物业管理机构
物业管理企业的机构设置
物业管理企业的机构设置一、引言物业管理企业是负责管理和维护房地产项目的专业机构，其良好的机构设置对于企业的高效运作和服务质量至关重要。
本文将详细介绍物业管理企业的标准机构设置，包括主要部门和职能以及各部门的组织结构。
二、主要部门和职能1. 行政部门行政部门是物业管理企业的核心部门，负责协调和管理企业的日常行政事务。
其职能包括人力资源管理、行政文档处理、办公设施管理、安全与保卫等。
2. 财务部门财务部门负责企业的财务管理和资金运作。
其职能包括会计核算、财务分析、预算编制、税务申报等。
3. 运营管理部门运营管理部门是物业管理企业的核心职能部门，负责项目的日常运营和管理。
其职能包括物业维护、设备保养、供应链管理、项目规划与执行等。
4. 客户服务部门客户服务部门是物业管理企业与业主之间的重要纽带，负责处理业主的投诉、建议和需求。
其职能包括业主关系管理、投诉处理、客户满意度调查等。
5. 市场推广部门市场推广部门负责物业管理企业的市场营销和品牌推广。
其职能包括市场调研、品牌策划、广告宣传、业务拓展等。
6. 技术支持部门技术支持部门负责物业管理企业的技术支持和系统维护。
其职能包括信息技术支持、网络维护、设备维修、安全防护等。
三、各部门的组织结构1. 行政部门行政部门通常由行政总监领导，下设办公室、人力资源部、安全保卫部等子部门。
办公室负责日常行政事务的协调和处理，人力资源部负责员工招聘、培训和绩效评估，安全保卫部负责企业的安全和保卫工作。
2. 财务部门财务部门通常由财务总监领导，下设会计部、预算部、税务部等子部门。
会计部负责企业的日常会计核算和报表编制，预算部负责企业的预算编制和执行，税务部负责企业的税务申报和税务筹画。
3. 运营管理部门运营管理部门通常由运营总监领导，下设物业维护部、设备保养部、供应链管理部等子部门。
物业维护部负责日常的物业维修和保养工作，设备保养部负责设备的定期保养和维修，供应链管理部负责物资采购和供应商管理。
物业管理机构
• 物业的运营与收益管理
物业管理机构的服务质量标准
服务质量标准的制定
• 根据物业管理机构的服务范围与业主需求，制定服务质量标准
• 服务质量标准要符合政策法规与行业规范的要求
• 服务质量标准要具有可操作性与可评价性
服务质量标准的实施与监控
• 物业管理机构要按照服务质量标准开展服务，实现规范化与专业化
投诉处理
• 物业管理机构要设立投诉处理机制，及时处理业主、租户的投诉
• 对投诉问题进行调查、分析与处理，确保投诉得到妥善解决
• 对投诉处理过程进行记录与总结，避免类似问题再次发生
04
物业管理机构的法律法规与政策支持
物业管理机构的法律法规遵循
物业管理机构要遵守国家法律法规与地方法规，依
法开展物业管理服务
CREATE TOGETHER
DOCS SMART CREATE
物业管理机构：高效运营与优质服务
DOCS
01
物业管理机构的定义与功能
物业管理机构的定义及重要性
物业管理机构是负责物业管理服务的法人实体
• 为业主提供专业化、规范化的物业管理服务
• 保障物业的安全、整洁和正常使用
• 提高物业的保值增值能力
物业管理机构的运营策略
• 市场定位策略：明确物业管理机构的服务对象与服务范围
• 成本控制策略：降低物业管理机构的运营成本，提高盈利能力
• 服务质量策略：提高物业管理机构的服务质量，提升业主满意度
物业管理机构的收费标准
• 根据物业管理机构的服务内容、服务质量与运营成本，制定合理的收费标准
• 收费标准要符合市场价格与政策法规的要求
政府要制定支持物业管理机构发展的政策，为物业
物业管理企业的机构设置
物业管理企业的机构设置引言概述:物业管理企业是指专门从事物业管理服务的企业，其机构设置是为了实现高效的运营管理和优质的服务提供。
本文将从组织架构、职能部门、人员配置、工作流程和信息系统等五个方面详细阐述物业管理企业的机构设置。
一、组织架构1.1 高层领导层：包括董事长、总经理等，负责制定企业的发展战略和决策。
1.2 部门领导层：包括各个职能部门的负责人，负责部门的日常管理和协调工作。
1.3 基层管理层：包括项目经理、楼栋长等，负责具体项目的运营和管理。
二、职能部门2.1 运营管理部门：负责物业项目的规划、招商、租赁等工作，确保项目的正常运营。
2.2 维修保养部门：负责物业设施的维修、保养和巡检，确保设施的正常使用。
2.3 客户服务部门：负责与业主的沟通和协调，解决业主的问题和需求。
三、人员配置3.1 高层管理人员：具有丰富的管理经验和行业知识，能够制定企业的发展战略和决策。
3.2 专业技术人员：包括工程师、设计师等，具备相关专业知识和技能，能够提供专业的服务和支持。
3.3 基层运营人员：包括保安、清洁人员等，负责具体的运营和管理工作，保障项目的正常运行。
四、工作流程4.1 项目接手阶段：包括项目规划、业主交接等，确保项目的平稳过渡和运营。
4.2 日常运营阶段：包括设施维修、保养、安全管理等，确保项目的正常运行和安全。
4.3 服务提升阶段：包括业主满意度调查、服务改进等，提升服务质量和业主满意度。
五、信息系统5.1 物业管理系统：用于管理物业项目的各项信息，包括业主信息、设施信息、维修记录等。
5.2 客户服务系统：用于记录和处理业主的问题和需求，提供高效的服务响应和解决方案。
5.3 数据分析系统：用于对物业项目的运营数据进行分析和统计，提供决策支持和优化方案。
总结：物业管理企业的机构设置是为了实现高效的运营管理和优质的服务提供。
通过合理的组织架构、职能部门、人员配置、工作流程和信息系统的设置，可以确保物业项目的正常运行和业主的满意度。
物业管理企业的机构设置
物业管理企业的机构设置一、引言物业管理企业是为了有效管理和维护房地产项目而设立的专业机构。
良好的机构设置是物业管理企业顺利运营的基础。
本文将详细介绍物业管理企业的机构设置，包括主要部门和职能以及各部门之间的协作关系。
二、机构设置1. 总经理办公室总经理办公室是物业管理企业的核心部门，负责企业的决策、规划和监督。
其职责包括：- 制定企业发展战略和年度计划；- 监督各部门的运营情况；- 确保企业的财务管理和合规性；- 与业主、政府和其他相关方进行沟通和协调。
2. 综合管理部综合管理部是物业管理企业的综合职能部门，负责企业的行政管理和人力资源管理。
其职责包括：- 管理企业的行政事务，包括办公设施、设备和资产管理；- 负责人力资源招聘、培训和绩效评估；- 组织企业内部的活动和会议；- 管理企业的法律事务和合同管理。
3. 运营管理部运营管理部是物业管理企业的核心运营部门，负责房地产项目的日常运营和维护。
