盛世华庭商业策略提报52页PPT
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韶关盛世华庭项目整体营销策略方案(825).pptx
2020/9/9
营销市场环境综述
✓ 价值消费时代来临
——困局促成反思，回归价值本原更易被认可； ——产品更为宜居； ——客户更为理性； ——中高端住宅的核心价值的意义； ——营销价值开始体现。
营销应对策略——产品+园林（内、外）+服务，一个都不能少
精细化开发已经是目前品牌企业及大盘项目正在走的路，对于本项目而言，“组 合拳”是形成项目核心竞争力体系关键性支撑之一，否则，单一的卖点难以长时间同 竞争对手周旋。
营销市场环境综述
✓ 市场竞争
——房地产住宅市场整体低迷，去库存压力巨大；
——房地产总体下行趋势明确； ——区域更具竞争力的住宅项目在售或在建，竞争激烈； ——大盘开发品质住宅时代到来；
营销应对策略——对未来市场困难要有充分认识
本项目区域价值目前不被认可，在激烈的市场竞争中，价格、 销售量等问题成为核心，与市场较好时不同，此时生存是第一位的 追求，利润率的追求须退后，采取较为保守的营销策略为宜。
营销应充分调动并展示项目的各项资源，实现营销与产品的互动。在注重形象与 高度的同时，项目实际价值（体系）的展示与表现是营销的核心。
2020/9/9
营销市场环境综述
✓ 市场出现分化
——各片区之间、部分片区内部直接同质化竞争，“竞”大于“合”； ——强者恒强，价格出现分化，若无突发情况，将是“涨跌互现”；
200 150 138.3
16%
20.00%
10.00%
100
4.10% -1.20%
0.00%
50 -13.10% 0
-10.00% -20.00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013
商品房销售面积（亿平方米）
营销市场环境综述
✓ 价值消费时代来临
——困局促成反思，回归价值本原更易被认可； ——产品更为宜居； ——客户更为理性； ——中高端住宅的核心价值的意义； ——营销价值开始体现。
营销应对策略——产品+园林（内、外）+服务，一个都不能少
精细化开发已经是目前品牌企业及大盘项目正在走的路，对于本项目而言，“组 合拳”是形成项目核心竞争力体系关键性支撑之一，否则，单一的卖点难以长时间同 竞争对手周旋。
营销市场环境综述
✓ 市场竞争
——房地产住宅市场整体低迷，去库存压力巨大；
——房地产总体下行趋势明确； ——区域更具竞争力的住宅项目在售或在建，竞争激烈； ——大盘开发品质住宅时代到来；
营销应对策略——对未来市场困难要有充分认识
本项目区域价值目前不被认可，在激烈的市场竞争中，价格、 销售量等问题成为核心，与市场较好时不同，此时生存是第一位的 追求，利润率的追求须退后，采取较为保守的营销策略为宜。
营销应充分调动并展示项目的各项资源，实现营销与产品的互动。在注重形象与 高度的同时，项目实际价值（体系）的展示与表现是营销的核心。
2020/9/9
营销市场环境综述
✓ 市场出现分化
——各片区之间、部分片区内部直接同质化竞争，“竞”大于“合”； ——强者恒强，价格出现分化，若无突发情况，将是“涨跌互现”；
200 150 138.3
16%
20.00%
10.00%
100
4.10% -1.20%
0.00%
50 -13.10% 0
-10.00% -20.00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013
商品房销售面积（亿平方米）
易居中国-新乡市盛润盛世年二期房地产营销战略
体量指标： 目前区域市场刚性需求较大，项目总体量较小（不足2万平米），整体 去化相对迅速，适合“短、平、快”的操作。
《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
一 产品 ·研判
产品现状分析 ：
建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对 手不具备绝对优势。
