罗江农贸综合体项目前期市调与整体定位报告

品种杂乱， 分布范围广， 主要以临街 门面或大棚 户区为主， 新旧货杂存， 档次普遍不 高，租金低 至10元/㎡/ 月，市场专 业性不强。
商业整体不景气，缺乏上 档次的主题特色商业，商 铺以临街底商为主，新入 市商铺总数少但体量不少， 但售价偏低仅0.6-1.5万元/ ㎡,二楼仅0.4-0.8万元/㎡, 三四楼产品几乎没市场； 租金30-120元/㎡/月不等， 转让费概念弱且较少，差 别较大，经营难度较大。
敬呈：罗江馨洋市场开发经营有限责任公司
罗江农贸综合体项目 前期市调与整体定位报告
誉创专业地产运营机构 2015.01.15
目录
一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评 六、总结归纳
23公里
26公里
罗江县别名“万安”，是省 级历史文化名城，国家级生 态示范县。三国遗址白马关、 庞统祠墓、诸葛点将台、换马 沟、落凤坡、血坟、古驿道、 到湾砾石，大霍山佛教文化万 佛寺、宝镜寺、南塔寺、李调 元故里醒园、云龙山李氏宗祠 遗址、李调元读书台、奎星阁、 景乐宫、李调元纪念馆、文昌 宫、张任墓、潺庙遗址等旅游 景点。
怎样构建价值体系，满足目标客户的置业与消费习惯，吸引潜力客户群？
④采取何种模式或策略才能最大化实现ຫໍສະໝຸດ Baidu块“短、平、快、稳“的开发价值？
S（优势）
总体的建筑量很小，适应性强。 项目土地相对规整，成本相对较低。 地块紧邻城南新区管委会，地位明显。 周边商业档次低、渴望升级换代。 周边交通便利，为新老区间黄金地带。
独栋
一期
二期
占地：83332平米（125亩） 建筑：200000平米 开发商：四川阳晨地产开发
地址：罗江县城北新区（汽车站对面）
产权：住宅70年、商铺40年 容积率2.20，绿化率40%， 停车位:1000个 住宅：均价3100元/平米;最低价2888 元/平米;最高价3500元/平米 商铺：一期底商，0.8-1.8万/㎡，面 积29-99㎡产品。50多间。商业公摊 5.6%。 单体独栋，一楼1.7万/㎡，二楼电影 院，三四楼自营酒店，楼上住宅。
目录
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【项目属性界定】
罗江城南品质生活与旅游消费增长 极之交通要道的点睛之作，万安南 路的快乐驿站，罗江精致生活艺术 项目代表作之一、城市新名片之一。
四、定位解读
4.1.目标导向
项目开发目标：
1、品牌亮点 2、名利双收 3、迅速获益
滨江西路，啤酒广场1处、 特色中餐7家、咖啡馆1家、 4家茶楼、养生足浴会所3 家、KTV酒吧5家，婚纱1 家，生意清淡，转让157㎡ 两层（空店）年租金5万元， 转让费3万；茶坊120㎡三 间临街底商租金3万元/年
华联超市
万家北路（玉京步行街）-东街，以服装衣帽鞋类 为主约129家，餐饮3家，美容化妆6家，纸纱摄 影4家，幼儿园2家，培训学校1家，珠宝首饰3家， 药店1家，手机电讯2家，家居2家其中1家为浪度 品牌，华联超市1家，水果店1家。转让2楼600㎡ 约20元/㎡/月，2楼80㎡实（占100㎡）租5万/年+ 带餐饮设备11万，2楼外街100㎡约5.6万/年。
《中国共产党罗江县第四届委员会第六次全体会议暨经济工作会议公报》 强调将继续围绕“推进二次创业，再造一个罗江”总体目标，突出“一 个核心”（一城四区建设），推进“两个突破”（深化改革、对外开 放），强化“三个保障”（法治建设、民生建设、党的建设），迎难而 上，奋力争先，为全面建成小康社会而努力奋斗。
罗江县辖区447.88平方公里，总人口25万人，其中农业人口21.6万人， 占总人口的89.7%，城镇人口2.3754万人。2011全年接待游客111万人次， 实现旅游收入4.7亿元。培训旅游从业人员630余人次。全县有12家星级 农家乐，其中有两家被评为四星级农家乐。
