郑州市海马地产郑东项目整合推广策略提报

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郑东新区商业方案调研汇总(1)

郑东新区商业项目调研汇总一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。

这与郑州市政府的强力推进和打造不无关系。

郑东新区自获准发展以来，一直是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区成长为郑州城市发展与居住的代表，领跑中原。

住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽火不断，吸引关注无数，郑东新区当之无愧成为中原房地产发展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大发展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅项目霸占江山“城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域持续炙手可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图。

底商类商业物业众多在当前的诸多住宅项目中，几乎全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。

纯商业项目惟有一家在当前所有的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。

商业物业推盘多谨慎不管是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表――宝龙城市广场，其推盘节奏和策略无不慎之又慎，许多底商物业当前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作试探。

可见，在当前新区来说，商业项目运作颇具挑战性。

整体价格居高不下无论是底商或者纯商业项目，其价格一直居高，这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。

运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目，所面临的挑战似乎只有一个，那就是如何招商和运营。

或许是鉴于无法回避的商业投资价值，许多商业项目都无法逾越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商则一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。

也许这恰是新区市场留给人们的思考。

商铺购买以投资为主调查显示，商铺购买大多数为投资买商铺的，而用于自己经营的只是少数。

郑州市人民政府办公厅关于印发河南省“百千万” 亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解的通知

郑州市人民政府办公厅关于印发河南省“百千万” 亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2015.05.28•【字号】郑政办〔2015〕82号•【施行日期】2015.05.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文郑州市人民政府办公厅关于印发河南省“百千万”亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解的通知郑政办〔2015〕82号各县 (市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:根据《河南省人民政府办公厅关于印发“百千万”亿级优势产业集群培育工程行动计划的通知》(豫政办〔2015〕51号)精神,经市政府同意,现将涉及我市的工作任务予以分解并明确到各责任单位,请认真贯彻落实。

同时,就相关事宜通知如下:一、认真落实“百千万”亿级优势产业集群培育工程,是加快建设先进制造业大省,增强工业经济综合实力和核心竞争力,培育区域特色主导产业的重要抓手,是我省构建产业竞争优势,产业结构战略性调整的重要支撑,请各单位参照省政府出台的工作计划(豫政办〔2015〕51号),积极组织严格落实。

二、请各单位结合工作实际,认真研究,科学部署,细化责任,明确任务。

按照任务分解,建立“一把手负总责,主管副职具体负责”的推进机制。

同时,各单位要围绕承担的各项工作任务制定实施方案,建立工作台账,狠抓落实,确保各项工作任务全面完成。

三、分解的各项工作任务为郑州市总体工作重点,各责任单位要高度重视,积极与上级部门对接沟通,明确需我市落实的具体工作任务,确保顺利实施。

四、针对多个部门共同承办的工作任务,列第一位的责任单位为牵头单位,要切实做好统筹协调;各县 (市、区)政府、开发区管委会为平行单位;其他承办单位要按照工作职责,全力配合,确保按照上级要求,顺利完成各项工作任务。

2015年5月28日河南省“百千万” 亿级优势产业集群培育工程行动计划任务分解一、发展重点(一)电子信息产业1.依托郑州航空港经济综合实验区,全力支持富士康智能手机项目扩大规模,加快正威科技城智能终端产业园、酷派及供应商产业园、阿里巴巴云计算和大数据基地、腾讯互联网+产业集群、郑州台湾软件园等项目建设,以龙头品牌制造商、龙头代工企业为中心向四周扩散,以产业链配套和服务支撑为重点集聚发展,到2017年,形成郑州航空港经济综合实验区3000亿级智能终端 (手机)产业集群。

