长沙别墅市场研究专题146593188共46页PPT资料
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房地产别墅高档楼盘市场分析营销策划培训讲义PPT模板
都板块货量最大，萝岗板块货量最少；
五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖
的强势推货，取得148套的销售业绩，增 城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销 售有所提升
2、X市别墅供应
从化板块
总体推货——
371套
五一成交——
25套
萝岗板块
总体推货——
262套
五一成交——
10套
总体推货——
142套
五一成交——
9套
增城板块
注的，主要为花都、萝岗及 番禺板块（华南板块部 分），由于各板块短期内都较
难完善其地域配套等软肋，该格 局短期内不会有大改变
板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关 注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心， 华南板块【二龙戏珠】，又是市场长期热炒的 项目，在市场上还是有一定的号召力。
7 综合评分：
增城板块
各区域劣势均非常明显
郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善
配套较为低档 南沙区交通及配套未成熟
番禺板块
距离X市较远 板块形象较一般
一、整体分析
5、X市别墅总体竞争
金
居住氛围浓厚，但
沙
档次较低，但对于
洲 板
别墅买家而言，交
块
通便利，优势的江
景资源是其重要的
优势和吸引点
7 综合评分：
花都板块
大盘林立，但缺乏 成熟的生活配套和 区域成熟度，山水 资源、高尔夫受到 别墅买家亲睐，但 较远的交通时间和 费用成本令客户考 虑颇多，升值潜力 不明确
别墅都在400-500㎡左右； 联排别墅，从化、番禺、增城板块， 以小型别墅为主，花都、罗岗则以200-
400㎡的中型别墅为主
3、X市别墅产品
五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖
的强势推货，取得148套的销售业绩，增 城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销 售有所提升
2、X市别墅供应
从化板块
总体推货——
371套
五一成交——
25套
萝岗板块
总体推货——
262套
五一成交——
10套
总体推货——
142套
五一成交——
9套
增城板块
注的，主要为花都、萝岗及 番禺板块（华南板块部 分），由于各板块短期内都较
难完善其地域配套等软肋，该格 局短期内不会有大改变
板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关 注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心， 华南板块【二龙戏珠】，又是市场长期热炒的 项目，在市场上还是有一定的号召力。
7 综合评分：
增城板块
各区域劣势均非常明显
郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善
配套较为低档 南沙区交通及配套未成熟
番禺板块
距离X市较远 板块形象较一般
一、整体分析
5、X市别墅总体竞争
金
居住氛围浓厚，但
沙
档次较低，但对于
洲 板
别墅买家而言，交
块
通便利，优势的江
景资源是其重要的
优势和吸引点
7 综合评分：
花都板块
大盘林立，但缺乏 成熟的生活配套和 区域成熟度，山水 资源、高尔夫受到 别墅买家亲睐，但 较远的交通时间和 费用成本令客户考 虑颇多，升值潜力 不明确
别墅都在400-500㎡左右； 联排别墅，从化、番禺、增城板块， 以小型别墅为主，花都、罗岗则以200-
400㎡的中型别墅为主
3、X市别墅产品
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
别墅调研报告.ppt
【21】
北美Байду номын сангаас墅风格
• 自由、混合、个性、大方 • 混合风格：北美建筑风格实际上
是一种混合风格，具有注重细节 、有古典情怀、外观简洁大方、 融合多种风情于一体的鲜明特点 。
【3】
2、餐厅与厨房
• A、就餐空间与厨房合一 • B、就餐空间与生活起居室合一 • C、设独立的餐厅
（DINING RM) • D、设两套就餐空间 • E、起居室或餐厅附近另设吧台
【4】
3、卧室及卫生间
• 主卧室：有独立卫生间 • 次卧室：可合用卫生间 • 客卧室：单独卫生间 • 佣人房：单独卫生间
【20】
• 南方园林派。南方园林派则 以其“天人合一”的造园理 念，精致的景观和空间处理 的手法独步天下。该派建筑 多以苏州园林为主要传承对 象，亭、台、楼、阁、轩等 也多仿照苏洲园林样式。景 观营造手法借鉴园林中常见 的景观处理方法，如借景、 漏景、对景、隔景等。白墙 青瓦、高大的马头墙、飞檐 是建筑中的突出特点。整体 建筑形象可用“粉墙黛瓦” 来形容，如同中国水墨画， 淡丽清雅，诗意油然而生。
别墅调研报告
小组成员：孙奇100101417
前言
• 随着生活水平的提高， 普通商品 房已不能满足社会金字塔尖的成 功阶层的置 业需要，远离城市喧 嚣，回归纯朴自然，追求尊贵品 质的别墅生活已成为广大城市精 英的共识。别墅的价值体现在讲 究家居的独特品位，在意建筑的 外观设计， 注重产品的文化内涵， 对人文环境和物业配套服务等有 着更高的要求。别墅生活已然成 为了一个社会的少数富裕阶层的 生活状态。
