佳兆业长沙梅溪湖项目-发行

顺德精博
持股51%
湖南达业房地产开发有限公司
开发建设
长沙市岳麓区梅溪湖J-20，J-24地块
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项目交易结构概述
信托基本要素（1） 产品名称：富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目）集合信托计划； 信托规模：20.8亿元，其中优先级9亿元 ，次级11.8亿元；
地区销售金额、面积均位列榜首；
区位优势：长沙位于国家“两横三纵”城市化战略中沿长江通道横轴与京哈 京广纵轴的交汇点上，长株潭城市群是国内城市圈建设的先行者，2007年即获 批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区；
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资产运用：优先级信托资金用于向湖南达业增资，并持有其约49%股权，管 理次级债权； 收益实现：梅溪湖项目销售收入偿还次级债权及目标股权转让收入； 信托退出：若湖南达业归还次级债权则信托结束，若信托到期未归还债权， 则信托对外转让湖南达业股权，剩余股权随卖，并处臵抵质押物，向保证人追 偿；
收益分配：信托收益首先分配信托费用、其次分配优先级本金及固定收益， 然后分配次级。如有浮动收益，则按3：5：2分配给优先级、次级、受托人。
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项目交易结构概述
二、项目交易结构概述
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项目交易结构概述
交易结构图 优先级
资金
次级
佳兆业集团1638
持股100%
湖南达业11.8亿债权
信托计划
持有11.8亿债权 持股49%
长沙市2008-2012人口变化及增幅情况
6650000 6600000 6550000 6500000 6450000 6400000 6350000 6300000 2008 2009 2010 2011 2012 0.69% 0.51% 0.79% 1.00% 1.20%
1.00%
0.80% 0.61% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00%
以上或25%以上的调整；
预算外人民币500万元以上支出合同的签订、任何单项或连续12个月内累 计超过预算金额10%的预算外支出事项； 对外投资、对外担保（对购房人的担保除外）、对外借款和预算外重大资 产处臵等重要事项； 外贸信托将向湖南达业委派一名财务人员及一名工程管理人员，对湖南达业的 财务状况及项目开发、销售等情况进行监管 湖南达业将已开立的全部银行账户清单和电话银行/网上银行查询密码提供给 信托公司；如需开立新的银行账户，需及时通知信托公司，并提供账户信息及 查询方式。
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2008年 地区(国内)生产总值(亿元) 地区(国内)生产总值增速(%) 城镇人均可支配收入(元) 可支配收入增速 2009年 2010年 2011年 2012年 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
信托基本要素（3） 项目风险控制措施： 股权控制：外贸信托直接持有湖南达业49%的股权；顺德精博持有的湖南达业 51%股权质押； 阶段性抵押：湖南达业在开发项目的土地抵押（取得开发贷款或预售许可证时 解押）； 集团增信：佳兆业深圳、佳兆业集团提供连带责任保证担保； 佳兆业集团、佳兆业深圳、湖南达业承诺： 佳兆业集团或其关联方对湖南达业的债权劣后于次级债权受偿； 未经外贸信托许可不对湖南达业的股东进行任何形式的分红； 承担湖南达业或有负债（如有）； 对梅溪湖J-20，J-24地块的后续开发建设资金缺口承诺补足； 信托运行期间，湖南达业未销售的货值及账面现金之和不低于实际存续全部债 权（包括银行开发贷及本项目9亿元优先级等）余额的1.5倍； 相关合同强制执行公证，与佳兆业集团的合同履行司法转递手续；
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项目交易结构概述
信托基本要素（4） 项目风险控制措施： 外贸信托向湖南达业委派董事、监事，对湖南达业日常运营享有监督权和对特 别事项有一票否决权，包括但不限于： 制定年度财务预算、年度销售计划、年度开发计划，及上述计划中3个月
用款项目介绍
项目所在城市市场情况(2) 据长沙市2012年统计年鉴数据显示，近年来，长沙市总人口数保持稳定 上升态势，年度增幅保持在0.5%-1%之间，能够为未来房地产市场的需求 提供良好的支撑。 另外，随着长株潭一体化的深入推进，长沙市作为长株潭地区的核心城 市，将带动周边地区的人口聚集，进一步刺激市场需求。
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项目交易结构概述
信托基本要素（2） 流动性安排：信托满2年滚动发行，发行不足部分由佳兆业集团、佳兆业深 圳予以补足；
提前结束安排：可提前结束信托，最短信托期限不低于12个月；
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项目背景与设计初衷
项目背景——企业与区位 优质客户：佳兆业集团2009年登陆联交所，2013年房地产百强排名中位列第 17名；2013年房地产企业销售榜销售金额位列25位、销售面积位列26位；深圳
