龙华综合体前期定位20140514讲述研究
综合体策划方案
综合体策划方案1. 引言综合体策划是指在一个有限的空间内，结合商业、住宅、文化、娱乐等多种功能，形成一个多元化的城市综合体。
综合体策划的目标是通过合理规划和布局，提供便利的服务和丰富的生活方式，为居民提供高品质的居住和工作体验。
本文将针对综合体策划进行详细分析和介绍。
2. 背景随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，城市综合体的需求日益增长。
传统的城市规划已不能满足人们对于便利、舒适和多样性的要求。
综合体策划应运而生，成为了城市规划的新方向。
综合体策划的好处在于可以通过有效整合资源，提高土地利用率，实现城市功能的最大化。
通过将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合于一体，可以满足人们多方面的需求，使城市成为一个集生活、工作和娱乐为一体的综合社区。
3. 综合体策划的重要性综合体策划在城市规划中具有重要的地位和作用。
首先，综合体可以为城市的可持续发展提供支持。
通过合理利用有限的土地资源，提供全方位的服务，可以减少城市扩张对生态环境的破坏，并为城市未来的发展奠定基础。
其次，综合体可以提升城市的竞争力。
现代人们对于生活质量和便利性的要求越来越高，一个有着完善配套设施和多样化服务的城市综合体可以吸引更多人才和资本，促进城市的发展。
另外，综合体策划可以促进城市内不同功能区域的合作与互动。
商业区与居住区、文化区与娱乐区的相互衔接，可以形成良好的城市生态，提升城市的整体氛围和品质。
4. 综合体策划的步骤综合体策划可以分为以下几个步骤：4.1 规划分析阶段在这个阶段，需要对综合体所在区域的地理、人口、经济等方面的情况进行详细调研和分析。
同时，要考虑该区域的交通、教育、医疗等基础设施的配套情况，以确定建设综合体的可行性。
4.2 定位策略阶段在这个阶段，需要确定综合体的定位。
根据目标人群、市场需求和竞争环境，确定综合体的主要功能和定位。
例如，可定位为高端住宅区、商业中心或文化娱乐区等。
4.3 设计策划阶段在这个阶段，需要进行综合体的整体规划和设计。
金地深圳龙华梅陇镇商业街整体形象定位及推广方案
整体形象定位
启示1
景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地＝传统景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地是在传统的石库门建筑上改造的，而成片的石库 门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。 三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采 用欧式连排布局，单体上又具有中国传统的宅院特色。为迎 合居民追求安全的需要，选用花岗石料做门框，黑色厚重的 木料为门扉。
提炼售卖
力图将项目优势整合推出，注入新的市场新鲜点，构成全新概念体系。
概念：SAE高光经济定律”
• Scene（城市景观）
梅陇镇
• Attention（话题关注度）
Байду номын сангаас
T台\T-Street\KFC
• Experience（情景体验消费）
独特的店铺
T-street开始启航
品牌大 Party
邀请函
城市造势： 当房交会遇见金地梅陇镇——二度期盼！
活动三
秋季房地产交易会
时间：2006年9月29日（星期五）――2006年10月3日（星期二）
在2006中国（深圳）住宅产业国际博览会暨深圳（秋季）房地产交 易会期间，在以梅陇镇二期住宅造势为主的前提下，进行T-street的 商业销售配合宣传，派发商业销售折页，并在秋交会期间尽可能进行 意向客户的资料累计收集，为后期客户疏导打下良好基础。
节日气旺： 当月光光遇见金地梅陇镇——三三相思
活动四
中秋月饼“大”分享
时间：2006年10月6日（星期五）
利用国庆长假期间开展市场宣传攻势，选择中国的传统节日――中秋 节作为切入点。在众人有闲的时间段，让更多人光临T-street现场， 在看到现有商业包装与直接感受现场氛围后，得到更多人对T-street 的认可。 活动以 “同享大月饼，分享大快乐”为由头，由T-street邀请深圳市 民到场免费享用最大的月饼，并召集月饼品牌商家进驻，进行现场售 卖，最后达成足够的商业气场，形成市场口碑与影响力。活动宣传以 现场、网络、海报等多种非主流媒体主，也可配合部分主流媒体。
龙华新区招拍挂出让前期规划设计要点
C2地块前期规划设计要点北站东广场15-06地块位于民治办事处辖区，用地性质为商业性办公用地，总用地面积20344.19㎡，建设用地面积为20344.19㎡。
指标要求（按建设用地面积计算）：容积率为7.0，建筑覆盖率75%，裙房限高36米，塔楼北侧限高200米、南侧限高100米，建筑面积为142400㎡，其中商业性办公120000㎡、商业22400㎡，建筑间距须满足日照及消防间距要求。
（注：地下车库、设备用房、民防设施、公众交通等不计容积率）总体布局及建筑退红线要求：a、总体布局以规划国土委审定的总平面图为准。
b、公共空间（包含架空活动核增空间、公共绿地）与公共通道：地块一层须在机动车出入口处设置两处公共空间，作为街头广场及上下客交通空间，其余公共空间灵活设置，总面积不小于用地面积的20%；地块二层架空层须设置公共空间，面积不小于用地面积的20%；地块三层架空层须设置公共空间并与北站东广场平台连接，面积不小于用地面积的40%，其中面向北站东广场方向公共空间面积不小于用地面积的10%；鼓励各层级之间公共空间重叠、错位与透空，裙房投影范围内，首层露天的公共空间面积与用地面积的比例不小于5%，位置可灵活布局；三层公共空间之间须由公共通道联系，具体路径可根据建筑设计灵活处理，公共通道应有连续的行人遮蔽设施。