郑东新区聚龙项目营销策划预案

Ⅰ深蓝前言1.从郑州房地产区域市场的发展态势来看, 郑东新区已成为一个希望最大、同时风险最大的区域, 这一点对于一个中小开发商的挑战, 尤为明显。

总体形势上, 郑东新区的住宅良性市场, 呈现明显的两元化结构: 一是名盘、大盘的热销, 二是经济适用房及非市场住宅的供应。

除此之外, 本土开发经验不足的中小型开发商, 面对高昂的土地成本, 无不深怀畏惧心理, 很少涉足。

2.本项目要介入这一楼市的深水区域, 我们认为, 首要的目的是以最可行的市场化营销途径, 扬长避短, 取得有保障的项目利润, 把市场风险降至最低程度。

3.深蓝在操作格林项目时, 便开始关注本项目所有区域。

对区域土地及楼市的特性进行过深入分析。

正确地认知本项目的特性, 眼睛不能总盯着周边的名盘、大盘而肓动, 尽己之能, 冷静而为, 做出特色, 讲求实效, 是我们操作这一项目的基本出发点。

4.深蓝团队在郑州共同操作房地产项目已有三年时间。

在这一过程中, 我们形成了以“市调—定位—品牌—促销”为关键环节, 有“策划—销售”为工作主线的“四环二线”实效系统体系。

在这一市场化的工作体系的运作中, 我们以为开发商创造最高价值为己任, 不追求空洞的概念炒作, 我们始终认为: 有机的、互动的、源于项目自身的营销手段才是最实效的、最可信的。

5.在诺大的一个郑东新区, 本项目极为特殊。

对这一唯一性的深刻识别, 以及构建在这一认知基础之上的“量体裁衣、务求实效”的工作方针。

我们相信, 是深蓝也是本项目成功之路的起点。

Ⅱ区域认知分析Ⅱ—01 区域特性已经国家批准的22平方公里郑东新区起步区, 基本上由三块不同功能的区域组成。

1. CBD及龙湖南区8号地介绍（略）2. 商住物流区北部区域（本项目处于本区域的中心位置）8号地介绍（略）本区域内分布的素质较高的名盘、大盘主要有中义·阿卡迪亚、鑫苑·中央花园、顺驰·中央特区。

这三个新老项目都进了起点较高的品牌化、规模化推广活动, 除了顺驰·中央特区由于地段较偏、周边配套限制的影响, 销售较差外, 其余两个项目总体上营销比较成功。

河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年

• 政策风险的加大，将加速房地产行业大鳄竞争格局的快速带来，为品牌开发商提供更多的机会。 • 同时，在一线城市扩容仍存在压力的情况下，随着城市化进程的提速，二三线城市将成为市场开发的
重点，迎来楼市销售的高潮。 • 华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
升龙现状
升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌
影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分 ——品牌影响力缺失
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
中心城区
扩张
副中心形成
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心 20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心
5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”
5年后这里将会有更多想象成为现实……
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
供应量30万㎡左右
大学
陇海路
路
在售项目，预计2010年加推供应量20万㎡左右。
升龙国际中心
总建筑面积约24万㎡， 09年4月份拿地。
预计上市量8万㎡，
升龙城
亚星城市山水
在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。
航海路
项目已经动工，预计未来2年
供应量30万㎡左右
王胡寨
橄榄城南Biblioteka 环在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。
旁人看升龙
的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造的开发商，房子好像卖的还行。
宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。

郑州某项目策划报告

目录一、市场定位前言… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4定位策略... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5 定位推导思路... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (5)定位原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 二、项目总体评价... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8 项目概况... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)技术资料... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)地块资源… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 0周边配套… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7交通条件…………………………………………………………………………………………………………… 1 9街区功能… … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 9三、项目价值发现（ S W O T分析）… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1S优势分析………· ………………………………………………………………………………………… 2 2 W劣势分析……………………………………………………………………………………………………… 2 3 O机会分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 4 T威胁分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5四、项目开发策略原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6复合原则………………………………………………………………………………………………… 2 7适量原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 9 空缺差异原则… … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 0 创新需求原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 3 经济+ 美丽… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 4 相对效益原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 6五、项目综合定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 7产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … 3 8 项目目标对象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 8 产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 0 价格定位… … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 4 形象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 5 建筑风格定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 0 项目发模式定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 1 开发竞争优势定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 3六、项目案名 / 主题口号（项目竞争力分析）... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (6)1（一）项目概况项目位于郑州市金水区， 107 国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（ 107 国道）之隔。