• 中式古典风格主要特征：【特征 】 1、北京四合院式的灰色坡屋 顶。2、筒子瓦及一定高度的院墙 围合方式。3、院落式或园林式布 局。4、材质多选用地域色彩浓厚 的灰砖。
别墅建筑市场调研分析模版(PPT30张)
低密度纯别墅社区 ，以院子、露台等休闲空 间的打造为重点，落笔于度假生活的描绘，创 造一切与自然亲近的机会，项目内原生的大片 林木，被细心地保留下来。 <<BACK
总平模 型
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实体建 筑
建筑模
型 Байду номын сангаас<BACK
NEXT>>
中信云栖谷——水木云山写 下的别墅美学 ： 1、 湖边长丘，建有听涛轩， 气势开朗。四周植翠竹、苍 松，风来湖上，竹喧、松砂 与浪涛相唱和，十分动听， 为听涛拍岸的美好所在。有 一长埂，直伸湖中，长埂尽 头建有先月亭。每当皓月临 空，银光如泻，一湖清辉。 步亭赏月，古人“近水楼台 先得月”之句浮上心头。
•
3.创意表现上，利用统一的视觉或音 乐来增 加品牌 和产品 之间的 关联性 ，经过 长期积 累，形 成黑妹 的视觉 资产。
•
4.将 日 常 素 材 提炼 成写作 中的材 料，使 材料为 表达一 定的主 旨服务 ，从而 将素材 实用化 ，是写 作过程 中十分 重要的 环节。
•
5.一 是 从 生 活 中(日 常生活 、阅读 等)发现 并积累 素材； 二是对 素材宏 观的分 类整理 ，开阔 精神文 化视野 ；三是 对个案 具体素 材的原 点思考 ，发散 性思考 ；四是 对具体 素材的 价值化 处理。
4、在西班牙建筑中，庭院、阳台这些最易营造人 性化尺度的空间都是不可或缺的要素，而在中信云栖谷，它们被演绎得更为极致。
<<BACK
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铁艺、陶艺护栏
文化石外墙
小拱璇
工抹灰墙
建筑细部
斑驳的、手工的、 比较旧的感觉
总平模 型
<<BACK
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实体建 筑
建筑模
型 Байду номын сангаас<BACK
NEXT>>
中信云栖谷——水木云山写 下的别墅美学 ： 1、 湖边长丘，建有听涛轩， 气势开朗。四周植翠竹、苍 松，风来湖上，竹喧、松砂 与浪涛相唱和，十分动听， 为听涛拍岸的美好所在。有 一长埂，直伸湖中，长埂尽 头建有先月亭。每当皓月临 空，银光如泻，一湖清辉。 步亭赏月，古人“近水楼台 先得月”之句浮上心头。
•
3.创意表现上，利用统一的视觉或音 乐来增 加品牌 和产品 之间的 关联性 ，经过 长期积 累，形 成黑妹 的视觉 资产。
•
4.将 日 常 素 材 提炼 成写作 中的材 料，使 材料为 表达一 定的主 旨服务 ，从而 将素材 实用化 ，是写 作过程 中十分 重要的 环节。
•
5.一 是 从 生 活 中(日 常生活 、阅读 等)发现 并积累 素材； 二是对 素材宏 观的分 类整理 ，开阔 精神文 化视野 ；三是 对个案 具体素 材的原 点思考 ，发散 性思考 ；四是 对具体 素材的 价值化 处理。
4、在西班牙建筑中，庭院、阳台这些最易营造人 性化尺度的空间都是不可或缺的要素，而在中信云栖谷，它们被演绎得更为极致。
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铁艺、陶艺护栏
文化石外墙
小拱璇
工抹灰墙
建筑细部
斑驳的、手工的、 比较旧的感觉
别墅调研报告(课堂PPT)
形式。
5
联排别墅
即TOWNHOUSE，
有天有地，有自己
的院子和车库。有
三个或者三个以上
的单元住宅组成，
一排别墅一般链接
在一起，每几个单
元共用外墙，有统
一的设计和独立的
门户。
6
双拼别墅
它是联队别墅与独栋别墅之间的中间 产品，由两个单元的别墅拼联组成的 单栋别墅。在美国比较流行的2-PAC 别墅是一种双拼别墅。降低了社区密 度增加了住宅采光面，使其拥有了更 宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三 面采光，外侧的居室通常会有两个以 上的采光面，一般来说，窗户较多， 通风不会差，重要的是采光和观景。
9
按居住档次分类
别墅可分为以下三种： 独立别墅 普通别墅 经济型别墅
10
按别墅风格分类：
古典
西方古典 东方古典
法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 中式风格 日式风格等
现代
西方现代
新古典主义 风格
东方现代
新中式风格
国际主义 及其他
现代风格
11
案例分析
12
一、吐根哈特别墅
13
建筑概况
7
叠加式别墅
它是的叠拼式的一种延 伸，介于别墅与公寓之 间，是由多层的别墅式 复式住宅上下叠加在一 起组合而成。一般四至 七层，由每单元二至三 层的别墅户型上下叠加 而成。这种开间与联排 别墅相比，独立面造型 可丰富一些，同时一定 程度上克服了联排别墅 窄进深的缺点。
8
空中别墅
空中别墅发源于美国， 称为“penthouse”即 “空中阁楼”原指位于 城市中心地带，高层顶 端的豪宅。一般理解是 建在公寓或高层建筑顶 端具有别墅形态的大型 复式/跃式住宅。要求 产品符合别墅全景观的 基本要求、地理位置好、 视野开阔、通透等