其职责包括：- 管理物业维护、保洁和安全工作；- 监督房屋出租和销售管理；- 维护与业主的良好关系，解决业主投诉和问题；- 管理物业费用的收取和使用。
4. 财务部财务部是物业管理企业的财务管理部门，负责企业的财务规划和资金管理。
其职责包括：- 编制企业的财务预算和报表；- 负责企业的资金管理和投资决策；- 监督企业的会计核算和税务申报；- 提供财务分析和决策支持。
5. 客户服务部客户服务部是物业管理企业与业主之间的桥梁，负责提供优质的客户服务。
其职责包括：- 接受和处理业主的咨询、建议和投诉；- 组织业主活动和社区建设；- 定期与业主进行沟通和反馈；- 维护业主信息和档案。
6. 市场推广部市场推广部是物业管理企业的市场营销部门，负责推广企业的品牌和服务。
其职责包括：- 研究市场需求和竞争情况；- 制定市场推广策略和计划；- 开展宣传活动和广告投放；- 维护与合作火伴的关系。
三、部门协作关系为了保证物业管理企业的高效运营，各部门之间需要密切协作。
物业管理机构
【物业管理机构】
物业管理机构是一种专业化服务机构，为业主提供物业管理、维修、保养等服务。
其主要职责是对业主委员会、业主大会的决定实施，对小区内的公共设施、绿化、美化等进行维修、保养、管理，制定和执行物业管理规章制度，收取物业费用等。
物业管理机构的服务范围主要包括以下几个方面：
1.公共场所管理：包括小区的公共道路、楼梯、楼道、电梯、门禁、消防设施、照明等设施的维护、保养和管理。
2.环境卫生管理：包括小区内的垃圾清运、植物绿化、卫生打扫等。
3.安全防范管理：包括小区内的安全防范、
巡查等。
4.业主服务管理：包括业主投诉处理、违规
行为处理、意见征集、业主大会和业主委员
会的召开等。
物业管理机构的运营和管理需要具有一定的
经验和素质，以确保物业管理的顺畅和高效。
物业管理机构通常分为直接雇佣员工的企业
型物业管理机构和由业主委员会委托管理的
委托型物业管理机构。
在选择物业管理机构时，除了要考虑价格因素外，还需要考虑其
专业能力、服务水平、信誉度等因素。
在实际的物业管理中，物业管理机构还需要
注意以下几个方面：
1.管理规范：物业管理机构需要遵循国家、地方的相关规定，建立健全物业管理制度。
2.服务质量：物业管理机构需要提高服务意识，注重服务质量，及时处理业主的投诉和意见。
3.信息公开：物业管理机构需要做好信息公开工作，确保全体业主了解物业管理情况。
物业管理企业的机构设置
物业管理企业的机构设置一、引言物业管理企业的机构设置是为了保障物业管理工作的顺利进行和高效运作。
合理的机构设置可以确保物业管理企业在各个方面的工作能够得到有效的协调和管理，提高服务质量和客户满意度。
本文将详细介绍物业管理企业的机构设置及其职责分工。
二、总体结构物业管理企业的机构设置通常包括总经理办公室、行政部门、财务部门、维修部门、客户服务部门等多个部门。
下面将分别对各个部门的职责进行详细介绍。
1. 总经理办公室总经理办公室是物业管理企业的决策中心，负责制定企业的发展战略和业务规划。
其主要职责包括：- 制定企业的发展目标和战略规划；- 监督和管理各个部门的工作，确保各项工作按照企业的规定和标准进行；- 负责与政府、业主委员会等相关方面的沟通和协调；- 处理重要的客户投诉和纠纷。
2. 行政部门行政部门是物业管理企业的后勤支持部门，负责企业的行政管理工作。
其主要职责包括：- 负责人事管理，包括招聘、培训、绩效考核等；- 管理企业的办公设备和资产，确保设备的正常运行和资产的安全；- 组织企业的内部会议和活动；- 协助总经理办公室处理各类文件和文件的归档管理。
3. 财务部门财务部门是物业管理企业的财务管理部门，负责企业的财务管理和会计工作。
其主要职责包括：- 编制企业的预算和财务报表；- 负责企业的资金管理和资金运作；- 进行财务分析和风险评估，提供决策支持；- 负责企业的税务申报和税务筹划。
4. 维修部门维修部门是物业管理企业的技术支持部门，负责维护和修缮物业设施。
其主要职责包括：- 进行日常设施的巡检和维护工作；- 及时处理设施故障和报修事项；- 组织设备维修和改造工作；- 负责设施的保养和更新。
5. 客户服务部门客户服务部门是物业管理企业的重要部门，负责与业主的沟通和协调工作。
其主要职责包括：- 接待和咨询业主，解答他们的问题和需求；- 组织业主大会和业主委员会会议；- 处理业主投诉和纠纷，协调解决问题；- 组织社区活动，增进业主之间的交流和友谊。
物业项目管理机构
1.建立项目品牌形象，通过高质量的服务和良好的社区环境，提升品牌知名度和美誉度。
2.制定市场推广策略，利用线上线下渠道进行项目宣传，扩大项目影响力。
3.定期进行市场调研，了解行业趋势和客户需求，为项目发展提供数据支持。
4.与同行建立良好的交流合作机制，共享市场信息，促进互利共赢。
4.关注员工职业发展，为员工提供晋升和发展机会。
十八、知识管理与知识产权保护
1.建立知识管理体系，收集、整理、共享项目管理和业务知识。
2.鼓励员工进行知识创新，保护知识产权，提升项目核心竞争力。
3.定期组织知识培训，提升员工专业素养和创新能力。
4.加强对知识产权的保护，防止知识侵权事件的发生。
（以下内容省略）
四、工作流程
1.项目启动：项目经理组织项目启动会，明确项目目标、工作计划、人员分工等。
2.项目执行：各部门按照工作计划，开展具体业务工作。
3.项目监控：项目经理对项目进度、质量、成本等方面进行实时监控，确保项目按计划推进。
4.项目评估：项目结束后，组织项目评估，总结经验教训，为后续项目提供借鉴。
五、服务质量保障
（以下内容省略）
七、财务管理
1.物业项目管理机构应建立健全财务管理制度，确保财务活动的合法性、合规性。
2.项目经理需对项目的预算执行、成本控制、资金使用等财务状况进行全面监控。
3.部门主管应合理预估本部门的开支，并严格按照预算执行，防止浪费。
4.定期进行财务审计，确保财务报表的真实性、准确性。
八、设施设备管理
十四、持续改进与创新
1.建立持续改进机制，定期评估项目管理中的不足，提出改进措施。
2.鼓励员工提出创新性建议，优化工作流程，提高工作效率。
物业管理企业的机构设置
物业管理企业的机构设置引言概述：物业管理企业是负责管理和维护房地产物业的专业机构，其机构设置对于企业运营和服务质量至关重要。
本文将从五个方面详细阐述物业管理企业的机构设置。
一、行政管理部门1.1 总经理办公室：负责企业的整体管理和决策，协调各部门工作，制定企业发展战略和规划。
1.2 人力资源部：负责招聘、培训和管理员工，制定人力资源政策和流程，确保企业人力资源的合理配置和发展。
