土地估价实务基础_模拟试题(一)_2013年版
土木工程类土地估价实务模拟试题与答案1
土地估价实务模拟试题与答案1一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。
其中只有一个符合题意)1. ______是指土地的购买价格，同时也是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。
A.房产价格B.建筑物价格C.土地价格D.成本价格答案：C2. ______是指基础设施和公用设施都很完备，可以直接在土地上进行开发建设的一定年期的土地使用权价格。
A.毛地价格B.净地价格C.拍卖价格D.生地价格答案：B3. 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的概率等是______。
A.自然因素B.人为因素C.经济因素D.行政因素答案：A4. ______是对土地价值或价格进行判断和估算的过程。
A.地籍调查B.土地估价C.房产估价D.土地登记答案：B5. 接受委托方的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具失实的估价报告是注册土地估价师在从事土地估价业务中的禁止行为，它在______中有所体现。
A．《注册土地估价师自律守则》 B．《土地估价师资格考试管理办法》C．《城镇土地估价规程》D．《农用地估价规程》答案：A6. ______是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
A.预期收益原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则答案：A7. M城市以2008年为基期，2009年、2010年、2011年、2012年的地价指数分别为110、115、123、132。
某比较案例2009年成交价为1200元/m2，则2011年该比较案例价格为______元/m2A.1476B.1342C.1867D.1073答案：B根据所给指数做日期修正，比较案例的价格=1200×(123/110)≈1342(元/m2)。
8. C市某住宅小区的平均月租金为25元/m2，年总费用为80元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原率为6%，该小区土地楼面价格为1000元/m2，则建筑物还原率为______。
土地估价师--土地估价实务模拟题(一)
土地估价师--土地估价实务模拟题(一)第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。
根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。
估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估，现有5宗类似的土地交易案例，条件如下。
项目A B C D E 待估宗地成交价格（元/m2）500 600 950 1020 1300交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖交易时间（年、月）2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用权年期50 70 70 40 70 50容积率1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比较繁华程度+2% -1% 0 -2% +3%基础设施0 +3% -1% +3% 0交通状况-1% 0 +2% -1% -2%个别因素比较宗地形状0 -2% +3% 0 1%宗地位置+1% 0 -2% -3% 0临街类型+1% +1% 0 +1% -1%表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较，表中数字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时，表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据调查，该城市交易形式修正系数为：协议0.6，招标0.8，拍卖1.0；地价指数以2002年1月为100，以后平均每月递增1个百分点；土地还原率为7%；此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长4%。
土地估价师考试模拟试题(一)
土地估价师考试模拟试题(一)一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。
水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。
12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
-最新-全国土地估价师资格考试试题(模拟试题)估价实务1
一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1分，共30分。
选错不得分，不倒扣分)1．某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( D )。
A．待估地产状况B．地上建筑物状况C．市场情况D．区域因素条件2．价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括(A)等内容。
A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3．一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，(C )是不正确的。
A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响D．土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是行政（政府土地政策）因素对地价所产生深刻的影响4．估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( B )。
A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算5．“同一供需圈”是指( )。
2013年土地估价师考试真题及答案（全）
