对房地产市场调控与法律对策的研究分析
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议1. 引言1.1 背景介绍合肥作为安徽省的省会城市，近年来房地产市场持续受到关注。
随着城市化进程的加快和人口增长，合肥的房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
房地产市场价格的波动直接影响着购房者的购房意愿和经济发展的稳定性，研究合肥房地产市场价格的影响因素是非常必要的。
合肥房地产市场价格受到宏观经济因素的影响。
经济发展水平、人口结构、货币政策等因素都会对房地产市场价格产生重要影响。
政策调控因素也是影响合肥房地产市场价格的重要因素。
政府相关政策的制定和调整会直接影响着市场的供需关系和价格水平。
供需关系、地域因素等也是影响合肥房地产市场价格的重要因素。
通过深入研究合肥房地产市场价格的影响因素，可以找到合理的对策建议，为房地产市场的发展提供重要参考。
【背景介绍完毕，接下来进入研究目的的内容编写】。
1.2 研究目的本文旨在分析合肥房地产市场价格的影响因素，并提出相应的对策建议。
通过深入研究宏观经济因素、政策调控因素、供需关系和地域因素等方面的影响，以期为合肥房地产市场的发展和调控提供参考。
在当前经济形势下，房地产市场一直是一个备受关注的领域，其价格波动对经济发展和社会稳定都具有重要影响。
通过本文的研究，希望能够深入了解合肥房地产市场价格的变动机制，为政府部门、开发商和购房者提供科学的参考，促进合肥房地产市场的健康稳定发展。
通过对合肥房地产市场价格影响因素的分析和对策建议的提出，本文旨在为合肥和其他城市的房地产市场调控提供有益的借鉴和经验。
2. 正文2.1 宏观经济因素对合肥房地产市场价格的影响宏观经济因素对合肥房地产市场价格的影响可以分为多个方面。
经济增长率是一个重要的因素。
当一个地区的经济增长迅速，人口增加，需求上升，推动了房地产市场的供求关系，从而使房地产价格水涨船高。
通货膨胀也会对房地产市场价格产生影响。
通货膨胀会导致货币贬值，房地产价格也随之上涨。
利率水平也对房地产价格有显著影响。
对我国调控房地产经济思考和分析
对我国调控房地产经济的思考和分析【摘要】随着经济的发展，城镇人口的增加及人们商业、娱乐、居住等需求的提高，越来越多的高楼拔地而起，房地产业快速前进，房地产已经成为拉动经济的支柱性产业。
但是，随着人均面积的减小及市场上各种不稳定波动因素，房地产经济也呈现出泡沫经济，波动幅度大，大量的资金货币供应，一旦房地产经济出现了问题，将会影响到整个社会的经济平衡，后果严重。
因此，积极研究及分析房地产经济存在的问题，寻找正确之路是十分具有价值和意义的。
【关键词】房地产经济；现状；对策1.我国房地产经济的现状和分析目前，房地产经济存在许多问题，只有认真理性的分析我国的房地产经济存在的问题，思考导致问题的因素，才能找出引导房地产经济走向正确轨道的对策。
1.1 房价涨幅过大，上升频繁地价是影响房地产价格最直接的因素，地价的不合理波动会直接影响到房价。
地价的过快过高涨幅是推动房价上涨的最直接原因。
因为地价不会设置最高额度，拍卖地价会呈现盲目上涨的情况，地价涨了房价也就相应上升，而我国土地资源紧缺，土地价格也在不断上涨，政府用高价售地，房地产商便以提高房价来提高盈利，如此循环国内房价便呈现房价虚高的局面。
初次之外，社会上普遍存在的一些现象也是导致房价上涨的原因，例如社会普遍的经济预期过高、社会贫富两极分化等等。
1.2 银行贷款缺乏理性房地产商前期投资房地产融资渠道，大多选择银行贷款，然后再将房子卖出后收回成本与利益偿还银行贷款，这中间存在极大的金融风险。
对于银行业来说，将贷款贷给大房地产商也是银行的所趋向的重投资重生产项目，是银行的经营理念。
房地产商和银行业的共同需求有了连接点，那么这两者之间的合作便顺理成章。
但是，从我国个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度等来看，都存在不完善和欠缺的地方，而且我国的信贷近阶段发展迅速，增长速度也很快，这并不能就说我国的信贷就十分健全了，相反过快的发展反而提高了风险存在的可能，如果一旦国内房地产经济发生问题，势必影响到整个国家的金融层面，然后这个问题正是目前房地产商未重视的问题。
房地产限购令法律问题研究
房地产限购令法律问题研究蒲涛四川大学法学院【摘要】２０１０年，各地先后出台房地产限购令，房地产限购令的出台对房地产市场交易产生了极大影响，房地产限购令作为政府调控楼市的政策手段，其内容已经构成了对宪法平等原则、合同自由原则、企业经营自主权和房地产所有权人处分权、物权登记制度的违背。
房地产限购令作为宏观调控措施具有抽象行政行为的法律性质。
房地产市场宏观调控措施应遵循合法性原则。
【关键词】限购令合法性法律性质宏观调控一、问题的提出国务院在２０１０年４月１７日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”此条款为地方政府出台限制居民购买住房政策提供了依据。
目前，限购令这一调控措施已成为中央、地方政府控制房价、抑制投机、保障民生的一项重要举措而被广泛运用。
截止２０１１年底，共有４８个城市出台了限购令。
“限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。
”近年来，伴随着国民经济的快速增长，城镇化推进力度呈爆发状态，住房市场的刚性需求与因土地供应不足等原因导致的商品房供应不足形成了巨大的失衡，供求关系矛盾突出，房价居高不下。
政府从稳定市场、保障民生的角度出发不得已而运用调控手段，强力干预本应由市场自身调整的商品房市场，限购令便是从限制需求的角度遏制房价。