1.3 行政部门：负责企业的行政事务，包括办公设施管理、行政支持和维护，保障企业日常运营的顺利进行。
二、运营管理部门2.1 物业运营部：负责物业管理的日常运营工作，包括维修、保洁、安全等，确保物业设施和环境的良好状态。
2.2 客户服务部：负责与业主和租户的沟通和协调，解决相关问题，提供优质的客户服务，增强客户满意度。
2.3 财务管理部：负责企业的财务管理和会计核算，制定财务政策和预算，确保企业财务的稳定和合规。
三、市场推广部门3.1 市场调研部：负责市场调研和竞争分析，为企业制定市场营销策略提供数据支持。
3.2 销售部：负责物业销售和租赁业务，开展市场推广活动，与客户洽谈合作事宜，促进销售业绩的提升。
3.3 品牌宣传部：负责企业品牌宣传和形象建设，制定品牌推广策略，提升企业知名度和美誉度。
四、技术支持部门4.1 设备维护部：负责物业设备的维护和保养，定期检修和维修设备，确保物业设备的正常运行。
4.2 IT部门：负责企业的信息技术支持，包括网络管理、软件维护和数据安全等，提供高效的信息化支持。
4.3 工程部：负责物业的工程项目管理，包括规划、设计、施工和验收等，确保工程质量和进度的控制。
五、法务部门5.1 合规与风控部：负责企业的法律事务和合规管理，制定企业合规政策和流程，降低法律风险。
5.2 合同管理部：负责企业合同的起草、审核和管理，确保合同的合法性和有效性。
5.3 诉讼与仲裁部：负责企业涉及的诉讼和仲裁事务，委托律师处理法律纠纷，保护企业合法权益。
物业管理机构的运营模式及管理制度
物业管理机构的运营模式及管理制度
1. 机构设置
物业管理机构应当设立相应的管理机构和专业化管理人员；
每个物业管理区域应当设立机构代码，明确属地、负责人、单
位性质等信息；
物业管理企业应当按照《公司法》的规定设置各级别组织机构，并明确岗位职责。
2. 经营管理
物业管理企业应当遵循市场经济原则，提高经营效益；
物业管理企业应当依据不同物业类型、业主需求，定制不同的
普及物业服务内容和高级物业服务内容；
物业管理企业应当发挥服务功能和管理功能的协同作用，在物
业管理、设施设备维护、安全防范、绿化保洁等方面加强协调与合作。
3. 服务内容
物业管理企业应当提供基本服务和非基本服务；
基本服务包括：安全保卫、公共卫生、供水、供电、供气、供热、通讯等服务；
非基本服务包括：生活垃圾、绿化保洁、维修养护、管理服务等服务。
4. 财务管理
物业管理企业应当依法依规管理物业收益和物业维护资金，保证经费收支的安全和公正；
物业收益应当专款专用，物业维护资金应当统一管理，并定期进行社会化监督和绩效评估。
以上仅为物业管理机构运营模式及管理制度的简要介绍，具体实践中应当结合不同的市场需求和物业管理实际情况进行分析和实施。
《物业管理机构》课件
物业公司应合理定价，考虑业主的利益，避免因费用问 题产生纠纷。
物业安全事故案例
案例一
小区电梯故障导致人员伤亡
案例描述
小区电梯出现故障，造成人员伤亡。经调查发现，电梯存 在安全隐患，物业公司未能及时维修保养。
案例分析
物业公司应定期对小区设施进行检查和维护，确保设施安 全运行。对于发现的隐患应及时整改，避免发生安全事故 。
《物业管理机构》ppt课件
目录
• 物业管理机构概述 • 物业管理服务内容 • 物业管理法律法规 • 物业管理案例分析 • 物业管理发展趋势与挑战
01
物业管理机构概述
定义与职责
定义
物业管理机构是指依法设立、具备相应资质和条件的物业管理服务组织，负责 物业的日常维护、清洁、安保、绿化等工作，为业主提供全方位的物业服务。
活动组织
组织各类社区活动，增进居民之 间的交流和互动，丰富居民的业
余生活。
03
物业管理法律法规
相关法律法规
01
02
03
04
《物业管理条例》
《物业服务收费管理办法》
《物业服务企业资质管理办法 》
《住宅专项维修资金管理办法 》
物业管理合同
合同的主要内容
服务范围、服务标准、服务费用、违约责任等。
合同的签订与变更
组织架构与人员构成
组织架构
物业管理机构的组织架构一般包括管理层、技术层和执行层，各层级分工明确， 协同工作。
人员构成
物业管理机构的人员构成包括管理人员、技术人员和一线员工，其中管理人员负 责决策和协调，技术人员负责技术支持和方案制定，一线员工负责具体的物业服 务工作。
02
物业管理服务内容
物业管理机构设置和各部门管理制度
物业管理机构设置和各部门管理制度一、物业管理机构的设置1.总经理办公室：负责统筹协调物业管理工作，制定相关规章制度，管理各个部门。
2.行政人事部门：负责管理物业管理机构的人事、招聘、考核、培训等工作，保证机构的稳定运行。
3.安防保卫部门：负责物业内部和周边的安全防范工作，制定保安巡查和应急预案，提供安全服务。
4.环境卫生部门：负责物业内部的环境卫生、绿化养护、垃圾清运等工作，保证小区环境的整洁与美观。
5.维修保养部门：负责物业内部设施的维护和保养工作，及时处理住户报修问题，确保设施的正常使用。
7.财务部门：负责物业收入和支出的管理与监控，编制年度预算，进行财务核算和审计工作。
为保证物业管理机构的有效运作和高效管理，各部门应建立相应的管理制度，确保各项工作能够有序进行。
1.总经理办公室制度：总经理办公室应制定管理规章制度，包括公文处理、例会制度、决策流程等，提高决策效率和工作协同性。
2.行政人事部门制度：行政人事部门应建立人员管理制度，包括人员招聘与录用、薪酬福利、绩效考核等，确保人事管理的公平和规范。
3.安防保卫部门制度：安防保卫部门应制定安全巡查制度、应急预案、安保设备管理制度等，提高小区的安全保卫水平。
4.环境卫生部门制度：环境卫生部门可以制定垃圾分类处理制度、绿化养护管理制度、卫生检查制度等，确保小区环境的卫生与整洁。
5.维修保养部门制度：维修保养部门可以建立设备档案管理制度、维修保养流程、预防性维修计划等，确保设施的正常运行和延长使用寿命。
6.物业服务部门制度：物业服务部门可以建立服务标准制度、投诉处理流程、社区活动组织制度等，提供优质、高效的服务。
7.财务部门制度：财务部门应建立财务管理制度，包括财务核算流程、预算编制与执行制度、费用控制制度等，确保财务管理的严密性和透明度。
以上仅是各部门管理制度的介绍，实际上每个部门还可以根据自身情况进行进一步的规范和完善。
物业管理机构的设置和各部门管理制度的完善不仅是保证物业管理工作的顺利进行，还能提高物业服务水平、提升业主满意度，为业主提供一个舒适和便利的居住环境。
物业管理机构运作方案
物业管理机构运作方案一、引言物业管理是指根据法律规定和合同约定，对房地产进行管理、维修、保养、改造及其他相关服务的一种职能活动。
物业管理的好坏直接影响到房地产的使用价值和管理效益，因此建立一个完善的物业管理机构非常重要。