c、公共绿地：绿地率不设下限，但在地面、二层平台必须设置不小于用地面积10%的公共绿地；三层平台必须设置不小于用地面积20%的公共绿地；裙房屋顶绿化覆盖率不小于40%；公共绿地各层级之间须设置坡道、台阶、扶梯、骑楼等公共人行交通联系。
d、檐廊：地块一至三层均须设置骑楼/檐廊；一层骑楼/檐廊沿民塘路、玉龙路设置，且在地块内保持连续不断（占临街界面的80%或以上）；二层、三层骑楼/檐廊灵活布局，每边长度不少于用地边线长度20%；骑楼/檐廊高度大于或等于6米，宽度大于或等于4.5米。
e、裙房建筑二、三层楼面标高须与北站东广场平台一致（二层楼面标高+83.850，三层楼面标高+90.700）。
综合体项目可行性研究报告
综合体项目可行性研究报告一、项目概述综合体项目是指在一个城市或地区内，将居住、商业、办公、文化、休闲等多种功能有机结合，形成一个综合性的城市建设项目。
本报告将对综合体项目的可行性进行研究评估，旨在为投资者提供决策依据。
二、项目背景及目标综合体项目是当下城市发展的热点，其能够满足人们对多功能、便利化生活的需求，具有巨大的市场潜力。
本项目旨在满足城市居民对于居住、购物、娱乐等方面的需求，提高城市的综合功能和魅力。
三、市场分析1. 当地市场概况：了解当地人口数量、结构、消费能力、居住环境等，评估市场规模和潜力。
2. 竞争对手分析：了解当地已有综合体项目，分析其优势、劣势，为项目定位和差异化提供参考。
3. 市场需求分析：通过调研、问卷等方式，了解市民对综合体项目的需求，包括居住、购物、娱乐等方面的需求，为项目规划和设计提供指导。
四、项目规划1. 地理位置选址：综合体项目的地理位置非常重要，需要考虑基础设施、交通便利度、土地价格等因素，选择合适的地点。
2. 功能规划：根据市场需求和竞争对手分析，确定项目的主要功能，包括住宅、商业、办公、文化、休闲等方面的规划。
3. 建筑设计：根据项目规模和定位，选择合适的建筑设计方案，注重建筑与环境的融合，提高项目的美观性和舒适性。
五、投资回报分析1. 投资成本预估：根据项目规划、土地价格、建筑设计方案等因素，估算投资成本，包括土地购买、建筑施工、设备采购等方面的费用。
2. 收益评估：根据市场需求和定价水平，预测项目运营后的收益情况，包括租金收入、销售业绩等方面。
3. 投资回报期计算：通过比较投资成本和预计收益，计算投资回报期，为投资者评估项目的经济效益提供参考。
六、可行性评价综合体项目的可行性主要包括市场可行性和经济可行性两个方面。
市场可行性评价主要考虑市场需求和竞争对手情况，确定项目的市场潜力；经济可行性评价注重投资回报情况，判断项目的盈利能力。
综合综合体项目的具体情况，在综合评估之后做出可行性判断。
【房地产】上海龙华大新城整合推广策略
它
平方米／由富士康公司开发。
项
目
简
金碧世家 ／6栋多层住宅／建筑面积：30317平
述
方米／均价：2200元。
美丽家园 ／11栋小高层、多层（均价3000元）
6
结 论:
除风和日丽，美丽家 园外，规模均 较小， 楼盘质素并无明显突 出者；形象传播 未体 现龙华环境和规划上 的片区优势；销售过 程中表现为多层比 高 层好卖。
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阶段推广策略
开盘期（2002.8月－9）
诉求策略：吸引众多人气，形成开盘热潮。利用开盘期间活动以及优惠，创造销售佳绩。 诉求主题：我的文化生活，我的健康之家 平面表现：本阶段更注重版式的新颖，平面要有美感，更能打动人，从心理进行诉求，颜色上具体表现项目折 射的亲水、休闲、运动、教育等主题，采用大画面点缀小插图。 文案风格：这一阶段讲究虚实结合，感性语言烘托物业价值，理性描述进行楼盘介绍，夸奖和推荐并用，标题 上也会运用较长的语句，更有韵律感。 缮稿辅助 主题：见证龙华居住新理念 ——运动的家，休闲的家，健康的家 主要配合每期的硬性广告进行辅助推广 运用媒体 大型户外广告牌／车体广告／候车亭／报纸／电视／广播／印刷品／报纸发布频率及版式／ 自开盘后，应该形成每周见报两次，安排在周二的软文，周四或周五的硬性广告，版式上可以采用竖1/3版、竖 半版及报眼结合。
上者，前者绝对是一次置业，后者有可能是第一次换
上自己的房子。
心理因素：个性平和，理性计划，理性消费，不张扬， 踏实，没有太多不切实际的幻想。追求看到的东西， 追求直观。
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购买动机揣摩
希望改变生活质量，
生活或工作在片区内，对片区很熟悉，觉得生活
方便，业已适应这种环境；或在片区之外，通过
深圳龙华旧城改造地块规划方案设计
深圳市中部综合组团土地利用规划（龙华）
从规划图上可以看到，未来龙华大型商 业主要分布在地铁4号线延线和民治大道 延线
据调查，集中式商业多数已经形成，未 来新增的供应主要集中在二线拓展区的 地铁4号线延线，其中已经调查到的较大 规模的商业项目面积达到53万平方米之 巨
龙华潜在供应大型商业（部分）
Project Understanding 规划解读 –总评面规划及效果意向
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Project Understanding 规划解读 –总评面规划及效果意向
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Project Understanding 规划解读 –总评面规划及效果意向
40 街心水道骑楼示意
Project Understanding 规划解读 –总评面规划及效果意向
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Project Understanding 市场定位 — 总体定位
风情商业小镇建筑意向 22