分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。 ◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再 无高层建筑物，视野开阔， 观景效果佳。
产品形态： 临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、 居住和投资价值。
约24% 约24% 约40% 约12% 100%
朝向 朝南 朝北 朝南 朝北
朝向比例 25% 25% 25% 25%
100%
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2. 区域内市场供应量和消化量双双持续走高。 与高新区开发相伴随的是区域市场的活跃和发展。近几年高新区内商品房市场的供 应量和消化量双双持续走高，带动了区域市场的活跃和氛围的形成，使其成为新乡 市房地产市场代表区域。有效支撑和推进了新乡房产市场的成熟。
3
定位 ·延展
4
营销 ·策动
35
推广 ·谋划
36
攻击 ·执行
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一 产品 ·研判
产品现状分析 ：
建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对 手不具备绝对优势。
分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。 ◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再 无高层建筑物，视野开阔， 观景效果佳。
产品形态： 临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、 居住和投资价值。
约24% 约24% 约40% 约12% 100%
朝向 朝南 朝北 朝南 朝北
朝向比例 25% 25% 25% 25%
100%
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2. 区域内市场供应量和消化量双双持续走高。 与高新区开发相伴随的是区域市场的活跃和发展。近几年高新区内商品房市场的供 应量和消化量双双持续走高，带动了区域市场的活跃和氛围的形成，使其成为新乡 市房地产市场代表区域。有效支撑和推进了新乡房产市场的成熟。
3
定位 ·延展
4
营销 ·策动
35
推广 ·谋划
36
攻击 ·执行
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盛世广场SWOT分析教学教材
盛世广场项目SWOT分析前言本部分报告将在市场调查研究结论的基础上，对项目自身的优劣势进行分析，挖掘其市场机会、预测其市场威胁，并结合开发商的实力与市场现状，提炼出项目的最佳开发战略，依此作出最为准确的定位。
第一部分项目地块概况一、项目地块的基本状况1、位于南二环立交东北角，西安城市副中心区域，二环线被喻为西安经济金腰带，区位价值极具优势。
2、项目占地27亩，总建筑面积12万平方米，是西安市目前较大的商业开发地块3、地势平坦，地形呈L型，立面较好。
4、改建前为太白建材市场，建筑结构较差，摊铺杂陈无序，经营模式落后，市场整体经营不理想。
二、项目地块的交通状况1、道路网络四通八达，呈网状立体分布，对外可达全国，对内连接市区各区域。
2、公共交通现状：公交网络发达，市内多路公交车途经项目地块，形成方便的交通环境。
3、交通条件预测：南二环立交正在建设，建成后的南二环立交共三层，无论车辆从哪个方向行驶都可直达本项目地块，极大地缓解了西安的交通压力。
三、项目地块的环境状况1、现实环境尚不理想南二环立交正在建设，项目西边原北方乐园正在改造，东北边城中村建筑状况较差，项目周边购物氛围欠缺，地块整体环境现状不够理想。