长沙洋房产品专题研究讲座(ppt 44页)
5、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方；长沙的高端顾客群经过近十年的消化，规模不容乐观， 随着长株谭一体化工程的启动、长广快速线的规划，长沙别墅市场将带着极高的性价比优势，在2007年 开始将进入泛湖南概念，即以湖南籍人士定义高端客户群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他 们在珠三角、长三角等经济发达地区工作，但是他们是纯粹的湖南人，他们是一群真正的中产知富阶层， 他们带着对家乡的热爱将成为长沙别墅市场的主力消费群体，因此2007年至2008年长沙别墅市场的营 销将会走出去，渗透到南方等经济发达地区。同时面对供过于求的现状，有组织、有目的的向一线城市 拓展客户已经成为趋势。2007年各别墅项目新推出的产品，有近40%为外地投资消化，证实了这一点。 营销手法上，品牌营销也将成为未来发展方向之一。
4、物业类型表现丰富，开发商降低投资风险；从目前市场消化情况来看，纯别墅项目升值前景好于复 合型项目；客户需求不足的情况下，小独栋也许将成为一个发展趋势。类别墅和类洋房产品将占据一定 的市场份额。别墅市场将形成高端和中端两条泾渭分明的路线，符合不同年龄层次消费者的需求，扩大 别墅的产品线，为消费者提供了更为广阔的选择余地；
针对目前长沙洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次： 高端：满足5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求 如： 中端：达到3至4条，符合即需品位又无高端消费力的人群 如： 低端：不足2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者 如：
2、客户群，大多数中产阶级成为了洋房产品的消费主力军。选择洋房 的人都具有较高的文化素养和审美观念。他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们 是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英。
2、价格将会有进一步提高，但增幅会有所下降；我们看到，经济的基础上成稳步增长，同时，“物权 法”草案中“私有财产”的出现对高档物业有了进一步的保障，也将促使长沙高端别墅市场消费的进一 步健康发展，虽然2006年国六条的颁布、“9070”的宏观调控对房地产市场产生了一定的影响波动，但 别墅作为一种高端产品，一直以来都以其稀缺性、昂贵性和极高的居住品质稳踞住宅金字塔的塔尖，正 如高端消费品市场产稳定性强的规律一样，别墅产品在未来的市场中受宏观调控的负面影响将最低，反 而是随着国家对别墅用地和建筑面积的进一步控制，别墅产品作为越来越稀缺的商品，市场的不断需求 必将拉动其成产品快速成熟和价格上升。同时从全国角度来看，长沙别墅价格仍然处于低洼，市别墅市 场价格将会持续攀高，但涨幅将下降，受放量影响，经过当前价格的两极分化之后，2007年上半年有一 次跨越性的提高，下半年逐步进入价格调整期，基于产品线路不同，价格分层将会逐步明朗
别墅调研报告ppt
别墅调研报告ppt别墅调研报告一、调研目的和背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，别墅成为了越来越多人向往的居住方式。
本次调研旨在了解市场上别墅的现状和发展趋势，为相关行业和企业提供参考和借鉴。
二、调研方法和过程1. 调研方法：采用问卷调查和实地调研相结合的方式进行。
2. 调研过程：a. 问卷调查：通过在线问卷工具，我们共收集到了200份有效问卷。
问卷内容包括对别墅的需求程度、价格预算、购买意向等方面的调查。
b. 实地调研：我们选择了本市部分热门别墅区进行实地考察，包括了别墅的样板房参观和与销售人员交流。
三、调研结果分析1. 别墅需求程度：问卷调查结果显示，60%的受访者对别墅有较高的需求程度，30%的受访者对别墅有一定需求，仅有10%的受访者对别墅需求不高。
2. 别墅购买意向：调查显示，45%的受访者表示有意购买别墅，35%的受访者表示暂时无购买计划，20%的受访者表示不打算购买别墅。
3. 别墅价格预算：根据问卷调查结果，45%的受访者对别墅的价格预算在200-500万元之间，30%的受访者的预算在500-800万元之间，10%的受访者预算在800万元以上，还有15%的受访者对别墅的价格没有明确预算。
4. 别墅区选购偏好：实地调研发现，购买者更倾向于选择交通便利、生活配套齐全、环境优美的别墅区。
四、调研结论和建议1. 别墅市场需求旺盛：根据调研结果，别墅市场的需求十分旺盛，值得相关行业和企业积极关注和投入开发。
2. 别墅价格定位：根据调研中受访者的价格预算，我们推荐在200-800万元的价格区间进行开发，以满足大部分购买者的需求。
3. 别墅区开发：购买者更关注交通、生活配套、环境等方面，因此，在别墅区的开发中要注重这些方面的建设，并提供高品质的服务。
4. 营销策略：针对购买者的购买意向，可以采取适当的促销措施，比如价格优惠、多元化的户型选择、配套服务等，以吸引更多购买者。
五、展望和建议随着人们生活水平的不断提高，别墅市场将有更大的发展潜力。
长沙高端公寓精装市场调研报告PPT课件
未定 未定 未定 上海三菱 通力 蒂森
车位配比
配套
1：0.3
1层商业，酒店待 定
地下4层车位
3层商业，整体招 商
1：0.5
无
1:1