Project Understanding 市场定位 — 总体定位
风情商业小镇经营意向
风情商业小镇采用国际先进的商业模式，打造中国首家“购物公园”商业模式。其核 心理念是利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，打造出极具旅游风情的高品质物 业，并为每一种业态注入丰富的人文内涵，不仅能让顾客享受到充满游憩乐趣的消费 体验，更为品牌及商品赋予极高的文化附加值。
1、欧洲风情小镇让您脚下有利玛窦、曼哈顿、维多利亚 米兰大道等充满了异域情调名胜广场； 以及雍容华贵的香榭丽舍大街和如诗如画的米兰大道——翻开龙华风情商业小镇，就等于翻开 了一部欧洲风情的浩瀚长卷。 2、这里浓缩了数十个著名的旅游景点，这里有形影不离的利玛窦和钢琴、荒诞故事里的荷兰风 车和堂吉诃德，经典影片中的许愿喷泉和真理之口，比邻而居的撒尿小童和美人鱼…… 3、小镇集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、酒店、商务多种功能于一体，在满足顾客一站式消 费需求的同时，通过精准的主题划分及业态定位，实现了品牌个性与项目文化的相互叠加与几 何放大。 4、同时为顾客提供适时、适量、超值的商品和服务。雍容华贵的香榭丽舍大街，云集LV、 PORTS等国际知名品牌；上百个精品店中店组成了潮流人士的终级秀场。 5、在这里，你可以欣赏中国八大菜系，以及数千款异域美食对味蕾的极致诱惑；夜幕降临， 8900㎡的“嘉禾影院”、6200㎡“铂金五星夜总会”闪亮登场，是“月光经济”的潮流圣地2。3
金地龙华项目定位报告
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龙华近五年批准预售情况
过去5年，龙华住宅的 批准预售面积有了飞速 的发展，从1999年的 6.69万平方米到2003年 的48.11万平方米，龙 华住宅的批准预售面积 增加了7倍。其中2000 年和2002年分别是前一 年的313.75%和7.6%。 龙华2004年上半年的批 准预售面积为33万平米。
人民路 商圈
龙华 新区 商圈
规划地铁四号线
本报告是严格保密的。
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交通状况
地块北临的布龙路是 双向八车道的快速干道 地块西界的梅龙路目 前正在施工,是双向六车 道的城市一级主干道,途 径梅林检查站,预计 2005年6月建成通车 东侧民治路是连接龙 华和关内的主要道路， 目前客货并行，交通拥 挤 地块内规划的小区市 政路把地块分割为两个 部分，目前详细规划还 没有出台
布吉关
南山
罗湖
未来深圳的“副中心区”
本报告是严格保密的。
9
关内外土地出让情况对比
2002年土地出让 关内：关外＝1:5 2003年土地出让 关内：关外＝1:7
关内、关外比例 100% 80% 60% 40% 20% 0%
土地出让简况
77% 23% 74% 26% 70% 30% 70% 29% 67% 33% 62% 60% 38% 41%
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市场分析小结
本报告是严格保密的。
19
1.2 本项目地块解析
本报告是严格保密的。
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本项目地块区位图
本项目位于龙华镇,距 老城区约4公里,临近规 划热点二线扩展区，周 边路网发达 目前二线扩展区配套 较为缺乏,交通设施还在 建设中,基本属于陌生片 区
二线扩展区
本案 布龙路
综合体规划方案
综合体规划方案一、引言随着城市化进程的不断推进，综合体已成为现代城市中不可或缺的重要组成部分。
综合体规划方案旨在为社会提供一个集居住、商业、办公、娱乐等多功能于一身的综合性生活空间。
本文将针对综合体规划方案，从场地选址、功能布局、交通规划等方面进行详尽探讨。
二、场地选址1. 综合体规划的前提是场地选址，场地选址应考虑以下几个方面：a. 地理位置：综合体应位于交通便利的核心区域，方便居民和商业活动的发展。
同时，需要充分考虑生态环境因素，选择对自然环境影响较小的区域。
b. 社会需求：综合体规划应与周围社区和人口需求相结合，满足人们对于居住、商业和娱乐等方面的需求。
c. 土地面积：综合体规划需要根据计划的功能布局来确定合适的土地面积，充分考虑各个功能区域的需要。
三、功能布局1. 居住区：综合体规划中的居住区应以舒适、便利和安全为重点。
设计师应根据人口需求，合理规划住宅类型和户型，并提供便利的基础设施和服务设施。
2. 商业区：商业区的规划需要充分满足购物、餐饮和娱乐等需求。
规划师应合理划分不同规模的商业空间，并考虑商家的需求和消费者的购物体验。
3. 办公区：办公区的规划应根据企业的需求，为企业提供高效、便捷的办公环境。
需要合理规划办公楼的位置和布局，并提供充足的停车位和公共服务设施。
4. 公共设施：综合体规划中应设立公共设施，如公园、健身房、游泳池等，为居民提供休闲和娱乐的场所。
四、交通规划1. 道路规划：综合体规划中的道路规划应考虑交通流量和出行需求，合理划分主干道和支路，并设置合适的交通信号灯、人行道和自行车道等。
2. 公共交通：综合体规划中应考虑公共交通的便捷性，设计合理的公交站点和地铁站点，并提供充足的停车位以减少私家车数量。
3. 步行与骑行：综合体规划应鼓励和提倡步行和骑行，设置步行街和自行车停放点，以减少交通拥堵和环境污染。
五、安全与环境保护1. 安全规划：综合体规划中应设立安全措施，如监控设备和消防设备，确保居民和商家的安全。
龙华区公共配套建设标准-概述说明以及解释
龙华区公共配套建设标准-概述说明以及解释1.引言1.1 概述龙华区作为深圳市的一个重要行政区，随着城市化进程的不断推进，公共配套建设也日渐成为人们关注的焦点。
