抵(质)押物价值评估管理办法

抵(质)押物价值评估管理办法

第一章总则

第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。

第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。

第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。

第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。

第二章基本流程及职责分工

第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。

第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。

第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。

第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。

第三章评估调查和初评

第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。主要包括以下工作：

（一）资料搜集

抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；

押品已对其他债权设定担保的情况；

押品的权属资料；

押品清单及基本情况资料；

外部评估报告（如有）；

其他所需资料。

（二）现场调查

核实押品范围、状况及产权证明文件；

调查押品相关市场信息；

拍摄押品影像资料；

了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况。

第十一条完成评估调查后，投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况，参考外部评估报告（如有），结合自身判断，对押品价值进行初评，形成《抵（质）押价值评估表》（见附件二），详细记录评估依据和过程，连同调查资料一并提交“抵（质）押品价值评估小组”进行审查。

第四章评估审查

第十二条“抵（质）押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查，按照“少数服从多数”原则确定审查结果。

第十三条评估审查工作主要包括：

核实押品基础资料；

审查评估调查及初评操作的合规性；

审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；

审查外部评估报告的合理性（如有）。

第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的，“抵（质）押品价值评估小组”可退回调查人，要求补充调查或重新进行初评。

第十五条不需要补充调查或重新进行初评的，“抵（质）押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查，由主审查人在《抵（质）押价值评估表》上签署审查意见。

第五章评估审定

第十六条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵（质）押物价值最终认定机构。

第十七条融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时，担保方式为抵（质）押的，应同时提交经“抵（质）押品价值评估小组”审查后的《抵（质）押价值评估表》。

第十八条对抵（质）押物价值的审定是委员会审议内容之一，委员会通过集体讨论，确定是否认可“抵（质）押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整（仅限于向下调整）。

第十九条对评估调查、初评及审查环节的合规性，及评估方法选取的合理性等存在异议的，委员

会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法。

第二十条决策委员会在《抵（质）押价值评估表》上签置的意见为公司对抵（质）押物价值最终评估结果。

第六章常用评估方法

第二十一条根据押品的不同，常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法。内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法。若以上三种方法均不能满足评估需要，可根据实际情况选用其他评估方法。

第二十二条土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：

近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价，土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本。

对政府公布了基准地价体系的地区，可采用基准地价系数修正法进行估价，以基准地价为基础，参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整。

第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估：

在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×（1＋综合费率）。

评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素。

第二十四条已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法。参照周边相似房屋市场价值，结合影响价值的其他因素，如开发商品牌等综合确定。

以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估。

第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估。

第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估。

第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值，结合付款方实力信誉等因素，设定适当的折算比率进行认定。

第七章外部评估结果的采信

第二十八条外部评估报告一般仅作为抵(质)押品价值认定的参考依据。在以下情况下，公司可采信外部评估结果确认押品价值：

（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉，内部评估存在操作障碍；

（二）押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域。

第二十九条需采用外部评估的业务，由内部评估体系以外的部门，如合规风控部，对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核。由融资方提供外部评估报告的，还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查。