商业街产品策略提报-53PPT

BELONG TO THE WORLD
城市大势 板块崛起
南昌史记:
2002年南昌提出城市东充、南扩、 西进、北上发展目标 2004城南板块、象湖新城拉开了 城市南扩步伐 2005年提出企业“退城进郊”，
洪都大桥（扬子洲片区） 北 上
旧城城市复兴
青云谱地处城市南扩，与旧城改 造的核心段 城市多块板化发展，城市多中心 发展。
区内商场：锦城商贸广场、何坊西路商贸城、时代商贸广场、三 店商贸大厦、百货大楼京山分店、百城大卖场都获得了市政府正 式批准，即将进入实质性运作阶段；洪都大道、朱桥东路两条商 贸特色街开建在即；南昌梦幻世界娱乐休闲度假中心、深圳农产 品昌南物流中心等区重点项目也即将开工。
青云谱区域产业分析
大中型企业：青云谱区是一个工业城区，境内有20多家大中型中 央、省、市属企业，其中洪都航空工业集团公司。江铃汽车集团 公司为全国500强工业企业。已形成以汽车和摩托车配件、纺织 服装、饲料加工、机械制造、新型建材、精细化工、装璜印刷为 主的工业体系。

中式园林人 文社区

高档品质 社区

现代高档公 寓社区

纯水岸景 观豪宅
◇同区域两个或以上综合商城/商场，存活的机率很少，如南昌中山路的太平洋，对 面的综合商城（从早期的百老汇，到后来的百意百货，到今日的天虹商场），因为 南昌的消费力有限。
本案虽然地处“一核多中心”的青云谱商圈，但本案西南角的百
货商场（2万的裙楼商业规划），将直接与本案构成竞争，本案难 跳竞争的宿命，对此本案难于招到理想的大型的经营商家；如果
崛起2008 青云谱板块年
区域板块承上启下
A、承载核心城区与副城区的重 要作用
青云谱商圈
迎宾大道、何坊西路 新溪桥
B、同时也是城市南进的重要岔
道口 C、泛区域板块内人流量大，企 业资源众多
区位商业单一，缺乏主题复合式商业
旺中旺连锁超市 蓝天郡 上林春天 好邻居超市 好又多 水谢花园 宏发连锁超市 迎宾南大道项目 麦德龙 百货大楼 华联超市
主力店
欧亚达家居
销售均价/ 租金
一层60元/㎡ 二层45元/㎡ 三层30元/㎡ 暂未推商铺
上林春天 蓝堡国际公 寓 青去明珠
约6000㎡
先售住宅 暂未推商铺 先售住宅 暂未推商铺
暂未推商铺
Байду номын сангаас
约2000㎡
二层捆绑销售 二层面积为200 ㎡左右 住宅配套商业 二栋一层、一 栋二层临街店 铺 商业广场
无
暂未推商铺
约3000㎡
先售住宅 暂未推商铺 先售住宅 暂未推商铺
无
暂未推商铺
水榭花都
商业5674㎡ 酒店75470 ㎡
无
暂未推商铺
现区域内项目大多没有可以承载城市副中心的基础条
件，对项目内的商业也都以社区商业的操作模式操作， 基本所有的项目都在等项目住宅消化，带动社区人气 后在推出商业部分。
本项目将承担起城市副中心的历史使命，本项目三大 使命支撑点： 一、开发商的强大实力，及社会责任感。 二、项目得天独厚的地段价值，交通环境。 三、项目商业体量的支撑。
四房面积/ 面积比率
135㎡ 5% 140㎡ 2%只有11套 无
销售均价
5000-5100元/㎡
5100-5300元/㎡ 4800元/㎡
无 160-170㎡ 50% 别墅5%
4500-4600元/㎡ 5500-6000元/㎡
项目名称 蓝天郡
商业体量
3万㎡
销售模式
租赁
经营模式
引进主力店欧 亚达家居 独立经营招商 住宅配套商业
啤酒厂公寓楼
瑞祥· 蓝堡国际公寓
（上林春天）、迎宾大道（瑞祥· 蓝堡国际公寓）、
沿江路（水谢花园、象湖威尼斯等）、三店路（啤 酒厂公寓楼）。 规划中的有：何方西路与迎大道交汇处（百货大
楼）、迎宾南大道（江铃对面）开发项目等
商业超市等
开发地产项目
商圈已经形成，缺主题商业主场
建设路
商圈
且本区域商业也仅仅都是社区性
本案放弃大型百货商家，而选择专业市场的话，本案又不处于核
心城区，核心城区的金童、IO，以及时代广场在专业市场上走的
都不是非常成功，本案在没有大量人流的支持下，成功机率可想 而知；综合商城的规划，将导致产权销售的压力，以及招商的压
力，让开发利润以及风险全都赌给了招商，赌给了经营商家，这 不是我们所希望看到的。
一、项目解读：
项目座标：南昌市何方西路以北， 迎宾大道以东 项目占地：61.481亩 规划要求：容积率≤2.0 建筑密度≤28% 绿地率≥40% 其中商业、办公、公建（统称 “商业用地”）总建筑面积不少 于30%。 即：项目总建筑面积约：81892.69平方米 商业建筑面积约：24567.80平方米 住宅建筑面积约：57324.89平方米
