某商业项目定位策划提报方案

商业B栋-3层
1
2
1、大型超市（2200㎡）
2、大中型品牌餐饮店（2200㎡，1-2家） 例如：俏江南、粤珍 轩等
商业B栋-4层
1
2
1、大型综合家居生活馆（2200㎡，加上5楼共4400㎡）例如： 品生活家居生活馆等
2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡，加上5楼一层，总共约 4400平米）
整体功能规划
欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部 分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体 的协调性，有以下业态分布建议。
整体业态布局
1-4、经济型快捷酒店 精品百货、电器、娱乐 地方老字号特色餐饮
5、1层品牌连锁店、家居精品 店、服饰等，预留超市入口
45
【 “星巴克” 进驻要求 】
租赁区域要求：1层，好的迎客面 ； 要租赁的面积： 200-250平方米； 物业要求：层数为1-2层，层高为4米以上； 电量要求：50千瓦； 免租期要求：工程进驻装修时间免租； 租赁期：10年。
46
【 “棒！约翰” 介绍 】
PAPA JOHN'S国际公司是全球三大比萨连锁企业之 一。由约翰•施耐德于1984年创立，总部设在美国 肯塔基州的路易斯维尔市。1985年PAPA JOHN'S 的第一家门店隆重开张，1993年股票在纳斯达克上 市。
机会： 1、滨海港口建设，必将促进滨海
的经济发展； 2、新区的房地产发展迅速，人口
不断进入，商业逐渐繁荣。
劣势 1、体量较大，招商运营有难度； 2、建筑单体过多，不规则，连通
性受影响，消费动线受影响； 3、单层面积较小，业态布局受限； 4、广场靠内侧，主干道交叉口没
有广场，不利于人群导入；
威胁： 1、滨海县城的辐射能力有限；本
• 开心小站、有意思连锁餐饮
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平： • 1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平： • 0.7-1.0元/㎡·天
20 11.03
10 0 2007年5月
63.49
24.55
2007年11月
滨海县历年消费品市场发展情况
91.47
90.6
71.21
73.75
13.82
30.86
36.97 16.41
2008年5月 2008年11月 2009年5月
社会消费品零售 总额（亿元）
金融机构存款 余额（亿元）
商业布局分析
【 “品生活” 进驻要求 】
租赁区域要求：一层； 要租赁的面积： 200-300平方米； 物业要求：层数为1层，层高为3.5米； 电量要求：正常普通照明； 免租期要求：工程进驻装修时间免租； 租赁期：5年。
42
【 “肯德基” 介绍 】
肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐 饮集团，在全球100多个国家和地区拥有超过3.3万家连 锁店和84万名员工。旗下拥有肯德基、必胜客、东方既 白（中式餐饮）等世界知名餐饮品牌，分别在烹鸡、比 萨、墨西哥风味食品及海鲜餐饮领域名列全球第一。
有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要 和当地人的消费习惯相适应。
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 2、银厦广场
• 商铺类型：沿街商铺、内街商铺 • 一般面积：20-30；50左右；
100左右。 • 租金水平： • 内街：2.3-3.7元/平米·天 • 沿街：3.7-4.6元/平米·天 • 售价：预期2.6-3万/平米 • 代表商家： • 背靠背专卖店
商业现状分析—— 3、玉龙路街铺
• 房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商 业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现， 表明商业已经有集中的趋势；
• 当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。 • 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等
滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心， 而“欧堡利亚”正是弥补这一 缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：
欧堡利亚——
“地标性 城市综合商业中心”
定位诠释
★ 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时 尚餐饮等设施；
★ 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐； ★ 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局； ★ 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地
区域的人口及消费能力有待进 一步提升。
项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、 餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合 适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店
大型超市
新城市中心
餐饮
购物中心
商务
项目定位
•商铺类型：临街商铺 •一般面积：30-50㎡为主
•租金水平： • 1.5-2.0元/㎡·天
商业现状分析—— 4、新时代广场
• 商铺类型：内街商铺，双层为 主，但可分开租赁。
• 一般面积：50㎡单层，100200㎡双层，500-1000平米双 层
• 租金水平： • 0.7-0.8元/㎡·天 • 8000-10000元/㎡ • 代表商家：
•代表商家： • 世纪华联超市 桥缘房产中 介
在建商业项目
7——景湖路购物中心 商铺类型：临街商铺 一般面积：200㎡左右 租金水平：1.6-1.7元/㎡·天
8——玉龙南路商业街 商铺类型：临街商铺 一般面积：50-200㎡左右，有一 幢4层的综合商业，可分割出售。 价格未定。
整体市场结论
• 滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地 投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。
1-5、现有商业
6、项目周边商 业，目前不成熟 7-8、在建商业 项目
欧堡利亚商业广场
6
7 4
2 1
3
8 5
商业现状分析—— 1、阜东中路
• 商铺类型：临街商铺为主；少 量商场式店铺
• 一般面积：30-50平米，双层为 主；100-300平米，单层为主； 少数超过500平米。
• 租金水平：1.2-3元/平米·天 • 代表商家：新时代超市
商业B栋-5层
