经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考
宏观调控的理解及应对的心得
宏观调控的理解及应对的心得宏观调控是指政府通过调整国民经济总量和结构，以实现宏观经济稳定和持续发展的手段和措施。
它是对经济运行的全面指导和调控，涉及到国民经济的各个领域和环节。
宏观调控的核心目标是实现经济稳定和持续发展，解决经济运行中的结构性矛盾和风险，提高人民群众的福祉。
在宏观调控中，我认为应采取以下几个方面的措施：首先，稳定经济增长。
经济增长是宏观调控的基本目标，也是解决其他经济问题的基础。
政府可以通过加大投资力度，增加有效需求，刺激消费，提高消费者信心，促进经济增长。
此外，政府还应通过优化产业结构，提高产业水平，增加技术创新和科技投入，提升企业竞争力，推动经济实现高质量发展。
其次，稳定物价水平。
物价水平的稳定对于维护社会稳定和保障人民群众的基本生活需求至关重要。
政府可以通过制定合理的货币政策，控制货币供应量，加强价格监管，防止价格过快上涨。
此外，政府还可以通过加强市场监管和打击价格垄断行为来维护市场竞争秩序，保障公平交易。
再次，维护金融稳定。
金融稳定是宏观调控的重要内容，也是整个经济运行的重要支撑和保障。
政府应加强金融监管，规范金融市场秩序，防范金融风险。
同时，政府还应注重防范系统性金融风险，加强金融风险监测和评估，建立完善的金融风险防控体系，提高金融体系的韧性和抗风险能力。
此外，政府还应通过改善收入分配格局，提高居民收入水平，促进消费升级，推动经济实现内需拉动。
政府还应提高职业技能培训的投入，提升劳动力素质，增加劳动力资源的供给。
同时，政府还应采取措施推动外贸的稳定发展，促进国际经济合作，扩大对外开放。
在宏观调控中，我认为政府需要注重以下几个方面的心得：首先，加强顶层设计和整合协调。
宏观调控是一个复杂的系统工程，涉及到多个领域和利益相关方。
政府需要制定长期、中期和短期的发展规划和目标，明确政策方向和路径，统筹各项政策和措施的实施，避免政策的重叠和冲突，形成互为支撑的政策体系。
其次，注重因地制宜和差异化调控。
房地产宏观调控政策思考
Ｉ
地
会议提 出要加强和改善宏观调控 ，实施积极 的财政政
策和适度宽松 的货 币政策 保持资本市场和房地产市场稳 定健康发展。
１月 １ ２ ，国务 院 出 台房 地 产 三新 政 ” ７日 ：一 是加
购买住房者有这样的感觉与预 期时 ，他们进入房地产更是
会谨慎 ，甚至于不会进入房地产市场 。所 以成交量萎缩也
（ ）成 交 量 三
目前爆发的巨大的金融危机 ，就是因为美国让一些次 级信用的人进入 了房地产市场 ，但美 国让这些次级信用的 人进入市场也有很大限制 一是有次级信用评级 ，二是购
买 住 房也 只 有 ～套 。个人 住 房按 揭 贷 款准 入 需 要 用四个 文
２０ 年 １ 月 全 国商品房销售面积 ４ ９ 平方米 ， ０８ —１ １ 亿
截 止 到 ２０ 年 １ 月 末 ，全 国 商 品 房 空 置 面 积 １３ ０８ １ ６
亿平方米 ，同比增长 １ ３ ５ ％ 增幅 比 １ ０月提高 ２ ２ －１ 个 百分点 。其 中 空置商品住 宅 ７８ ０４万平方米 ，同 比增长 ２ ％ ，增幅提高 ４ ９ ２９ 个百分点。
准利率的 ０ ７ ．最低首付款 比例调整为 ２％ 。 倍 ０
２０ 年 １ 月 １ ０８ ］ 目对 个人首次购 买 ９ Ｏ平方米及 以下
普通住房的 ，契税税率暂时统～下调到 １ ％ 对个人销售
或购买住房暂免征 收印花税 ：对个人销售住房暂免征收土 地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的减免政策 。１ １ 月 ５日．十项政 策扩大 内需 ，２ １ ００年底前投资 ４万亿 。
多多。１ 廉租房房屋质量低 类似 清水房 ” ，缺少必要 的装修 ．且分布集 中，成为现代 的贫民窟 。 ２ 经济适用
对我国近一轮房地产市场宏观调控的相关思考
２１ ０ １年 １月 ２ ６日国务 院 推
“ 国八 条” 以 新 ．
转 移 到 该 产 品领 域 中来 ， 得 供 求 逐 渐 平 衡 ， 格 使 价 回落 。房 地产 市 场 所 必 需 的资 源 是 土 地 ， 作 为 不 其
