2013年合肥融科城策略提报.ppt
合肥营销策划报告ok
合肥营销策划报告ok目录前言本案推导结构合肥房地产市场总述宏观市场“涨”声一片区域市场消费者分析项目定位及分析项目状况项目SWOT 分析项目定位项目形象塑造客户人群定位产品建议规划营销推广行销策划价格计策促销手段广告宣传项目整合推广策略项目推广宣传之卖点推广思路文案风格本案推导结构：引言我们认为:在猛烈竞争的2004年合肥地产界跳出房地产摸索房地产及其广告推广才是突破无能、赢取竞争的解决之道那个时代的游戏规则：不创新，贝假落创新不仅指功能、环境等楼盘差不多面的创新 更特指一一地产广告定位及观念的创新！我们的职责是：通过形象整合 使明佳•时代公馆 走上一条可连续进展的 品牌之路我们期望我们的工作能给“明佳•时代公馆” 的品牌建设和销售带来全新的感触。
因此，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探究“明佳-时代公馆”项目与“人” 本身的内在价值联系，从而找到项目的核心，形成一条主线，推动项目/地产品牌的可连续进展。
-♦^56.70%房产开发涨：2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632. 98万平方米，同比分不增加 71.25%、64.59%;施工面积新开工面积384.09万平方米，住宅面积304.8平方米，同比分不增长79.27%、73.3 竣工面积164.28万平方米，住宅面积121.75万平方米，同比分不增加72.2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米，其中住宅112.46万平方62.73%、45.66%;销售额涨：2003年1 — 9月商品房销售额27。
29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分不 增长70.01%、62.58 %;180000% 70.00%r 合肥房地产市场总述75%2400 03%年合肥房地产市蚣“涨”声一片，20.00% -------------- /k ------------- --------------------------房产投资涨：2003年前三个季度房地产开发投资额 0%。
20100623_合肥_融科_九重锦“破冰行动”经验分享精品文档32页
广告对外出街时间原则：
1、所有广告同一天推出
9
破冰行动总控图：
6.12
6.13
6.14
6.15
报版 户外 网络 道旗 条幅 短信 派单 展架 老带新
设计定稿 设计定稿 设计定稿 设计定稿 设计定稿
设计定稿
每日发送
预约版面、媒体公关 喷绘、制作 释放假价格信息 喷绘、制作 喷绘、制作
人员招募 喷绘、制作
15# 9#
项目一期，消化 率94%
7#（在售）
2
经济指标： 项目位置：合肥政务区茂荫路 与习友路交叉处 占地面积：7.5万平米 建筑面积：30万平米 总户数：2300户 地下停车位：6万平米 容积率：3.21 绿化率：40% 住宅栋数：14 层数：33 车位：1：0.6 土地使用年限：70年 一期栋数:6 二期户型区间：82-137 主力户型：2-4房
部贴车贴） 4. 行销T恤（100人行销大队全部穿上项目
T恤，全城都是“九重锦”） 5. 影院、银行展架上挂 6. 行销（单页设计）
现场旺场及卖压制造： 1. 与网站合作，现场举办车展 2. 成交即举行香槟仪式，有效增加现场卖压 3. 销售人员不停播报销控，制造现场气氛 消息封闭，一切保密 1. 行动的宗旨即是闪电突袭战，如何让竞争
年4月份7500均价，价格涨幅过快，客户接受度低； 开发商急于求发展，拿地成为2019年的首要任务，资金需求旺盛； 从2019年4月后开盘的15#销售均价至7500元，6月份即要加推7#。在价格为主
导的市场环境下，7500的均价已经完全没有客户可以接受，7#通过2个月的 认筹蓄客仅29张认筹卡。
6
1 迎合市场、降价促销
户型 2B 2A 3B1 3B2 4C 总计
尚美佳_合肥某地产华府整合推广提案报告_107PPT
小结 中国VS合肥
2008是盛世中国的荣耀之巅;也可能是最失落的一年. 面对不确定的未来,合肥楼市“抗政策性影响”的能力 能否一如既往?
论三大关系>>>
中国与合肥/一期与整体/一期与合肥
一期VS整体
? 70/90政策限制下的恒大华
客户定位：社会影响力阶层
或从商或从政,但作为城市的影响力圈层,他们考虑的已不仅仅是安 身立命、自己的事业前途,而是整个家庭,整个家族的未来传承—希 冀一处家族图腾之地,在彰显、光大荣耀的同时,也会是一种标杆,能 够激励下一代勃励奋发,在精神上保持家族血脉的蓬勃传承.
