红鹤沟通-华润大连星海湾项目整合传播策略125P
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计作者：柳云明来源：《中国房地产业》 2019年第15期文/ 柳云明、刘亚峥大连市建筑设计研究院有限公司辽宁大连 116000【摘要】住宅产品区间跨越300-1800 平，类型包括别墅、低层洋房、多层住宅以及超高层住宅的观海豪宅设计心得汇总。
【关键词】高品质观海住宅设计大连市有着“北方香港”的美名，其最著名的集商业、旅游及居住区为一体的CBD 区为星海广场，我司设计的项目-- 星海广场华润星海湾壹号项目就位于这里。
项目包括：C 区的3栋超高层豪华精装修观海住宅、B 区的多栋别墅、低层洋房和多层住宅，以及若干配套住宅区的公建建筑和地下车库等。
该项目已竣工并交付使用，并获得2016 年辽宁省优秀工程勘察设计二等奖的殊荣。
本文从住宅产品的规划布局、户型设计、立面设计，以及特殊的结构机电配套四个方面具体介绍本项目的独特设计。
1、规划布局华润星海湾壹号项目中的住宅，定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业，基地地块呈长方形状，面积约12 公顷，两区建筑面积约12 万平方米。
基地向南面对星海湾浴场，可眺望大连星海湾海景，东临星海广场，西侧不远处为国家4A 景区-- 星海公园。
本项目住宅品种非常丰富，基地东侧设计了三栋超高层住宅（另有一栋超高层酒店），可将周围海景、山景尽收眼底；其余部分将开发成为低密度海景豪宅区。
住宅全部为南北向，由南至北呈阵列式布置。
建筑之间留有30-107 米的间距，地块中的建筑自然围合出大面积的集中绿化空间，使阳光和自然风流畅地穿过整个小区，到达每一户居民房中。
2、平面设计住宅户型多样，产品区间跨越300-1800平多元化高端户型，住宅类型包括别墅、低层洋房、多层住宅，以及超高层住宅。
为争取最大的景观、日照资源，住宅全部为南北向，所有户型均为南客厅、南主卧，南北通透、五明设计。
户型均为卧室设计卫生间和主卧衣帽间，每种户型产品均拥有家庭室空间，并且体型方正，平面利用率高，达到高尚住宅的品质要求。
红星海世界观营销总纲(营销案例经典)_大连 共60页PPT资料
居山HIP 精品酒店，开门迎清风绿景， 闭门独享荣华尊贵
HIP（highly individual property）
Ian Schrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪80年代将其独创的 “Boutique Hotels”概念介绍给公众，推行其“酒店意味着生活品位”的哲学；行走于世上潮 流的尖端，为传统的酒店业带来革命性的观念变革和创新。
观海指数70%
当星海湾壹号、大连明珠苦于向高度要面 积的时候，我们已经开始原创生活乐趣的探索
前庭后院、空中花园、外门廊、过道等室外灰空间，业主 星海湾壹号：容积率2.0
可以在这儿自主经营，打造心目中的个性家园
大连明珠：容积率3.0
13.8——极致高尚生活体验
体验社交生活
山顶会客室——与山体对话的“茗室”
4.9公里世界顶级岸线
5000米
十七英里
观海指数70%
3.35——中央公园
AS：
中央公园之于纽约 海德公园之于伦敦 朝阳公园之于北京……
伦敦 海德公园
纽约 中央公园
北京 朝阳公园
1.37——开合有度的原创生活
参与行为艺术，与大师一起设计创意室内空间，极致想象力的建 筑空间和未来建筑体验场式的生活感受；
13.8——极致高尚生活体验
体验艺术生活
14000平米国际音乐厅+“下沉 的蓝宝石”+九曲花街
国际音乐厅——艺术化环境体验
坡地形态的艺术化表达 构筑景观主轴线 满足交通坡度要求
“下沉的蓝宝石”——泳池嵌入架空层，透明玻璃体 外壳使其成为架空层车库趣味景观；
九曲花街——山地的艺术化处理
大连钻石湾滨海大盘全案推广策略报告_210p_销售策划方案 (1)
怎么说的行为准则 让大连人先说 让大连人都说
目标
重拾所有人对大连的信心 唤起所有人对大连的骄傲 制造所有人对大连的期待
解读大连&大连人
“用服装表达心情，用足球塑造性格，用浪漫装点生活， 用巨轮承载信息，把城市变成风景，把风景变成资本， 每一次出场都赢得掌声，每一次亮相都彰显力量。”
这是CCTV“魅力中国”评审团对大连的总体评价。
什么是全国明星盘
做大连最有“知名度”的项目 做全国最有“知名度”的大连项目
为什么是“全国明星盘”
客户人群基数保证 / 营销筛网战术运用 / 大口碑传播效应
做的目的