巩 固前 期 房 地 产 调 控 的 效 果 并 促 进 房 地 产 市 场 的 持 续 健 康 发展 ， 紧接 着 全 国各 主 要 城 市 也 纷 纷 推 出 房 地产 调 控 的相 关 细 则 。 一 轮宏 观 调控 初 见 成效 ， 近
尽 管 本轮 房 地 产宏 观 调控 有 效 抑制 了房地 产 泡
沫 的过 渡 膨胀 ， 仍存 在 不 足之 处 ， 引发 了 一些 问 但 并
题。
三 、 高 我 国房 地产 市 场 宏 观调 控 成效 的建 议 提
（ ） 整 房地 产 开发 结 构 ． 大 力度 支持 保 障 一 调 加 性 住 房 建 设 ．促进 房 地 产业 与 国 民 经 济协 调 发 展 。
根 据 ２１ ０ １年 《 济 蓝 皮 书 》 经 的统 计 数 据 ， 国 我
２１ ０ ０年 城 镇 居 民 和 农 民工 家 庭 的 房 价 收 入 比分 别 为 ８７ ．６和 １ ． 。 中 ， ０Ｏ 其 ６ 城镇 居 民房 价 收入 比较 ２ ０ ０９
产 开发 投 资 增 速得 到 抑制 。 ０ １年 全 国房 地 产 开发 ２１ 投 资 增 速 由年 初 的 ３ ．％下 降 到 年 底 的 ２ ．％ （ ５２ ７９ 数 据来源 ： 国家统 计 局 网 站 ） 。二是 房 地产 投 资 结 构有 所 调整 。如别 墅 、 档公 寓 、 高 高档 住 宅 等项 目的 投资 比例 开 始 下 降 ， 民普 通住 宅 建 设 ， 经 济 适 用 房 、 居 如 廉 租房 等 比例 有所 提 高 。三 是之 前 增 长过 快 的 房地 产 价 格 开 始 有所 回落 ． 特别 是 一 些 大 中城 市 及 沿 海 城 市 ， 近 期 国家 统 计 局 发 布 的 “０ ２年 １月 份 ７ 从 ２１ ０
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
2024年经济适用房市场分析现状
2024年经济适用房市场分析现状1. 市场背景经济适用房是指由政府为了解决低收入群体的住房问题而实施的一种保障性住房政策，其价格较为优惠且符合一定标准的住房。
随着我国城市化进程的加快，经济适用房市场也得到了快速发展，成为解决低收入群体住房问题的重要途径。
2. 现状分析2.1 市场规模扩大经济适用房市场近年来呈现快速扩大的趋势。
各地政府积极推动经济适用房项目的建设，增加供应量，以满足低收入群体的住房需求。
同时，通过提高政策支持力度和减少购房门槛，进一步推动了市场规模的扩大。
2.2 政策不断优化针对经济适用房市场的发展，政府部门不断优化相关政策，以推动市场的良性发展。
例如，加大对经济适用房项目的扶持力度，提高购房补贴金额；加强对购房人的资格审核，限制购房人资格，防止非法转让等行为。
2.3 供需矛盾突出尽管经济适用房市场规模扩大，但由于低收入群体众多，供需矛盾仍然突出。
大量的低收入群体需要经济适用房，而供应仍然不足，导致经济适用房供不应求的现象较为普遍。
2.4 市场秩序亟待规范由于经济适用房市场的特殊性，加上供需矛盾突出，市场秩序亟待规范。
一些不法分子利用经济适用房政策漏洞，进行非法转让等行为，损害了低收入群体的利益。
因此，加强市场监管，严厉打击违法行为，维护市场秩序至关重要。
3. 发展建议3.1 增加供应量为了解决经济适用房供需矛盾问题，政府部门应进一步增加经济适用房的供应量。
通过加大土地供应、提高建设速度等方式，扩大经济适用房的建设规模，以满足低收入群体的住房需求。
3.2 完善政策支持政府部门应进一步完善经济适用房的相关政策，提高购房补贴金额、降低购房门槛等，促进低收入群体的购房能力，更好地解决低收入群体的住房问题。
3.3 加强市场监管为了维护经济适用房市场的秩序，政府部门应加强市场监管力度，严厉打击非法转让、篡改资格等违法行为。
同时，建立健全的市场退出机制，及时清理市场中存在的违法违规行为。
3.4 多元化解决住房问题除了经济适用房政策外，政府部门还应探索和推动其他解决住房问题的途径，如租赁市场的发展，提供公共租赁住房等。
对宏观调控法的理解
对宏观调控法的理解宏观调控是指国家通过采取各种经济政策手段，对整个国民经济进行总量调控和结构调整的一种经济管理方式。
它的目的是促进经济平稳发展，实现经济增长、就业、物价稳定和外汇收支平衡等宏观经济目标。
宏观调控的方法和手段主要包括财政政策、货币政策和产业政策等。