然而限购令的诸多内容均构成了对现行法律的突破，政府的宏观调控行为亦超越了本身的职权范围，虽然限购令在短期内显现了一定的效果，但仍难掩其本身存在的合法性困境。
二、房地产限购令的合法性分析１．限购令违背了宪法平等原则。
宪法第３３条规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。
国家尊重和保障人权。
任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。
房地产限购令中均有对当地居民与非本地居民区别对待的规定。
限购令对非本地居民在所处城市购房给予了相对于本地居民而言更多的限制性条件，这一规定致使购房者在购买住房时，因为户籍的不同而出现实质地位的不平等，这一区别对待违背了宪法平等原则。
房产税调控商品房市场的效果与对策分析——以重庆、上海、北京为例
策 性 措 施 ，不 仅 具 有 体 现 整 体 利 益 基础 的 政 策性 、 目 标 的经 济 性 ，而 且 更 具 兼 顾 未 来 、长远 利 益 内容 的时
炒 房 交 易 行 为 、保 障 自住 需 求 功 能 与 作 用 的 特 殊 定 位 ，房 产税 征 收 措 施 中 的征 税 对 象 、计 税 依 据 、税 率
商 品房 市 场 进 行 涮 控 的 具体 制 度 规 范 ， 以避 免 法 律 公
平 但 是 不 合 人 情 的 现 象 ，进 而 实 现 既 合 理 又 公 平 的政
策 目标 。 正确 、合 理 使 用 房 产 税 政 策 是 对 税 法 制 度 追
求 利 益 均衡 、实 质 正 义 目标 的 充 实 ，不 是 对 税 收 法 律 制 度 的架 空 。 基 于 我 国 商 品 房 市 场 保 障 自住 与 投 资 保 值 的 多元 化 功 能 与 作 用 ，有 关 房 产 税 政 策 的实 施 与 运
品 房 市 场 在 我 国 目前 的市 场 经 济 体 系构 成 中 ，属 于 与 证 券 市 场 、具 有 投 资 与 投 机 功 能 与 作 用 的储 蓄保 值 市
场 等 相 类 似 、是 一 种 类 资 本 金 融 市 场 ，因此 对 房 产 税 的 含 义 及 其 在 商 品房 市 场 的宏 观 经 济 调 控 功 能 与作 用 的 认 识 与 评 价 ，既 要 注 重 现 代 市 场 经 济 发 展 中税 收具 有 的 优 化 财 政 税 收 体 系 、缩 小 人 们 财 富差 距 的一 般 财 政 来 源 与 二 次 分 配 的基 本 功 能 ，同 时还 要 关 注其 作 为 体 现 政 府 宏 观 经 济 调 控 功 能 的抑 制 投 资 与 投 机性 购 房
中国房地产市场调控研究现状及对策思考
中国房地产市场调控研究现状及对策思考【摘要】房地产一直是民生问题，是现代化建设以及国家经济持续稳定增长的核心支柱产业，本文就现阶段我国房地产市场调控重要性以及出现的相关问题和相应对策做深入分析。
【关键字】房地产市场；市场调控；对策研究前言我国房地产市场近年来呈现建设周期短，市场供求量大，房价逐年上升等趋势，在带动中国经济快速发展过程中，也呈现出诸如：市场饱和，经济因素不稳定，民生需求不匹配等缺陷。
因此笔者认为，深入认知我国房地产市场对市场经济体制中的中国经济以及建筑企业的重要性，了解现阶段房地产市场调控现状，才能对市场出现的问题做出合理性，针对性，有效性全面调控。
1、我国房地产调控重要性房地产调控一直是国家经济调控的重点领域，房地产市场与金融，电气，汽车制造业并称为为我国关键四大经济命脉之一，在影响程度上甚至占据核心地位。
自从我国实行住房改革后，我国建筑业市场从“粗放型”逐年向“计划型”方向快速发展，房地产市场带来的巨大经济效益也直接刺激国家经济脉搏，呈现蓬勃发展之势。
据不完全统计，11年国家房地产行业占gdp比重约为8.35%，比财政性教育经费的3.48%高了将近3倍，由此可见房地产行业经济利益对我国整体gdp和经济走向的推动作用有多重要，因此加强房地产行业调控是确保国家可持续发展的重要保证，亦是国家经济呈现良性化，规划性发展的关键因素。
特别是08年金融危机，对当时房地产的泡沫经济产生重要影响后，社会各界深刻意识到，必须由政府介入由市场经济体制作为风向标的房地产行业，因此，因强化国家宏观调控，促进内需，制定行业刺激发展政策等方案，例如：11年国务院颁布的针对房地产市场调控的“国八条”市场政策。
1.1维护国内和谐稳定在“粗放型”经济建设阶段，房地产行业为我国现代化建设带来重要经济利益增长，但伴随我国经济体制改革，经济增长呈现多元化发展，一路飙升的房价与民众消费水平呈现严重倾斜现象。
国内房价的快速增长对社会安定，民众生活以及国家经济平稳发展产生消极影响，造成房地产泡沫经济现象，其背后蕴含金融危机以及民怨，严重者将使社会出现不稳定或动荡因素。
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析【摘要】深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，房地产市场一直备受关注。
本文通过对深圳房地产现状的分析，探讨了当前市场的特点和问题。
对未来深圳房地产发展趋势进行了预测，提出了一些可能的发展方向。
在对策分析部分，针对现有问题提出了一些应对措施和建议，希望能够引导市场朝着更健康、可持续的方向发展。
总结回顾部分对前文进行了概括，展望未来，指明了深圳房地产市场可能的发展方向。
通过建议措施部分，提出了一些建议，希望能够对深圳房地产市场的发展起到一定的助推作用。
通过本文的分析，可以更全面地了解深圳房地产市场的现状、发展趋势和对策分析，为相关领域的决策者提供参考和借鉴。
