商业街产品策略提报-53PPT
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BELONG TO THE WORLD
城市大势 板块崛起
南昌史记:
2002年南昌提出城市东充、南扩、 西进、北上发展目标 2004城南板块、象湖新城拉开了 城市南扩步伐 2005年提出企业“退城进郊”,
洪都大桥(扬子洲片区) 北 上
旧城城市复兴
青云谱地处城市南扩,与旧城改 造的核心段 城市多块板化发展,城市多中心 发展。
区内商场:锦城商贸广场、何坊西路商贸城、时代商贸广场、三 店商贸大厦、百货大楼京山分店、百城大卖场都获得了市政府正 式批准,即将进入实质性运作阶段;洪都大道、朱桥东路两条商 贸特色街开建在即;南昌梦幻世界娱乐休闲度假中心、深圳农产 品昌南物流中心等区重点项目也即将开工。
青云谱区域产业分析
大中型企业:青云谱区是一个工业城区,境内有20多家大中型中 央、省、市属企业,其中洪都航空工业集团公司。江铃汽车集团 公司为全国500强工业企业。已形成以汽车和摩托车配件、纺织 服装、饲料加工、机械制造、新型建材、精细化工、装璜印刷为 主的工业体系。
中式园林人 文社区
高档品质 社区
现代高档公 寓社区
纯水岸景 观豪宅
◇同区域两个或以上综合商城/商场,存活的机率很少,如南昌中山路的太平洋,对 面的综合商城(从早期的百老汇,到后来的百意百货,到今日的天虹商场),因为 南昌的消费力有限。
本案虽然地处“一核多中心”的青云谱商圈,但本案西南角的百
货商场(2万的裙楼商业规划),将直接与本案构成竞争,本案难 跳竞争的宿命,对此本案难于招到理想的大型的经营商家;如果
崛起2008 青云谱板块年
区域板块承上启下
A、承载核心城区与副城区的重 要作用
青云谱商圈
迎宾大道、何坊西路 新溪桥
B、同时也是城市南进的重要岔
道口 C、泛区域板块内人流量大,企 业资源众多
区位商业单一,缺乏主题复合式商业
旺中旺连锁超市 蓝天郡 上林春天 好邻居超市 好又多 水谢花园 宏发连锁超市 迎宾南大道项目 麦德龙 百货大楼 华联超市
主力店
欧亚达家居
销售均价/ 租金
一层60元/㎡ 二层45元/㎡ 三层30元/㎡ 暂未推商铺
上林春天 蓝堡国际公 寓 青去明珠
约6000㎡
先售住宅 暂未推商铺 先售住宅 暂未推商铺
暂未推商铺
Байду номын сангаас
约2000㎡
二层捆绑销售 二层面积为200 ㎡左右 住宅配套商业 二栋一层、一 栋二层临街店 铺 商业广场
无
暂未推商铺
约3000㎡
先售住宅 暂未推商铺 先售住宅 暂未推商铺
无
暂未推商铺
水榭花都
商业5674㎡ 酒店75470 ㎡
无
暂未推商铺
现区域内项目大多没有可以承载城市副中心的基础条
件,对项目内的商业也都以社区商业的操作模式操作, 基本所有的项目都在等项目住宅消化,带动社区人气 后在推出商业部分。
本项目将承担起城市副中心的历史使命,本项目三大 使命支撑点: 一、开发商的强大实力,及社会责任感。 二、项目得天独厚的地段价值,交通环境。 三、项目商业体量的支撑。
四房面积/ 面积比率
135㎡ 5% 140㎡ 2%只有11套 无
销售均价
5000-5100元/㎡
5100-5300元/㎡ 4800元/㎡
无 160-170㎡ 50% 别墅5%
4500-4600元/㎡ 5500-6000元/㎡
项目名称 蓝天郡
商业体量
3万㎡
销售模式
租赁
经营模式
引进主力店欧 亚达家居 独立经营招商 住宅配套商业
啤酒厂公寓楼
瑞祥· 蓝堡国际公寓
(上林春天)、迎宾大道(瑞祥· 蓝堡国际公寓)、
沿江路(水谢花园、象湖威尼斯等)、三店路(啤 酒厂公寓楼)。 规划中的有:何方西路与迎大道交汇处(百货大
楼)、迎宾南大道(江铃对面)开发项目等
商业超市等
开发地产项目
商圈已经形成,缺主题商业主场
建设路
商圈
且本区域商业也仅仅都是社区性
本案放弃大型百货商家,而选择专业市场的话,本案又不处于核