罗江2010年GDP48.5亿、2011年 GDP实现60.14亿元、2012年GDP 达69.58亿、2013年GDP仅61亿、 2014年GDP约82.5亿。 其中，德阳市2013年GDP为1395 亿元，旌阳区411.8亿元、广汉 市275.6亿元、中江县244.3亿 元、什邡市207.1亿元、绵竹市 195.2亿元，罗江以61亿占末位。 人口基数小，经济发展较滞后。
城南新区规划
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罗江县2015年现存主要有5家农贸 市场：A、爱家植物园附近的罗江 综合市场（大综合约10000㎡，小 综合5000㎡），B、金雁北路的金 雁市场，C、景乐北路17号的景乐 综合市场1000㎡，D、万安北路的 罗江水果批发市场（总9000㎡，含 300㎡供销社鲜活农产品直销市场、 3000㎡蔬菜批发），E、108国道附 近白马关松林综合市场。 以罗江综合市场规模最大、产品最 多、业态最杂，离本案项目地点距 离最近约800m。总体上，目前罗江 所有农贸市场均处于杂乱无章业太 混乱的局面，档次低，租金低。
2015年的总体目标是： 实现地区生产总值89亿 元，增长8%；规上工业 增加值52亿元，增长13%； 完成公共财政预算收入 2.72亿元，增长5.3%； 城镇居民人均可支配收 入25675元，增长9%；农 民人均纯收入11315元， 增长10%；完成固定资产 投资77亿元。
建设规划一城四区：以县城为中心，加快建设高等职教园、天台湖、周 家坝、高铁新区四个城市新组团，力争到2018年建成10平方公里、聚集 10万人口的成德绵区域中心县城。实现2018年GDP（地区生产总值） 140亿元，工业增加值90亿元，地方公共财政收入4.5亿元，城镇居民可 支配收入39000元，农民人均纯收入16500元，在2012年基础上翻一番。
T（威胁）
区域内低档农贸市场拉低商业价值。 周边污染型企业不能及时转移、会影 响购买欲与消费热情，对商业品质也 是一个潜在威胁。 周边楼盘建设进展缓慢、影响短期入 住率，从而对消费水平构成影响。
再次聚焦核心开发问题
四、定位解读
4.4.核心难点
作为馨洋开发的罗江县第一个精品小盘，如何通过项目实现品牌地位的提升同时 获得体系内的价值认同，最大化的提升项目整体价值？
罗江县城暂无大型 的综合商场或高档 超市，主要代一为 华联超市较大仅2 家（约800㎡）， 三三超市12家，快 乐购2家，仅开一 家的小超市有1加1、 实惠、星源、兴达、 惠佳、摩尔、立果、 多多上源、新一佳、 家家、明鑫、富贵、 华亿等，距本案最 近的有1家华联和1 家三三超市。
临街小微商超
罗江县城目前建材家居、 五金类业态主要集中于综 合大市场附近的罗江建材 装饰城，东街、北街一带 也有零散的临街店面，较 大的综合类商场目前仅为 南亚建材家居市场，其它 的有浪度家居等品牌单店 数家，浙江商贸城布局业 态4000㎡左右。总体上较 分散，聚集区域脏乱差， 以沿街底商为基础较多， 租金很低，品牌较少，但 数量众多，需引导整合提 升，后续入市体量不明朗。
开盘时间：2015年1月底 计划入住：2016年
价格没定，餐饮、酒店/公寓。
售楼地址：罗江县麓峰南路173号
三期 二期
一期
占地：166667平米（250亩） 建筑：250000平米 开发商：德阳中和置业有限公司
地址：罗江县经济开发区兴业大 道和虎啸路交汇处
产权：商铺40年 容积率1.20，绿化率40%， 一期，中间专业市场统一经营 （两层），建材家居类约4000平 米。租金24元/平米/月，签五年免 两年。
如何构架项目核心竞争力，搭建项目的增值体系？真正做到“短、平、快、稳”。
怎样的规划 理念和功能设 计，能满足甚 至突破目标客 户需求？
如何增值？
如何 满足客户？
如何设计物业组合，实
现区域和项目在不同发展
如何
阶段的功能需求？
持续经营？ 如何控制开发节奏，实
罗江综合市场