公共配套建设不仅关乎市民日常生活的便利性和舒适度，更关系到整个社会的发展和进步。
因此，制定龙华区公共配套建设标准显得尤为重要。
本文旨在探讨龙华区公共配套建设标准的重要性、现有标准的不足之处以及制定新标准的必要性，旨在为龙华区未来的公共配套建设提供参考和借鉴。
希望通过本文的研究，能够为龙华区的城市规划和建设工作提供有益的建议和指导，促进龙华区的可持续发展和城市建设的提升。
1.2 文章结构本文将分为三个主要部分，分别是引言、正文和结论。
在引言部分，将主要介绍龙华区公共配套建设标准的背景和意义，以及文章的整体结构安排。
在正文部分，将详细探讨龙华区公共配套建设的重要性、现有公共配套建设标准的分析以及龙华区公共配套建设标准的必要性。
最后，在结论部分，将对整篇文章进行总结，提出建议并展望未来龙华区公共配套建设标准的发展方向。
整体结构清晰，内容丰富，旨在为龙华区公共配套建设标准的制定提供参考和指导。
1.3 目的本文旨在探讨龙华区公共配套建设标准的制定和实施，旨在明确龙华区未来公共配套建设的方向和标准，提高城市建设品质，满足居民对优质生活需求的迫切需求。
通过分析现有标准的不足之处，提出改进建议，为龙华区公共配套建设的规范化和标准化提供依据和参考，推动龙华区城市建设的可持续发展，提升城市形象和居住环境质量。
2.正文2.1 龙华区公共配套建设的重要性:龙华区是深圳市的一个重要行政区域，也是深圳市的先行先试区域之一。
随着城市化进程的不断推进，龙华区的人口规模不断增长，城市建设也在不断完善。
在这样一个快速发展的区域，公共配套建设的重要性不言而喻。
首先，公共配套建设是城市基础设施建设的重要组成部分，是支撑城市正常运转的基础设施。
例如，道路交通、水电气供应、通讯网络等公共设施的建设至关重要，可以提高居民生活质量，保障城市正常运转。
龙华旧城核心地区重点片区及地段城市设计方案
现状领域图
稳定中 城市
变化中 村庄
变化中 城市
稳定中 城市
稳定中 工业
形态感知
肌理
图底关系 整体城市肌理分区明显，沿道路以街坊为单元围合布局
为主，部分街坊空间无序。
人民路城市肌理呈现南北两段特征。北段以连续街道、 围合式街坊肌理的特征为主，广场空间不完整；南段呈现块 状的城市肌理和破碎的城市空间肌理的特征。
城市印象
城市个性
人民路 随着城市更新脚步的加快，人民路正经历着剧烈地空间再造，而这种快速的再造过程，
使得人民路空间破碎，同时，我们也深深感觉到，人民路给我们的印象是如此短暂… 人民路，快速更替的面容，变得模糊而陌生…
形态感知
土地使用
已建成城市建设用地 占总面积的98%。
城市建设用地中以居 住、工业、道路用地 为主。
形态与结构
城市意象
特
形象与特征
色
+
公共空间
设计主题
场所建构
可达性
活 力
+
高度
形态控制
秩
界面
序
土地利 用规划
图例
二类居住用地 四类居住用地 商业服务业设施用地 绿地 行政办公用地 教育科研用地 文化设施用地 广场用地 社会停车场库用地 交通设施用地 水域
设计总图
图例
主要建筑 街坊 开放空间 通道 二层通道 地下空间 轨道交通站点 公交转乘站 轨道交通4号线
商业娱乐核心风貌区：
发挥中心作用，强化商业、商务职能； 展现旺盛的城市活力和繁荣特性。
现代居住风貌区：
延续现有街区尺度，体现 “宜居”特征； 打造高质量居住环境。
现代商住风貌区：
城市综合体定位分析
城市综合体定位分析城市综合体是指融合商业、居住、文化娱乐、办公等功能于一体的综合性项目，旨在提供便利的生活、工作和娱乐环境。
城市综合体的定位分析是项目发展的重要一环，有助于确定项目的特色与定位，为项目的设计和运营提供有针对性的指导。
下面是对城市综合体定位分析的一些思考和建议。
首先，城市综合体的定位应该考虑到当地市场需求和人口结构。
通过分析当地人口的消费习惯、购物需求、娱乐文化偏好等方面的数据，可以确定适宜的商业定位。
例如，如果当地人口结构以年轻人为主，那么可以考虑以时尚、文化创意为主题的综合体，提供潮流服饰、艺术展览、音乐演出等元素；如果当地人口以中老年人为主，那么可以考虑以康养、养老为主题的综合体，提供健康养生产品、老年人社交活动等。
其次，城市综合体的定位还应考虑到项目周边的竞争环境。
通过对周边商业设施、文化娱乐场所、居住区等的分析，可以了解到项目所面对的竞争压力和机会。
如果周边已有大型购物中心存在，那么可以考虑以小型精品店、主题餐厅等差异化定位为主，并侧重打造独特的消费体验；如果周边缺乏文化娱乐场所，那么可以考虑以文化艺术为主题，融合展览、演出、剧院等功能，满足周边居民的消费需求。
此外，城市综合体的定位还需要考虑到可持续发展的要求。
随着人们对环境保护和生活品质的要求越来越高，城市综合体需要注重绿色建筑设计、节能环保技术的应用，打造宜居环境。
同时，可以考虑将公共空间、社区设施纳入综合体的规划，为周边居民提供便利和舒适的生活空间。
最后，城市综合体的定位还应考虑到项目的可持续经营。
除了市场需求和竞争环境的考虑外，还需要在运营管理、品牌建设等方面做出规划。
例如，可以引入知名商业集团、艺术机构等合作伙伴，提升项目的品牌价值和吸引力；可以采用灵活的租赁模式，吸引特色品牌和创意企业入驻，提供多样化的商业选择。
综上所述，城市综合体的定位分析需要考虑市场需求、竞争环境、可持续发展和经营规划等多个方面的因素。
通过对当地市场和人口结构的研究，以及对周边环境和竞争对手的了解，可以确定项目的特色与定位，为项目的设计和运营提供有针对性的策略。
龙华新区综合发展规划(2012-2020)
《龙华新区综合发展规划(2012-2020)》发布日期:2012-08-01经龙华新区各有关部门长达半年的共同努力,备受全市关注的《龙华新区综合发展规划(2012-2020年)》近日通过由市规划国土委主持召开的专家评审会。
它是一个集空间资源、社会、经济、环境于一体的综合性规划,有效实现了城市规划与土地利用规划、国民经济和社会发展“十二五”规划、产业发展规划等“三规”统一。