房地产项目发展战略及项目定位报告

项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域；北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；已团购4万平方米，团够的价格较低；郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
郑花公路
新柳路
新柳路
郑花公路
107国道
杨君刘路
杨君刘路
杨君刘路
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩；南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩；容积率1.55—2.0；用地性质：居住；项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道；项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。已有部分项目内定团购，面积40000㎡，建筑形式为多层，价格1600元/㎡左右。
宏观经济运行状况 ——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元；与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市；相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异；经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。

2019郑州东明路项目策略推广方案117p精品文档

产品类型
供给量
住宅
1221.0453万平方米
商业
334.97万平方米
建筑综合体
222万平方米
别墅
15.1万平方米
■在住宅供应量中，小户型的供应量为427万平方米，约占全部住宅供应量的35%，相对于2019年285.44万平方米的供应量来讲，小户型商品房在2019年的市场供应量用井喷来形容并不为过，这不仅与城市发展速度的提升有关，更与国家宏观调控政策有关。
区位分析
市场分析
供应分析
万平方米
07年1月-08年2月管城区商品房供应走势图
40
35
30
25
20
15
10
5
0 07.01 07.02 07.03 07.04 07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02
• 2月，管城区批准预售面积11.89万平方米,环比上升38.74％，占全市供应量的22.62%。
竞争个案分析
伟业·芝华室
开发商：郑州东鑫置业有限公司位置：郑汴路与玉凤路交叉口向东50米建筑形式：高层（1栋14层高层，1栋17层高层，6层多层）价格：一房一价主力户型：小户型、2室、3室
竞争个案分析
首座国际广场
开发商：北京泰益德置业集团有限公司位置：未来大道与商城路交叉口东北角类型：4栋高层容积率：5.52 交通状况：23、52、125、727 建筑形式：住宅、商业开盘日期：07年6月16日均价：4880元/平米供暖方式：天然气、壁挂炉主力户型：50-120平米
广的地区。
原因有二：一是由于上述城市中心地块稀缺，新建项目较少；二是由于郑州的商务人群多分布在金城国际广场、郑东新区CBD等区域。

郑州东南区域项目前期策略方案1

1
区域内项目间的竞争短兵相接的赤身肉搏
与郑东的竞争搏弈城市未来信心
本项目
与其他区域的竞争区域发展潜力之争
与市区各项目的竞争新生活方式的取向 1
２．东南区域市场主要竞争对手
金色港湾：2001年底，第一个进驻东南板块，前期销售阻力大，后通过现场包装、东南板块炒做，景观改造等一系列的策略，鲜明的项目形象逐渐建立，在市场中火热起来，1—5期开始一路畅销，项目的品牌也大大提升。但由于开发周期过长，市场的新鲜度、关注度降低，目品牌开始老化，发展势头有些不足。项目个性——现代、自然、清新、温馨美景天城：项目在2003年下半年推出，当时售价较高，但通过大手笔的现场包装、巨额广告推广、一系列大型实践的炒做，获得巨大成功，随后，对开发企业及核心人物——王小兴的频频暴光，从而成就了启元置业、美景天城这个品牌。项目个性——浪漫优雅、时尚、创新
1
同时我们也强调：同时我们也强调：
我们的广告及营销必须坚持 ——完整性：广告全方位整合行动 ——彻底性：坚持单一个性不动摇
1
一、市场趋势
1、[市场需求]：随着中部经济的腾飞，郑州城市版图不断扩张，在核心城市向心力、市场需求] 随着中部经济的腾飞，郑州城市版图不断扩张，的作用下，外来城市人口的急剧增加，的作用下，外来城市人口的急剧增加，加之人们对生活质量的标准日益提高，置业周期缩短，日益提高，置业周期缩短，大量的人口必然会对自身生存最重要因房子的需求量必然大，子——房子的需求量必然大，同时也引发了更多消费者对与住宅相房子的需求量必然大关的各个因素高度关注。价格、配套、环境、交通等．关的各个因素高度关注。（如：价格、配套、环境、交通等．）
富田太阳城
1