1层商业
1：0.2
1-2楼商业
未定
裙楼商业
1:0.7
裙楼商业
1：1（商业共 用）
酒店管理与配套
1：0.6
商业配套
1：0.5
2层商业
1:0.8
超市、影城、酒 店
中央空调
有
有 无 无 有 无 无 有 无 无 无
未定
科勒
艾美珂
美的 铝扣板天花
未定 未定 美的嵌入式空调 —— —— 未定 未定
墙纸，未定品牌
—— ——
15
竞品小结
从分布的位置来看： 从产品来看: 从内部配置来看: 从销售价格来看: 从客户来看:
16
THANKS
17
物管
基础信息
雨花区劳动东路1299号 湖南湘诚壹佰置地有限公司
54万平方米 2.5
180万平方米 41%
9106户 70年
填精装或毛坯、装修标准（xxx元）
长沙京投银泰物业管理有限公司 2.2元/㎡
自身配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自 身配套有1所重点小学
4
个案分析/泊富国际广场
一、产品分析
户型图
户型图
产品配置
大堂装修
层数 栋数 面积段 结构
19栋 800-1800㎡/层
钢结构
内部结构
电梯数量
层高
进深开间
5
个案分析/泊富国际广场
四、销售政策
2 0 1月
车位配比
配套
1：0.3
1层商业，酒店待 定
地下4层车位
3层商业，整体招 商
1：0.5
无
1:1
1层商业
1：0.2
1-2楼商业
未定
裙楼商业
1:0.7
裙楼商业
1：1（商业共 用）
酒店管理与配套
1：0.6
商业配套
1：0.5
2层商业
1:0.8
超市、影城、酒 店
中央空调
有
有 无 无 有 无 无 有 无 无 无
未定
科勒
艾美珂
美的 铝扣板天花
未定 未定 美的嵌入式空调 —— —— 未定 未定
墙纸，未定品牌
—— ——
15
竞品小结
从分布的位置来看： 从产品来看: 从内部配置来看: 从销售价格来看: 从客户来看:
16
THANKS
17
物管
基础信息
雨花区劳动东路1299号 湖南湘诚壹佰置地有限公司
54万平方米 2.5
180万平方米 41%
9106户 70年
填精装或毛坯、装修标准（xxx元）
长沙京投银泰物业管理有限公司 2.2元/㎡
自身配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自 身配套有1所重点小学
4
个案分析/泊富国际广场
一、产品分析
户型图
户型图
产品配置
大堂装修
层数 栋数 面积段 结构
19栋 800-1800㎡/层
钢结构
内部结构
电梯数量
层高
进深开间
5
个案分析/泊富国际广场
四、销售政策
2 0 1月
别墅调研报告PPT课件
最好有们通向庭院或杂务小院，有事也可作
为户内的一个次要入口。
3.5 卫生间
卫生间通常包括洗脸间、厕所和浴室三个 部分。住宅的卫生间是居住生活使用最为频繁的 场所之一。据统计和相关研究资料，由于居住者 洗脸、入浴、便溺活动行为较为复杂和其用水空 间等特点，卫生间是家庭事故的“高发地”。因 此，不仅要考虑便于使用，而且其使用中的安全 性应引起充分的重视。居民的卫生间的装修与设 计，应充分考虑安全使用要求，除了要注意选择 适当的材料、安装必备的器具、应注重关键部位 的部细做法，还应考虑 人的移动便利性和 器具易操作性，避 免住宅卫生间使用 中的安全隐患，去 掉日常生活中的各 种建筑装修设计的 障碍，有效地防止 事故发生。
沙发： 单人式：长度：80-95，深度：85-90；坐垫高：35-42；背高：70-
90
双人式：长度：126-150；深度：80-90 三人式：长度：175-196；深度：80-90 四人式：长度：232-252；深度80-90
卫生间: (1)卫生间面积；3—5平方米。 (2)浴缸长度；一般有三种1220、1520 、1680mm；宽；720mm，高450mm。 (3)坐便；750×350(mm)。 (4)冲洗器：690×350(mm)。 (5)盟洗盆：550×410(mm)。 (6)淋浴器高：2100mm。 (7)化妆台；长：1350mm；宽450 mm。
3.3 书房
作为书房来讲，有开放式和闭合式两种形 式。开放式的书房多设置在起居室的适当位置， 甚至可以将整个起居室处理成图书室的形态。 开放式的书房多设置在起居室的适当位置，甚 至还可以将整个起居室处理成图书室的形态， 使它成为家庭共同使用的藏书与阅读中心。 在起居室的一角再辟相对安静处放置书桌，以 家具做象征性分隔，再加上局部的地毯进行强 化，领域感便形成了，即能阅读，又能书写， 互不干扰。闭合室书房则是以设置在清净的独 立空间为宜。
为户内的一个次要入口。
3.5 卫生间
卫生间通常包括洗脸间、厕所和浴室三个 部分。住宅的卫生间是居住生活使用最为频繁的 场所之一。据统计和相关研究资料，由于居住者 洗脸、入浴、便溺活动行为较为复杂和其用水空 间等特点，卫生间是家庭事故的“高发地”。因 此，不仅要考虑便于使用，而且其使用中的安全 性应引起充分的重视。居民的卫生间的装修与设 计，应充分考虑安全使用要求，除了要注意选择 适当的材料、安装必备的器具、应注重关键部位 的部细做法，还应考虑 人的移动便利性和 器具易操作性，避 免住宅卫生间使用 中的安全隐患，去 掉日常生活中的各 种建筑装修设计的 障碍，有效地防止 事故发生。
沙发： 单人式：长度：80-95，深度：85-90；坐垫高：35-42；背高：70-
90
双人式：长度：126-150；深度：80-90 三人式：长度：175-196；深度：80-90 四人式：长度：232-252；深度80-90