2、未来环境极为优越南二环立交建成、太白路完成改造将为本项目提供强大的交通支持，立交下近700停车位为项目提供强大公共配套；项目西边原北方乐园正在改造，约200亩的北方乐园将建成以住宅为主的居住小区，加上本项目约5万平方米的住宅面积，可为本项目带来较大的消费势能；随着城市化运动的推进和城市化率的提高，项目东北角的城中村有可能成为西安政府下一步旧城改造的目标，届时将为本项目带来强大的消费人群。
四、项目地块的周边配套项目地处西安经济金腰带——南二环上，周边城市配套设施成熟。
酒店、银行、中小型餐馆、休闲娱乐设施等较完善，构成了项目得天独厚的优势。
五、项目地块的周边楼盘在售写字楼项目老三界，在售商品房楼盘有紫竹金岸（总建筑面积18300平方米，1至4层为商业裙楼，5至20层为商务写字楼）、规划中住宅项目有原北方乐园（占地约200亩）。
盛世花城营销渠道拓展及行销报告
2、行销人员培训与监督，这是执行层面上的问题。很多行销活动不仅容易造成市场对项目的印 象不佳，更甚着容易使得参与活动的销售人员或公司其他员工对你的营销策略产生质疑。 处理方法：第一，选取可控性较强的人员进行行销，如果销售中心置业顾问等；第二，行销之 前适当培训，使得参与人员充分了解行销的意义及重要性，并适当鼓励，端正参与人员态度；第 三，对于行销的抽查，如行销人员的态度、解答等。
2
中外三句名言
ₕ 成事在天，为事在人。 ₕ 机会只垂青有准备的头脑。 ₕ 有条件要上，没有条件创造条件也要上。
3
内容一 新形势下的营销渠道拓展思考
仅仅是思考进行中……
设立分销点 －－－于目标区域核心位置，抢占市场最高点。
与二手房中介建立合作协议 －－－资源共享，利益共赢。
4
内容一 新形势下的营销渠道拓展思考
2、行销的区域。 怎样找到潜在的目标客户这是最关键的，需要依据目标客户的主要情况，包括项目主要
客户群的年龄层、工作区域、现在的生活区域等等，根据这些情况，将主要精力用于特定 区域和特定场合的行销工作，这样做针对性比较强。
9
内容二 关于行销的探讨——行销主要环节
3、行销的时间。 可以贯穿于项目的始终，但各阶段的目的性不同。前期主要作为项目的辅助宣传手段
15
内容二 关于行销的探讨——行销策略（三）
区域化行销
所谓区域化行销,是指在项目的营销推广进行到中期的时候,项目所在区域的客户群体基 本熟悉项目的状况,为建立更广泛的客户资源,需将行销区域进行拓展,此种方式主要依据区域 性咨询点为中心,发散式的向周边区域行销细化.它作为区域性咨询点的辅助,同时配合大型的 户外路牌,能有效的刺激此区域客户的视觉及听觉等感观,加深项目知名度的传播.尽管区域化 行销的直接目标客户收效较弱,但是能有效的﹑迅速的将项目信息渗透到项目辐射的各个区域, 为项目后期的营销推广打下良好的铺垫.
2
中外三句名言
ₕ 成事在天，为事在人。 ₕ 机会只垂青有准备的头脑。 ₕ 有条件要上，没有条件创造条件也要上。
3
内容一 新形势下的营销渠道拓展思考
仅仅是思考进行中……
设立分销点 －－－于目标区域核心位置，抢占市场最高点。
与二手房中介建立合作协议 －－－资源共享，利益共赢。
4
内容一 新形势下的营销渠道拓展思考
2、行销的区域。 怎样找到潜在的目标客户这是最关键的，需要依据目标客户的主要情况，包括项目主要
客户群的年龄层、工作区域、现在的生活区域等等，根据这些情况，将主要精力用于特定 区域和特定场合的行销工作，这样做针对性比较强。
9
内容二 关于行销的探讨——行销主要环节
3、行销的时间。 可以贯穿于项目的始终，但各阶段的目的性不同。前期主要作为项目的辅助宣传手段
15
内容二 关于行销的探讨——行销策略（三）
区域化行销
所谓区域化行销,是指在项目的营销推广进行到中期的时候,项目所在区域的客户群体基 本熟悉项目的状况,为建立更广泛的客户资源,需将行销区域进行拓展,此种方式主要依据区域 性咨询点为中心,发散式的向周边区域行销细化.它作为区域性咨询点的辅助,同时配合大型的 户外路牌,能有效的刺激此区域客户的视觉及听觉等感观,加深项目知名度的传播.尽管区域化 行销的直接目标客户收效较弱,但是能有效的﹑迅速的将项目信息渗透到项目辐射的各个区域, 为项目后期的营销推广打下良好的铺垫.