某地产公司营销策略提报

全面梳理房地产行业相关法律法规，确保公司业务合规开展。
合规培训
定期组织员工进行合规培训，提高全员合规意识，确保业务操作符合法律法规要求。
合规审计
定期开展合规审计，检查公司业务操作是否符合法律法规要求，及时发现和纠正违规行为。
危机事件处理预案设计
危机事件识别
识别可能对公司业务产生重大影响的危机事件，如政策调整、市场变动、舆论危机等。
制定详细的执行方案和时间表，保证活动的顺利进行。
效果评估与总结
03
对活动的效果进行评估和总结，包括参与人数、互动次数、曝
光量等指标，以便优化后续活动伙伴选择
挑选与公司业务相关且具有互补优势的合作伙伴，如金融机构、设计公司、施工单位等，共同开展项目合作。
资源整合与共享
设计与创新
注重产品设计和创新，打造具有独特风格和个性化需求的地产项目。
服务体系
构建完善的售后服务体系，提供物业服务、社区活动等增值服务，提升品牌口碑。
品牌形象塑造与传播途径
品牌定位
明确品牌定位和核心价值观，传递企业使命和愿景，树立品牌形象。
广告宣传
通过主流媒体、网络平台等多渠道进行广告宣传，提高品牌知名度。
02
产品定位与核心竞争力打造
产品类型及特点介绍
住宅地产
提供高品质的住宅产品，包括公寓、别墅等，注重居住体验和舒
适度。
商业地产
开发商业综合体、写字楼等，满足企业和商家的办公和商业需求
。
产业地产
打造产业园区、科技创新园区等，聚焦特定产业，提供全产业链
服务。
差异化竞争优势挖掘
地理位置优势
选择交通便利、配套设施完善的区域进行项目开发，提升产品附加值。

【项目管理】郑州上上集团郑东新区商务商业项目整合推广思路

上上集团-郑东新区商务商业项目整合推广思路
仅仅在郑东新区盖一栋楼？还是打造领衔商务的的同时，创造一个时代？！
Q :为什么在同一地区万科的项目总是比பைடு நூலகம்边项目高出1000到1500元？
A :立体品牌效应带来溢价能力。
全国地产一线领导品牌中国地产品牌推广的受益者口碑、规模、研发、媒体整合能力、物管
对郑州住宅市场的严厉限购，将对住宅市场的投资、投机资金形成明显的挤出效应—— 1、投资资金流出房地产领域，流向股市等其它市场； 2、投资资金流出住宅市场，流向商业商务市场，推动郑州商业商务市场进一步高涨； 3、投资资金流出郑州市场，流向与之密切相关的郑州周边城市住宅市场，尤其是开封、中牟、新郑龙湖镇等，推动这些区域住宅市场进一步高涨。
项目
商业物流轴线：指沿商都路的东西向商业物流轴线
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
10785
3463
09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12
写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显加剧市场竞争和客户分流。
主流商务区—— 在高铁站板块的驱动下，郑东新区写字楼市场将密集放量。
国泰财富中心
6万平米，配置高端，售价约2万元/平米。
绿地之窗绿地中央广场升龙广场
写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显加剧市场竞争和客户分流。

阳光郑东项目提案(07.12)