心城区,核心城区的金童、IO,以及时代广场在专业市场上走的
都不是非常成功,本案在没有大量人流的支持下,成功机率可想 而知;综合商城的规划,将导致产权销售的压力,以及招商的压
力,让开发利润以及风险全都赌给了招商,赌给了经营商家,这 不是我们所希望看到的。
一、项目解读:
项目座标:南昌市何方西路以北, 迎宾大道以东 项目占地:61.481亩 规划要求:容积率≤2.0 建筑密度≤28% 绿地率≥40% 其中商业、办公、公建(统称 “商业用地”)总建筑面积不少 于30%。 即:项目总建筑面积约:81892.69平方米 商业建筑面积约:24567.80平方米 住宅建筑面积约:57324.89平方米
综观青云谱房地产现状
青云谱项目拥有商业规划指标,但现阶段各项目都在销售住宅、商业放后,即通
过住宅来带动人气,促动商业发展,这是青云谱现阶段所有在开发项目所采用的
方式。 对此本案的压力就在于商业。商业的去化是本案的难点,如果本案也采取先推住 宅,再通过住宅为商业带动人气,势必导致本案的住宅去化,而商业的大量积压。
百货购物类型5家,街铺项目有5家
购物中心/百货:主要有新溪桥路(华联超市), 建设路的(旺中旺连锁超市),三店路(),洪都 中大道商圈(麦德龙),何方西路的(好邻居超 市),江铃(宏发超市)等——经营500平方米以 上! 规划中有:迎宾大道的百货大楼(青云谱店),井 冈山大道的(物尔玛) 街铺(项目):井冈山大道(蓝天郡)、沿江路
三店西路
商圈
江铃住宅
区商圈
包家花园
商圈
八大山人
商圈
>>>商圈布置
青云谱区域商业分析
区内市场:全市10个专业市场,该区就有5个:南昌建材市场、深 圳农产品市场、南昌摩托车市场、南昌肉制品市场、南昌水果批 发市场,按照“城郊大市场”的规划要求,昌南大市场、江南建 材大市场等一批新的专业市场也开始了基础设施建设,专业市场 的建设为该区三产业发展奠定了坚实的基础;
目迅速崛起,弥补现在的市场空缺,真正承担城市
副中心的历史责任。
BELONG TO THE WORLD
逐鹿中原 异军突起
上林春天 蓝天郡 本案 中益SOHO
蓝堡国际
青云明珠
水榭花都
青云佳苑 城市溪地
上林春天
蓝天郡
蓝堡国际
水榭花都
青云明珠
项目归 结
位置
交通 景观绿 化 规模配 套 品牌形 象 发展商 实力 楼盘定 位
街区商业:
街区,一个城市繁华的表区。街区具有开放性,包容性,在南昌也是最为活跃的 商业模式,南昌的胜利路、中山路……,承载着南昌城市的繁华;近年来在南昌 政府对出一系列的特色街头区打造,如餐饮一条街的孺子路,娱乐一条街的抚河 路、福州路,素有南昌小香港之称的女人街渊明路……。街区商业正在书写一个 又一个的商业传奇,一个又有一个成功业态。 在南昌房地产街区打造上,最为成功的可谓恒茂国际华城,时尚酒吧一条街的打 造,首次定义街区物业,至今在南昌津津乐道。 “投资商城,不如投资街铺”这是所有投资者都知道的,因为街区具有开放性和 包容性,街区的定义,从他服务的面是一个区域、一个城市,不限环境和区域限 制,大多街区都能做到临街,这就是街区和商城最大的差别,同时街铺在产权发
西进 红谷滩
新建、湾里 昌北
东进
京东
高新、昌东、瑶湖
青云谱商圈
何坊路、新溪桥 迎宾大道
南 扩 昌南(城南、象湖)
近4年的发展,南昌基本上已经实现 “一核四区”
一核: 以中山路、胜利路、八一广场为轴,形成的核 心城区;
四区: A、城北商圈(青山路为主的副中心城区,主 力商业有蓝天碧水、紫金城等); B、城东商圈(北京东路、上海路为主的副中 心城区,主力商业有城东百货、恒茂国际都会 等); C、龙王庙商圈(解放西路、洪都中大道为主 的副中心城区,主力商业有江信国际嘉园、隆 鑫广场等); D、正在形成的青云谱商圈(迎宾大道、何方 西路、新溪桥为主的副中心城区,这里是青云 谱以及包家花园、江铃、莲塘、象湖新城的聚 集中心)。
街区商业
?