本文旨在提出一个完善的物业管理机构运作方案，以指导物业管理机构的日常运作。
二、物业管理机构运作模式1. 组织架构物业管理机构应当建立完善的组织架构，包括总经理办公室、综合管理部、工程部、保安部、客服部、财务部等部门。
总经理办公室负责领导全面工作，综合管理部负责物业管理的日常运作，工程部负责房屋维修和装修等工程管理，保安部负责安全保卫和巡逻工作，客服部负责居民服务和投诉处理，财务部负责物业费的征收和管理。
2. 规章制度物业管理机构应当建立完善的规章制度，包括服务规范、工作制度、安全管理制度、财务管理制度等，以规范机构的运作。
同时，还要定期对规章制度进行更新和优化，以适应市场变化和需求。
3. 人员培训物业管理机构应当加强人员培训，提高员工的综合素质和业务水平。
通过培训，提高员工的服务意识和工作效率，增强团队合作精神，提高整体管理水平。
4. 技术设备物业管理机构应当配备先进的技术设备，以提高管理效率和服务质量。
如实施物业管理软件、智能化设备、监控系统等，以提高管理效率和安全性。
5. 客户满意度物业管理机构应当重视居民的需求和投诉，通过不断改进服务和加强沟通，提高客户满意度，增强用户粘性，提高经营效益。
三、物业管理机构的日常运作1. 房屋维修物业管理机构应当建立完善的房屋维修体系，定期进行房屋检查和维修，在发现问题时及时处理。
同时，还要建立维修记录和台账，以便查阅和追踪。
2. 安全管理物业管理机构应当加强安全管理，定期进行安全检查和隐患排查，采取有效措施预防事故发生。
同时，还要加强对保安人员的培训和管理，提高安全保卫水平。
3. 物业费管理物业管理机构应当建立完善的物业费管理制度，征收物业费要公开透明，提供缴费指引和报表明细，以确保费用的合理性和透明性。
物业管理机构
一、物业服务企业的含义
（三）物业服务企业的类型
2．按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由 上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优 势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解， 便于与开发商进行协调。
（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务 企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。
第二节 业主、业主大会与业主委员会
一、业主
根据《物业管理条例》第6条，房屋的所有权人为业主。 （一）业主的分类
按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主 和非自然人业主。
按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业 可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。
按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分 为公房业主和私房业主两类。
另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住 物业的业主和非居住物业的业主。
（二）物业的使用人
在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人 （以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象， 也享有相应的权利，承担相应的义务。
使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物 业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与 业主共同居住的亲友；二是物业的租户。
法律、法规主要体现公共利益对所有权的限制，即法律意 识；管理规约主要体现私人利益对所有权的限制，即公众 意识。
（1）法律法规对所有权的限制
①相邻关系 ②紧急避险
（2）管理规约对所有权的限制
在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实 际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要 经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是 在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如， 宠物的活动区域等。
物业管理机构基本
持续改进
根据评价结果，制定改进措施 ，持续优化服务质量。
持续改进与优化
反馈机制
建立有效的反馈机制，收集住户、员 工等各方的意见和建议，为持续改进 提供依据。
培训与提升
定期对员工进行培训和提升，提高员 工的服务意识和技能水平。
创新发展
鼓励创新，探索新的服务模式和管理 方法，提高物业管理效率和质量。
合作与交流
建筑结构维护
对楼宇外墙、屋顶、门窗等建筑结构 进行定期检查和维修，确保结构安全。
环境清洁与绿化
清洁服务
定期清扫楼道、公共区域，保持环境整洁。
垃圾处理
及时清运生活垃圾，保持公共区域的卫生。
绿化养护
对公共区域的绿化植被进行养护，保持绿意 盎然的居住环境。
安全保卫与消防
01
02
03
门禁管理
确保楼宇出入口的安全， 对进出人员进行有效管理。
投诉处理
及时处理业主的投诉和建议，提高服务质量。
定期沟通
定期组织业主大会或业主委员会会议，与业主进行有 效沟通。
信息发布
及时发布物业相关的通知和信息，确保业主的知情权。
03
物业管理法律法规
相关法律法规
《物业管理条例》
规定了物业管理的基本原则、管理范围、业主权利义务等内容， 是物业管理行业的基本法规。
物业节能减排案例
物业节能减排案例
某办公大楼采用绿色建筑材料和节能设计，以降低能耗。物业公司加强日常维护管理，定期检查设备运行状况， 确保节能设备的正常运行。同时，推广节能环保理念，倡导绿色办公，提高员工的环保意识。通过这些措施，该 办公大楼在节能减排方面取得了显著成效，为创建绿色环保的办公环境做出了贡献。
某写字楼因租户装修噪音问题引起投诉。物业公司及时介入，与租户沟
物业管理组织机构管理制度