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用款项目介绍
项目所在城市市场情况(1) 据长沙市2013年1-12月经济运行快报，2013年1-12月实现地区生产总值（ GDP）7153.13亿元，比上年增长12.0%。近年来，长沙市地区生产总值连 年递增，城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持 续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑 。
用款项目介绍
梅溪湖片区及项目规划图
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用款项目介绍
项目基本指标情况 湖南达业在2013年9月30日通过招标方式取得项目土地，为住宅项目，总用地面 积约143211.62平方米，总建筑面积424417.57平方米，目前已取得二证（土地证、 用地规证）。详细指标如下表：
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一、项目背景
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三、用款项目介绍
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序号 1 2 3 项目 规划用地面积 总建筑面积 计容建筑面积 数量 143211.62 424417.57 340417.57 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
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4
5
综合容积率
其中:高层 叠排别墅 连排别墅 底商 集中商业 公共配套 车位配套
2.38
262491 15360 26008 12000 20457 4101 84000
年末总人口(人）
数据来源：中指数据库
增幅
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用款项目介绍
项目所在城市市场情况(3) 从2009年到2013年长沙市商品住宅的销售价格一直呈增长态势，年平均 涨幅超过10%。销售面积受当年批准上市面积及市场情况影响有所波动， 年均销售面积约为1000万平米。
1400 1200 1000 4574.17 800 600 400 200 0 4116.93 4000 3000 2000 1000 0 6085.74 5641.64 7000 6259.59 6000 5000
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用款项目介绍
项目现场
J24地块
J20地块
西南侧Hale Waihona Puke 博才实验小学西南侧：周南中学
东侧：桃花岭公园
北侧：佳兆业云顶梅溪湖项目
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2009-2013年长沙市地区生产总值及其增长速度 2008-2012年长沙市城镇人均可支配收入及其增长速度
数据来源：中指数据库、长沙市2013年1-12月经济运行快报
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用款项目介绍
项目区位 本项目位于长沙 市岳麓区，隶属于 长沙河西片区，梅 溪湖规划新区的核 心腹地——梅溪湖 国际新城北侧：北 临梅溪湖路，位于 现有佳兆业云顶梅 溪湖项目南边，南 临秀峰路、周南中 学、博才实验小学 ，西临绿化带，东 临公园广场。
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项目背景与设计初衷
项目背景——市场与政策 行业预判：两会期间，住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来 讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘。我们认为，不论从GDP增长基 础、城镇化发展需求、政府财政收入贡献等方面来看，房地产行业的暴利时 代虽然已经接近尾声，但未来一段时间，出现大的系统性风险的可能性仍旧 很小； 发展趋势：分化将是房地产行业的发展趋势，区域的分化、企业的分化 将成为未来几年的市场的主旋律； 政策导向：分类施策、分城施策，建立长效机制，是新一届政府对于房 地产调控的基本思路。
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富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目） 集合信托计划
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目录
一、项目背景
二、项目交易结构概述
三、用款项目介绍
四、投资股权、质物及股权管理措施简介
五、抵押物简介 六、担保人简介 七、风险分析及主要风险控制措施 八、评价结论
信托期限：2+1年；
信托收益：固定收益为优先级规模的9.1-10.1%/年，浮动收益（如有）按3 ：5：2的比例向优先级受益人、次级受益人、受托人分配，其中： 优先级收益：固定收益约9.1-10.1%/年，获取浮动收益的30%（如有）； 次级收益：无固定收益，可以现金或实物分配（股权、债权），获取浮动 收益的50%（如有）；