【关键词】深圳、房地产、现状、发展趋势、对策分析、引言、背景介绍、研究目的、研究范围、正文、总结回顾、展望未来、建议措施。
1. 引言1.1 背景介绍深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，房地产市场一直备受关注。
近年来，随着经济的快速发展和人口的持续增加，深圳的房地产市场也呈现出一系列新的特点和趋势。
从政府调控政策到市场需求变化，都对深圳房地产市场产生了深远影响。
深圳的房地产市场发展与城市经济的密切相关，因此需要深入了解深圳的经济状况和产业布局。
房地产市场的发展也直接关系到居民的生活质量和城市的可持续发展，因此对深圳房地产市场的背景介绍有助于我们更好地理解市场的现状和未来发展趋势。
1.2 研究目的深圳房地产的研究目的是为了更好地了解目前市场状况，预测未来发展趋势，提出有效的对策和措施，推动深圳房地产行业的健康发展。
通过对现状的分析，可以发现市场存在的问题和挑战，为制定合理的发展计划和政策提供依据。
预测发展趋势可以帮助投资者和开发商做出合理的决策，降低风险，把握机遇。
对策分析则是针对市场现状和未来趋势，提出针对性的解决方案，以达到促进行业健康发展的目的。
深圳房地产的研究目的不仅在于了解行业发展的规律，更重要的是为政府和企业提供参考，指导其未来的发展策略和规划，促进深圳房地产市场的可持续发展。
房地产市场宏观调控的法律手段探析
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｍａ ｃ ｒ ｏ ｓ ｃ ｏ ｐ ｉ ｃ ｒ ｅ ｕｌ ｇ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ；
ｐ ｒ ｏ ｐ ｏ ｓ ａ ｌ
ｔ ｈ ｅ ｌ ｅ ｇ ａ ｌ ｉ ｓ ｓ ｕ ｅ ｓ ；
近年来房地产宏观调控引起 了社会各界的关 注。国家在调控过程 中注重经济性 、政策性调整 ，重经济手段而忽视法律规范 ，过分关 注 于解决表层显性问题 ，从整体上看 ，房地产市场宏观调控 的深层次和 法律性 问题 尚未得到解决 。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市 场的宏观调控问题。
施 ，提 出调控 不力 是 由于缺 少法 律保：房地产 宏 观调控 ；法律 问题 ；建议
Ｔｈ ｅ ｋ ｅ ｙ ｐ ｏ ｉ ｎ ｔ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ａ ｒ ｔ ｉ ｃ ｌ ｅ ｉ ｓ ｔ ｏ ｄ ｉ ｓ ｃ ｕ ｓ ｓ ｔ ｈ ｅ ｌ ｅ ｇ ａ ｌ ｉ ｓ ｓ ｕ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ｇ ｕ ｌ ａ ｔ ｉ ｎ ｇ
经济管理
房地产 市场宏观调控 的法律手段探析
崔 琦
（ 长春 工程 学 院 ，吉林 长 春 １ ３ ０ ０ ２ １ ）
摘
要 ：本 文主 要 讨论 房 地产 宏 观调 控法 律 问题 和 法律 措施 ，房地 产 市场 宏 观调 控措 施 如果 缺 少 了法 治 的保证 ，很难 保 证措 施 能够 得 到有效 实
范调控房地产市场，有利于合理控制流人房地产市场的资金总量 ，拓 宽融资渠道 ，确保房地产市场信贷资金安全。
１ ． ４政 府土 地调控 存在 的法 律问 题
Ｔ ｈ ｅ ｎｉ ｔ ｐ ｕ ｔ ｓｆ ｏ ｒ ｗ ａ ｒ ｄａｎ ｕ ｍｂ ｅ ｒ ｏ ｆ ｓ ｐ ｅ ｃ ｉ ｉ ｆ ｃｍｅ ａ ｓ ｕ ｒ ｅ ｓ ａ ｎ ｄｐ ｒ ｏ ｐ ｏ ｓ ａ ｌ ｓ ．
新形势下房地产行业的PEST分析及对策
浅谈新形势下房地产行业的PEST分析及对策摘要：本文通过pest工具分析了当今房地产企业所处的外部环境，并提出针对企业应对这些外部环境变化的策略。
关键词：pest分析，房地产外部环境；应对策略自从上个世纪八十年代住房改革以来，我国的商品房市场一路繁荣昌盛，尤其自二零零二年以后，各行各业的资本纷纷涌向房地产行业，市场一度过热。
近年来，国家纷纷出台各种法律法规对房地产市场进行调控，再次把房地产行业推向了风口浪尖。
格局和形势在变，房地产企业该何去何从?一、pest模型pest是一种企业所处宏观环境分析的模型，所谓pest即政治(political)，经济(economic)，社会(social)和科技(technological)的英文缩写，这些都是企业的外部环境因素，通常不受企业掌握，因而也被戏称为“有害物pest”。
通过这些外部环境的分析，企业更容易认清形势，抓住机遇，减少行业风险。
二、新形势下房地产行业的pest分析1.政治法律环境因素面对房地产行业的过分火热，以及房价的迅猛飞涨，近来年，国家相继出台了诸多法律法规，旨在给房地产行业降温。
(1)财务杠杆能力变弱房地产开发企业利用其强大的负债能力获取财务杠杆利益已经成为行业公开的秘密，而二零零七年九月央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理通知指出“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，“对项目资本金(所有者权益)比例达不到百分之三十五或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款”，这些都使得房地产开发企业的财务杠杆一下变弱。
(2)对购房者的限制央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理通知中，对购房的首付比例提出了进一步要求，并对二套房的购买提出了严格要求，而随后又取消了购房贷款利率优惠政策。