宁波市盛世华城全新整合策划方案-74PPT
单项卖点——高层
点式高层，2梯2户尊贵享受。 独特错层变幻空间设计，空间感强。 超大栋距，尽享近万平方米水韵中庭，是目前宁波市最大的中庭花园。 国际前沿景观公司原田华担纲顾问，营造超前自然史篇。 水、电、煤气远程集中抄表系统，给业主提供了明显的便利。 高层统一使用煤气报警系统，安全有保障。 位于整个小区最佳位置，围绕中庭，视野非常开阔。 户型设计尊贵大气，四房两厅两卫设计，功能齐全。 宁波罕有超大地下停车场，超高车位配比。 户型布局合理，动静分离，超大开间，客厅采用多角落地景观窗，主卧采用中 空落地玻璃窗，。能看到整个中庭，生活温暖如阳光。 户型三面采光，南北通透。三房朝南。 开放式阳台，能更好利用空间。 剪力墙结构，性能好。 U型宽敞厨房，设计合理，体验生活乐趣，厨房餐厅相连，方便实用。
别墅客户
全城顶尖上层人士
年龄35－60岁， 追求能展示自己的品味和个性的居所， 空间豪华阔气、格局经典大方， 环境舒适闲怡，功能完备创新， 坚持品质与品味的完美融合， 渴望内敛平和、舒逸自然的生活状态 回归居住本质！
别墅客户
全城顶尖上层人士
用品味这样的抽象概念进行划分很难。用年龄来划分也未 必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需要社会认同 他们的地位及价值。 这是他（她）一生中的第N次购房， 对他们来说，买的已不仅仅是居所， 更是他们的名片， 是他的家族的一个图腾。 他用自己占据的土地的价值， 房子的价值来宣告他自身的价值
内在三大问题点
•项目本身能支撑品质的点不多，不明朗 •产品定位与客源需求严重错位。 •前期项目品质表现力度不强。
各大“品质楼盘”都 在抢占仅有的潜力市 场
城西区域规划 不明确，整体 气质性不强。
面对严峻的市场环境，激烈的竞争挑战，我们 需要一次自我提升，需要一个可传承 的价值核心。
无锡盛世新城项目营销战略诊断报告_64PPT_XXXX年
盛世新城二期销售目标
短期目标 中期目标
二期首次开盘剩余房源，约 80套、12000平米、9000万元
持续热销，完成2010年全年 7.5亿元，约800套房 销售指标
远期目标 必备条件
无锡公司可持续发展
建立公司独特的品牌价值 新城品牌在无锡成功落地
带来利益
降低经营风险 控制营销成本 远期可持续发展的营销力
故3月成交量较少；
去掉凤凰城蓄水导致成交下降因素，盛世新城3月成交套数、面积，仅比常工城尚城（定位高 端、价格最高）高，销售表现非常一般。
盛世新城与无锡标杆项目销售速度比较
1-3月 销售套数
绿城 玉兰花园
约250套
盛世新城
58套
开盘方式
销售价格
集中开盘，3月27 日加推2、6#共300 套房源，当日销售 过80%，约250套
1季度回笼计划与实际完成有一定偏差，但偏差率在 20%以内，属可控范围。
盛世新城2010年3月来人来电成交走势图
3月下旬来人、来电、成交量明显有拉升; 但目前成交基本为二期9#房源，一期尾房仅成交1套，二期的开盘及持续销 售未能有效促进一期尾房销售。
盛世新城与竞争项目成交分析
时间
成交情况 案名
金太湖 (商业为主) 欧风新天地
当前首要任务：实现短期策略目标
一期尾房 + 二期首次开盘剩余80套房源快速售罄； 改变销售表现欠佳的局面，重振士气； 扭转盛世新城区域标杆楼盘地位不保的局面。
迫在眉睫：4-5月集中开盘的筹备（蓄客）
盛世新城二期销售现状
总面积：129096.84平米，1101套
二期9#楼100套房源+一期33套房源开盘时间： 2010年1月下旬首次开盘，销售周期2个月
盛世开门红保险营销策划方案.ppt
资格人员在2012年12月13日---2013年1月10日期间，举办产说会≥1 次，2013年1月1日-10日期间交单≥1件，则奖励TOP100主顾积累基金