下面,让我们从定位目标、发展策略、建设重点、保障措施四个方面,详细了解新区综合发展规划。
定位目标2020年常住人口规模控制在190万该规划明确了新区发展目标和定位,提出了指导新区未来发展的空间、人口规模、指标体系。
新区未来的发展定位为协调珠三角,强化深港合作的枢纽地带,深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城,即“两区一城”。
按照规划发展目标,新区2020年常住人口控制在190万,实际管理总人口控制在300万,建设用地总规模控制在110平方公里以内,较2011年净增4平方公里。
通过建设用地清退成农用地和其他用地9平方公里后,新增建设用地可达到13平方公里。
另更新改造12平方公里,其中拆除重建7平方公里。
到2020年,新区要建成在珠三角地区具有重要影响力的产业强区;代表特区形象的现代化宜居新城;特色鲜明、开放多元、诚信友爱的人文家园;社会和谐有序、人民安居乐业的幸福龙华。
发展策略“五五三一”打造高端服务支撑区该规划指出,新区紧紧围绕“中轴提升、双核驱动、生态人文、城产互促”总体发展策略,全面综合对新区在空间、产业、交通、民生等方面提出策略指引,包括优化空间结构、集约节约土地、构建产业体系、提升环境品质、强化综合交通、改善民生福利、保障城市安全七项策略。
新区将着力构建以先进制造业为主体、战略性新兴产业和现代服务业为先导、优势传统产业为特色的现代产业体系,全力打造深圳重要先进制造基地、珠三角生产组织中枢区、华南地区高端服务支撑区。
龙华旧城核心地区重点片区及地段城市设计(22精品PPT课件
步行与自行车线路
步行与自行车 线路
场所建构
可达性
步行与自行车网络
赋予主要步行和自行车通道以公共功能，以增强通道 的活力，包括商业通道、游憩通道、邻里通道。各类型通 道通过用地功能来塑造不同的空间场所，以形成独具吸引 力和魅力的城市公共空间。
规划将沿龙华将形成连续的步行和自行车通道。 强化现有的过河通道，各主要跨河街坊均增设 过河通道。 建立龙华河同地区中心的视觉和空间通廊。
场所建构
设计重点
龙华河空间梳理
创造更多具有活力的与河流沟通和跨 河的路径。
塑造沿河不间断的亲水空间。 建立河流空间与周边开放空间视觉和 步行通道。
场所建构
设计重点
部分尺度宜人的街道，建议随道路改造增设骑楼，体现地 方特色并形成连续的人行系统。
形态控制
高度分区
轨道交通站点周边 500米和人民路和平路周 边300米空间形态以高层 为主。
龙峰塔周边和龙华 河沿线以多层为主。
突出城市空间差别， 形成更为有序的城市整 体高度特征。
图例
18米 24米 36米 54米 轨道交通站点 轨道交通4号线 绿地 通道
和平路轨道交通站点两侧
景华新村街坊
场所建构
设计重点
轨道交通站点周边地区梳理
梳理轨道交通（轻轨） 与外部的步行联系。建立二 层、地面、地下三层步行体 系。
二层通道建立连接
地面空间向外蔓延
地下空间综合体
场所建构
公共空间
系统联系
建立“指状” 系统联系体系
生活街道等线性空间联 系公园广场等块状空间。
加强龙华河与周边地区 的联系。
多元交汇的城市生活--龙华路1960地块城市商业综合体设计策略解析
多元交汇的城市生活--龙华路1960地块城市商业综合体设计
策略解析
李一
【期刊名称】《建筑技艺》
【年(卷),期】2014(000)004
【摘要】以上海龙华路1960地块城市商业综合体为例，解析如何在城市集约化发展的趋势下结合基地自身的区域、交通及景观优势，提出创造性的设计方案，打造多元生活交汇、充满活力的城市商业综合体。
【总页数】3页(P101-103)
【作者】李一
【作者单位】华东建筑设计研究总院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.城市轨道交通站点地区地域性设计策略-以青浦区外青松公路地铁站周边地块城市设计为例 [J], 邓明莉;丁力敏
2.文化消费背景下的城市商业综合体规划设计策略r——以成都大慈寺片区某商业综合体规划设计为例 [J], 邱崇珊;王波
3.融入城市生活，提升商业价值——凯里森建筑事务所（中国）合伙人谈商业综合体设计 [J],
4.废墟审美下的设计策略——首钢园区冬训中心与五一剧场地块景观设计解析 [J], 陈跃中;刘剑;慕晓东
5.城市商业综合体建筑设计策略探析 [J], 海碧帆
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龙华综合改造工程情况介绍
一、项目基本情况介绍龙华地区综合改造工程位于徐汇区中东部的龙华地区，近黄浦江，与千年古刹龙华寺比邻。
此项目东至龙恒路，南至龙华西路，西邻龙华寺，北邻盛大花园，分为A、B、C、E、F五个地块。
项目总基地面积为98810平方米（约合150亩），地上总建筑面积约为112420平方米，地下共三层，建筑面积约为133580平方米。
龙华地区综合改造工程分为A、B、C、E、F五个部分。
其中，A地块占地21170平方米，主要为文化娱乐用地、公共绿地、广场用地。
B地块占地25940平方米，为商业金融用地和公共绿地，主要设置零售商店及剧院。
C地块占地27880平方米，为商业办公综合用地，主要设置零售商店、主题百货、办公及精品酒店。
E地块占地11520平方米，规划为公共绿地。
F地块占地12300平方米，为商业文化特别发展用地和公共绿地，主要设置滨河餐厅和艺术画廊等。
整体布局以龙华塔为核心，轴线放射。
塔前广场及周边A地块整体设计，以地下、半地下建筑为主。
整体建筑风格以江南水乡传统建筑风格为主，同时体现现代建筑语言。
敞开式地下街、商业内街、滨河水街贯穿BC地块。
商业布局呈哑铃型，主要商业文化服务设施位于C的北部和B的南部，中间由商业街相连。
BC地块地下空间为三层，达16米，与轨交十一号线、十二号线实现无缝衔接。