卫生间: (1)卫生间面积；3—5平方米。 (2)浴缸长度；一般有三种1220、1520 、1680mm；宽；720mm，高450mm。 (3)坐便；750×350(mm)。 (4)冲洗器：690×350(mm)。 (5)盟洗盆：550×410(mm)。 (6)淋浴器高：2100mm。 (7)化妆台；长：1350mm；宽450 mm。
3.3 书房
作为书房来讲，有开放式和闭合式两种形 式。开放式的书房多设置在起居室的适当位置， 甚至可以将整个起居室处理成图书室的形态。 开放式的书房多设置在起居室的适当位置，甚 至还可以将整个起居室处理成图书室的形态， 使它成为家庭共同使用的藏书与阅读中心。 在起居室的一角再辟相对安静处放置书桌，以 家具做象征性分隔，再加上局部的地毯进行强 化，领域感便形成了，即能阅读，又能书写， 互不干扰。闭合室书房则是以设置在清净的独 立空间为宜。
PPT文档-世联10长沙别墅风格
7
长沙较为常见的建筑风格
北美风格
特征： 美式别墅的建筑体量普遍较大，住宅类建筑个性 化和多元化风格成分高，既简约稳重大气，又集 各种建筑精华于一身，充分体现了简洁大方、轻 松的特点，居住非常具有人性化，在别墅市场非 常受欢迎。
符号： 多为木结构，体现了乡村感，运用侧山墙、双 折线屋顶以及哥特式的尖顶等。 大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线 条。
红砖在外，斜 顶在上，屋顶为 深灰色对称的窗 户，线条简洁， 色彩凝重。
格兰小镇建筑
英式皇家风格——红墅湾
红墅湾展示出英式都铎风格最明显 的特点 “厚重”。例如建筑细节上的 尖屋顶、老虎窗。 都铎风格不仅可以满足中国人追求 的南北通透、大门大窗，而且不会影 响到经典的都铎式建筑风貌。 红墅湾结合纯正英式古典建筑，配 备5200平米多功能会所，力争打造长 沙纯英伦皇家风情墅区 。
庭院设计上采用中式建筑前庭后院的特点，前
院大多小巧精致，可以种些花草；后院则大多
空间较大，摆上茶几，适合主人私享生活。使
得其在众多欧美风格中独树一帜。金科东方大
院精细化的中式园林（院墙、桃李、垂柳）与
传统中国风情的融合，同时推广上大力宣传东
12
意大利托斯卡纳——托斯卡纳
托斯卡纳是意大利代表建筑，通过天然 材料、尤其是红色陶土屋瓦、筒瓦和灰泥 墙面天然本色及手工肌理。 托斯卡纳的标志性符号元素赤陶花器、 铁艺、藤蔓绿林、兽嘴喷水等景观配合， 焕发出欧洲南部闲散、简朴、自然的生活 气息。 托斯卡纳通过美丽的广场、围合的建筑 、舒展的屋顶、有层次的DECD、手工大 房子、温暖的建筑色彩等元素打造出长沙 最具有托斯卡纳味道的别墅社区。
18
风格多元化——绿城青竹园
在青竹园，有意大利平顶、红色 窗、罗马经典半圆、西班牙马蹄形 拱券、法式坡屋顶等这些不同风格 建筑，在混搭中完成了最和谐出色 的表现。 其吸取各类别墅优点，强调功能 与艺术完美结合，法式、意大利式 、西班牙式、英式、北美，多种不 同风格的建筑群落让整个园区更加 层次丰富，而富有异国情调，在此 基础上，融合中国庭院神韵（山水 结合），反映出东西方建筑在历史 上的交汇。
长沙较为常见的建筑风格
北美风格
特征： 美式别墅的建筑体量普遍较大，住宅类建筑个性 化和多元化风格成分高，既简约稳重大气，又集 各种建筑精华于一身，充分体现了简洁大方、轻 松的特点，居住非常具有人性化，在别墅市场非 常受欢迎。
符号： 多为木结构，体现了乡村感，运用侧山墙、双 折线屋顶以及哥特式的尖顶等。 大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线 条。
红砖在外，斜 顶在上，屋顶为 深灰色对称的窗 户，线条简洁， 色彩凝重。
格兰小镇建筑
英式皇家风格——红墅湾
红墅湾展示出英式都铎风格最明显 的特点 “厚重”。例如建筑细节上的 尖屋顶、老虎窗。 都铎风格不仅可以满足中国人追求 的南北通透、大门大窗，而且不会影 响到经典的都铎式建筑风貌。 红墅湾结合纯正英式古典建筑，配 备5200平米多功能会所，力争打造长 沙纯英伦皇家风情墅区 。
庭院设计上采用中式建筑前庭后院的特点，前
院大多小巧精致，可以种些花草；后院则大多
空间较大，摆上茶几，适合主人私享生活。使
得其在众多欧美风格中独树一帜。金科东方大
院精细化的中式园林（院墙、桃李、垂柳）与
传统中国风情的融合，同时推广上大力宣传东
12
意大利托斯卡纳——托斯卡纳
托斯卡纳是意大利代表建筑，通过天然 材料、尤其是红色陶土屋瓦、筒瓦和灰泥 墙面天然本色及手工肌理。 托斯卡纳的标志性符号元素赤陶花器、 铁艺、藤蔓绿林、兽嘴喷水等景观配合， 焕发出欧洲南部闲散、简朴、自然的生活 气息。 托斯卡纳通过美丽的广场、围合的建筑 、舒展的屋顶、有层次的DECD、手工大 房子、温暖的建筑色彩等元素打造出长沙 最具有托斯卡纳味道的别墅社区。
18
风格多元化——绿城青竹园
在青竹园，有意大利平顶、红色 窗、罗马经典半圆、西班牙马蹄形 拱券、法式坡屋顶等这些不同风格 建筑，在混搭中完成了最和谐出色 的表现。 其吸取各类别墅优点，强调功能 与艺术完美结合，法式、意大利式 、西班牙式、英式、北美，多种不 同风格的建筑群落让整个园区更加 层次丰富，而富有异国情调，在此 基础上，融合中国庭院神韵（山水 结合），反映出东西方建筑在历史 上的交汇。
2019.6.9-长沙别墅市场调查报告 共48页
阶段
萌芽期 （2000-2019年）
成长期 （2019-2019年）
成熟期 （2019年至今）
悦禧·国际山庄、静园山庄、 代表楼盘 荷塘月色（山水芙蓉）、梦
泽园山庄
水云间、 香格里·麓山别墅
汀湘十里、威尼斯城、 青竹园、苏迪亚诺、