1
2
1、大型综合家居生活馆（2200㎡） 2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡）
商业B栋招商举例（百马部分 招商资源） 【 “华联吉买盛” 介绍 】
华联吉买盛是百联集团旗下的大型连锁综合超 市的知名品牌，成立于1998年12月29日。 华联吉买盛的门店数已达二十多家，不仅拥有 一万平方米以上的标准型大卖场，拥有8000 平方米左右的超级生活购物广场，同时也拥有 4000平方米左右的类似生鲜加强型超市的邻 里生活中心。
2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比2006 年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%；第二 产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增长 16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
商业B栋-1层
2 1
4
3
1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡） 例如：华联吉买盛。 2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡） 例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等 3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等 4、二层餐饮入口
商业B栋-2层
1
2
1、大型超市（4400㎡） 2、平价海鲜酒楼（1000-1200㎡）
43
【 “肯德基” 进驻要求 】
租赁区域要求：首层租赁； 要租赁的面积：300-500 平方米； 物业要求：层高4.5米以上； 电量要求：300KW以上； 免租期要求：具体协商洽谈，一般为3月以上； 租赁期：15年以上。
44
【 “星巴克” 介绍 】
星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年， 是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴 克品牌拥有者。1999年进入中国，现已开设430 多家门店，其中约200家在大陆地区。目前星巴 克正积极拓展大陆二线市场。
2-3层，大型超市
4-5层，大型家居生活馆
1
2
5
3
4
6 7
6、1层，特色轻餐、咖啡馆等 2层，平价海鲜酒楼 3层，大型主题餐饮 4-5层，量贩式KTV，夜总会
整体广场及商业入口
c
大型市民广场
b
a 经济型酒店入口 b 精品百货入口 c 大型超市、家居生活馆北部入口及广场
五星级酒店
引入五星级酒店管理公司， 打造滨海的酒店标杆。
滨海真正的商业中心
百马顾问 ◎ 盐城滨海项目 ◎ 全程服务
目录
市场现状分析 项目定位 项目规划布局、业态组合 百马商业资源整合(部分)
市场现状分析
滨海目前缺少
1、地标性城市综合商业中心； 2、中高档精品购物场所； 3、多功能的中高档商务场所。
宏观市场简析
【 滨海县概况】
商业B栋
B栋商业东半部分，每层约2200平米， 其商业业态需要与五星级酒店相配合。 建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻 餐、咖啡馆等； 3层引入大型主题餐饮； 4-5层引入高档休闲娱乐场所，KTV等。
B栋商业西半部份： 建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留 部分作为超市入口， 2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居 生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。 1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家 居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、 快餐等。
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000ห้องสมุดไป่ตู้
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】
100 90 80 70 60.97 60 50 40 30
商业运营管理模式
—— 商业运营是商业地产开发的核心
1、由上海百马进行“滨海·欧堡利亚”的 商业运营管理：统一规划、统一定位、
统一招商、统一运营。 2、通过百马团队的整体商业运营，提
定位延展、业态组合
整体功能
精品百货、特色餐 饮、快捷酒店等
大型超市、 精品生活馆
高档休闲 餐饮中心
五星级 大酒店
“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位 置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。
建筑总面积近11万平方米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、 美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的 位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻 近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为 滨海标志性的精品城市综合商业中心。
标性的精品城市综合商业中心； ★ 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而
店、街、广场又相互结合的新型商业模式。
市场定位
—— 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会务等功 能于一体。 —— 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、 射阳等区域的城市综合商业中心。
市场定位诠释 —— 用战略眼光做市场定位
品牌定位
“欧堡利亚”
品牌定位—— 差异化战略 特色化战略
滨海唯一的五星级酒店
滨海特色餐饮聚集地 时尚休闲娱乐中心
中高档精品购物中心
招商策略
——商业地产的开发，招商先行
实施“以外带内，以大打小”的整体招 商战略，即引进知名的有实力的品牌 商家入驻，整合滨海优势商业品牌，
其他小规模商家跟进的模式。
39
【 “华联吉买盛” 进驻要求 】
租赁区域要求：1-2F； 要租赁的面积：6000-8000 平方米； 电量要求：200KW； 免租期要求：1年； 租赁期：10-15年。
40
【 “品生活” 介绍 】
“品生活”家居品牌创立于2007年，已开店近200家。是一个具美感和品位内涵的家 居连锁品牌。
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