让更多的人知道 —— 知名度高 让更多的人消费 —— 美誉度高
说——往大了说
做——往大了做
往大了说怎么说
不说产品，说区域（一湾两岸） 不说项目，说城市（人文情感）
大连人失望、痛心疾首、愤怒、声讨、郁闷
解读大连&大连人
正如那句“我爱大连，从未离开”说到的一样 即便是城市在大举发展的时代下，有着这样或者那样的不如意 很多大连人依然选择了留下 很多新大连人仍旧选择了到来
为什么？
解读大连&大连人
因为 对于大连人而言，在他们的心中 仍有骄傲、仍有热爱 仍有耐心，仍有期待
01
< 我是谁 >
钻石湾：传播策略形成前的理性逻辑
土地：原大连化工厂
甘井子区、老工业遗址、有污染、市中心仅存的大宗南向观海地块
规模：总建面超200万平
全面包容休闲娱乐、居住、旅游、商业、商务全物业形态
课题：每年50亿，快且连续，甚至要突破
改写大连地产营销史、刷新纪录、毫无经验可谈
企业目标：No.1
什么是心里话 每个人对城市的情结
2012年大连香水湾叠院项目策略提报 营销推广方案
大户型
LOFT
小户型
产权面积
面积直接对应着客群的需求层级，价格则对其类别形成了鲜明区隔， 且叠院、LOFT产品数量相对较少。根据面积、价格的不同，可将本 案4种在售房源整体归为两类：
小户型
（50-80㎡）
／过 渡型产品
（低收入青年群体）
改善／终极型产品
总以言之：2012年楼市大局仍难言乐观，尚未明朗的首批保障房的 入市时间，很可能会是政策调控由紧至松的“拐点”；在此之前， 臵 业客出手的可能性，普遍与自身购买力成正比。
PART 2:产品归类与推盘建议
持续低迷的楼市局势，将使客群成为各楼盘最稀缺的资源，资金则
是关系多数房企“生死存亡”的资本。为保障过冬的充足供应，我们
中心难再有
机遇难再求
◎ 西岗区香周路上，三大核心商圈交汇 ◎ 钻石港湾中央生活区 ◎ 50-80㎡玲珑小户、4.49米层高精装创意室，稀缺在售
叠院形象硬广：
比别墅更稀缺
比豪宅更舒适
◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾生活区，三大核心商圈交汇 ◎ 独门入户，超值赠送上下私家庭院
贴软宣效果
影响力活动建议1：
经济大棋局
问答时寒冰
暨 中 瑞〃香 水 湾 时 寒 冰 专 场 讲 座
承续2011年论道〃龙永图活动造势，邀请知名经济评论家、畅销书作家 时寒冰，就当前国内国际经济局势、个人投资理财规划等热点话题，以 讲座形式，与新老业主、意向客户及政界、媒体界意见领袖进行互动沟
通，再次制造市场话题热点。
结合时下热点话题，邀请意见领袖，再造市场话题热点。
影响力活动建议2：
BAZAAR 大 连 慈 善 夜
与《时尚芭莎》杂志洽谈，借势“BAZAAR明星慈善夜”热点效应，合作 实施外扩策略，在大连先行试点，举办城市慈善夜，利用杂志人脉资源、 舆论影响力，以热点活动扩大市场关注。
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传播计划
【Concept-3 文明 】
社会性 交流空间、高度交流性 和谐的社区生活
可持续性 教育对地区文脉的延续与传承 生态系统对健康环境的保持
归属性 相同的价值观与消费习惯使社区有亲切 感 我的城市（使居住者变得举足轻重的环 境），熟悉的、连续的、亲切的 现代都市中古老地缘情感的复苏 高级、高规格的
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传 播计划
红鹤沟通北京泛海国际 居住区07年传播计划
2020/11/30
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传 播计划
目录 Contents
PART 1—策略 Strategies
一、品牌理念 二、品牌愿景 三、品牌价值解析 四、泛海居住区蓝图
PART 3— 战术部分是“新区计划”的线 索，是为新区计划提供市场信心保障、 市场信息刺激触点的重要价值版块， 是作为长期开发品牌承诺的保障
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传 播计划
【四、泛海居住区蓝图】
7
新区的价值
新区的开发所带来的 新的价值，包括对北 京城市发展的价值、 全球化、生活方式及 意识形态的价值
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传 播计划
【Concept-2 城市机能 】