绿城·百合公寓
项目特征:由多层公寓、小高层公寓、中心会所、泛会所、商业步行街及各类现代化生活服务设施组成，半围合式的分组团布局，外借景观水系入园，内依园区丰富的立体绿化，大规模的中心花园和组团、宅间绿地及水系，高舒适度户型结构，注重朝向、通风、景观的“均好性”
进一步验证：客户更认同所购买的产品
阳光控股郑东项目提案
08.3
阳光郑东项目——内容提要
项目思考
策略沟通视觉表现
Who？
谁会来买我们的房子 ?
到访及成交客户分析
到访客户
来访客户区域分析
省外 3%
郑州市客户来源
二七 23%
金水 38%
省内市外 43%
郑州 54%
中原 23%
管城 16%
据郑东新区部分项目客户资料统计：外地客户到访量占到访总量的 43%左右，老城区以金水区为主。
10
小高层、高层
12
多层、高层
20
小高层、花园洋房、别墅
35
多层、小高层
3
多层、高层
70
小高层、高层
项目主要诉求点细节、品质、品味
地段位置、品牌地段、品质小豪宅建筑品质、身份认同
品牌、品质品质、异域风情
品质、品牌精工品质品牌、规划设计均好性
小结：体量大；多层将愈加稀缺;已率先集体步入“品牌+品质”时代。
价格： 6542元/㎡
周边配套: 社区幼儿园、超市、饭店、
茶艺、47中、同仁医院、热力颐和医
院等。
中义·阿卡迪亚
项目特点：建筑结构采用现浇水泥板，异形柱结构；运用古典元素传达时尚气息；采用错落有致的天际轮廓线，多坡顶组合；在部分层面变化较小的地方适当构造老虎窗；外立面通过装饰线条分段过渡，并有机组合穿插；

2010年郑州郑东新区晖达·新领地整合传播提报

户型：114 ㎡两房，122、124 ㎡三房，剩余房源仅此三种户型。
产品概述
双河湾
宏观蓝水岸易居郑东省政府预留用地
观屿国际
绿地原盛国际交通枢纽商圈
五站合一：地铁、城际轻轨、公交、火车、省客运述
本案特征：
一、外围特征：
1、城市未来重心：郑东新区，郑州未来所系； 2、城市中央政务区：与省政府、省委为邻，仅东风东路一路之隔；郑州未来的“纬二路”；
项目名称占地面积(亩) 建筑面积(万㎡) 规划总套数可售面积(万㎡) 已售面积(万㎡) 本月销售均价（元）销售率开盘时间本月公关营销策略
温哥华广场 553
9.0766
龙腾盛世 52 9.5187 616 2.1433 7.3754 7062.1 77.48%
2006.12.16
1、一直以来，郑东新区商品住宅均价高出郑州市房价，区域优势明显； 2、东区价格自3月份调整完成后稳中有升。
绝佳的入市时机
经济回暖，地产业稳中有升、郑东新区供不应求、价格持续上升
郑东新区版块分析
郑东新区规划有郑东CBD、商住物流区、龙湖、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家郑州经济技术开发区等六大区，随着客运新东站、火车站、地铁等交通的聚合，自然形成了综合交通枢纽区。郑东CBD是郑东新区发展的龙头和核心重点，因此郑东新区住宅房价在整体高于郑州其它区域的前提下，分成两大集团：第一集团：围绕郑东CBD如意湖周边已无住宅可售，因此CBD外环以外及周边邻近项目就成为第一集团，如目前在售的：温哥华、双河湾、永威·翰林居、宏光·蓝水岸等；第二集团：郑东CBD外延的其他项目，如在售的：高速·奥兰花园、正商·东方港湾、绿地原盛国际、卢浮公馆、SOHO新干线等。

海马欲“迁都”背后

海马欲“迁都”背后作者：暂无来源：《企业观察家》 2016年第4期本刊记者姜华山诞生于海口的海马汽车集团，极有可能将要把总部迁移至郑州。

尽管海马官方对“迁都”一说并未明确表态，但倘若是真的，不管是对汽车行业还是对区域经济，都意味着更大的变动和影响即将到来。

始于2月末的一则消息，至今令中原大地沸腾不已。

这是一则海马汽车集团股份有限公司关于全资子公司更名的公告，内容是：2016年2月26日，经郑州市工商行政管理局核准，公司全资子公司“海马轿车有限公司”名称变更为“海马汽车有限公司”。

虽然仅仅数十字，但对有志于打造先进制造业的农业大省河南来说，海马集团的这份公告，是一份喜人的礼物。

因为这并不是一个简单的更名，而是海马汽车集团战略层面重新梳理的诉求，诞生于海口的海马汽车集团，极有可能将要把总部迁移至郑州。

尽管海马官方对“迁都”一说并未明确表态，但倘若是真的，不管是对汽车行业还是对区域经济，这次更名的能量都不可小觑，都意味着更大的变动和影响即将到来。

令人好奇的是，海马为何要走这样一步棋呢？爱恨纠缠26年前，日本国内经济泡沫破裂，通缩不断加深，内需萎靡不振，各大企业都在缩减、关闭生产线，唯有年轻气盛的马自达，依然盲目地追逐着产量、技术和市场扩张，结果迅速陷入危机，不得不寻找新的利润出口、合作对象。