综观青云谱房地产现状
青云谱项目拥有商业规划指标，但现阶段各项目都在销售住宅、商业放后，即通
过住宅来带动人气，促动商业发展，这是青云谱现阶段所有在开发项目所采用的
方式。 对此本案的压力就在于商业。商业的去化是本案的难点，如果本案也采取先推住 宅，再通过住宅为商业带动人气，势必导致本案的住宅去化，而商业的大量积压。
百货购物类型５家，街铺项目有５家
购物中心/百货：主要有新溪桥路（华联超市）， 建设路的（旺中旺连锁超市），三店路（），洪都 中大道商圈（麦德龙），何方西路的（好邻居超 市），江铃（宏发超市）等——经营500平方米以 上！ 规划中有：迎宾大道的百货大楼（青云谱店），井 冈山大道的（物尔玛） 街铺（项目）：井冈山大道（蓝天郡）、沿江路
三店西路
商圈
江铃住宅
区商圈
包家花园
商圈
八大山人
商圈
>>>商圈布置
青云谱区域商业分析
区内市场：全市10个专业市场，该区就有5个：南昌建材市场、深 圳农产品市场、南昌摩托车市场、南昌肉制品市场、南昌水果批 发市场，按照“城郊大市场”的规划要求，昌南大市场、江南建 材大市场等一批新的专业市场也开始了基础设施建设，专业市场 的建设为该区三产业发展奠定了坚实的基础；
目迅速崛起，弥补现在的市场空缺，真正承担城市
副中心的历史责任。
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逐鹿中原 异军突起
上林春天 蓝天郡 本案 中益SOHO
蓝堡国际
青云明珠
水榭花都
青云佳苑 城市溪地
上林春天
蓝天郡
蓝堡国际
水榭花都
青云明珠
项目归 结
位置
交通 景观绿 化 规模配 套 品牌形 象 发展商 实力 楼盘定 位
街区商业：
街区，一个城市繁华的表区。街区具有开放性，包容性，在南昌也是最为活跃的 商业模式，南昌的胜利路、中山路……，承载着南昌城市的繁华；近年来在南昌 政府对出一系列的特色街头区打造，如餐饮一条街的孺子路，娱乐一条街的抚河 路、福州路，素有南昌小香港之称的女人街渊明路……。街区商业正在书写一个 又一个的商业传奇，一个又有一个成功业态。 在南昌房地产街区打造上，最为成功的可谓恒茂国际华城，时尚酒吧一条街的打 造，首次定义街区物业，至今在南昌津津乐道。 “投资商城，不如投资街铺”这是所有投资者都知道的，因为街区具有开放性和 包容性，街区的定义，从他服务的面是一个区域、一个城市，不限环境和区域限 制，大多街区都能做到临街，这就是街区和商城最大的差别，同时街铺在产权发
西进 红谷滩
新建、湾里 昌北
东进
京东
高新、昌东、瑶湖
青云谱商圈
何坊路、新溪桥 迎宾大道
南 扩 昌南（城南、象湖）
近4年的发展，南昌基本上已经实现 “一核四区”
一核： 以中山路、胜利路、八一广场为轴，形成的核 心城区；
四区： A、城北商圈（青山路为主的副中心城区，主 力商业有蓝天碧水、紫金城等）； B、城东商圈（北京东路、上海路为主的副中 心城区，主力商业有城东百货、恒茂国际都会 等）； C、龙王庙商圈（解放西路、洪都中大道为主 的副中心城区，主力商业有江信国际嘉园、隆 鑫广场等）； D、正在形成的青云谱商圈（迎宾大道、何方 西路、新溪桥为主的副中心城区，这里是青云 谱以及包家花园、江铃、莲塘、象湖新城的聚 集中心）。
街区商业
？
2.458万平方米商业，可以直接催生三大业态：写字楼（即集中性商业）、其二则是综合 商城/商场，形成一个专业化的主题商城；第三则是借助本案的临街面，打造街区商业。
南昌写字楼现状：
◇写字楼未来2年内供应量巨增，商业竞争日益白日化，势必导致供过以求，有 价无市； ◇现有写字楼入驻率平均不足60%，且租金低廉（20元—30元为市场主力租金， 突破40元的少之），势必打击写字楼的投资热以及经营者的兴趣，制约置业者的 欲望； ◇南昌写字楼重心转移——红谷滩，市区写字楼受到交通、环境的制约，红谷 滩在政府、以及新区良好的环境促动下，红谷滩写字楼受宠情里之中； ◇南昌写字楼销售价格并不理想，能高出住宅的5%-15%已经是相当不错的利润 空间，且销售速度缓慢；
38-41㎡ 10% 无 40㎡左右 10% 无 无
二房面积/ 面积比率
85-87㎡ 30% 95-97㎡ 20% 88㎡左右 65% 75-94㎡ 40% 无
三房面积/面 积比率
109-134㎡ 50% 115-136㎡ 78% 102-128 ㎡ 25% 97-143㎡ 60% 130-150㎡ 50%