策略总纲
三大关系论 项目价值论 客户身份论 项目定位论 阶段推广论
四波段营销攻略部署
第一阶段：形象导入期 2008.05—2008.06 第二阶段：形象深化期 2008.07—2008.08 第三阶段：开盘强销期 2008.09—2008.10 第四阶段：强销持续期 2008.11—2008.12
◎影响社会发展---作为社会上层和绝对的成功人士,他们是城市权利、 财富的主要拥有者,可以说城市就在他们掌控之中,有着极强的经济基础 与消费能力; ◎家庭传承、教育、阅历决定,他们的心理结构比较传统,但同时又比较 认同现代消费方式; ◎圈子文化浓厚.丰富的阅历与人生历练,使他们形成了自己相对稳定的 圈子,内敛老练、信任圈子里朋友; ◎地位、眼界决定,他们往往有着自己的坚持与主见,是亲朋好友中的意 见领袖—他们对某一事物、事件的看法足以造成广阔的影响; ◎具有较强的社会优越感, 但在自我成功的同时,也希望获得社会认同和 他人尊重.
项目:市场稀缺平层大户 豪华精装 客户:社会影响力阶层 心仪豪宅
世联合肥金大地新地中心商务项目销售推广策略144P讲课讲稿
这些(zhèxiē)对于真正的领袖、真正的地标来说 都无须标榜
第三十三页，共144页。
对于安徽来说，我是门户，我是象征； 对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点； 对于天鹅湖来说，我是龙头； 对于商务品质(pǐnzhì)来说，我是领袖； …………….
目标(mùbiāo)
□写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提(qiántí)下，解 决一定的资金回笼；
□通过写字楼入市(rù shì)，建立项目高端综合体形象；
□通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。
第四页，共144页。
Q1:项目(xiàngmù)写字楼如何推售？
Q3:如何(rúhé)打造高端商务综合体的价值营销体系？
因为(yīn wèi)
第三十四页，共144页。
以领先的形象定位奠定(diàndìng)项目商务综合体领袖的龙头地位，捍卫“安徽之门”的地标气质。
安徽之门，领袖(lǐnɡ xiù)商务
金大地(dàdì)新地中心写字楼形象定位：
第三十五页，共144页。
围绕“领袖商务”，项目写字楼A、B、C栋需要建立(jiànlì)自己独有的产品形象定位
Tower B
产品(chǎnpǐn)价值
ห้องสมุดไป่ตู้
A栋
B栋
C栋
展示充分时的价值
展示不充分时的价值
第十页，共144页。
推售策略(cèlüè)
世联观点：在项目展示面不充分前提下， □写字楼高溢价产品A栋、B栋的价值贬损大； □项目价值体系还未建立，需要良好的销售(xiāoshòu)业绩给市场信心。
融创中国湾邸壹号院二轮策略汇报合并版 ppt课件
95
折
110-170
立豪宅形象
2011.08
ppt课件
降低门槛
配套兑现
35
成功的分享
临展：天鹅湖大酒店，总统套房 ，会客厅，沙盘 电视 首期客户
转化率50%—60%
建议：银泰中心君亭酒店、天鹅湖大酒店设置融创会客厅， 同时商场内设置装置展示及引导。
ppt课件
36
客户的视野相迎合 接待：与
，在凯旋门的客户接待过程中，置业顾问会利用北
和庄
碧海 山庄
城市 风景
29
分享两个需求导向营销案例的理解
ppt课件
30
唤醒需求&错位营销
ppt课件
31
旭辉湖山源著
2015
1.13 媒体见面会
阶段 目的
品牌发声
2.7 临展开放
3.13 品牌发布会
4.18 体验中心开放
中央别墅区占位
实景价值传播
4.30 梦圆中学签约
5.19 首期开盘
产品兑现体验
筑坝蓄水
推广 主题
传播 体系
产品的沟通
3个月高端客户调研
经理级 1个小时以上时间
深化户型细节
产品的细节
超定位的示范区
亚洲两大豪宅基因 成都金悦湾的会所 大连星港湾的门脸
中国城市豪宅极致成就
ppt课件
2011.12
品牌形象
坚持，不断的软着落 感谢戴总的坚持
10-20米细节的沟通 45MIN的标准接待时间
34
华润凯旋门阶段理解
2011.6
现象：拍地之后市场的疯狂——二手房交易中心
ppt课件
25
万科森林公园
华润凯旋门3期
2013合肥国际金贸中心推广策略案
本案最高端
本案商业 最高端 本案更商务
项目所属的写字楼类别
综上述，可确定，我们属于 合肥顶级写字楼类别
我们是否就占据顶级写字楼类别？
从品牌战略定位层面来看，很显然不能
顶级写字楼，是一个不聚焦的类别概念，包含了众多的价值类别，对目标 客户来说，它不能清晰辨别什么是顶级写字楼
顶级写字楼
购买的心智阶梯
沃尔沃 XXX XXX …… 安全的车
IBM XXX XXX …… 笔记本电脑
竞争的战略方式
营销真正的战场
快速攻心 抢占阶梯
解决现实难题的根本 安徽国际 金贸中心
？
快速占据置业 消费者某类心智阶梯的首选
解决难题的方法：定位战略
战略方法一：抢先占位 战略方法二：关联领导者 战略方法三：为领导者重新定位
International Finance Centre 国际金融中心 简称IFC