500元。
万一网 中国最大的保险资料下载网
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竞赛时间：2012年12月13日---2013年1月10日
竞赛内容：
竞赛期间，业务员提供年缴费能力10万（趸缴 100万）以上的高端客户名单，公司将给予提供合 格名单并且入选的业务员如下支持：
1.中支或分公司的“高端客户分析团”对收到的合格 客户名单，在5个工作日内对此客户名单进行专业需求 分析，并给予业务员拜访话术与促成技巧等方面的指导 反馈建议；50万以下客户名单由中支分析团负责，50万 以上高端客户名单再报送分公司分析团审核指导；
只需≥152万
≥398万
北京奔驰C级 只需≥265.34万
加权利好现场演示
沸点储备经理首爆日单件标保2.4 万，加权标保3.6万
首期佣金20%，4800元； 储备经理底薪2000元； 入围TOP100主顾积累大赛500元； 开拓客户支持奖2%，480元； 加权后达标3.6万，入围新马泰，价值超过4000元； 入围绩优沙龙，价值2000元；
威别 夷称
： 博 他 雅 ， 东 方 夏
芭堤雅（Pattaya），东南亚近年来热度极高的海滩度假圣地， 享有“东方夏威夷”之誉，芭堤雅已成为“海滩度假天堂”的代 名词
泰 国 最 美 人 妖
人妖的XX和艺术生涯都是非常短暂的，平均寿命只有35至40岁，生理周期大致三个阶段： 一是18岁以前成长期，这个阶段是人妖向女性化方向成长的重要阶段，同时，他们要接受 相关艺术培训；二是18至25岁鼎盛期，这个年龄段的人妖会获得很多的登台表演机会，赚 取的薪水也是最多的；三是26岁以后衰老期，这个阶段，就如同55岁以上的正常人一样， 开始衰老。
500元。
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竞赛时间：2012年12月13日---2013年1月10日
竞赛内容：
竞赛期间，业务员提供年缴费能力10万（趸缴 100万）以上的高端客户名单，公司将给予提供合 格名单并且入选的业务员如下支持：
1.中支或分公司的“高端客户分析团”对收到的合格 客户名单，在5个工作日内对此客户名单进行专业需求 分析，并给予业务员拜访话术与促成技巧等方面的指导 反馈建议；50万以下客户名单由中支分析团负责，50万 以上高端客户名单再报送分公司分析团审核指导；
只需≥152万
≥398万
北京奔驰C级 只需≥265.34万
加权利好现场演示
沸点储备经理首爆日单件标保2.4 万，加权标保3.6万
首期佣金20%，4800元； 储备经理底薪2000元； 入围TOP100主顾积累大赛500元； 开拓客户支持奖2%，480元； 加权后达标3.6万，入围新马泰，价值超过4000元； 入围绩优沙龙，价值2000元；
威别 夷称
： 博 他 雅 ， 东 方 夏
芭堤雅（Pattaya），东南亚近年来热度极高的海滩度假圣地， 享有“东方夏威夷”之誉，芭堤雅已成为“海滩度假天堂”的代 名词
泰 国 最 美 人 妖
人妖的XX和艺术生涯都是非常短暂的，平均寿命只有35至40岁，生理周期大致三个阶段： 一是18岁以前成长期，这个阶段是人妖向女性化方向成长的重要阶段，同时，他们要接受 相关艺术培训；二是18至25岁鼎盛期，这个年龄段的人妖会获得很多的登台表演机会，赚 取的薪水也是最多的；三是26岁以后衰老期，这个阶段，就如同55岁以上的正常人一样， 开始衰老。
2011武汉市兴邦华庭营销执行方案52P
大桥新区 以高层为主，小高层 为辅，少量多层和别 墅，主要面向周边大 学城老师、武昌及洪 山首次置业和投资者 等。
兴邦华庭营销执行方案
纸坊板块