高档人文 社区

？
价格
5100元/㎡
5000元/㎡
4800元/㎡
5500元/㎡
4500元/㎡ > 5000元
项目名称 一房面积/面 积比率 蓝天郡 上林春天 蓝堡国际 公寓 青去明珠 水榭花都
商业配套
生活/社区商圈：
新溪桥
商圈
１、建设路/京山路为代表的北面生活圈（深圳特产 批发市场等） ２、新溪桥为代表的东面生活圈（华联超市、洪都 集团等） ３、江铃为代表的南面生活圈（梨园小区等） ４、三店西路代表的西面商圈生活圈（象湖源等， 好又多等） ５、包家花园代表的东南生活圈（包家花园、昌南 工业园等） ６、八大山人代表的南面生活圈（八大山人、警官 干部学院等）
迈出通向成功的第一步
【巨成· 壹号街区产品提报】
写在前面
一个项目的成功必须在前期作出正确的产品定位,明确 项目将打造成什么类型,什么档次的产品形态,才有利于 后续的项目规划,及营销推广. 因此产品定位的正确,就确立了项目走向圣坛的第一步.
风云2007
经典是对经典的继承，经典是对经典的反叛 国贸广场之后壹号街区再续辉煌
因为本案住宅体量不大，想通过57324.89平方米的住宅带动24567.80平方米的商业
人气，压力可想而知。 做为南昌知名企业巨成实力（国贸）所不能容忍的，对此我们需要突破和创新，
提出全新的开发运营模式，为确保项目成功，必须以商业为突破口，成就项目价
值，打造城市副中心。
二、商业的出路：
写字楼
综合商城/商场
综合商城/商场现状：
◇大量的商业供应，导致众多综合商城/商场，空置率加大，如恒茂华城、国贸广场、 胜利路广场、时代广场等城市中心项目综合商城空置；
◇综合商城的大量空置，带来的是招商压力加大，规划大型综合商城，其实就是把 命运送给了经营商家，对此在南昌出现10年免租请商家入驻经营的局面；
◇综合商城在南昌主要分两类经营业态，一是专业综合市场，如金童女人城，风尚 之城，IO时尚广场等专业市场，二是如太平洋、洪客隆之类的百货商场超市； ◇综合商城招商成功之后，产权发售也是压力，返租经营受政策打压，产权分割销 售，业主自主经营在南昌至今没有成功过，势必造成开商风险加大；
◇南昌现有几个商业地产项目，都有意识的把写字楼变想成为住宅进行销售， 如海航白金汇—私人酒店，西雅图国际公馆—商务公寓等等， ……
本案虽有地段优势，但本案所处区域属于传统老城区，对于 写字楼物业支持力度不大，这不是商务区，而是居住区；从 开发风险和利润最追求角度分析，由于整个市场写字楼都想 对不乐观，出现写字楼不如住宅价格局面，且销售速度缓慢， 不利开发价值最大化，风险较大；间接把写字楼转化为酒店、 或商务公寓销售，面临着未来经营以及水、电、物业管理等 众多问题。对此写字楼的规划并非本案最佳选择！
中小型企业：区共有个私民营企业4015家，其中私营企业458家， 个体工商户3557户；个私民营经济已初步形成以摩托车汽车配件制 造、化工原料、机械加工、医疗器材、针织服装、饲料加工、禽蛋 加工为主体，“多路并进、多业并举、多点延伸”的产业发展格局，
城市多中心格局发展势不可当，青云谱区域地段优
越，经济环境优越，在众多利好背景下，需要有项