外部机能（独特的） 都市渡假区（生态与生活） 都市优越感（City excellence) 凝结城市精神的
内部机能（复合的） 城市机能的高度聚集与复合化 生活样式的聚集 建筑是一个城市（人与建筑、空间的延伸）
红鹤沟通北京泛海国际居住区07年传 播计划
不同的生活提案 创造健康生命的充实感 帮你创造生活 未来、梦想、戏剧性（个人角色转换）
发展、未来与先驱性 多样化的乐趣 自然生长的城市（聚集-创造） 永远变化的城市 走向未来都市的门 跨越时代、地域
2007华润海中国VI形象、价值体系及开盘前传播策略案62p
社区
四、造城理想：规模社区带来的价值提升、全面满足以及成熟文化
规模：130万平米 规划：全方位配套设施 文化体系：立足未来，面向世界的开放居住文化 影响力：代表大连最接近国际化生活的，最能代表未来国际人生活方式的地方。
五、建筑理想：比肩全国一流社区
土地文脉：全新国土上建立的更大连，也更国际的地块文化
产业结构：建立综合、多元居住城 中远总部、THK投资公司、通世泰IT中心、辉瑞亚洲财务中心、英特尔公司等纷纷落 户，优化大连乃至辽宁的产业结构、提升产业层次、全面带动高科技产业的规模化。
开发区石化、电子信息、装备制造、汽车零部件、修造船等产业集聚效应日益凸显。
经济发展：高素质人群社区 46个国家和地区的2185个外商投资项目落户大连开发区，项目平均投资规模达7000
主题：新国民理想筑居八大标准——海中国
注：其他媒体在节奏和主题上呼应
第二阶段之——展卖空间： 硬环境： 地盘包装：树立项目完整地盘形象，从外部道路就开始包装氛围营造，合理交 通动线规划，指引系统。 售楼处：营造符合项目性格的氛围。
样板区：常规布置外，增加特色家具部分，体现国际感。
第二阶段之——现场包装： 软环境： 软环境的营造，旨在增强客户对开发商及项目的认同感，潜在发挥 作用，实现别样体验。
华润，关注海中国。
主题：国家级资源带的海中国 渠道：（1）报广、杂志、户外、软宣 （2）展会广告、临时接待中心现场道具 （3）白皮书文本道具
第一阶段之——报纸广告 时间：10月11日前后（连续三篇） 发布原则： 短时间、少媒体、多频次爆破 提升势能：对于一个全新的声音要表现出虚实待发的强劲势能。 彰显气魄：第一拳必须是重拳，才能形成有效的口碑传播，才能奠定坚实地位。
大连星海湾壹号房地产营销方案
体育会所，完全私有的运动CLUB
商务会所，业主待客礼仪空间， 超五星级专属服务
儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例
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建筑风格
项目建筑风格：ART 筑”之称
DECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
铝板及玻璃挂板幕墙
家居安防系统
每户预设电话线、宽频线路入户及有线 电视线路入户接口
可视对讲系统
闭路电视监控系统
燃气泄露探测 红外幕帘勘测器
紧急按钮
可视对讲系统
顶棚
石膏板
新风系统
—
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户型分析
海 域 别 墅T1户型 面积：410.00㎡ 户型： 4室4厅5卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
户型分析
海 域 别 墅T4户型 面积：525.00㎡ 户型： 6室9厅6卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园， 可设私家泳池，赠送近100平南向观经海典露PPT台模。版 欢迎下载
户型分析
180㎡
220㎡
项目规划 项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
悦府
铭府
君悦酒店
海乾府
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一期 二期 三期
配套
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星海湾壹号二期定位市场研究报告3壹品星海精品PPT课件
现报价 月度消化 未来供应 预计去化周期
88套 11套 77套
5.5套
2
2 13% 12000-18500元/㎡
0（全推） 31.75月