罗江综合市场，100多 家大棚式商铺，建材家 居40多个，家私达700 ㎡的年租金约10万元， 低价服装，鞋，杂货等 年20余家的年租金 2200-2900元/个，肉类、 杂货、熟食区20余家的 月租金360-600元/个， 蔬菜水果类25余家的月 租金120元/个，部分临 时摊位2-20元/个/天。 内部业态度要有，周边 有社区医院，茶坊，餐 饮，家具卖场，建材卖 场，给该地区带来完善 的周边配套，租金约 30-40元/㎡/月。
三、分析地块
3.2.本体属性
本案属于罗江县的城南新区核 心地带，与城南新区管委会毗 邻，区位优势明显，商业价值 凸显，随着工业兴城战略不断 实施，对城市商业环境提档升 级势在必行。
向南向东规划为产业新城，招 商引资不断加强后，将不断推 动工业企业及从业人员的聚集， 政府2018年发展目标要求引 进500亿产能的产业规模，必 将带动更大经济规模的人口红 利，而本案恰好位于新城的起 步区，离老城区最近，担当城 市商业新名片在城南新城区域。
外围商铺一楼层高5.5米、二楼4 米、三楼3.6米，公摊8%，一二 楼连体销售，一楼前期售价60007000元/平，二楼前期售价约4000 元/平，新价还没出。
罗江目前商业经营主要围绕万安北路步行街和综合 市场为主，万安北路和东街商圈主要以服装为主， 万安南路以餐饮小吃为主，最大超市华联在步行街1 家在万家南路1家，其它以三三超市连销为主分散各 地，整体消费能力较疲软，周末及节假日人气较量， 美食主要集中在晚餐。新增房地产项目大多以临街 底商为主，售价普遍较低，集中商业以上品汇美食 街及浙江商贸城为代表。对后续开发有一定压力， 寻求差异化定位策略，主题文化消费类较匹配城市 定位，对地段和区位要求更高。
目录
一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评 六、总结归纳
本案占地10亩，建设用地9.93亩（6620㎡） 地址：德阳市罗江县城南姚家林（正林食品旁） 开发经营主体：罗江馨洋市场开发经营公司 指标性质为城南综合市场，政策性业态为农贸。 城南作为新城区，未来开发体量较大，人口较多。
开发目标下的思考：
如何借势罗江城南新城发展的潜力和人口聚集效益，在为城南人民生活品质提档升级的同时引领新时 代的城市商业文明进程。 利用精品快销盘的小体量优势，树立精致高雅的气质，打造罗江县城高性价比物业新亮点，在树立品 牌形象的同时，以合理的销售速度实现“短、平、快、稳”的目的以最终完成名利双丰收。
四、定位解读
4.3.优劣分析
O（机会）
项目所处区域为产业新城起步区、大 量工业人口聚集势必带来消费需求。 罗江县缺乏有个性的商业，餐饮、休 闲、娱乐需求并未得到真正的满足。 罗江城南新城大体量楼盘开发聚集人 口红利，不断向南延展，弥补居住与 消费空白，人气不断被带旺。
W（劣势）
强制业态定制，灵变空间小。 区域整体发展缓慢、短期内带 动力较差。 地块内无强势的配套资源支撑， 无参照系。
市场内约1000㎡，约52个普通摊位，租金 2000-3000元/年，附带外围通透铺 8.4mx3.0m小杂铺的租金6000元/年。
外围街铺，70㎡档租金 1.2万/年，40㎡档租金 6000-8000元/年，数码1 家，烟酒2家，餐厅7家， 药房1家，快递1家，五 金杂货2家，诊所1家， 移动电讯1家。
四、定位解读
4.2.开发难题
【核心开发问题思考】
趋势：围绕连接城南新城（产业新城）万安南路，相当 于成都南延线的地理区位，目前新兴楼盘较多，但均处 于起步阶段，衔接新老两区的中间地带，现实吸附力有 待加强，未来空间价值巨大。
由于离城中心区虽较近，周边商业氛围较弱，如何避免孤军奋战的尴尬？
项目体量较小，业态定位较难，客户从何而来，如何寻找客户扩大客源？
占地：8000平米（12亩） 商业配套：商场三三超市，华联
建筑：21100平米
超市，惠佳超市、摩尔超市。
开发商：西昌益民房产
教育配套：教育通用电子职业学
地址：罗江县麓峰南路173号 校，西街小学、德艺双语幼儿园、
产权：住宅70年，商铺40年 罗江中学。
容积率2.2，绿化率15.1%， 供水/气：市政供水，一气一户。.