IFC，也是国际金 融组织缩写
国际金融公司是世界银行下属机 构之一。1956年7月成立，总部 设于华盛顿。它虽是世界银行的 附属机构，但它本身具有独立的 法人地位。 国际金融公司的宗旨 主要是：配合世界银行的业务活 动，向成员国特别是其中的发展 中国家的重点私人企业提供无须 政府担保的贷款或投资，鼓励国 际私人资本流向发展中国家，以 推动这些国家的私人企业的成长， 促进其经济发展。
项目所在地
一环核心，稻香楼国宾馆、安徽饭店，学府等 高端配套云集，区域及地段价值先显赫
产品价值
•安徽最高的楼239.7米 •安徽唯一钢管混凝土结构 •安徽唯一楼顶停机坪 •安徽唯一配置18部顶级电梯 •安徽高科技含量最高的建筑 •安徽唯一57层空中饭店（待建）……
多项安徽首创配置，势必成就安徽地标级写字楼
合肥恒生阳光整合市场攻击策略共51页
时间：2019年7月——2019年10月低 攻击点：概念全方位冲击达到销售任务
第3攻击波
两大战役：强势销尾盘、瑞雪吉兆丰年
时间：2019年11月——2019年12月 攻击点：任务尾期加强销售
全年攻击阶段
阶段目标
第一阶段：销售额达到30% 第二阶段：销售额达到80% 第三阶段：销售额达到95%以上
第二攻击波辅助措施（三）
市场攻击策略
2
1 34
1、模型
2、形象墙
3、无线脉介绍
4、相关宣传资料（海报或折页）
5、相关小礼品（人文书签/手袋）
5
6、拱门、彩球
6
1、选择人流量非常集中的大型广场，进行模型展， 非常容易形成热点效应，控制合肥消费市场；
2、模型巡回展封杀时间为周六、周日。
第二攻击波辅助措施（四）
事件营销：名人商业 名人加入我们的塔吉特。 名人投资的商业。 选出中心代言人。 利用名人提升项目档次。
第二攻击波辅助措施（二）
塔吉特生活 研讨会
原则：配合现场的形象出台，让推广思路有效击穿市场，同时也是 启动的市场的契机；
方式：
主题：恒生---“体验塔吉特” ，引导生活研讨会； 邀请政府相关人员、相关学者参与，项目活动意义扩 大社会意义 “塔吉特式消费的发展趋势” 专题讲话（营销专家）； 媒体：组织各报社记者发通稿“流行生活塔吉特” ； 通栏主题：“流行生活塔吉特”的告知广告
海军：事件、活动
主要任务：制造人气，吸引关注 目的：Event行销可以拉动投资者兴趣与本项目热度。
三次突围 十大战役
第1攻击波
时间：2019年5月——2019年6月低 攻击点：形象出台，引起市场关注
三大战役：塔吉特式商业中心销售、
合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报
合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报[1]合肥市统计局国家统计局合肥调查队 2014年3月24日"中国·合肥"门户网站 2014年03月24日信息来源：合肥日报【字号：大中小】2013年，面对错综复杂的国内外形势，市委、市政府带领全市人民全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，按照“稳中求进”的工作总基调，开拓创新，扎实工作，着力稳增长、提效益、调结构、惠民生，经济社会保持了稳定健康较快发展的态势，为打造“大湖名城、创新高地”奠定了坚实基础。
一、综合初步核算，全年生产总值（GDP）[2]4672.91亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。
其中，第一产业增加值247.21亿元，增长3.2%；第二产业增加值2583.75亿元，增长12.9%；第三产业增加值1841.95亿元，增长10.6%。
三次产业结构由上年的5.5:55.3:39.2调整为5.3:55.3:39.4，其中第三产业比重比上年提高0.2个百分点，工业增加值占GDP比重由上年的43.6%提高到43.9%。
按常住人口计算，人均GDP达到61555元（折合9939美元）,比上年增加6373元。
全年居民消费价格比上年上涨2.7%，其中食品价格上涨4.8%。
商品零售价格上涨1.2%。
工业生产者出厂价格下降0.7%，工业生产者购进价格下降4.2%。
年末从业人员504.4万人，比上年增加19.5万人。
其中，第一产业102.4万人，减少4.1万人；第二产业175.3万人，增加10.8万人；第三产业226.7万人，增加12.8万人。
城乡私营企业从业人员和个体劳动者128万人，增加25万人。
全年城镇实名制新增就业18.2万人，下岗失业人员再就业4.5万人，转移农村劳动力8.8万人。
年末城镇登记失业率为3.3%，比上年下降0.6个百分点。
二、农业全年农作物总播种面积为74.33万公顷，比上年下降0.9%。
合肥恒大华府整合推广提案报告PPT演示课件
论三大关系>>>
中国与合肥/一期与整体/一期与合肥
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一期与合肥
! ◎恒大地产,精品领袖，中国十强
◎恒大华府:恒大地产集团五大产
品系中最高档次,最奢华的豪宅产 品.