同一年，海马汽车的前身——海南汽车制造厂正式成立，冲压车间四条生产线、焊装、油漆和总装流水线的设备安装调试工作全部完成。

海南终于有了生产汽车的能力，却苦于没有技术，无车可产，有劲无处使。

海南政府随即抛出橄榄枝，撮合了马自达与海南汽车制造厂合作。

随后，马自达为海南汽车源源不断提供着技术、经验、散件，海南则报之以激情和高效：1990年，海南汽车制造厂第一辆马自达929旅行车（HMC6470）试制成功；次年8月，与马自达草签合同，HMC6470正式开始国产化；1992年，HMC6470旅行车正式投放市场。

1993年，海南汽车制造厂开始生产以马自达E2000面包车为原型的HMC6440；1994年，推出以第六代马自达323为原型的海南马自达323，一时风靡，颇受欢迎。

商联智胜—郑州东103亩住宅项目办法规划办法报告-62DOC

精心整理目录一、项目地块概况1、项目地块区位环境2、周边环境分析二、项目市场环境分析1、郑州概况2345、12、053、064512五、本项目分析及定位1、本项目swot分析2、本项目整体定位3、项目物业发展建议4、配套及关键内部经济数据5、规划分期建议6、销售分期建议一、项目地块概况1、项目地块区位环境项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路），西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。

2、2.1目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。

2.2项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。

2.3交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北，且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体新客站仅2.5公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心城区约10分钟车程。

项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。

其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。

农业东路（太行路）为双向八车道，中央大道为双向八2.42.52.6二、1，北°C；1月最冷,大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。

郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。

辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。

据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。

非农业人口257.6万人。

郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。

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备选广告语
跨界生活为所驭
驭，驾驭
既有掌控一切的豪迈，又与操控汽车的动作相符
从汽车到地产，成功达成品牌嫁接
分三大价值安排传播节奏
推广分期品牌价值传播区位价值传播产品价值传播时间 2010. 7 2010. 8-9 2010. 10-12 产品诉求分解精神诉求分阶段关键阶段广告主题语解词海马跨界舒适
他们爱面子，喜欢活在别人的眼光中，害怕被人遗忘，所以更关注社会前端的话题
和资讯，倾向于选择经济，发展，未来，
政治等事件，关心对他们来说觉得有价值的谈资，希望引起关注，得到众人的褒扬和尊重，我们称他们为关键人物，站在关键位置，谈论关键话题。
面对好面子的关键人物，广告如何与其沟通？
传播挑战：如何把产品价值转化为居住的优越感，
东方港湾2期
SOHO国际双河湾 SOHO新干线蓝水岸德国印象观屿国际
商住物流区
商住物流区 CBD区商住物流区 CBD区商住物流区龙湖CBD区
26
3.1 13 / 16 10 6.3
3
4 3.88 / 3.85 3.58 4.6
综合分析区位、产品构成、项目品质、开发商品牌、销售时机等因素，本项目实质竞争对手主要为卢浮公馆、东方鼎盛时代、东方港湾。下半年将有财信·尚东城以及鑫苑·世纪东城入市。
第七部分
LOGO&VI视觉演绎
风格 1
风格 2
Better cooperation. Better results.
更佳的合作，更佳的结果
THANKS！
项目优势—— ►户型适中，合理 ►容积率低、生活舒适度高
项目劣势—— ►最大劣势是开发商从阳光控股到东方鼎盛的变更带来的负面影响
重点个案
正商.东方港湾2期
一房单位：33-82 ㎡高层二房单位：86-103 ㎡ [次力户型] 三房单位：116-130 ㎡ [主力户型] 项目优势—— ►正商品牌开发商； ►中小户型，低总价； ►50m楼间距；
占地面积：6.7万㎡；总建筑面积：26万㎡；开盘时间：09年1 1月22号；交楼时间：2011年8月；销售率：一期100%，二期35%；
项目劣势——
►周边配套不够完善； ►交楼时间过长； ►部分公寓面积过大； ►车位配比为1：0.5；
第三部分
项目自身分析
高尚区位：
郑东新区/商住物流区/新客站旁，未来新经济中心
中心区板块
北区板块西区板块南区板块东南板块
——依托城市快速道路以及城市向东发展的带动，形成的新兴中高端城市住宅板块。区域范围：紫荆山路以东，陇海铁路线以南。
郑东新区，未来政府主导的城市新中心
自新区的规划出台，国内众多品牌开发商相继进入郑东市场，使得郑
东新区的房产开发异常火爆随着房产开发的遍地开发，片区的配套从无到有，也在不断得到完善
无论是汽车还是地产，海马人都执着于品质无止境，孜孜以求索
海马公元，系出名门自非凡
第一阶段报广表现
3
海马梦想不是梦！
汗血宝马曾是许多帝王的坐骑，当今世界上最名贵的纯血马体内就有它的基因
来自名门血统，自然表现出色。
海马地产，像造汽车一样造房子
将海马的品牌价值与原创住宅完美融合海马公元，系出名门自非凡
海马汽车品品牌精神/历系出名门，自非牌嫁接史凡郑东／新客站／跨界户型/景观/ 配套驾驭城市的当郑东被关注，优越感跨界将改变世界高舒适的精生于风景，并成神体验为风景
第一阶段报广表现
1
系出名门自非凡
海马地产，像造汽车一样造房子
海马，作为国内自主品牌车企
20年来，产品质量与创新精神一直为人津津乐道开放合作、学习创新、自主多赢，发展为中国车市的“中级车专家”
进而满足消费者好面子的需求。
第五部分
项目定位
价值
核心价值核心差异价值
单独说品牌不是ＵＳＰ：区域内以绿地为代表的大品牌比比皆是；单独说交通不是ＵＳＰ：区域内所有楼盘都共享同样的交通方式；
单独说潜力不是ＵＳＰ：如果说有潜力，郑东所有的楼盘都一样；
单独说产品不是ＵＳＰ：虽具备舒适特征，但没有绝对突破价值；
跨越创造价值
定位
郑东新客站旁·国际跨界生活区
品牌跨界
从海马汽车到海马地产
海马汽车，20余年辉煌历史，中国车市的“中级车专家” 海马汽车集团从依附马自达品牌到创立自主品牌本身已经经历过一次涅槃式的跨越而今，从海马汽车到海马地产，又将是一次华丽的跨越