美洲故事
特征
本土开发商摸索阶段，产品 规划档次较低。
大量外来开发商主导
从置业目的看，基本是以自住和养老为主。投资客户较以前有所减少， 购买独立别墅基本属于自住。
从置业次数看，基本都是二次与多次置业。 从家庭结构看，基本都是三至五口之家或者三代同堂。
切脉营销 执行为王
客户群体分析
从客户群体的购买因素来看，最居影响力的因素是区位，接下 来是价格、环境。购买别墅属于提升生活品质与地位的象征。
盈峰翠邸
中铁置业水映加州 深业堤亚纳湾
在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府
中国铁建山语城
五大板块；主要位于二环以外三环以
北纬28度
好望谷 威尼斯城
内，以近郊开发为主；分别从西、北、 南、等方向对主城区形成包围之势。
保利蔚蓝海岸 西山汇景
藏珑湖上国际 归心苑
纯别墅项目不多，占总量的18%，
山水英伦
其中纯独栋别墅项目有3个。 大部分为综合性项目，其中高达
瑾呈： 有限公司
长沙别墅市场调查报告
目录
1
别墅分布及板块概况
2
别墅目标客户群体分析
3
别墅价格与供求分析
4
昆仑和府华庭项目分析
切脉营销 执行为王
长沙别墅发展阶段
长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。
长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2019年，大量 外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进的规划理念和创新的别墅产品，将 长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放 量。
长沙别墅市场研究专题146593188
•右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意 •其它为主+别墅
•中信新城 •格兰小镇•橘郡米哈斯 •比华利山 •龙湾国际社区
•别墅为主+其它
•纯别墅项目 •纯独别项目
长沙别墅市•保场利研阆究峰专云题墅146593188
•长沙别墅板块分析
•望城市府板块
包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，直通望城县城的金星 北路两旁，集中了大量的别墅项目。
麓南含浦
自然景观依山伴水：岳 麓山及其支脉，洋湖垸 湿地保护公园、梅溪湖 生态公园、湘江风光带， 靳江河。
纯别墅产品聚集区（如岳 麓山公馆，麓山山别墅）， 别墅味最浓的板块，高档 别墅聚集区。
中低档别墅与市府望城板块存在客源的争 夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争， 一是两板块同时具有良好的别墅生长环境， 二是类似的产品，三是都是长株潭融城的 前沿地带。
代表楼盘及板块产品特征
售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、藏龙、早安星城、威尼斯城、诺亚山林、好望谷、庄士皇庭等，即将上
市的有金色溪泉湾；
威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建
别墅，坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全部完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。
亚诺、美洲故事
大量外来开发商主 导市场，规划理念 提高
长沙别墅市场研究专题146593188
•长沙别墅区域分布
•绿城青竹园 •天景名园
在售或潜在别墅楼盘，集中分 布在二环线外，仅有阳光100、
•北城板块
建发·西山汇景、建发汇金国际、
•和记黄埔 •南山苏迪亚诺
•缇亚纳湾 •湘江壹号
沙河世纪城、藏龙湖上社区、卓 越·蔚蓝海岸等六个楼盘位于二
《别墅调研报告》PPT课件
精选课件ppt
19
调研户型2
精选课件ppt
20
▪ 此户型房屋面积为134平方米两室两厅，框 架剪力墙结构，与前者相比多了休闲娱乐 的地方，室外有很大的活动空间更符合别 墅特点。
▪ 相同之处，多开窗框剪结构，牢固可靠， 都为琉璃瓦坡屋顶，卧室多分布在东、南 朝向
精选课件ppt
21
别墅调研
空间分析篇
轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任调研现场轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任主要调研的两个户型轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任轨道交通企业日常运输组织的指挥中枢担负着组织行车提高运营服务质量确保运输安全完成乘客运输计划实现列车运行图的重要责任调研过程我们小组六名成员一同前往明珠港湾进行参观拍照考查讨论分析
别墅调研PPT全面版
此外，由外延的墙还衍生出了一个半通透的室内花园，引景入室。 2公里，地形略有起伏，有山有水，交通便利，社区医疗卫生配套齐全，自然景观绝美。 调研过程中，也发现了一些问题，如有的别墅群过于局促，环境设计有所欠缺等。 立面上开有大面积窗，使厚实的墙体显得轻盈，实中有虚。 特别值得借鉴的是它的室内花园，把自然引入室内，让居者与自然“零距离”接触。 项目整体规划尽可能保持原有地势、湖泊的自然韵律，使建筑与自然环境融为一体，彰显出质朴的现代中式别墅之风。