物业管理组织机构管理制度物业管理组织机构管理制度---一、引言为了规范和完善物业管理组织机构的管理，提高物业管理工作效率和质量，根据《物业管理条例》等相关法律法规，特制定本《物业管理组织机构管理制度》。
二、组织机构设置2.1 组织结构物业管理组织机构由以下部门组成：- 总经理室- 运营管理部- 技术维护部- 客户服务部- 财务部2.2 组织职责2.2.1 总经理室总经理室是物业管理组织机构的决策部门，负责制定物业管理的发展战略和目标，并对各部门的工作进行协调和监督。
2.2.2 运营管理部运营管理部负责日常的物业管理运营工作，包括租赁合同管理、设施设备维护管理、保洁管理、安全管理等。
2.2.3 技术维护部技术维护部负责物业设施设备的维护和管理工作，包括对设备的巡检、保养、维修等，并及时处理设备故障和异常情况。
2.2.4 客户服务部客户服务部负责与业主和租户的沟通和协调工作，包括接听业主和租户的投诉和建议，以及解答相关问题，提供满意的服务。
2.2.5 财务部财务部负责物业管理的财务管理工作，包括物业费用的收支管理、财务报表的编制和审计等，保证物业管理的经济运行稳定。
三、管理流程3.1 决策流程- 总经理室负责制定物业管理的决策流程，包括内部决策和对外决策。
- 内部决策流程：总经理室根据实际情况和管理需求，定期召开管理会议，对日常工作进行评估和调整，并根据需要制定相应的管理措施和政策。
- 对外决策流程：总经理室负责与业主和租户的沟通和协调，及时传达管理决策和相关政策，解答相关问题，保证沟通的及时性和准确性。
3.2 日常工作流程- 在运营管理部的领导下，各部门根据工作任务和职责，制定相应的工作流程和操作规程。
- 运营管理部负责对物业管理的日常工作进行计划、组织、协调和监督，确保物业管理工作的顺利进行。
3.3 监督流程- 监督流程由总经理室负责制定和管理，包括内部监督和对外监督。
- 内部监督流程：总经理室根据各部门的工作调度情况，对工作进行监督和评价，以确保工作的质量和效率。
物业项目管理机构人员组织和职责安排
物业项目管理机构人员组织和职责安排1. 介绍本文档旨在明确物业项目管理机构的人员组织和职责安排。
物业项目管理机构是负责管理和维护特定物业项目的团队，其成员承担着不同的职责和任务。
透明和有效的人员组织和职责安排是确保物业项目顺利运作的关键。
2. 人员组织物业项目管理机构的人员组织应根据项目的规模和需求进行合理的安排。
以下是可能的人员组织结构：2.1. 组织架构- 总经理：负责整个物业项目管理机构的运营和决策。
- 项目经理：负责具体物业项目的管理和协调工作。
- 行政人员：负责物业项目管理机构的行政和办公事务。
- 维修人员：负责物业项目的日常维护和修复工作。
- 安全人员：负责物业项目的安全保卫和应急处理工作。
- 客户服务人员：负责与业主和租户的沟通和协调工作。
2.2. 人员配置根据物业项目的规模和需求，合理安排人员配置是确保各项工作顺利进行的重要因素。
同时，人员配置还应考虑到各个岗位之间的协作和配合，以实现高效的工作流程。
3. 职责安排物业项目管理机构人员的职责应根据其专业背景和能力进行合理的安排。
以下是可能的职责安排：3.1. 总经理职责- 制定项目管理策略和目标。
- 负责项目预算和资金管理。
- 确保项目按时完成并达到预期目标。
- 协调各个部门之间的工作关系。
- 与业主和相关方保持沟通，并解决问题和纠纷。
3.2. 项目经理职责- 负责具体物业项目的规划和执行。
- 协调各个部门的工作，确保项目的顺利进行。
- 监督项目进展和质量，及时解决问题和风险。
- 确保项目的合规性和法律问题得到妥善处理。
3.3. 行政人员职责- 管理办公室日常事务，包括文档管理、会议安排等。
- 处理来自业主和租户的日常咨询和投诉。
- 协助总经理和项目经理完成各项工作任务。
- 维护物业项目管理机构的行政秩序和纪律。
3.4. 维修人员职责- 负责物业项目的日常维护和修复工作。
- 定期巡检设施和设备，确保其正常运作。
- 及时处理维修请求和紧急情况。
物业管理机构
（四）日常资质管理
1.实行年检制度。 2.取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。 3.不得超越资质等级承接物业管理业务。 4.不得出租、出借、转让资质证书。 5.及时办理变更手续。
(1)物业服务公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。 (2)一定数量的注册资金。 (3)有符合规定的公司名称和公司章程。 (4)有固定的办公场地和设施。 (5)有必要的管理机构和人员。 (6)有符合国家法规政策的经营范围。 (7)能够独立承担民事责任。
2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过发 布了《物业服务企业资质管理办法》，并自2004 年5月1日起执行，根据建设部颁布的《物业服务企 业资质管理办法》将物业服务企业分为一级、二级、 三级资质等级。
（五）资质不予审批的情况
物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一 年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准。
见教材P32 （六）违规处理 见教材P32
三、物业服务公司的机构设置
（一）组织机构设置的基本要求 1.具备服务性功能 2.充分发挥公司职员的潜能 3.关系协调 4.高效、灵活
（二）物业服务公司组织机构设置的原则
3.工程部
工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围包括：
1)制定设施、设备运行和维修管理总体方案；编制维修计划 和年度预算方案。
2)拟定各项工程运行维修管理制度、规定和工作程序 3)负责能源供应、空调系统、冷热水系统、电力系统的运行
管理。
4)全面负责各种动力设备、机器设备、空调系统、冷热水管 道、各种用具等设施、设备的维修与管理工作，保证各种 设施、设备始终正常运转。
物业管理机构
物业管理机构一、背景介绍物业管理机构是指负责对房地产项目进行维护、管理、服务的专业机构。
随着城市化进程的加快和住户对生活质量需求的提高，物业管理机构在社会生活中扮演着越来越重要的角色。
本文将从物业管理机构的概念、职责、发展趋势等方面进行探讨。
二、物业管理机构的概念物业管理机构是专门承担对房地产物业维护、管理、服务等职责的机构。
其职责包括但不限于房屋维护、公共设施管理、安全保障、物业服务等方面。
物业管理机构的存在，旨在提升房地产项目的整体管理水平，为业主提供更好的生活环境，确保社区的安全与和谐。