2013年土地估价师考试真题及答案一2013年土地估价师考试管理基础与法规真题及答案一. 判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√ "，认为错误的涂"×".答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1. 从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。
( )2. 土地承包经营权是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》所设定的一种物权。
( )3. 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的划拨土地使用权可以设定抵押权。
( )4. 省级土地利用总体规划应协调各省.自治区.直辖市之间的土地利用关系。
( )5. 级差地租II的形成以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提。
( )6. 中国现行的城镇土地使用税是以面积大小和质量等级来确定土地税额大小的。
( )7. 初始土地登记通常采用共同申请的方式。
( )8. 有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，就必然与土地所有权相联系。
( )9. 土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。
( )10.严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。
( )11.土地供给量增大，土地价格必定下降。
( )12.土地整理规划和土地整治规划的内容和目标是一样的。
( )13.农产品的社会生产价格是由劣等地的生产价格决定的。
( )14.为了保证国家建设，对于重点建设项目，在没有农用地转用计划指标的情况下，也可以批准新增建设用地。
( )15. 根据土地报酬递减规律，在土地面积保持不变时，资本或劳动每一投入单位的边际产品通常随着该种投入数量的增加而下降。
( )16.变更土地登记具有连带性。
( 17.土地出让期届满，政府有偿收回出让的土地使用权及地上建筑物。
( )18.土地的供给是指人类可利用的各种土地资源的数量，它与社会的技术经济条件无关。
土地估价实务基础_模拟试题(二)_2013年版
1、既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。
A:环境因素B:宗地基础设施条件C:城市规划限制D:土地使用年限答案:B2、计算主次干道影响距离一般采用公式( )。
A:d=2s/1B:d=s/2C:d=s/1D:d=2s/1答案:B3、土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。
A:收益还原法B:市场比较法C:剩余法D:成本逼近法答案:C4、预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。
C:模型估价法D:剩余法和收益还原法答案:D5、在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。
A:区域人口密度B:区域农业人口人均耕地C:城镇商业活动强度D:城镇非农产业产出效果答案:B6、决定城市土地利用价值的重要因素是( )。
A:经济发展状况B:交通状况及通达度C:人口密度D:区位答案:D7、城镇土地分等的对象是( )。
A:城镇建成区和近郊区X围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B:土地利用总体规划确定的城镇建设用地X围内的所有土地C:城市市区、建制镇镇区土地8、对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是( )。
A:将因素两两之间都进行比较B:某一因素权重有可能是零C:为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D:可在因素集合中设置一虚拟目标答案:B9、在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
A:33B:45C:48D:78答案:C10、已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为( )。
A:45.5B:53.3答案:A11、利用收益还原法求算地价时，下列中( )不是总收益产生的形式。
2013年土地估价师《土地估价实务》练习题
2013土地估价师《土地估价实务》冲刺题及答案一、单选题1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( )。
A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用标准答案： b解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。
2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益标准答案： b解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。
3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。
A.P=a/r[1一l/(1+r)n]B.P=a/rC.P=a/(r±s)D.P=a/r±b/r2标准答案： b解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：P=a/r式中：P——土地价格;a——土地纯收益;r——土地还原率。
可知答案为B.P=a/r4、收益还原法不适宜用于评估( )用地。
A.商业B.写字楼C.酒店D.学校标准答案： d解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
5、房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费标准答案： a解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。
A.1350B.1533C.1611D.1722标准答案： c解析：1.土地使用年期无限时的计算公式P=a/r±b/r2式中：P、a、r含义同前;b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。