别墅调研
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1
别墅简介
千年美丽别墅群：项目总占地 近1000多亩，规划总面积约50 万平方米。北临知音湖，南倚 后官湖，湖岸线缠绵1.2公里， 地形略有起伏，有山有水，交 通便利，社区医疗卫生配套齐 全，自然景观绝美。项目整体 规划尽可能保持原有地势、湖 泊的自然韵律，使建筑与自然 环境融为一体，彰显出质朴的 现代中式别墅之风。物业形态 包含有原创合院联排别墅、湖 畔独体别墅及部分花园洋房。
在在建材筑 料的的外运部用，上通，过该拱别门墅，大木胆梯使和用水现池代等的把材建料筑，融如入大到面江积南的园玻林璃的窗氛和围玻中璃。围合的阳筑台，风却格不显。得失去传统风味。
2公里，地形略有起伏，有山有水，交通便利，社区医疗卫生配套齐全，自然景观绝美。
千年美丽别墅群：项目总占地近1000多亩，规划总面积约50万平方米。 立面上开有大面积窗，使厚实的墙体显得轻盈，实中有虚。
第14页/共16页
第7页/共16页
功能分区与空间组织
第8页/共16页
第9页/共16页
建筑结构与材料
第10页/共16页
第成，为了体现其中国古典
园林式的建筑风格，在建筑的
外立面上采用了灰色的砖块作
别墅调研
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别墅简介
千年美丽别墅群：项目总占地 近1000多亩，规划总面积约50 万平方米。北临知音湖，南倚 后官湖，湖岸线缠绵1.2公里， 地形略有起伏，有山有水，交 通便利，社区医疗卫生配套齐 全，自然景观绝美。项目整体 规划尽可能保持原有地势、湖 泊的自然韵律，使建筑与自然 环境融为一体，彰显出质朴的 现代中式别墅之风。物业形态 包含有原创合院联排别墅、湖 畔独体别墅及部分花园洋房。
在在建材筑 料的的外运部用，上通，过该拱别门墅，大木胆梯使和用水现池代等的把材建料筑，融如入大到面江积南的园玻林璃的窗氛和围玻中璃。围合的阳筑台，风却格不显。得失去传统风味。
2公里，地形略有起伏，有山有水，交通便利，社区医疗卫生配套齐全，自然景观绝美。
千年美丽别墅群：项目总占地近1000多亩，规划总面积约50万平方米。 立面上开有大面积窗，使厚实的墙体显得轻盈，实中有虚。
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功能分区与空间组织
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建筑结构与材料
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第成，为了体现其中国古典
园林式的建筑风格，在建筑的
外立面上采用了灰色的砖块作
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东方明珠
长沙玫瑰园
振业浪琴湾 山水英伦
蔚蓝海岸 西山汇景
北纬28度
麓山别墅
好望谷 威尼斯城 恒基凯旋门
鹏基诺亚山林 藏珑影视会展项目 溪泉湾
早安星城
水云间 西街庭院
水印山城
岳麓山公馆 阳光100 白鹤天池
麓山恋迪溪谷 米兰春天
汀湘十里
美洲故事 托斯卡纳
江山帝景
御邦 郡原美村
其它为主+别墅 别墅为主+其它
代表楼盘及板块产品特征。
在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未来的900亩南山·白鹤天池； 纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的星语林·汀湘十里，号称
做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。
板块主力客源分析。
师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。
备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大环境上讲，
湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿润空气。单从这点上 讲，就已经是长沙的风水宝地。
金鹰星沙板块
由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个板块既相互联系，又 比较独立。碧桂园·威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。
板块主力客源分析
麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望 城县、宁乡县的高收入人群。
备注：
该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣江山） 到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越·蔚蓝海岸，长沙玫瑰 园、南山·苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及双盈·卧龙湾等本地精英争奇斗艳。
以别墅+其他产品的项目占据市
场的主导地位。
纯别墅项目 纯独别项目
保利阆峰云墅
长沙别墅产品竞争格局
长沙别墅在售与潜在货量 巨大，不乏顶级产品
绿城青竹园 天景名园