而今年年初，北京、天津、上海等地又相继出台了限制外地人购房的政策。
这些都无疑使得本已出现下滑的房地产市场雪上加霜。
对房地产市场调控与法律对策的研究分析
对房地产市场调控与法律对策的研究分析作者：孟宙来源：《城市建设理论研究》2013年第06期摘要:今年召开的第一次国务院常务会议，主要议题是房地产市场调控，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,集中针对房价过高的问题提出调控方针。
纵观我国房地产行业发展的历程，宏观调控和法律建设不断向纵深层面迈进。
在此背景下，本文首先分析我国房地产市场的现状，然后系统论述房地产市场需要调控的主要环节，并结合所需的法律支持，规划相应的法律对策，以期为今后的实际工作提供帮助。
关键词:房地产；市场；宏观调控；法律Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.Key words: real estate; market; macro-control law;中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。
论我国房地产市场法律监管的问题及对策
１ 会主 义市场 经济必 须在 法律 的制约 监管 下有序运 行 。 ． 社 社 规 模远远 无 法满 足 社会需 要 。三 是房屋 垄 断和 空置 严重 。据 统
会 主义 市场经 济 的发展 方 向是 “ 一 、 统 规范 、 争、 序” 其根 本 汁， 内一些城 市的房屋 空置 率常 年居 高不 下 ， 竞 有 ， 国 同时房 价却 逐年 是 法制 经济 。市场 经 济的 健康 发展 离不 开法律 的制 约 币监管 。 ｕ 房地 产行业 是社会 主义市 场经济 的重要 组成部 分 ， 生存和发 展 其 同样 离不 开法律监 管体制 的制约 和规范 ， 因此建 立和完 善房地产 行业法律 监管 体制 是社会 主义 市场 经济 的本质 要求 。
利 ， 资者 的 Ｊ入 使房地产 市场 更 』变幻 莫测 。 投 Ｊ ｕ Ｊ ｕ 由于 土地 资源 的 几 方面着 手 ： 有 限、 城市 空问 的有 限、 地产 商 的盈利性 及人 们对 住房 需求 的 房 １ 一步 提 高现有 法律 政策 的监 管制 约力度 。笔者 认为 ， ． 进 进 迫 切性 ， 房地 产 市场有 时表现 出非 理性现 象 ， 果放 任其 自由发 如 步提 高现 有政 策法 规的 制约 监管 力度 是完 善房 地 产市 场法 律 展 ， 果不 堪 殴想 。 府必 须对 房地产 市场 进 行宏观 调控和 法律 监管 体制 的 有效途 径 。 各级 司法机 关可 以依 据政 府宏 观 调控 行 后 政 监管 ， 促进房 地产 业市场 的 正常健 康发展 ， 保障 广大 人 民群 众 的 为 的有关 要求 ， 制定 切实 有效 的法规 约束 房地 产 市场 的发展 ， 对 基本 生活 条件得 以实 现 ” 。 于现 有政 策 法规 监督 的盲 区和 空 白点应 制定 完善 相应 的 法律 监
我国房地产业的宏观调控政策分析与对策建议
2012年第11卷第21期我国房地产业的宏观调控政策分析与对策建议□赵兴【内容摘要】房地产价格持续快速上涨，影响了一部分中低收入者的购房能力，进一步加剧了社会贫富差距，造成经济的泡沫化。
目前，我国经济增长趋缓，而房地产业对国民经济增长贡献度高，如果宏观调控的力度和方式不合理，势必会导致金融危机、经济危机和社会动荡。
本文针对房地产业宏观调控政策体系的单一性，提出构建针对不同地区、多环节、多层次的房地产业宏观调控政策体系。
【关键词】房地产；宏观调控；对策建议【基金项目】本文为湖北省教育厅社会科学研究项目“湖北省房地产金融风险防范及对策”（编号：2011JYTE135）研究成果。
【作者简介】赵兴（1978 ），男，湖北武汉人；武汉东湖学院讲师；研究方向：金融学房地产产业为关联度强、经济推动力大的重要支柱性产业，对进一步扩大内需、国民经济能否持续健康发展有着至关重要的意义。
目前，房地产价格持续快速上涨，严重影响了一部分中低收入者的购房能力，加剧了社会贫富差距。
同时，房地产业的建设和消费往往需要巨额信贷资金的支持，而我国房地产业的融资渠道单一，集中于商业银行，给商业银行带来了巨额的信贷风险。
如果不加强对房地产业的宏观调控，势必会导致房地产市场崩溃，引发金融危机，进一步爆发经济危机。
与此同时，经济增长趋缓，如果房地产宏观调控过严，势必导致房地产业的萧条，给经济复苏雪上添霜。
因此，我国房地产业的宏观调控的关键在于力度和方式的区别把握，既能保证房地产业的持续健康发展，解决人民的住房需求和体现对经济发展的巨大推动力，又能限制投机性需求和扩大经济的泡沫化。
一、当前我国房地产业的宏观调整政策2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件（简称121号文件）奏响了宏观调控的序曲。
文件表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕房地产金融风险，开始注重对房地产金融风险加强监管，至2011年房地产金融风险监管力度上升至极致。
我国房地产市场调控问题与政策研究
有住房按规 定应征 收的个人 所得税 , 通过 税收征 管 ! 房屋 登记等历 史信 息等
核实房屋原值 的 , 应依 法严格按 转让所得 的 20% 计征 " 如果房屋 为业主唯一 住房且 购房 时间超过 5 年 , 业主在 出售房屋 时可免缴 20% 的所得 税 "
ห้องสมุดไป่ตู้
