中国房地产企业的价格竞争行为研究

中国房地产企业的价格竞争行为研究摘要：中国房地产业经过十多年的发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。

然而，就在房地产业高速发展的同时，近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。

对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。

正是在此背景下，本文从中观的产业视角，运用产业组织理论，研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为，从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动，进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因。

关键词：中国房地产业、价格、竞争、垄断The Research of China's Real Estate Enterprise's Price Competition Behavior Abstract: After over ten years of development, the real estate industry in China has becomea foundational and backbone industry of the national economy. However, with the rapiddevelopment of the real estate industry, the unique phenomenon of the coexistence of highhousing price and high empty house rate emerged in recent years (Double High Phenomenon), isalready not possible to reason this Double High Phenomenon only by the perspectives of cost andsupply and demand. Under this background, this article, starting from an objective standpoint andadopting the industrial organization theories, aims at exploring into the market structure ofChina’s real estate industry and the competition behaviors of the real estate enterprises under thisstructure, analyze the competition interactions within the real estate market starting from therelationship between competition and monopoly and the relationship between the governmentand the market, and then reveal the true reason behind the coexistence of high housing price andhigh empty house rate.1 价格竞争的一般性理论及框架1.1 价格竞争的一般性概述竞争是市场经济的灵魂和本质所在，是企业的存在形式和企业发展的原动力，市场里的企业总是与市场竞争相伴相生的。

从产业组织学的角度来看，市场结构的中心问题是竞争和垄断的关系问题，归根结底是竞争问题，因为垄断是竞争的一种特殊表现形式。

一般而言，经济学家都非常崇尚竞争，而反对垄断。

亚当·斯密（1776）在其名著《国富论》中提出了“看不见的手”理论，该理论在“经济人”假设下，通过“看不见的手”，即依靠自由竞争机制来实现个人利益和社会利益的协调与统一。

以后的经济学家又精心构建了完全竞争这一理想模型，以实现斯密提出的自由竞争的美好图景。

包括瓦尔拉斯（1954）提出的一般均衡分析方法和框架。

帕累托（1896）的“帕累托最优标准”[1]以及阿罗和德布鲁提出的“阿罗－德布鲁标准竞争模型”等等。

然而，现实中不存在完全竞争，完全竞争仅仅是一种理论上的完美抽象，它是建立在一系列严格假设基础上的，最终由于其理论的精巧性而成为经济学研究的基准或参照系。

尽管完全竞争在经济生活中并不存在，但是经济学家对完全竞争的理想却没有停止过追求，其原因在于竞争是实现效率原则和资源最优配置的最有效机制和手段。

事实上，经济学把竞争分为完全竞争和不完全竞争两类。

在完全竞争中，价格竞争和价格机制是经济学的核心之所在；不完全竞争主要是非价格竞争，包括技术创新和产品质量等方面的竞争。

竞争的存在是市场经济有效率的唯一原因，竞争具有两个重要的经济功能：选择和激励。

有效率的企业将生存，无效率的企业将被淘汰，竞争就为市场经济提供了一个有效的筛选机制。

竞争的激励机制表现在竞争使市场主体产生压力，迫使市场主体不断追求效率，促使市场主体做得更好。

可见，在主流的经济学家看来，竞争对经济效率的促进作用是毋庸置疑的。

实际上，竞争也存在消极作用，并不总是有效率的。

一种情形是市场失灵，由于外部性、公共物品以及信息不完全等原因，市场配置资源的效率不能充分发挥出来，竞争机制的作用受到阻碍；第二种情形是“过度竞争”或恶性竞争，其主要特征是企业进入过多、全行业长期低效率、竞争和低效益不能产生淘汰作用。

第三种情形是不正当竞争，企业采取“掠夺性定价”等不正当手段，[2]以增加竞争对手的成本，将其排斥在外，或将那些具有发展潜力的新兴企业扼杀在摇篮中。

第四种情形是企业之间过度的研发竞争，第一家研发成功的企业依靠专利权垄断市场，而其他企业的研发支出就成了一种社会浪费。

可见，竞争是有消极作用的，竞争是有条件的，也是有限度的。

尽管如此，市场经济仍然是目前人类所能发现的最有效的资源配置手段和经济体制，而竞争则是市场经济的本质特征。

特别需要指出的是，价格作为企业竞争最基本的决策变量，与企业之间进行价格战是有区别的。

通常，企业的决策变量在价格与产量之间进行选择；同时企业的成本和生产能力也是重要的决策变量。

1.2 伯川德（Bertrand）竞争中国房地产业的市场结构属于区域性寡头垄断市场结构，这种市场结构条件下的企业竞争毫无疑问就是寡头竞争，其基本特征就在于企业之间的决策依存和战略互动；而博弈论则是分析这种寡头竞争行为最有效的工具。