• 目前可统计到的别墅楼盘（售完已久 的除外）达42个之多，主要分布在芙 蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大 板块；主要位于二环以外三环以内， 以近郊开发为主；分别从西、北、南、 等方向对主城区形成包夹之势
• 纯别墅项目不多，占总量的21%，其 中纯独栋别墅项目有3个。
• 大部分为综合性项目，其中高达38% 的项目以别墅产品为诱引，以提升楼 盘形象。
• 目前在售的项目约为23个 • 其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、美
洲故事、藏珑为代表
右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意
和记黄埔 南山苏迪亚诺
缇亚纳湾 湘江壹号
亚诺、美洲故事
大量外来开发商主 导市场，规划理念 提高
长沙别墅区域分布
绿城青竹园 天景名园
在售或潜在别墅楼盘，集中分 布在二环线外，仅有阳光100、
北城板块
建发·西山汇景、建发汇金国际、
和记黄埔 南山苏迪亚诺
缇亚纳湾 湘江壹号
沙河世纪城、藏龙湖上社区、卓 越·蔚蓝海岸等六个楼盘位于二
振山业水浪英琴伦望湾北东城纬方蔚2市明8蓝度珠府海长岸沙西板玫山瑰块汇园景中块心建发板汇金国好水星溪际望藏云泉谷珑沙间影湾早视金鹏威安会鹰基尼星展诺斯城项板恒亚城目基山块凯林旋水门印山城环别墅别线墅万墅内是科集，辅·中皆 助 西于以。街六小另庭高外院大或，。板洋还块房有，为城望主市城，别市
配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目 前大型超市有新一佳。
景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。
代表楼盘及板块产品特征
苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景； 复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。
麓山别墅
西街庭院
府、麓南含浦、星沙金鹰和南城
麓岳南麓含山公白浦馆鹤板天阳池块光100
板块，凭借良好的板块素质，成
麓山恋迪溪谷 米兰春天
汀湘十里
美洲故事 托斯卡纳
为别墅区的集中板块。 市场上纯独栋别墅项目非常少；
江山帝景
其它为主+别墅 别墅为主+其它
御邦 郡原美村
中信格新兰城小南城板橘块郡镇米哈斯
比华利山 龙湾国际社区
板块素质。
交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。 配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、通程等超市在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、 长沙大学分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。 景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。
麓南含浦板块
该区内拥有原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造 就天然纯粹的别墅聚集区。
板块素质。
交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。 配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。 景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，靳江，白鹤自然保护区、湿地保护区。人文景观，积淀深厚。
阶段
萌芽期 （2000-2019年）
悦禧·国际山庄、静园山庄、 代表楼盘 荷塘月色（山水芙蓉）、梦泽
园山庄
特征
本土开发商摸索阶段，产品规 划档次较低
成长期 （2019-2019年）
水云间、 香格里·麓山别墅
强调所谓的建筑风 格，但产品细节不 到位
成熟期 （2019年至今）
汀湘十里、威尼斯 城、青竹园、苏迪
目录
1
别墅分布及板块概况
2
别墅目标客户群分析
3
别墅价格及产品分析
4
市场动态、政策及预测
长沙别墅发展阶段
长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。
长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2019年，大量 外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进规划理念，和创新的别墅产品，将 长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放 量。
中信新城 格兰小镇 橘郡米哈斯 比华利山 龙湾利阆峰云墅
长沙别墅板块分析
望城市府板块
包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，直通望城县城的金星北 路两旁，集中了大量的别墅项目。
板块素质
交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北从此与市府紧密相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块路 网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。