2.458万平方米商业,可以直接催生三大业态:写字楼(即集中性商业)、其二则是综合 商城/商场,形成一个专业化的主题商城;第三则是借助本案的临街面,打造街区商业。
南昌写字楼现状:
◇写字楼未来2年内供应量巨增,商业竞争日益白日化,势必导致供过以求,有 价无市; ◇现有写字楼入驻率平均不足60%,且租金低廉(20元—30元为市场主力租金, 突破40元的少之),势必打击写字楼的投资热以及经营者的兴趣,制约置业者的 欲望; ◇南昌写字楼重心转移——红谷滩,市区写字楼受到交通、环境的制约,红谷 滩在政府、以及新区良好的环境促动下,红谷滩写字楼受宠情里之中; ◇南昌写字楼销售价格并不理想,能高出住宅的5%-15%已经是相当不错的利润 空间,且销售速度缓慢;
38-41㎡ 10% 无 40㎡左右 10% 无 无
二房面积/ 面积比率
85-87㎡ 30% 95-97㎡ 20% 88㎡左右 65% 75-94㎡ 40% 无
三房面积/面 积比率
109-134㎡ 50% 115-136㎡ 78% 102-128 ㎡ 25% 97-143㎡ 60% 130-150㎡ 50%
高档人文 社区
?
价格
5100元/㎡
5000元/㎡
4800元/㎡
5500元/㎡
4500元/㎡ > 5000元
项目名称 一房面积/面 积比率 蓝天郡 上林春天 蓝堡国际 公寓 青去明珠 水榭花都
商业配套
生活/社区商圈:
新溪桥
商圈
1、建设路/京山路为代表的北面生活圈(深圳特产 批发市场等) 2、新溪桥为代表的东面生活圈(华联超市、洪都 集团等) 3、江铃为代表的南面生活圈(梨园小区等) 4、三店西路代表的西面商圈生活圈(象湖源等, 好又多等) 5、包家花园代表的东南生活圈(包家花园、昌南 工业园等) 6、八大山人代表的南面生活圈(八大山人、警官 干部学院等)
迈出通向成功的第一步
【巨成· 壹号街区产品提报】
写在前面
一个项目的成功必须在前期作出正确的产品定位,明确 项目将打造成什么类型,什么档次的产品形态,才有利于 后续的项目规划,及营销推广. 因此产品定位的正确,就确立了项目走向圣坛的第一步.
风云2007
经典是对经典的继承,经典是对经典的反叛 国贸广场之后壹号街区再续辉煌
因为本案住宅体量不大,想通过57324.89平方米的住宅带动24567.80平方米的商业
人气,压力可想而知。 做为南昌知名企业巨成实力(国贸)所不能容忍的,对此我们需要突破和创新,
提出全新的开发运营模式,为确保项目成功,必须以商业为突破口,成就项目价
值,打造城市副中心。
二、商业的出路:
写字楼
综合商城/商场
综合商城/商场现状:
◇大量的商业供应,导致众多综合商城/商场,空置率加大,如恒茂华城、国贸广场、 胜利路广场、时代广场等城市中心项目综合商城空置;
◇综合商城的大量空置,带来的是招商压力加大,规划大型综合商城,其实就是把 命运送给了经营商家,对此在南昌出现10年免租请商家入驻经营的局面;
◇综合商城在南昌主要分两类经营业态,一是专业综合市场,如金童女人城,风尚 之城,IO时尚广场等专业市场,二是如太平洋、洪客隆之类的百货商场超市; ◇综合商城招商成功之后,产权发售也是压力,返租经营受政策打压,产权分割销 售,业主自主经营在南昌至今没有成功过,势必造成开商风险加大;
◇南昌现有几个商业地产项目,都有意识的把写字楼变想成为住宅进行销售, 如海航白金汇—私人酒店,西雅图国际公馆—商务公寓等等, ……
本案虽有地段优势,但本案所处区域属于传统老城区,对于 写字楼物业支持力度不大,这不是商务区,而是居住区;从 开发风险和利润最追求角度分析,由于整个市场写字楼都想 对不乐观,出现写字楼不如住宅价格局面,且销售速度缓慢, 不利开发价值最大化,风险较大;间接把写字楼转化为酒店、 或商务公寓销售,面临着未来经营以及水、电、物业管理等 众多问题。对此写字楼的规划并非本案最佳选择!
中小型企业:区共有个私民营企业4015家,其中私营企业458家, 个体工商户3557户;个私民营经济已初步形成以摩托车汽车配件制 造、化工原料、机械加工、医疗器材、针织服装、饲料加工、禽蛋 加工为主体,“多路并进、多业并举、多点延伸”的产业发展格局,
城市多中心格局发展势不可当,青云谱区域地段优
越,经济环境优越,在众多利好背景下,需要有项