半岛听涛项目现阶段销售不佳，区域品质楼盘竞争为其主要原因，其次楼市 冷淡，经济低迷，财富缩水，户型较为单调等因素也促使该项目市场表现不 佳，而该项目总体供应量较少，当楼市回暖之际，该项目去化周期估计将微 度缩短。
126
14套
比例 15.9%
三房
面积（平米） 套数
140-169
74套
比例 84.1%
产品分析
价格分析
• 单价范围 – 起价：12100-22000/平 米 – 均价：18000元/平米
• 总价 – 总价范围：151万-370万 – 主力总价：252万-304万
销售情况
总供应量 销售情况 总可售量 现去化率
4 3
5 6
2
7
1
8
9 10
11
12
项目基本情况
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型面积配比
销售情况
• 项目在 08 年之前共成交 201 套，08 年度共成交46 套，从 08 年度项目销售 情况来看，市场表现并不理想。年度项目在四月、五月及八月均为零成交， 在一月及七月成交套数仅为2 套，处境较为尴尬。东方圣荷西 9 月成交 6 套， 10 月成交 7 套，传统营销旺季对该项目销售并未产生多少正面影响，市场反 应依旧冷淡。年度成交量及均价走势并无规律。
20071018海中国的媒体执行思路
•
4篇形象稿，则表述我们基于 “海中国”这一项目，在 “新国土”这一事实的土地上
将怎么干， “心中的海上新国度”会怎样，4个方面：
1．宏图第一环，高平台，是国家级力量填的海； 2．宏图第二环，大市政，面向国家级的跨国界邻里计划； 3.宏图第三环，设计理念的不同反响，售楼处展现出来的世界观。
10月传播媒体安排
——“欢迎加入750万置地会成员中来” 我们需要展现与北京、上海、天津置地会模式，比如在北京采访织，而是一个横跨全国的置业联盟，是一件盛事。
10—11月份的传播计划
我们想作为“2+4”模式，即“2篇宣告稿+4篇形象稿”，2篇形象稿投放在“展 会”和“接待处开放”节点前，4篇形象稿紧跟其后，作为二次投放组合，将海 中国的理想表达出来，引起更大范围的关注。 • 2篇宣告稿，一篇说海中国来了，欢迎进入海中国“时代”，已在16号出街。 第二篇说“新国土宣言”填海新地在“宏图志向”也将出街。
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9
报纸广告 户外广告 网络广告 杂志广告 接待处包装 展会包装 白皮书 置地会刊
国家级资源带氛围布置 会场广告布置
三联版开篇 亮相广告 亮相广告 三联版开篇
活动邀约
会场派发 开始规划
10月是海中国的形象亮相期，借助展会的节点，让海中国在众多楼盘中脱颖而出是我们的目 标，节奏上我们希望广告版式能不落常规，以三联版等特殊版面登场。 10月份，我们预计媒体费用会在150-200万之间，在各重大媒体遍地开花，吸引足够眼球。 报纸媒体的选择建议在亮相时期适当广泛些。集中火力于前两大媒体，其他媒体作为补充， 杂志的选择除当地地产专业杂志外，DM专刊外，可选择三联生活周刊、新周刊等全国性刊物； 展会期间，如何呼应展场是传播的主要任务，我们的思考是像LV等品牌进入中国时的做法， 将展场作为据点，广告（甚至DM）作为邀约，吸引人们去现场观摩，在终端解决问题； 展会过后，如何吸引人到接待处是主要任务，我们建议把置地会的工作提前，辅以在重要节 假日的公关活动，实现人流量。
大连新星星海中心示范工程实施规划-0702
星海湾金融商务区XH-17、XH-17-2地块改造项目科技示范工程实施计划单位名称：中建三局集团有限公司东北分公司编制日期：2014年6月20日科技推广工作策划书一、工程概况（一）总体概况本工程位于大连市沙河口区胜利路南侧、太原街西侧、马栏河东侧，占地面积22500㎡，总建筑为258968㎡。
地下室共四层，面积为74468㎡，主要是车库，地下四层设人防；裙楼地上1~3层，为商场。
共计4栋塔楼，A塔楼地上49层，建筑高度202.35m；B塔楼地上18层，建筑高度81.05m；C塔楼地上35层，建筑高度126.8m；D塔楼地上13层，建筑高度62.55m；地上总建筑面积为184500㎡。
除C楼是公寓外，其余各塔楼均为办公写字楼。
（二）建筑概况（三）结构概况基础结构形式：筏板基础，结构形式为框架核心筒结构；混凝土强度等级：C15-C60，抗渗等级为P6、P8。
塔楼楼面结构为压型钢板-混凝土组合楼板，裙楼为混凝土楼板。
钢结构：A裙楼核心筒、框架柱内部的型钢混凝土柱。
型钢柱中的型钢采用焊制十字型钢和工字钢，翼缘板上焊制抗剪栓钉。