城市经济圈跨界
从郑州到中国主要大中城市
本案毗邻郑东新客站郑汴轻轨，半小时直达开封，15分钟直达新郑国际机场北京、上海、西安、武汉，3小时直达从郑州到中国主要大中城市，3小时城市经济圈的跨界
3.1 13
16 10 / 30
4 3.88
3.85 3.58 1.59 1.6
写字楼小高层
小高、写字楼多层高层洋房洋房、别墅
第二部分
项目竞争分析
竞争对手锁定——
卢浮公馆、东方鼎盛时代、东方港湾
项目卢浮公馆东方鼎盛时代区位商住物流区商住物流区建面（万） 86 23.6 容积率 3.5 2.36
广告语
系出名门自非凡
1998年，海南建省，海马建厂海马汽车，与城市共成长的汽车企业海马汽车，中国企业500强，机械工业企业100强海马汽车，首家通过ISO9000标准的整车生产企业海马汽车，中国车市的“中级车专家” “海马”品牌已成为中国汽车自主品牌的中坚力量 2010年，海马汽车向地产跨界众人倾慕的名门血统，注定在郑州创造出色成就
海马地产，像造汽车一样造房子
将海马的品牌价值与原创住宅完美融合海马公元，系出名门自非凡
第一阶段报广表现
2
从海马汽车到海马地产我们用了20年
1988年，海南建省，海马建厂
1990年，正式进军整车制造领域
2006年，全面走向自主发展的道路，成为中国汽车自主品牌重要的力量开放合作、学习创新、自主多赢，发展为中国车市的“中级车专家”
重点个案
占地面积：500亩（分4地块）；总建筑面积：86万㎡；开盘时间：09年5月1号；层差：15-20元/㎡；销售率：一期98%，2期约30%；
绿地·卢浮公馆2期
一房单位：48-80 ㎡二房单位：87M2[次力户型] 三房单位：140M2[主力户型] 四房单位：180 ㎡五房单位：204 ㎡复式单位：180 ㎡
谨呈：海马地产
面对从未涉足的房地产领域，一个有着20余年辉煌历史的汽车企业，如何将汽车品牌成功导入地产，实现华丽跨越？作为海马集团进军地产的首个大盘，本项目怎样做到首战告捷，名利双收？
为跨越而来
海马地产郑东项目整合推广策略提报
提报目录
第一部分：郑州市房地产市场简析第二部分：项目竞争分析
第二阶段报广表现
2
将世界的平台变为我们的舞台跨界将改变生活
当世界的平台变成自己的舞台，你就是主角
在资本全面共融合汇的世纪，地铁高铁，郑东繁华日渐低密度静谧居所，生活本原不变
高人一等的不是留恋繁华，而是占据重要位置，掌控未来
海马公元，郑东新客站旁，国际跨界生活区
风格1
风格2
风格1
风格2
海马公元，气吞山河
备选案名
海马壹家
/
海马逸家
“家”——与海马汽车2010年全系进化上市的推广主题一脉相承。
丘比特——浪漫家；福美来——美满家；
普力马——全能家；福海星——幸福家；欢动——激情家；海马3——环保家；骑士——自由家
海马壹家，同一个海马，同一个家。海马逸家，海马为你创造的舒适、舒心的家。
如此优越的产品价值
决定其所对位的消费群体为城市中高收入阶层
第四部分
消费者洞察
展示族
他们处于社会的中上阶层；他们是社会活跃
消费群，学历高，以社会中的佼佼者自居；
他们之所以看广告，已不单单是为了获取资讯，还希望由广告中找寻“自我升华”的形
象。广告是一面镜子，他们要在镜子中看到
自己的潜在力量，自己成功的生活方式，自己的精英地位。
编号项目占地建面（万）容积率产品形式
1 2
3
卢浮公馆2期东方鼎盛时代
东方港湾2期
500亩 10万平
6.7万平
86 23.6
26
3.5 2.36
3
高层小高层、高层
高层
4 5
6 7 8 9
亚星SOHO 双河湾2期
宏光.蓝水岸德国印象2期古德佳苑温哥华山庄
0.74万平 101亩
5.3万平 2.8万平 / 20万平
——是通过知识实现了推进人类进程的跨界
海马地产创造的不仅是一个品质大盘更是一种从技术到品牌，从地域到生活方式的跨界革命
第六部分
案名建议/广告语/推广节奏及表现
案名建议
从海马公园
到海马公元
海马公园，很容易联想到海马的“汽车文化产业园” 而不是住宅项目，犯传播大忌
公元，海马从汽车向地产跨越的首发作品，开创新纪元

地铁1号线于09年已正式施工，预计2011年一期工程将全线贯通
郑州主干道农业东路快速路09年底贯通，2011年中正式通车商住物流区“五站合一”正在施工，2011年，火车东站、汽车站、公交站、轻轨试运行

学校、公园、医院配套全部建设中，预计2011年全面启动
品牌开发商云集郑东，竞争态势加大
风格1
风格2
第二阶段报广表现
1
当郑东被关注，跨界将改变世界
在这座城市绝对焦点，房子就是你最显赫的名片。今天，海马于郑东新客站旁，传承经久不变的海马血统，倾力打造用万众瞩目的质感形象，匹配备受关注的城市人群显赫地位与卓越气质不言而喻，艳羡目光簇拥理所当然海马公元，郑东新客站旁，国际跨界生活区