实际上 , 许 多住房 出售 时一般按 交易价 的 !% 一3% 纳税 " 不过 , 国务院在 公告 中未说 明何种程度 的价格 上涨 才能导致 提 高房 货首付 比例和利率 , 也 没 有给 出新政 策具体 细 节 " 一切 有待 地方政 府 拿出实施细 则 " 这应该 也是给市
压下 , 许 多城 市先后 出台的落实 / 新
不管 怎样 , 房子 价格 己经开始 回
成 城市居 民的初始 费用 , 就相 当于 中国 20 1 2 年 G D p 总值 的 !.2% " 无疑 , 加 强对 农民权利 的保护将 大大提 高地 方政府征 用土地 的成 本 , 影响地 方政 府 出 让土地 的收 入 "2 " !2 年 , 中国土地 出让收入相 当于地 方政府 总收入的四分之一 " 显 然 , 不可能既提 高地 方政府对 农民工的 支出 , 又减少地 方政府 土地 出让 收入 " 唯一解 决之道是 地 方政 府找到新 的收 入来源 , 比 如房产 税 " 所 以 , 国
中国学术期刊文集（2013）
目录 一、基础篇 房地产市场调控与降温.pdf 1 房地产市场调控回顾与反思.pdf 2 5
政府对房地产市场调控的政策述评.pdf 经济增长与房地产市场调控.pdf 6
土地财政与房地产市场调控研究.pdf 11 分权体制土地财政与我国房地产市场调控.pdf 浅析房地产市场调控与经济硬着陆的关系.pdf 18 20
分析市场、把握市场、调控市场——房地产调控新政与法律专题研讨会综述
济手段 、行政手段和法律手段三种。问题 的焦点在于当房 地产调控的法律阙如之时． 经济手段和行政手段孰先孰后 、
孰重孰轻 。一般市 场经济体制要求 ： 政府调控应该首先 、 主要地采 用经济手段 ； 当经济手段效果不足时，也可采用
有出租模式 ，盈利从过去的以资产增值为主 ，向以现金流
收益 （ 租金 ）为主。周建成认为 ， 房地产开发向房地产经
营、 乃至城市发展运营方面发展 ， 做到 ” 专注开发 到 产
业融合 ” ．开发企业必须拥有 以持有物业为载体的一种或 几种产业作支持 ，以收购重组、品牌效应等方式完成产业
是～个完整的市场体制 即使 中国商品房市场是一个完整
的市场体制，政府调控仍然必要 。今年以来 ，政府采取一
系列调控政策以求得市场的稳定 ，主要出于对房地产市场
特殊性方面的考虑 ，房地产的产品、产业和市场同国民经
济安全相关性太大 ，因而稳定要求特别高 。从 实际情况来 看 ．单靠市场机制解决不了房地产 问题。无论东方还是西 方 ，都有市场经济失灵的时候 ，房地产市场失灵表现为更 加明显 ， 其后果更加危害 。关于政府要不要抑制不合理 （ 虚 假 ）的住房需求的问题 ，张泓铭认为 那种以为市场经济
别人居住 ，而是等待脱手获利 的投机需求 ，政府必须实行
抑制政 策。因为， 这种不合理 （ 虚假）的住房需求， 占、 侵 浪费社会 的住房资源 ． 加剧住房供求矛盾 ， 抬升住房价格 ， 扰乱市场秩序 ，制造住房市场和经济虚假繁荣和泡沫 ．成 为随时可以抛 向市场的潜在供给 ．诱发住房市场风险 、金 融风险和国民经济风险的加剧。关于政府能否动用行政手 段来调控 张泓铭认为 ，任何 国家的调控手段 ．无非是经
房地产调控政策的经济学分析与反思_基于政府规制视角
房地产调控政策的经济学分析与反思——基于政府规制视角魏国平（广东轻工职业技术学院，广东 广州 510300）[摘要] 国家在宏观调控领域中授权、决策、执行和监督的混乱与冲突以及相关调控主体法律责任的缺失是我国房地产宏观 调控失效的主要原因。
文章认为，需要从法律的角度消除政府违法与政策违法现象，重新审视政府在房地产宏观调控中的角色 定位。
在具体政策方面，要在增大住房供应总量的基础上调整结构，保证保障性住房的土地总量供应；继续强化和严格实施差 别化的信贷和税收政策，区分首次购房、二套住房及以上的首付比例和利率，并结合税收政策实施；宏观调控的经济手段与行 政手段相济并用；严格执行省级政府和地方政府及各部委问责制度。
[关键词] 房地产调控；规制失灵；政府规制[中图分类号] F 293.33[文献标识码] A[文章编号] 1002-736X(2011)07-0041-04The Econom ic Study of Real Estate M acr o-Con tr ol Policy—Based on the Gover nm ent Regu lationWei Guoping（Guangdong Industry T echnical College, Guangzhou, Guangdong 510300）Abstr act: There is regulation failure in real estate market in China due to the lack of relevant policies and law. This paper considers that, we should review the role that the government plays in the market. In details, to adjust the total amount of housing supply, ensure thesecurity housing land, enforce the policies of loan and tax. By using macro control policies and administrative ways, combing with tax policies, the government should make a perfect regulation of the real estate market in China.Key wor ds: real estate macro-control; regulatory failure; government regulation加强对房地产市场的宏观调控是我国经济改革的重要内容之一，中央已经 提出了调控目标：以稳定房价为调控立 足点，实现商品房供给和需求基本平 衡、商品结构基本合理和住房价格基本 稳定。