土地估价师土地估价实务模拟试卷
土地估价师土地估价实务模拟试卷
土地估价师土地估价实务模拟试卷
(一)综合计算题
1.某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。
2004年4月,因生产事故造成地上建筑物毁损70%,该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实,认为符合理赔条件,特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度。
为此,该估价机构搜集了如下可用资料:
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:
实例A:1250元/m2
实例B:1420元/m2
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的-工业厂房(实例C),房地年出租净收益为105元/m2,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
土地估价实务试卷下载:土地估价师土地估价实务模拟试卷
感谢您的阅读！。
土地估价实务基础考试答案(题库版)
土地估价实务基础考试答案（题库版）l、判断题在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价（江南博哥）格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。
（）正确答案：错2、多选用千基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。
A. 土地使用权出租B. 房屋出租C. 以地换房D. 企业兼并E. 房屋转让正确答案：B, C, D3、判断题建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。
（）正确答案：错4、多选农用地价格影响因素为（）。
A. 种植作物种类B. 自然因素C. 社会经济因素D. 特殊因素E. 政治因素正确答案：B, C, D5、多选根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有()。
A. 剖面图法B. 总分频率图法C. 数轴法D.AHP法E. 其他方法正确答案：B, C6、单选按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。
A. 事前监察、事中监察和事后监察B. 普遍监察与专门监察C. 内部监察和外部监察D. 自力监察和他力监察正确答案：A参考解析：按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察。
7、判断题依照国家规定，钢混结构建筑的残值率最高。
（）正确答案：错8、单选《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入（），作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。
A. 国民经济和社会发展计划B. 城市总体规划C.土地利用年度计划D.国土规划正确答案：A参考解析：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。
9、单选关千舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）A. 目的是扎刺舌头防止前伸B. 息止颌位时延伸至下牙舌面C.尖端应圆钝D.常设计6r--..;7根E.需千上前牙舌侧离基托边缘2r--..;3m m处伸出正确答案： C10、多选？某国有企业甲获准千2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
土地估价实务基础_第三章 土地估价概念_2013年版
1、下列选项中，不属于土地估价依据的是（）。
A:充足的市场资料
B:宗地一般的收益状况
C:待估宗地的自然和经济属性
D:委托方的建议
答案:D
2、（）既是土地市场参与各方进行经济活动的基础，又是影响供求关系、调控土地市场的杠杆。
A:土地的使用价值
B:土地等级
C:级差地租
D:地价
答案:D
3、因为不同的土地权利给购买者所带来的收益不同，所以其价格也不同，在实际中可以表现为（）价格。
A:抵押权
B:使用权
C:所有权
D:转让权
E:支配权
答案:A,B,D
4、下列不属于土地使用权转让的是（）。
A:国有土地使用权招标
B:挂牌出让价格评估
C:国有土地使用权拍卖
D:转让
E:租赁
答案:A,B,C
5、下列关于土地估价师资格制度说法正确的是（）。
A:土地估价师必须经注册才能签署估价报告
B:土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核
C:土地估价师的专业实践期不少于1年
D:土地估价师不可以评估地上建筑物
E:国家实行土地估价师资格认定制度
答案:A,E。
土地估价实务基础模拟题.doc
土地估价实务基础模拟题1、宗地地价评估时，明确价值类型应在（A ）。
A.签订委托估价合同前B.签订委托估价合同后C.收集佔价所需资料Z后D.实地杏看估价对象Z后2、宗地地价评估的实际程序，是从（A ）开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委托者并将有关资料整理归档的全过程。
A.接受委托者的估价委托B.拟定估价作业方案C.收集估价所需资料D.实地杳看佔价对彖3、在一个估价项目屮，首先要明确估价基本事项，其屮（A ）是龙头。
A.估价目的B.估价对象C.估价期日D.价值类熨4、土地估价业务受理前哪种行为时错误的（D ）。
A.拒绝受白己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的委托。
B.当客户要求基于估价师认为不现实的一项特殊假设进行估价，则应拒绝该估价委托。
C.如果估价师认为即使在受限制的基础上也不可能提供估价，则应拒绝该估价委托。
D.对于以前由佔价师或公司进行了佔价的物业，可以未进行重新勘杏进行重新评估。
5、某企业拟以其拥有的土地使用权抵押贷款，十地使用证载用途为工业，企业得知其使用土地范围已被政府规划为城镇住宅用地，要求评估机构按住宅用地进行评估，评估机构的那种决定是正确的（C ）。
A.按住宅用地进行评估B.让•企业岀具政府规划为城镇住宅川地的证明文件，按住宅川地进行评佔c.协商Z后按工业用地进行评估D.肓接拒绝评估6、某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是（B ）。
