上部门、单位参与验收。

第九条、预验收内容为景观工程是否达到合同约定的质量标准。对不符合要求的按问题清单限期进行整改，由项目工程部出具验收报告。

第十条、预验收后30天内由地产工程部移交给物业完整的、与现场一致的竣工资料、竣工图纸及相应的电子文档资料（竣工资料及竣工

图纸须准确真实的反映实际施工情况，含原始图和设计变更单）

第三部分景观质保期

第十一条、景观质保期时间：景观预验收合格后至景观养护质保期结束。

第十二条、地产为质保期景观工程的责任主体，对景观质量承担主要责任。

第十三条、地产与物业签订景观质保期合同，纳入新项目补充协议，地产委托物业对景观养护情况进行专业监督检查。（合同模板见附件二）第十四条、在景观工程出现重大质量缺陷时，物业负责组织施工单位进行有效的整改。对于一般质量缺陷，物业须知会上报地产相关部门并直接指令施工单位进行有效整改。

第十五条、地产对需及时进行的零星整改工程委托物业进行监督实施。

第十六条、地产客户关系部负责景观质保期的工程质量扣款及施工单位的违约扣款。

第十七条、物业按照地产确认的质保期标准对施工单位的养护工作进行监督检查。

第十八条、物业应及时纠正施工单位的养护问题。

第十九条、由物业负责开展专业巡查及并组织地产与物业、施工单位的联合巡查。并形成书面巡查质量记录。

第二十条、物业应及时向地产反馈施工单位的养护情况，物业每月提交给地产景观养护评估报告，作为后期景观单位选拔依据。

第二十一条、物业在施工单位达不到养护标准时，及时反馈地产相

关部门，由地产与施工单位对接整改。

第二十二条、物业负责跟进督促施工单位遗留问题的整改。

第二十三条、由地产在相应施工合同中约定以下条款：

１、施工单位按照地产确认的质保期标准进行日常的养护。

２、施工单位未达到养护标准、未能及时进场维修、不能维修、未能在物业指定的合理期限内维修完好或经过两次维修都未能修好的，物业有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用、赔偿费用及物业加收管理费(修复及赔偿费的15％)可以从地产支付施工单位的质保款项中扣除（不需要施工单位书面确认），但不等于解除施工单位的任何应负责任。

３、施工单位每次维修养护完毕，应负责将施工现场清理干净，并在完成后取得业主和物业的验收签字方视为完成，所维修项目如在六个月内再次出现同样缺陷的，仍然由施工单位免费保修。

４、因施工单位养护不善造成苗木枯死或养护不到位造成苗木长势欠佳，施工单位负责补种同样植物，或同地产协商改种同等价值的其它的苗木，补苗费用由施工单位承担。

５、物业在施工单位的景观质保期有质保金扣款权。

第四部分物业接管验收

第二十四条、物业接管验收时间：施工单位质保期满前1个月（以签订的工程合同约定为准）。

第二十五条、由施工单位发起，地产工程部、技术部，合约部，客户关系部、施工单位、物业共同参与。验收的主要内容为景观养护期满后质量是否符合合同约定的要求。