我国房地产宏观调控的法学思考
我国房地产宏观调控的法学思考摘要：近年来，我国的房地产业得到了快速发展，在发展过程中也出现了不少问题。
政府对房地产业进行了一系列的宏观调控，但是结果却不尽如人意。
本文首先肯定政府对房地产业宏观调控的必要性，然后对我国政府调控房地产的行为进行了合法性的分析，最后提出只有房地产宏观调控法治化才能最终解决宏观调控失灵问题，对于解决当前我国房地产市场的突出问题有重要意义。
关键词：房地产宏观调控法治化一、政府对房地产业宏观调控的必要性1、干预的必要性房地产交易的特殊性决定了政府干预的必要性。
因房地产本身的不可移动性，决定了房地产只能以产权户籍证书的流转作为交易方式。
同时，土地本身又具有稀缺性和可永续利用的特点，随着社会经济发展和人们对土地需求的不断增加，土地具有潜在的升值功能。
这些特点决定了房地产市场的价格成分中高估和偏差房地产实际价值的情形将普遍存在。
另外，房地产业的发展除了需要大量的资金投入外，还直接或间接地影响约50个相关产业发展。
住宅和房地产将成为我国未来发展速度快、影响面广的一组产业。
所以，要注意住宅业、房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。
这就必须通过政府的干预与合理引导，防范和抑制房地产业。
2、干预的正当性政府在房地产市场中担任的双重角色决定了政府干预的正当性。
一方面，政府以土地直接供应者的身份进入市场。
政府可以根据土地资源稀缺性和独占性的特点，利用其配置土地资源的垄断权，影响房地产市场的供求状况。
另一方面，政府的财政收入中相当部分来源于房地产业。
在我国，政府可以利用土地使用权有偿出让获取城市建设资金；另外，还可以通过对房地产业征收税费的方式，增加财政收入。
同时，中国房地产市场存在价格与需求的结构不平衡。
这些都为政府干预提供了合理的前提3、干预的现实性从住房的需求方来看，住房成为广大居民的生活必需品，住房需求表现出很强的上升刚性。
从住房供给方来看，房地产商同任何企业家一样，都追求利润的最大化，利用哄抬房价来增加利润是他们的利益所在。
当前房地产市场存在的问题与对策研究
当前房地产市场存在的问题与对策研究本文针对我国房地产市场目前存在的一些突出的问题,分析了相关的原因,并有针对性的提出了对策。
标签：房地产市场问题对策我国房地产业在近10年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业,对我国经济的发展,及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用,但我国房地产业的也出现了一些亟待解决的问题。
一、我国房地产市场的现状及问题1.房地产呈现投资规模过大之势自2007年以来,房地产投资增速呈现逐月回升趋势,前半年同比投资增长速度超过24%,超过上年同期增长速度0.6个百分点。
2008年,全国房地产开发投资完成额为23 917亿元,同比增长24.6%;2009年房屋销售价格出现环比上涨,前半年全国商品房销售面积达34 110万m2,同比增长31.8%,销售额15 900亿,同比增长53.5%。
从市场数据来看,2010年全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降(1.9%),在4月份的基础上,5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降,降幅分别为15.8%和25.0%,其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降,同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。
可见,房地产投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐年增长的趋势。
2.商品房价格呈现上涨过快趋势进入2010年,中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨,3月份70个大中城市房价增长达11.7%,北京等一线城市的房价几乎一天一变,北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元,引起上千排队买房人的愤怒,差点酿成群体事件。
商品房提前进入4万元时代的结果,就是让大多数月工资两三千的人一年收入买不起一平米房子。
目前,房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,这使得中低收入者无力购买住房。
而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而增高,商品房销售价格行为不规范等原因造成的。
3.商品房结构设计不合理我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。
对我国房地产市场的研究与探析
况整整持续 了５ 年，其中２ ０ 年． ２ ０ 年房价 的涨幅更是 惊 ０６ ￣ ０７ ０