A.企业十-地抵押时按评估工业用途评估B.土地抵押时金业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估C.企业改制时按评估工业用途评估D.企业改制（出售）时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地讲行评估7、某企业一年前以转让方式取得土地使用权，当时委托评估机构进行了十-地评估，现拟以该地进行土地抵押贷款，企业拟使用原来的报告办理抵押手续，评佔机构要求重新评估的主要理由正确的是（C）。
土地估价案例与报告_模拟试题一_2013年版
1、一、案例分析题（共2题，每题20分，共40分。
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
）（一）这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，将符合题意的内容代号涂黑。
×××市是隶属河北省的地级市（1），地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘（2）。
依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展（3）。
2010年末全市总人口为710万（4）。
京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起（5）。
全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%（6）。
其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业商业用房投资4.8亿元，增长41.2%。
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式（招、拍、挂）供地，并且制定最低出让价格标准（7）。
×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。
主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。
有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。
其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。
其特色为典型季节性河流（9）。
位于北纬36°50'～37°47'，东经113°52'～115°49'（10）。
为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度（11）。
土地估价理论方法_模拟试题一_2013年版
1、土地的（）是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地评估方法相同。
A:基准地价B:理论价格C:标定地价D:评估价格答案:C2、预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。
A:剩余法B:市场比较法C:成本法和剩余法D:剩余法和收益还原法答案:D3、由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。
A:需求性B:个别性C:固定性D:经济性答案:C4、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。
A:宗地用途B:宗地是否临街C:宗地基础设施条件D:宗地形状答案:A5、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进（）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。
A:同好曲面B:买价曲线C:区位平衡D:非完善市场答案:C6、在市场经济体制条件下，（）是一个经济平衡器。
A:储蓄水平B:利率水平C:投资水平D:消费水平答案:B7、土地定级因素是指对土地（）有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
A:价格B:区位、质量C:质量、等级D:收益答案:C8、反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是（）。
A:基准地价B:市场交易价格C:标定地价D:出让底价答案:B9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的（）进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
A:肥沃程度B:区位条件C:自然和经济属性D:质量答案:C10、一般而言，土地的（）权能是最小的。
A:所有权B:使用权C:地役权D:抵押权答案:D11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。
A:农业雇佣工人创造的剩余价值B:社会其他部门工人创造的价值C:农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D:农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润答案:B12、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。
土地估价相关知识_模拟试题一_2013年版
1、税收的职能是组织财政收入、调节经济和监督管理。
其中（）是税收最基本的职能。
A:组织财政收入B:调节社会经济C:监督管理D:体现特殊的分配关系答案:A解析:组织财政收入是税收最基本的职能。
2、城镇土地使用税的征税X围不包括（）A:城市B:行政村C:建制镇D:工矿区答案:B解析:城镇土地使用税的征税X围，包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
课税对象是上述X围内的土地。
3、下列有关土地、房产税收的说法正确的有（）A:学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要交纳耕地占用税B:供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税C:目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D:中外合资企业和外资企业不需要交纳城市维护建设税解析:学校、幼儿园、养老院占用为耕地占用税的免税单位；供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地用于经营，也需征城镇土地使用税；新规规定中外合资企业和外资企业也要交纳城市维护建设税。