当这样一个企业,这样一个项 目来到合肥,期望的无疑是成 为这个市场的领导者,豪宅标 准的绝对建立者!
15
目标令人鼓舞
但,关于豪宅及项目，我们有必要再审视。
品质型豪宅 如广州星河湾、北京星河湾、紫檀、世
茂滨江花园、汤臣一品、中信红树湾……这类项目以极致品质为 特征，其中尤以星河湾为代表。
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面对不确定因素加大的未来,面向城市领袖 的豪阔目标,恒大华府有可以依赖、可以支 撑,可以乘风破浪,砥砺前行的豪宅个性吗？ >>>
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城市之巅
三区围合，未来豪宅集中地，城市发展的驱动引擎。
与众不同的尊贵气度
均以欧洲皇家宫殿设计为蓝本，入户大 堂气派辉煌，出入间彰显无限尊崇
建筑指数
世界籍华宅，国际人居典范
关键词： □新古典尊荣 □尊贵气度
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城市风景
俯瞰大镯山千年风景，政务新区国际大 都会的新兴城市建筑景观群，享受都会
中心特有的繁华风景
景观指数
内外兼修，奢华其在
奢适园林
以2万㎡的湖景绿地为中心，倾心打 造欧洲皇家园林;楼间绿化地宽4050米,每一户享有南北双向绿化景观.
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精工极品
精心选择各种顶级材质，宁可返工、 损失利润，绝不姑息
极致奢华
超高挑空大堂，全石材质地， 奢华生活演绎至臻
细节指数
上流享受
由外至内，俨然由繁华到桃源；由园区到 大堂，则仿如由自然到宫廷；园林本身又 以台地模式延伸景观层次
房地产开发商首开复盘报告PPT课件之拼搏创新赢得荣耀新未来
04
阶段解读——筹备期（1.6-3.27）
1月6日，四家代理公司企划经 理和项目经理率先进场
1月7-2月4日项目销售手册撰写、案场制 2月5-7日，销售团队集体培训（景观、规划、
度确定、联代规则确定、销售团队组建、户型、案场规则等）；2月8-15日销售团队各
说辞、百问撰写等
自培训（说辞、百问）
2月24日启动第一轮置业顾问 call客
2月26-3月14日销售团队call客，培训，考核，确定第一轮上岗人员
3月15-27日，项目临时售楼部开始接待客户，验资工作筹备
筹备期工作重点： 临时售楼部装修完毕，项目前期工作筹备完成，各团队分批次上岗，保证接待质量；案场基础规则确 定，同时开启首轮call客，积攒第一批意向客户。
阶段解读——筹备期（1.6-3.27）
房地产开发商 首开复盘报告
report of real estate developers opening and resuming real estate developers opening
汇报人：某某某
时间：20XX.XX
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04
05
复
目
操
阶
创
盘
标
盘
段
新
总
与
与
性
与
数
达
蓄
总
思
据
成
客
结
考
城市品牌影响
2008年MM房地产开发商金色名郡 2010年MM房地产开发商金域华府 2011年滨湖MM房地产开发商城 2012年MM房地产开发商蓝山 2019年MM房地产开发商森林公园 2020年——MM房地产开发商城市之光 七年六城，MM房地产开发商已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。