人 。统 计 资 料 显 示 ，２ ０ 年 ｌ ｌ 月 ，全 国完 成 房 地 产 开 发 ０７ ～ ２ 投 资 ２ ２ ９ ７ 元 ， 同 比增 长 ３ ．％ ５７．亿 Ｏ ２ ，增 幅 Ｌ２ ０ 年 同 期 提 Ｌ ０６ 升 ８ ４ 百 分 点 。 与此 同 时 ， ２０ 年 全 国７ 个 大 中城 市房 屋 ．个 ０７ ０ 销 售 价 格 同 比涨 幅 １ １ 月 份 分 别 为 ５６ 、 ５ ３ 、 ５９ 、 到 ２ ． ％ ．％ ． ％
启动 了 以 “ 取消 福利 分 房 、实现 居 民住 宅 货 币化 、私有
化 ”为 核 心 的 住 房 制 度 改 革 。这 一 改 革 为 中 国房 地 产 业 的
１３土地取得、转让、使用过程 中问题较 多 ．
目前 ，土地 收 入是 各 级地 方政 府 财政 收入 的 主要 来
源 。在 经 济 利 益 和 政 绩考 核 的 双 重 驱 动 下 ，部 分 地 方 政 府
一
届 规 划 、规 划 随 意 改 变 等情 况 。 这 一 方 面 说 明原 先 规 划 可 能 存 在 不 合 理 情 况 ，有 些 规
划 可 能 没 有 考 虑 到 国 民经 济 的 快 速 发 展 对 土 地 的 “ 发 爆
的难 度 ，给 国家经济安全 、金 融安全埋下 了隐患 ，增加 了
建 立 起 房 地 产 业 长 远 的 发 展 规 划 ，建 立健 全 与 之 相 关 的 各 类 法 律 规 范 ， 引 导房 地 产 行 业 走 可 持 续 发 展 的 道 路 。 笔 者
认 为 ，应 该 做 好 以下 几 个 问题 ：
我国房地产市场调控的难点与对策研究
Ｋｅ ｒ ｓ ｒ ａ ｓａｅ ｍａ ｋ ｔ ｒ ｇ ｌ ｔ ｎ ｄ ｆ ｃ ｌ ｅ ； ｏ ｎ ｅ ｅ ｓ ｒ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ： ｅ ｌ ｔ ｔ ｒ ｅ ； ｅ ｕａ ｉ ； ｉ ｉｕ ｔ ｓ ｃ ｕ ｔｒ ａ ｕ ｅ ｅ ｏ ｆ ｉ ｍ
自 １９ ９ ８年 以来 ，我 国房 地产 市场 走势起 伏 日趋
Ｏ ｎ Ｄ ｉ ｃ ｔｅ ｎ ｉ ｆ ｕｌｉ ｓ ｉ Ｃｈ ｎａ’ ａ ｔ ｔ ａ ｋｅ ｉ Ｓ Ｒｅ ｌＥｓ ａ ｅ Ｍ ｒ ｔ
Ｒｅ ｕ ａ ｉ ｎ ａ ｄ Ｃｏ ｎ ｅ ｍ ｅ ｓ ｒ ｓ ｇ ｌ ｔｏ ｎ ｕ ｔ ｒ ａ ｕ ｅ
ＣＡ ＩＷ ａ ｇ ｑｉ ｇ ｎ — ｎ ，ＣＡＩＷ ａ ｇ ｎ
（ｅ ａ ｍ ｎ ｎｇｍ ｎ， ｏｔｎ ｏｅｅ ｆ ｕｎ ｚｏ ｎｖｒｔ， ｕｎ ｚｏ １ ０ Ｄ ｐ ｒ ｅ ｔｆ ｔ ｏ Ｍａａｅ ｅ ｔ ｎａ ｌｇ ａ ｇｈｕＵ ｉ ｓｙ Ｇ ａ ｇｈ ｕ ３ ； Ｓ Ｃ ｌ ｏＧ ｅｉ ５ ７ １
Ｄ ｐ ｒ ｅ ｔ ｆ ｃｎ ｍ ｃ ｎ ｏ ｒ ｔ ａ ａｅ ｎ， ａ ｅ ｎｖ ｒ ｔ， ａ ｅ Ｇ ａ ｇ ｉ ３ ０ ０ ｅ ａｔ ｎ ｏ ｏ ｏ ｉ ａ ｄＴ ｕ ｓ Ｍ ｎ ｇｍｅ ｔＢ ｉ ｉ ｓ ｙ Ｂ ｉ ， ｕ ｎ ｘ ５ ３ ０ ） ０ ０年 ４月） 等 。今 年 以来 ，限购 和房 ２１
产 税 又 成 为 国 家 调 控 房 价 的 重 点 。 上 海 、 重 庆 于
２１ 年 １ ２ ０１ 月 ７日分别公 布 了房 产税 的细则并于 次 日
起实施 。 目前 ，多数城市房价涨 幅明显趋缓 ，投 机投 资性购房需求得 到有效抑制 。但部 分城市房价上 涨压 力仍然较大 ，房地产市场形 势依 然严峻 。难怪温 家宝
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对房地产市场调控与法律对策的研究分析
摘要:今年召开的第一次国务院常务会议，主要议题是房地产市
场调控，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,集中针
对房价过高的问题提出调控方针。
纵观我国房地产行业发展的历程，宏观调控和法律建设不断向纵深层面迈进。
在此背景下，本文首先分析我国房地产市场的现状，然后系统论述房地产市场需要调控的主要环节，并结合所需的法律支持，规划相应的法律对策，以期为今后的实际工作提供帮助。
关键词:房地产；市场；宏观调控；法律
abstract: the first executive meeting of the state council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. under this background, this paper first analyzes the status quo of china’s real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.
key words: real estate; market; macro-control law;
中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：
房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。
但房地产市场近年来的繁荣背后仍然存在诸多问题需要法律规制，对于宏观调控与法律的双管齐下成为研究的重点问题。
如何用稳定的、富有强制性的法律规定配合不同时期的宏观调控是具有难度的，本文将对此提出有针对性的解决对策。
1 我国房地产市场发展现状
我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。
政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。
从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合