A地块紧邻龙华寺和龙华塔，属于风貌重点控制范围，占地21170平方米。
建设内容为文化设施、公共广场和公共绿地。
建筑设计上严格遵循国家和上海历史文化风貌区保护条例的指导内容，满足龙华塔外围50m范围内无建筑物或构筑物的要求。
文化建筑设计成地景建筑，以地下、半地下建筑形式为主，屋顶种植绿化。
绿化屋面与周边广场缓慢过渡衔接，连接寺前开放广场，为游览者提供便利、舒适地进入龙华寺、塔的开放空间。
整个地区低调、雅致，凸显了千年龙华的宗教地位。
B地块占地25940平方米，遵循控制性详细规划的要求，此地块建筑限高12米，主要以三层及三层以下的小体量坡顶建筑为主，创造一条上海老字号步行街、一群宜人的商业、餐饮环境以及一个市民剧院。
深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划课件
深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划项目计划书深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司2015.11目录一、项目认识 (1)三、工作内容 (3)五、成果体系 (5)六、工作组织 (6)七、费用估算 (7)一、项目认识1.位置与范围规划区位于深圳市龙岗区龙华新区中部，清湖社区范围内，紧邻和平路，是龙华中心城区的重要组成部分。
城市更新单元以和平路、清奔路和新业路为界，主要包括深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则中04-04、04-05、04-06三个地块，规划面积约2.38公顷。
2.项目背景该地区是龙华旧城区的重要组成部份，未来结合龙华中心区不断完善，地铁线龙华线3期的建设，地块处于站点500米范围内，随着土地价值的提升和基础设施完善，片区无论在开发强度上还是先有产业上，都不满足的地区的发展要求，面临着改造。
3、相关规划编制情况（1）龙华新区综合发展规划龙华新区综合规划提出以提升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城区发展基础、加快产业优化调整、大力推进深港、深莞惠合作、推广绿色低碳建设，努力将龙华新区打造成为加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。
积极拓展龙华新区对外联系，强化综合服务体系，打造山水人文特色城区，集聚城区内部功能，构建“一中轴、两核心、七功能区”的城区空间结构。
本次城市更新单元位于龙华的商贸区，对商贸区的指引为重点发展区域商贸、零售、生活配套服务功能，促进地区消费中心的持续发展和商业繁荣，形成市级商业中心。
（2）《深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则》定位：龙华商贸、居住及工业综合片区，由居住和高新工业、商业办公、文体娱乐等功能组成。
发展目标：充分发挥地铁4号线的带动作用，通过更新改造，建设功能完善、环境优美，具有现代气息的城市综合功能片区，为周边高新技术产业园区提供配套服务。
龙华街道社区行政、保障、服务中心综合楼初步设计说明
龙华街道社区行政、保障、服务中心综合楼初步设计说明第一章总说明一．项目概况龙华街道社区行政、保障、服务中心综合楼基地位于上海市徐汇区龙华西路34弄31号。
基地分为东、西两部分，中间被红线宽度为16米的城市规划道路隔开。
总用地面积为5444平方米。
西侧基地为三角形地块，用地面积为888平方米，拟建设为公共绿地，向社会开放。
东侧基地外轮廓呈北宽南窄的钻石形，北、东北、东南三面被六层居民住宅群所环绕，南侧为二层的草庵（尼姑庵）。
在东侧基地内拟建一幢钢筋砼结构多层办公楼（设置社区保障中心、社区服务中心和社区行政中心），总建筑面积为7329平方米（地上），建筑占地面积为1895平方米。
地下一层、地上六层，建筑总高度为23.9米。
地下一层平时为地下停车库和设备用房（建筑面积为3065平方米），可停放小型车71辆。
战时为防空地下室（西侧为5级一等人员掩蔽所，东侧为6级二等人员掩蔽所）。
本工程为二级耐久年限（50～100年）；耐火等级地下一层为一级，地上部分为二级；抗震设防烈度7度。
二．设计依据1.政府有关主管部门批准的批文（1）建设项目可行性研究报告批准文件。
（2）规划局签发的总平面图（1/500）设计方案审核意见。
（3）上海市徐汇区城市规划管理局批复的《龙华街道行政中心综合楼设计方案一审意见》。
（4）上海市徐汇区城市规划管理局批复的《关于核发龙华街道社区行政、保障、服务中心综合楼建设项目选址意见书的通知》（徐规业〔2004〕152号）。
（5）1/500地形图。
（6）卫生防疫、交警、环保、消防、人防、市容、绿化等主要评审部门和市政、河道、供电、上水、电信、煤气、排水等相关配套单位，关于建设项目方案的批复意见。
2.国家及上海市现行的相关政策、法规、规范、规程《民用建筑设计通则》（JGJ 37 - 87）《建筑设计防火规范》（GBJ 16-87）2001修订版《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）《城市道路与建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）2003版《人民防空工程设计防火规范》2001版（GB 50098-98）《建筑工程设计文件编制深度规定》2003.4《上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）》上海市工程建设规范《公共建筑节能设计标准》DGJ08-107-2004上海市工程建设规范《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）上海市标准《平战结合人民防空工程设计规程》（DBJ08-49-96）上海市标准《建筑工程设计文件编制深度规定》（DBJ08-64-97）3.场地自然、气象条件历年最高洪水位：3.77M平均常年水位：2.8M历年极端最低温度：-10.1℃历年极端最高温度：38.9℃最热月平均气温（7月）：27.8℃最冷月平均气温（1月）：3.5℃最热月平均相对湿度：83%最冷月平均相对湿度：75%历年平均降水量：1132.3㎜历年日最大降水量：204.4㎜最大积雪深度：140㎜最大冻土深度：80㎜夏季（7月）主导风向：SSE19夏季平均风速：3.2 m/s冬季（1月）主导风向：NW15冬季平均风速：3.1 m/s30年一遇瞬时最大风速：29.7m/s基本风压：0.55kN/㎡雪荷载：0.2 kN/㎡地震烈度：七度区4.能源供应及公用设施条件(1)供水：由规划路上的市政给水管网提供二路进水。