三、物业管理机构的职责1. 房屋维护物业管理机构应当负责房屋建设后的维护工作，包括房屋结构、电路设施、水暖系统等方面的定期检查和维修。
2. 公共设施管理物业管理机构需要管理小区内的公共设施，如绿化、道路、健身设施等，确保其正常运作。
3. 安全保障物业管理机构要加强对小区安全的管理，制定安全预案，定期进行安全检查，确保住户的人身和财产安全。
4. 物业服务物业管理机构需要提供各种便民服务，如代收快递、维修服务、投诉处理等，满足住户日常生活需求。
四、物业管理机构的发展趋势随着社会的发展和科技的进步，物业管理机构也在不断涌现新的发展趋势:•智能化管理: 物业管理机构引入智能化设备和系统，提升管理效率和服务水平。
•多元化服务: 物业管理机构扩大服务范围，提供更多样化的服务，如智能家居安装、生活娱乐活动等。
•绿色环保: 物业管理机构致力于推行绿色环保理念，提倡低碳、节能、环保的管理方式。
五、结语物业管理机构在城市化进程中扮演着重要的角色，其发展趋势也逐渐朝着智能化、多元化和绿色环保方向发展。
希望本文能够让读者对物业管理机构有更深入的了解，为未来的发展提供一定的启示。
物业管理组织机构管理制度
物业管理组织机构管理制度一、引言随着社会的发展和城市化进程的加速，物业管理扮演着越来越重要的角色。
为了提高物业管理工作的效率和质量，建立一个科学、规范的组织机构管理制度尤为重要。
本文将介绍物业管理组织机构管理制度的相关内容。
二、组织机构概述物业管理组织机构应当包含可行的组织结构和明确的职责分工。
一般来说，物业管理机构应包括以下部门：行政部门、运营管理部门、维修保养部门、财务部门和市场营销部门。
1.行政部门行政部门是物业管理的核心部门，负责统筹、协调全面管理。
其职责包括：制定物业管理政策和规章制度、解决纠纷、维护业主权益等。
2.运营管理部门运营管理部门是物业管理中的重要一环，其职责涵盖物业日常管理工作，包括：安全巡逻、设备设施管理、环境卫生等。
3.维修保养部门维修保养部门负责物业设备的维修和保养工作。
其职责包括：设备故障处理、维修预防性工作、设备更新等。
4.财务部门财务部门是物业管理机构的核心支持部门。
其职责包括：预算管理、物业费用的收付管理、财务数据分析等。
5.市场营销部门市场营销部门主要负责物业销售和宣传工作。
其职责包括：业主招募、市场推广、客户维护等。
三、管理制度的建立为了确保物业管理组织机构的正常运转，需要建立一套科学的管理制度，从管理目标、管理方法和管理流程等方面进行规范。
1.管理目标物业管理机构的管理目标应与物业发展战略和业主需求相一致。
管理目标可包括：提高服务质量、增加物业价值、降低运营成本等。
2.管理方法物业管理机构的管理方法应包括运用先进的管理工具和方法，提高管理效率和执行力。
例如：引入信息化管理系统、建立绩效考核制度等。
3.管理流程物业管理机构的管理流程应明确各部门的工作流程和沟通协作机制，确保各部门之间的衔接和配合。
建立流程化的管理模式，可以提高工作效率和管理效果。
四、管理制度的执行与监督建立好的组织机构管理制度只是第一步，更重要的是要确保制度的执行和监督。
为此，可采取以下措施：1.制度培训定期开展组织机构管理制度的培训活动，使各部门和员工了解制度的要求和执行方法，提高约束力和执行力。
物业管理组织机构管理制度
物业管理组织机构管理制度物业管理组织机构管理制度第一部份：总则第一条为了规范物业管理组织机构的管理，提高工作效率和服务水平，保障业主权益，制定本制度。
第二条物业管理组织机构是指为业主服务和维护物业的机构，包括物业服务中心、物业维修中心、物业安全中心以及其他相关部门。
第三条物业管理组织机构应当遵守国家法律、法规和物业管理制度，严格执行各项规章制度，认真履行职责，为业主提供优质服务。
第四条物业管理组织机构的管理应当由业主委员会或者业主大会进行监督和管理，并且应当建立健全相关制度和规范。
第二部份：组织机构第五条物业管理组织机构应当设立以下部门：（一）物业服务中心（二）物业维修中心（三）物业安全中心（四）其他相关部门第六条物业服务中心是物业管理组织机构的服务窗口，主要职责包括：（一）接待来访业主，解答业主咨询和投诉。
（二）管理物业管理中心的日常工作。
（三）定期组织业主会议，听取业主反馈和建议。
（四）维护物业管理中心的基本秩序。
第七条物业维修中心是物业管理组织机构的维修窗口，主要职责包括：（一）接收业主报修请求，及时解决问题。
（二）制定预防性维修计划，减少维修工作，增强物业设施的使用寿命。
（三）管理维修工人日常工作，确保工作效果。
第八条物业安全中心是物业管理组织机构的安全保卫窗口，主要职责包括：（一）安排门卫和巡逻员，维持物业秩序。
（二）监控物业安全情况，确保业主安全。
（三）及时处理突发事件。
第九条其他相关部门根据实际需要设立。
第三部份：工作流程第十条物业服务中心的工作流程：（一）接待业主，填写登记表。
（二）及时传达相关信息。
（三）处理业主咨询和投诉。
（四）协调各中心工作，确保物业管理中心各项工作的顺利进行。
第十一条物业维修中心的工作流程：（一）接收业主报修请求。
（二）确认问题，制定维修方案。
（三）执行维修方案，维修记录。
（四）定期进行预防性维修。
第十二条物业安全中心的工作流程：（一）制定安全保卫计划。
（二）保卫物业安全，及时处理突发事件。
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1．业主大会成立的流程
《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了业主大 会成立的流程。 （1）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料 （2）成立首次业主大会会议筹备组 （3）组织召开首次业主大会会议
首次业主大会会议最重要的内容有： ①表决通过管理规约和业主大会议事规则 ②选举产生业主委员会
2．业主大会成立的指导、协助与监督
（三）业主大会会议 1．会议类型 （1）定期会议
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的 规定由业主委员会组织召开，一般每年度召开一次。 定期会议的内容就是物业管理活动中应当由业 主共同决定的事项。
（2）临时会议
临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和 目的确定，一般是一事一议。
2．会议形式
《物业管理条例》第12条和《业主大会和业主委
物业管理
第三章 物业管理机构
主要内容