本文对房地产企业之间的寡头竞争行为的研究将广泛运用博弈论的分析方法，探讨房地产企业的价格决策行为和非价格竞争行为。

本章讨论的内容是价格竞争，因此在这里我们首先考察一个经典价格竞争模型——伯川德模型。

伯川德模型是最简约、最基础的寡头竞争模型，它仅仅只考虑双寡头垄断的情形。

在伯川德模型中，企业的决策变量是价格，因此该模型探讨的是企业之间价格决策的相互依赖性。

伯川德模型是由在同一市场生产同质产品的两个企业组成的，假定双方同时定价，具有同样的边际成本c ，c 恒定不变，而且假定企业总是能够供应它面对的需求，市场需求函数是 q = D(p)。

这里，企业i的产出需求，以Di代表，由下列公式所给定：个企业中定价最低者将获得所有市场需求，由于产品的同质性，两定价高的企业的需求则为零；若双方定价相同，那么每家企业都将获得相当于整个市场一半的需求量1/2D(p)在这种价格竞争的情况下，企业的最佳战略是什么呢？不难验证，如果两个企业的效率水平一样，具有相同的边际成本c ，则两企业唯一的竞争战略均衡是p1*=p2*=c，即两企业都以边际成本定价。

以企业1为例，企业1的最优定价取决于它对企业2定价的推测，针对企业2的每一个定价，企业1都会做出最佳反应，确定一个最优价格p1*=p1* (p2)。

根据对称性假定，企业 2 也会采取类似战略，其最优定价为p2=p2* (p2)。

结果是两家企业最终都以边际成本来定价。

伯川德模型表明，两家企业之间的价格竞争就足以使价格降低到边际成本的水平上。

在现代经济学的各种精巧理论中，由于只有处于完全竞争市场上的企业才按照价格等于边际成本等于边际收益的原则来定价，而这是在完全竞争市场存在一系列近乎苛刻的假定条件的基础上得出的结论。

但是，伯川德模型却表明在寡头垄断市场结构下，甚至是在“双寡头垄断”这种极端情形下，两个企业之间的价格竞争就能够直接导致完全竞争市场的美妙结果。

这与人们通常认为寡头垄断市场结构中企业的定价远远高于边际成本相矛盾，这就是所谓的“伯川德悖论”。

尽管伯川德模型存在一定的局限性，但是该模型并不是没有意义。

第一，它清楚地表明了市场竞争的结果依赖于竞争者之间采取的是产量决策还是价格决策。

第二，伯川德模型表明，产品的同质性假定是一个关键要素。

在不存在价格串谋的情况下，生产同质产品的企业之间没有太多可供选择的决策变量，要么进行产量竞争，要么进行价格竞争，这又回到了该模型的第一个意义上；如果选择价格竞争，非合作博弈解[8]只能是价格等于边际成本。

所以放弃同质性假定，企业的产品差异化战略就成为打破伯川德悖论的有力武器，这样的话，价格竞争就失去了作用，企业会对差别产品进行差别定价。

第三，如果放弃不变成本的假设，则企业会努力降低成本。

于是定价较低的企业获取与自己生产能力相匹配的市场需求，定价较高的企业以高价供给市场的剩余需求，因此伯川德竞争均衡被打破。

相对于仅仅采取简单的降价策略，这同样为企业追求效率的竞争活动（如研发和创新）提供了一个比较静态学意义上的参照。

由于中国房地产市场的区域性寡头垄断特征，房地产开发企业只与区域内相邻的、数量有限的其他房地产企业进行竞争。

如果房地产企业开展伯川德竞争，即区域内只有两家房地产企业，假定它们具有相同的边际成本，开发的房屋是同质的，那么，房地产企业之间持续的价格竞争会导致“伯川德悖论”，即竞争双方的均衡结果是房地产企业都根据边际成本定价，并获0利润。

2 房地产企业的垄断定价行为中国房地产企业所处的环境是区域性寡头垄断的市场结构环境，这种环境下的市场竞争是位置相邻的少数几家企业之间的竞争。

前面我们讨论了市场只存在两个企业的双寡头价格竞争情形，竞争的结果是企业按照边际成本定价，企业利润为零。

然而，现实情况是房地产企业不可能只获取零利润，伯川德模型不过是对企业行为的一种理想描述和对现实经济的一种参考。

最大限度地获取垄断利润是所有寡头企业的行为目标，而这一目标是寡头企业借助各种竞争策略和行为，培育市场势力，获取垄断高价来实现的。

2.1 垄断定价行为的理论分析2.1.1垄断企业的定价企业能够进行垄断定价，表明企业具有市场势力。