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上海模式
房产税试点城市收费方式
上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按 应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市 场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为 0.4%。
重庆模式
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建 筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％； 4倍（含4倍）以上的税率为1．2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个 人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5％。
写字楼部分总结
2
宏观市场研判 宏观政策研判 区域环境分析2商务公Fra bibliotek部分定位2
商务公寓部分总结
3
商业部分定位
3
商业部分总结
3
项目整体定位
宏观政策研判
市场“基本面”本质显现
本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市 逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。
新国五条 升级国五条 国八条 新国五条 国十条 国十一条 2010.4.17 2010.1.7 信贷 •二套房首付不低 于40% •连续两次上调存 准率0.5% •二套房首付不低于 50% •个别城市暂停三套 房贷 •上调存准率0.5% •部分城市限购 2010.9.29 •首套房首付30% •全面暂停三套房贷 2011.1.26 •二套房首付不低于 60% 2011.7.12 •首套房贷利率上浮 5%-10% •外资行严控人民币房 贷 2013.2.20
2012年，全国固定资产投资增速大于房产开发投资增速，房地产市场低迷，投资减速。 随着2013年房地产市场的快速复苏，房产开发投资也迅速升温，恢复到固定资产投资的增长速度，约20%左右。 2013年1-8月全国房地产开发投资占固定资产投资的比重有整体趋稳的迹象，大致维持在20%上下，未出现明显泡沫化现象 。
宏观政策研判
市场演变规律
房地产开发投资增速若超过固定资产投资增速，我们认定房地产市场存在泡沫的嫌疑。2013 年1-8月份，固定资产投资与房地产开发投资增速相当，都保持在20%左右，整体市场未出现 明显泡沫。
固定资产投资 VS房地产开发投资 房地产开发投资占固定资产投资比重
截至2013年8月 数据来源：同策咨询研究部 数据来源：同策咨询研究部
宏观政策研判
政 策 总 结
项目汇报思路框架
Part 1 项目整体定位
1
项目基本属性定位 1
Part 2 项目各类产品定位
写字楼部分定位
1
Part 3 报告回顾与总结
写字楼部分总结
2
宏观市场研判
2
商务公寓部分定位
2
商务公寓部分总结
3
项目整体定位
3
商业部分定位
3
商业部分总结
项目基本属性定位
【多重业态组合】
项目位于华荣路与浪琴路交汇处，目前已完成部分建设，地块剩余部分规划有 写字楼、公寓、商业等多重业态组合而成，整体体量不大。 地块经济指标
全国房地产市场小周期演变规律
数据来源：同策咨询研究部
2013年2月，全国商品房销售面积70841万平方米，累计同比增长49.5%，销售金额45723亿元，累 计同比增长77.6%，达到了本轮小周期的小高峰。随着新国五条细则时效性的逐渐减退，商品房销售 面积和销售金额增长持续增加，后期有可能面临”温和“调控的风险。
宏观政策研判
政策趋势
房产税——房产税改革进程加快，扩容已经箭在弦上。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条 房 例》，从当年10月1日开始实施。 产 2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示 2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从 税 ，房产税试点将于 个别城市开始。 改 2011年1月，上海、重庆作为首批房产税试点城市开始试行。 革 2013年5月24日，中国政府网在《国办转发了国务院批转发改委关于 进 2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（下称“《通知》”）中 有“扩大个人住房房产税改革试点范围”的明确表述。具体工作由财政部 程 、税务总局会同住房城乡建设部等负责。 （2013房产税扩围已经箭在弦上）
宏观政策研判
政策趋势
建立楼市长效调控机制，为限购等行政手段退出做铺垫。