1 物业服务企业 2 业主、业主大会与业主委员会 3 物业管理的相关机构
掌握如下内容： 1．物业服务企业的含义、权利和义务； 2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务； 3．物业管理的相关机构。
第一节
物业服务企业
物业服务企业的含义
我国物业服务企业模式的变迁
（二）物业的使用人
在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人
（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象， 也享有相应的权利，承担相应的义务。
使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物
业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与 业主共同居住的亲友；二是物业的租户。
使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区
（五）业主自治自律
1．业主自治
业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权 的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利， 共同管理权利的核心是决策权，也就是说，物业管理的责任 在业主。 业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即 在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。需要说明并 强调的是，选择权有三层含义： （1）表达自己的选择。 （2）少数服从多数。 （3）承担选择的代价。
（1）法律法规对所有权的限制
①相邻关系 ②紧急避险
（2）管理规约对所有权的限制
在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实 际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要 经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是 在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如， 宠物的活动区域等。
三、业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构。它由业主
大会会议选举产生，在物业所在地的区、县房 地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政 府办理备案手续，并在物业管理活动中代表和 维护全体业主合法权益的组织。 具体来讲，业主委员会是一个物业管理区域中 长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的 机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务， 实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及 物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治 组织。
三、物业服务企业的权利和义务
2．义务 （1）履行物业服务合同，依法经营 （2）接受业主委员会、业主及物业使用人监 督 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批 准 （4）接受行政主管部门的指导监督 （5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公 布一次服务费收支账目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化
别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。
（三）业主的权利
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供
的服务 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项 提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建 议 参加业主大会会议，行使投票权 选举业主委员会成员，并享有被选举权 监督权 法律、法规规定的其他权利 （四）业主的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定 交纳服务费用 法律、法规规定的其他义务
第二节 业主、业主大会与业主委员会
一、业主
根据《物业管理条例》第6条，房屋的所有权人为业主。 （一）业主的分类
按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主 和非自然人业主。 按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业 可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。 按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分 为公房业主和私房业主两类。 另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住 物业的业主和非居住物业的业主。
业主大会的成立不仅是业主自己的事，也关系到城市社区管
理的公共事务。所以《物权法》第75条规定，地方人民政府 有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和 协助。 《物业管理条例》第10条也做出规定：同一个物业管理区域 内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主 大会，并选举产生业主委员会。 《业主大会和业主委员会指导规则》则详细规定了指导、协 助和监督的内容。
一、物业服务企业的含义
3．按股东出资形式划分
有限责任公司
股份有限公司
4．按经营服务方式划分
委托服务型物业服务企业。