的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。
2 我国房地产市场需要调控的主要环节
我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相
对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。
但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。
价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。
3 我国房地产市场调控所需的法律支持
在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。
法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。
对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。
宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。
这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。
结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。
3．1 价格约束
《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”它是住宅商品现价的参考标准。
第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。
3．2 土地出让约束
《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符
合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。
当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。
3．3 市场秩序约束
《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。
非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。
但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。
法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。
另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。
4 我国房地产市场调控的法律对策
针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。
4．1 法律责任定性
运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。
但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。
地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。
企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。
而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。
4．2 价格衡量标准
房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。
《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。
市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。
4．3 市场秩序引导
作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。
首先进一步阐明地区建设规
划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。
最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。
4．4 房地产行业审计
我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。
值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。
5结言
宏观调控作为政府提供的最重要的“公共物品”，市场参与者有理由对其有合理的确定的预期。
宏观调控目的是为了创造一种稳定的宏观经济环境，保证生产者和消费者从中获益，避免因时而经济过热与通货膨胀，时而全面紧缩与市场疲软，生产者和消费者无法从中获得确定的预期和利益。
然而追求宏观调控经济上的“合规律性”不能成为其僭越法律的理由，而应是调控手段、调控时机的相机选择问题。
政策的稳定性、连续性、可预测性满足了生产者和消费者的确定性需求，因此合法性是宏观调控的本质需求。
【参考文献】
[1]李文．探析我国房地产价格法律调控制度的构建[j]．中国市场2o10(35)
[2]姚义俊．完善宏观调控法律机制对我国房地产市场发展的意义[j]．中国商贸，2009(11)。