（四）专业工程概况包括电气工程、智能工程、给排水专业工程、动力专业工程及暖通空调专业。
（五）工程目标（1）工期目标开工日期：2014年2月15日竣工日期：2016年7月31日（2）质量目标整体工程创辽宁省（世纪杯）优质工程（3）安全文明施工管理目标安全目标：杜绝发生重大伤亡事故；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；年轻伤事故频率不大于3‰。
文明施工达到大连市、沙河口区相关部门要求，确保“大连市示范工地”，“辽宁省标准化示范工地”，“辽宁省观摩工地”，全国建设工程项目“AAA”级安全文明诚信标准化工地”。
（4）科技管理目标1）科技示范目标：中建三局科技推广示范工程；2）技术总结目标：完成论文4篇，技术总结20篇，完成QC成果2项，五小成果4项；3）科技研发课题目标：技术进步效益率达到2.5%。
红鹤亿万级豪宅推广方案(完整)
【弘邦宝第】品牌营建及传播推广方略感谢华夏筑铭集团，感谢弘邦宝第烟台，有了真正意义上的豪宅或者说建筑艺术弘邦宝第之于开发商以及业主的意义，必然已经超出了通常地产或者楼盘的价值对于地产策划方来说，同样超越生意范畴非常珍惜这次提案，能够有机会在未来成为这旷世作品的参与者第一部分：关于塔尖富豪的调研、分析和洞察参考资料及数据：《2011年胡润财富报告》、《山东财富报告》《2013年/2016年胡润财富报告》《观澜湖等顶豪项目客户服务经验及客户特点总结报告》《天越湾、金地澜悦等高端客户内部资料》《太原星河湾客户分析及客户访谈记录》《大连一方公馆销售经理客户置业报告》《北京今久营销集团顶豪项目内部资料》2016年2月24日，北京胡润研究院发布《2016年胡润全球富豪榜》榜单最大亮点之一，中国有568位十亿美元富豪，首次超过了美国535位。
北京首次超过纽约成为全球超级富豪创造者最密集的城市，中国城市在世界十大富豪城市中占一半，北京、香港、上海、深圳、杭州。
中国大陆上榜前十位：王健林家族、马云家族、宗庆后家族、马化腾、雷军、严昊、李彦宏马东敏夫妇、许家印、卢志强、丁磊。
所在行业以科技、互联网为较多。
从富豪个人投资方向上，科技行业、制造业、房地产、信息技术行业是主要财富来源。
胡润研究院表示，69%的上榜富豪都是白手起家，而中国是世界上创造白手起家富豪最多的国家。
基本共性特点根据统计，这些富翁的孩子一般会送往国外接受教育，其中英国是富翁们为孩子首选的高中教育目的地，排在二至三位的分别是美国、加拿大、澳大利亚。
如果将小学、中学、大学一起统计，美国是富二代首选的国际教育目的地。
英国、加拿大、新加坡、澳洲、法国、新西兰、德国和日本分列二至九位。
胡润百富榜显示，制造业、房地产业、农业是富豪最多的三个行业，比重分别是34.6％、9.9％、8.6％。
亿万富豪中主要有企业主、炒房者和职业股民三种类型。
千万富豪里，除了上述3种类型外，还有金领，即大型企业集团、跨国公司的高层人士。
中房信-大连华润海中国营销案例
4 4
项目概况
基本概况：
区位 占地面积
建筑面积
大连市开发区滨海区板块 9.6383万m2
131万m2
建筑类别 容积率
最早开盘时间
小高层、高层 2.86
2008-08-31
绿化率
车位数
40%
个
总户数
装修情况
12000套
毛坯
物业费
物业公司
1.85元/m2·月
华润物业(大连)有限公司
开发商
建筑设计
华润置地（大连）有限公司
二期推广期/名校签约推广期
（2010.4-2010.5） 1、在开发区大剧院丼行二 期说明会以及北京小学华润 海中国分校签约仪式的同时 ，在华润·海中国的艺术馆 正在进行认筹活劢，客户们 通过认筹，可享受华润·海 中国二期日进百金的活劢， 在4月24日起至开盘止，每 天可享受总房款一百元的优 惠。
二期推广期
SLOGAN：享受高品质生活享受一线海景
阶段
导入期 海中国一期＆推广 期 海中国一期＆销售 期 海中国二期＆推广 期 签约名校＆推广期 海中国二期＆销售 期 海中国三期＆推广 期
推广语
1、08大连开发区滨海区一大力作。 2、“GO！海中国”在开发区大剧院隆重启幕。 1、应市推出沿海岸线一组团。 2、独有一线无遮挡海景。 1、华润海中国携印度宝莱坞舞蹈团上演感恩日 2、一期楼盘完美售罄。 1、二期说明会及认筹活劢。 2、四年淬炼，唯此华润·海中国。 1、北京小学华润海中国分校签约仪式。 2、全国唯一一所海边的北京小学。 1、一线海景传世官邸。 2、华润海中国2期以荣耀开启新的荣耀。 1、兑现滨海生活全价值链。 2、华润·海中国体育馆震撼启幕。 3、滨海生活示范区，即将全域盛放。