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
鸿发世纪城 江郡华府(主推商
业) 花山美庐 南郡帝苑 博雅豪庭 南城国际 尚城新界
畔山御景
中建龙城
形式 高层 小高层、高层 小高层、高层 高层 高层 高层 小高层、高层 高层 高层
25%
绿化率
35%
总户数
348
停车位
129辆
（地下99辆 地上停车30辆）
北
项目由南北朝向的2栋25层高层组成，总建筑面积为34018㎡，其中商业面积
2500㎡，主入口临武昌大道。
兴邦华庭营销执行方案
本项本体条件——户型配比
户型
2*2*1
A1,A-1a A2,A-2a
B1
2*2*1
B2
B3
1*1*1
沿线商业中心区域，面积线多包含本案 的面积区间，竞争将进一步加剧。
优势-----Strength
劣势-----Weak
1、新老城区衔接地带，纸坊新城中心，发展空 1、周边环境视野较差；
间巨大；
2、两面临近高压线；
2、配套景观资源丰富，临近商业中心、政务中 3、整体户型偏小；
心、谭鑫培公园；
4、面积赠送较市场上主流
大型活动
针对前期对项目分期的思考，重 点运用项目封顶、节假日、中秋 等老客户答谢与重点节日活动、 植入式活动提升项目影响力。
项目整体营销部署
兴邦华庭营销执行方案
线上渠道：高调造势，高端发声
常规节点一：文化路汤逊桥重点户外1块重点覆盖：武昌大道（原武纸路）灯杆广告重 点覆盖； 常规节点二：901路外环公交重点覆盖武昌大道、南湖、关山等沿线：905路公交重点 覆盖文化路沿线； 常规节点三：武汉市场低成本媒体运用：夹报、短信、区域派单等媒体投放； 常规节点四：其他常规媒体节点投放推广
上海盛世豪园营销策略报告
通过对古北、联洋碧云驱动的比较，分析新江湾板块的规划
7
古北社区上海第一代国际社区
虹桥经济开发带动，外籍人士聚集，成就发展雏形
虹桥开
虹桥
发区
机场
古北板块
紧邻虹桥经济开发区，产业导入大量高端客户，尤其为外籍客户 距离当初的虹桥机场在8公里左右距离， 中环线与延安高架贯穿古北区域，车行通达性十分强劲
金桥出口加工区在国家开发区中的最大特点与优势之一就是 “最适宜外商居住”，所以作为金桥出口加工区的生活配套， 碧云国际社区发挥着巨大的作用。 碧云国际社区是一个低密度、生态型、人与自然和谐、配套设 施齐全、适合国际人士生活的高标准国际社区，其非常重要的 特点是环境优美，绿化率高达70％。社区根据不同的地域和功 能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、 道路绿地、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美 国新建城市的绿化水平。
资源（中心区位+滨江概念）；除了新江湾版块外！
3
一个非常态的增长速度： 2006年至今,上海公寓价格年均增涨率达21%;
新江湾城板块公寓价格年均增涨率达43%，涨幅远大于全市水平;
2010年至今板块公 寓均价40000元/㎡
供应结构导致板块整体价格上升
新江湾版块的与众不同，其内在的机理何在？对于我们塑造本案的价值体系和营销体系又将 提供什么样的契机？本案将从新江湾版块概念入手，通过解读国际社区与生活价值的内在
各种教育、医疗、交通、
休闲等配套均达到国 际标准
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新江湾城
国际休闲类配套将在未来带动新江湾第二轮发展
教育配套：同济第一附中、上海音乐实验中小 学、中福会幼儿园……名校汇集，一体化成长环 境
十号线贯穿上海图书馆、新天地、徐家汇等高 端区域，其中新江湾城区域停留殷高东路及新江 湾站 美国汉斯、铁狮门、新加坡仁恒、九龙仓等多 家知名开发商进驻，合力打造国际级生活住区