4、下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）A:以房抵债的某工业企业B:出租写字楼的某外资房地产开发公司C:转让住房的某个人D:转让国有土地使用权的某高等学校答案:B解析:凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
土地增值税的征税X围包括国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。
转让房地产是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。
不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
5、甲公司于2006年8月1日将某土地的使用权以400万元的价格转让出去，计算土地增值额时，允许扣除项目的金额为316.65万元，则该公司在这笔土地交易中应缴纳的土地增值税为（）万元。
A:150.00B:90.00C:83.35D:25.01解析:（1）土地增值额＝土地转让收入－扣除项目金额＝400－316.65＝83.35（2）增值率＝土地增值额/扣除项目金额×100%＝83.35/316.65×100%≈26.3%（3）因为土地增值额未超过扣除项目金额50%。
土地估价实务模拟试题-土地估价报告改错
土地估价实务模拟试题-土地估价报告改错
土地估价实务模拟试题:土地估价报告改错
(三)土地估价报告改错
报告一:
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称:××大厦土地使用权拍卖底价评估。
二、委托估价方:×××房地产开发公司
三、受托估价方:××市土地评估有限责任公司
四、估价对象:略
五、估价目的:该项评估是对×x×房地产开发公司开发的××大厦土地使用权进行评估。
六、估价依据:
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例;
(2)《中华人民共和国担保法》;
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
(4)××省人民政府、××省国土资源局颁布的有关规定、文件等;
土地估价试题下载:土地估价实务模拟试题-土地估价报告改错
感谢您的阅读！。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、下列选项中，不属于土地价格自身特性的是（）。
A:价格基础不同B:形成时间不同C:生产成本不同D:具有明显的地区性和地域性答案:C解析:考查土地价格的特征，可用排除法作答。
2、一定条件下，（）是影响地价的主要方面。
A:需求B:投资C:收益D:利润答案:A解析:考查土地的供需关系对土地价格的影响3、按照（），可将土地价格分为申报地价和公告地价。
A:土地价格形成方法B:政府管理手段C:土地价格表示方法D:土地的存在形态答案:B解析:考查土地价格的分类4、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于（）。
A:一般因素B:区域因素C:个别因素D:经济因素答案:B5、一般来讲，工业用地受（）因素影响较大。
A:环境质量B:繁华程度C:地形坡度D:交通运输条件答案:D6、我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的（）。
A:价值B:使用价值C:有偿使用D:无偿使用答案:C7、土地估价是（）的一种。
A:房地产咨询B:房地产中介C:房地产证券D:房地产经济答案:B8、土地估价的标准是（）。
A:价值标准B:市场价值标准C:客观价值标准D:定义的价值标准答案:B9、如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应遵循（）。
A:变动原则B:替代原则C:最有效利用原则D:报酬递增递减原则答案:B10、下列选项中，关于估价期日的说法不正确的是（）。
A:估价期日是变动原则的应用B:估价期日根据估价目的确定C:估价期日由估价师判断确定D:估价期日可以在作业日期内的任意一天答案:C11、土地估价报告审核应符合的要求不包括（）。
A:合法性B:合规性C:合理性D:合适性答案:D解析:土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。
估价报告审核的内容和要求包括：估价所依据资料的质量、合法性审核、合规性审核、合理性审核。
12、收益还原法的理论依据是（）和生产要素分配理论。
A:地租理论B:区位理论C:替代原则D:报酬递减规律答案:A13、收益还原法的关键在于正确测定土地纯收益及合理确定（）。
A:土地租金B:经营费用C:投资利率D:土地还原率答案:D14、可直接用于土地评估的收益是指（）。
A:实际收益B:客观收益C:最高收益D:平均收益答案:B15、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称（）。
A:收益价格B:替代价格C:比准价格D:等同价格答案:C16、市场比较法估价时的首要工作是（）。
A:确定比较案例B:收集交易资料C:进行交易情况修正D:进行区域及个别因素修正答案:B17、《土地管理法》明确规定，土地补偿费和安置补偿费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的（）倍计算。
A:4～6B:6～10C:20D:30答案:D解析:据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
”18、在剩余法评估中，应根据土地估价的（）确定土地利用方式。
A:变动原则和供需原则B:贡献原则和预期收益原则C:合法原则和最有效使用原则D:报酬递增递减原则和合法原则答案:C解析:在实际估价中，运用剩余法估价结果的可靠程度，关键取决于以下两项预测：一是是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；二是是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的房地产价值。