自主经营型物业服务企业。
一、物业服务企业的含义
5．按物业服务企业内部运作方式划分
管理型物业服务企业。
顾问型物业服务企业。 综合性物业服务企业。
6．按是否具有法人资格划分 具有企业法人资格的物业管理专营公司 或综合公司 不具有企业法人资格，以经营其他项目 为主，兼营物业管理的物业管理部。
2．委员的资格 《业主大会和业主委员会指导规则》第 31条规定，业主委员会委员应当是物业 管理区域内的业主，并符合下列条件：具 有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、 法规；遵守业主大会议事规则、管理规约， 模范履行业主义务；热心公益事业，责任 心强，公正廉洁；具有一定的组织能力以 及具备必要的工作时间。
（一）物业服务企业的特征
经营性 专业性 统一性 平等性
一、物业服务企业的含义
（二）物业服务企业的性质
物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特
殊职
（三）物业服务企业的类型
1. 按投资主体的经济成分划分 全民 集体 联营 三资 私营等类型。
（二）业主大会的职责
《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条和《业主 大会和业主委员会指导规则》第17条规定了业主大会的 决定事项，这就是业主大会的职责，主要有： 1．制定和修改业主大会议事规则； 2．制定和修改管理规约； 3．选举业主委员会或者更换业主委员会委员； 4．制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5．选聘和解聘物业服务企业； 6．筹集和使用专项维修资金； 7．改建、重建建筑物及其附属设施； 8．改变共有部分的用途； 9．利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 10．法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
二、中国物业服务企业模式的变迁
（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐 1．在“自建自管”模式下，由开发商自行 组建的物业服务企业存在“先天不足” 2．开发商与物业服务企业的“血缘关系” 为解决物业管理纠纷带来难度 3．“自建自管”模式也不利于物业服务企 业的自身建设和在物业服务市场中的发展
三、物业服务企业的权利和义务 1．权利 （1）依照物业服务合同和服务办法对物业实 施服务 （2）依照物业服务合同和有关规定收取服务 费 （3）有权制止违反规章制度的行为 （4）有权要求业主委员会协助管理 （5）有权选聘专业公司承担专项服务业务 （6）可以实行多种经营，以其收益补充服务 经费
物业服务企业的权利和义务
一、物业服务企业含义：
《物业服务企业资质管理办法》第2条：指依法设立的、 具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。 按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性 建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作， 为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独 立的企业法人地位的经济实体。
《物业管理条例》第9条和《业主大会和业主委员 会指导规则》第7条规定了业主大会的成立条件： 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业 管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、 建筑物规模、社区建设等因素。 《物业管理条例》本身没有统一规定物业管理的区 域的划分标准，而是由省、自治区、直辖市来制定 具体办法。一般而言，一个物业管理区域应该是一 个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊 是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。
三、物业服务企业的权利和义务
2．义务 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会 移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等 资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收 入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审 计机构对物业管理财务状况进行审计。
员会指导规则》第22条规定，业主大会会议可以 采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见 的形式。
3．业主参加业主大会会议的方式
业主参加大会的方式既包括亲自参加业主大会会议的表决规则 《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指 导规则》对业主大会的决议分为两种，即一般决 定和特殊决定。
（一）业主委员会的运作
1．组建和换届 《业主大会和业主委员会指导规则》第31条则 指出了业主委员会的人数要求，即“业主委员 会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组 成。 主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年， 可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业 主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在 地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府。 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将 其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会 所有的财物移交新一届业主委员会。