房地产长效调控机制：是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制基础的工作下，从土地、金 融、财税等多方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。长效、可持续性、稳定有效的市场、经 济手段，是为限购等行政手段的退出做铺垫过渡！
龙华综合体前期定位报告
徐志翔 haiwang 2014.04
项目汇报思路框架
Part 1 项目整体定位
1
项目基本属性定位 1
Part 2 项目各类产品定位
写字楼部分定位
1
Part 3 报告回顾与总结
写字楼部分总结
2
宏观市场研判
2
商务公寓部分定位
2
商务公寓部分总结
3
项目整体定位
3
商业部分定位
3
商业部分总结
方面均符合综合体定义 。
本案开发类型：小型城市综合体
项目基本属性定位
【项目四至】
北面：蓝天购物广场
项目四至
东面：梵思诺
西面：影儿时尚
南面：浪花路
项目处于大浪时尚产业园中心区，周边为同类型企业公司。周边有蓝天购物广场、蓝天宾馆、惠佳百 货等简易生活配套。
项目基本属性定位
【项目交通较为不便】
本案
道路交通： 从项目出发可通过广
2013年 两会声音
温家宝：房地产市场价格远远没有回归。 姜伟新：20%的房产税一定要执行下去；年内个人住房信息系统肯定推出。 周小川：结构性信贷政策还会继续加强。
2013年 新国五条细则
进一步完善住房限购措施，限购住房类型包括新建住房和二手房。 二手房计征20%增值税；扩大房产税试点工作。 房价过快上涨的城市二套房贷提高首付比例、利率上浮。
生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关
系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。特点： 1、规模大，一般的城市综合体的建筑面积都在20-80万平米，是庞大的建筑群 2、功能强，通常城市综合体都包括几个功能互相支持形成整体态势。
本项目具有商业、商务（写字楼）、居住（公寓）等几项功能，但规模体量不大，从其特征等
完善稳定房价工作责 任制，坚决抑制投机 投资性购房，增加普 通商品住房及用地供 应，加快保障性安居 工程规划建设，加强 市场监管。
•推进房产税试点
宏观政策研判
市场演变规律
2010年限购限贷去投资化调控以来，楼市步入“自住需求”通道，逐步回归正常合理 水平。全国房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。
宏观政策研判
坚持楼市“去投资化”政策，倒逼资本回流实体经济与经济结构转型。
1 新非公36条 2 营改增 3 中小企业减税 4 新兴产业
政 策 开 始 偏 向 实 体 经 济
宏观政策研判
现阶段楼市调控基调
中央工作会议及两会声音，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。
2013年经济工作的首要任务是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展” 2012年年底 楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 中央工作会议 推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。
按个人转让住房所 得的20%征收个人 所得税，出售五年 以上唯一住房免征 个税
加息 限购&房 产税
•连续三次上调存准 率0.5% •连续两次上调存贷 基准利率0.25%
•一年期存贷款基准 •2月9日，上调存准 利率上调0.25% 率0.5%，加息0.25% •从12月5日起，下调 存准率0.5% •房价上涨过快的二三 •全面限购 线城市限购 •地方政府约谈问责制 •渝推出存量房产税 落地 •沪渝房产税政策出台
限制投资需求
2012.2，国税总局表示与已购房者 共同购房不可享受首次购房的契税 优惠政策。 2012.3，国务院强调继续搞好房地 产调控，促进房价合理回归。 2012.6，全国40个大中城市的个 人住房信息实现全面联网。 2012.7，国土资源部强调坚持房地 产市场调控不放松，坚决防止房价 反弹，巩固调控成果。 2012.8，央行再次强调严格执行差 别化住房信贷政策，抑制投资购房 需求。
各地20%个税征收基本要求：通过税收征管
、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严 格按照转让所得的20%计征，对个人转让自用“满五 唯一”住房免征。
虽然北京、上海、重庆等地明确写到：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管 、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但截至 目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。 虽然二手房交易个税名义由卖房者承担，但是新‘国五条’出台后，卖房征收差额20%的个税实际上 几乎全由买房者承担。已经偏离了20%所得税的初衷，暗含该政策的初步失败。
宏观政策研判
政策趋势
类似于20%个人所得税政策——弱化房产投资属性，让房产回归自住属性。
通过完善住房信息系统这个平台，利用税收政策这把刀来继续打击短期内投机性需求。
2013年3月1日晚间楼市调控“国五条”细则落地 ：限购升级，覆盖城市全部行政区域；房价上涨过 快城市进一步提高二套房贷款首付和利率；个人出 售房产从严按差额的20%征收个人所得税。
总用地面积：33872.97㎡
已开发部分
建面面积：135223㎡ 容积率：4.0 建筑覆盖率：45% 绿化率：40% 车位：450