19、对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/平方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。
若用静态方式估算，则该成本荒地的总价和单价分别为（）。
A:1.332亿元，89.65元/平方米B:2.609亿元，130.45元/平方米C:2.536亿元，116.32元/平方米D:3.416亿元，156.88元/平方米答案:B解析:本题考查重点是对“剩余法的基本公式”的掌握。
解题步骤如下：设该荒地的总价为P①总开发价值=1000×2×106×60%=12（亿元）②总开发成本=2.5×2=5（亿元）③总利息=P(1+4%)×[(1+12%)3-1]+5×[(1+12%)1.5-1] =0.421 P+0.926（亿元）④总转让税费=12×6%=0.72（亿元）⑤购买该荒地税费=P×4%=0.04 P⑥总利润=（P+0.04P+5）×20% =0.208 P+1（亿元）⑦依据剩余法公式得P=①-②-③-④-⑤-⑥ =（12 – 5 – 0.421 P – 0.926 – 0.72 – 0.04 P – 0.208 P-1 P=2.609（亿元）所以，荒地总价=2.609（亿元），荒地单价=2.609×108/2×106=130.45（元/平方米）20、路线价法的基本原则是（）和区位论的具体应用。
A:变动原则B:预期原则C:替代原则D:供需原则答案:C21、下列选项中，属于苏慕法则的内容的是（）。
A:该法则将标准深度100英尺分为4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%B:该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3% C:该法则认为深度为1004英尺深的土地价值，前半临街502英尺部分占全宗地总地价的72.5%，后半502英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%D:该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比答案:C解析:A为四三二一法则的内容，B为霍夫曼法则的内容，D为哈柏法则的内容。
22、基本地价系数修正法的基本原理是（）。
A:区位原理B:地租理论C:替代原理D:收益原理答案:C23、当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应（）。
A:根据客观原则，按实际用途评估B:根据合法原则，按土地使用证登记用途评估C:根据最有效使用原则，按实际用途评估D:按实际用途评估，在评估结果中扣除由于变更土地用途需要补缴的土地出让金答案:B24、下列各因子中，可以用来评价城镇区位条件的指标是（）。
A:城镇人口密度B:城镇交通条件指数C:城镇劳动力投入强度D:人均邮电业务量答案:B25、城镇土地分等的对象是（）。
A:城市市区、建制镇镇区土地B:城镇建成区和近郊区范围的土地C:土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地D:城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地答案:A26、城镇土地定级中的综合定级是指（）。
A:对商住等综合用地的定级B:对商、住、工混合用地的定级C:综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别D:不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别答案:D27、在进行住宅用地定级时，对人口状况对土地质量的影响进行评价时，可以不用考虑（）。
A:常住人口数量B:暂住人口数量C:客流人口数量D:城镇最佳人口密度答案:C28、城市地价动态监测的关键环节及其程序为（）。
A:采集监测数据、设立监测点、确定监测范围、测算监测指标、进行监测分析B:确定监测范围、设立监测点、采集监测数据、测算监测指标、进行监测分析C:设立监测点、采集监测数据、确定监测范围、进行监测分析、测算监测指标D:确定监测范围、采集监测数据、设立监测点、测算监测指标、进行监测分析答案:B29、征地区片价的实质是（）不包括地上附着物和青苗补偿费。
A:综合补偿费B:征地补偿费C:综合补偿标准D:征地补偿标准答案:D30、（）可以不划入征地区片综合地价测算范围。
A:集体建设用地B:基本农田保护区C:集体未利用土地D:基本农田保护区和生态保护区答案:D31、公告地价由政府定期公布，它一般是（）的依据。
A:土地抵押B:土地租金C:土地出让金D:征收土地增值税E:征用土地补偿答案:D,E32、下列选项中，属于土地价格主要特征的有（）。
A:土地价格是收益价格B:土地价格由生产成本决定C:土地价格主要由土地需求决定D:土地价格呈上升趋势E:土地价格具有明显的地域性答案:A,C,D,E33、下列选项中，可用于分析环境质量的因素有（）。
A:地质B:风向C:空气和噪声的污染程度D:居民职业类别和教育程度E:学校答案:A,B,C,D解析:环境质量分为自然环境和人文环境两个方面。
34、影响地价的行政因素一般包括（）。
A:土地制度B:城市化进程C:地价政策D:税收政策E:交通管制答案:A,C,D,E35、土地估价需要充分考虑（）等因素对土地收益的影响。
A:地块大小B:社会经济发展C:土地利用方式D:土地预期收益E:土地利用政策答案:B,C,D,E36、安全利率一般可选用（）。
A:一年期投资年利率B:一年期投资回报率C:一年期的银行定期贷款利率D:一年期的银行定期存款利率E:同一时期的一年期国债年利率答案:D,E解析:土地估价中还原利率可以采用安全利率加上风险调整值来进行确定，本题考查的是安全利率的确定方法。
37、计算房地出租的总费用应包括（）。
A:管理费B:维修费C:原料费D:空房损失费E:房屋折旧费答案:A,B,E38、市场比较法中，建立价格比较基础包括（）。
A:统一币种B:统一用途C:统一面积内涵D:统一面积单位E:统一付款方式答案:A,C,D,E39、选择比较交易案例时，应符合的要求有（）。
A:交易案例为正常交易B:与待估土地大小相近C:与待估土地用途应相同D:与待估土地的交易类型不同E:交易时间与待估土地的估价期日应接近答案:A,C,E40、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有（）。
A:耕地占用税B:固定资产税C:土地管理费D:新菜地开发建设基金E:新增建设用地有偿使用费答案:A,C,D41、剩余法评估中，开发建筑成本包括（）。