其中，财政政策是指通过调整政府支出和税收收入来影响经济活动的政策。
在经济下行周期时，可以适当增加财政支出，刺激经济增长；而在经济过热时，可以减少财政支出，抑制通胀压力。
货币政策则是指通过调整货币供应量和利率等手段来影响经济运行的政策。
通过适度扩大或收缩货币供应量，调整利率水平，可以对经济进行调控，以实现稳定的增长和物价稳定。
产业政策则是指通过调整产业结构、优化产业布局和促进产业发展等手段，推动经济结构优化和转型升级。
在宏观调控中，需要根据经济形势和目标来选择合适的政策组合和措施。
例如，在经济下行周期时，可以采取扩大财政支出、降低税收负担、降低利率等措施来刺激经济增长；而在经济过热时，可以采取减少财政支出、提高税收负担、提高利率等措施来抑制通胀压力。
此外，还可以通过加强金融监管、推动结构性改革、鼓励创新创业等手段来推动经济结构优化和转型升级。
宏观调控的实施需要政府具备科学决策、有效监管和灵活应对的能力。
政府应该建立健全的决策体系和执行机制，加强宏观经济分析和预测能力，及时调整政策措施，防范和化解风险。
同时，政府还应加强与各利益相关方的沟通和合作，形成共识，凝聚共同力量，推动宏观调控工作的顺利实施。
宏观调控的实施还需要充分考虑经济发展的内外环境。
国际经济形势、国内经济结构、产业发展阶段等因素都会对宏观调控的效果产生影响。
因此，政府需要密切关注国内外经济动态，及时调整政策，做出正确决策。
同时，政府还需要加强与国际组织和国际合作伙伴的沟通和合作，共同应对全球性挑战，保护国家利益。
宏观调控是一种重要的经济管理方式，对于实现经济平稳发展和宏观经济目标具有重要意义。
宏观调控法概念
宏观调控法概念
宏观调控法是指国家通过调整经济政策和采取相应的措施，以
达到稳定经济增长、控制通货膨胀、促进就业、调整收入分配等宏
观经济目标的一种经济管理手段。
宏观调控法通常由政府、央行等
相关部门负责实施。
宏观调控法的核心是通过调整经济政策来影响整个经济体系的
运行，以实现宏观经济目标。
常见的宏观调控法包括财政政策、货
币政策、产业政策等。
财政政策是指国家通过调整税收和支出，来影响经济运行的一
种手段。
例如，当经济增长过快时，政府可以采取加大税收、减少
支出的方式来抑制经济过热；而在经济下行时，政府可以采取减税、增加支出的方式来刺激经济增长。
货币政策是指央行通过调整货币供应量和利率等手段，来影响
经济运行的一种手段。
央行可以通过调整存款准备金率、贷款利率
等来控制货币供应量和信贷规模，从而对经济产生影响。
例如，当
经济通胀压力较大时，央行可以加大利率，抑制消费和投资，从而
控制通货膨胀。
产业政策是指国家通过引导和支持特定产业的发展，来调整经
济结构的一种手段。
产业政策可以包括优惠税收政策、补贴政策、
技术支持等，以鼓励某些产业的发展，促进经济结构的优化和升级。
除了上述常见的宏观调控法，还有其他一些手段可以用于宏观
调控，如就业政策、环境政策等。
这些政策和措施的实施需要政府、央行等相关部门的协调和配合，以确保宏观调控的有效性和可持续性。
总之，宏观调控法是一种通过调整经济政策和采取相应措施，以实现宏观经济目标的经济管理手段。
它在经济运行中具有重要的作用，可以帮助国家实现经济稳定和可持续发展。
宏观调控的理解及应对的心得
宏观调控的理解及应对的心得
宏观调控是指通过政府经济政策的调整来影响国民经济的总量
和结构，以达到调节经济波动的目的。
宏观调控的目标通常包括控制通货膨胀、促进经济增长、保持就业稳定等。
在实际应用中，宏观调控需要根据当前经济形势、政策目标、社会状况等因素进行调整。
政府可以通过货币政策、财政政策等手段来实现宏观调控。
货币政策主要包括利率调控、货币供给等方式，而财政政策则包括减税、增加支出等方式。
然而，在实践中，宏观调控也面临着一些困难和挑战。
首先，经济运行的复杂性和不可预测性使得宏观调控的效果难以完全控制。
其次，政策的执行和效果需要时间来验证，可能导致政策的调整和修正。
对于企业和个人来说，需要根据政策的调整及时进行调整和应对。
例如，在利率调整时需要调整借贷计划和投资计划，减税政策的出台也需要及时优化企业财务结构。
同时，政策的不确定性也需要在经营决策中进行评估和规避风险。
总之，宏观调控是实现经济发展和社会稳定的重要手段，需要政府和市场主体共同努力。
在面对宏观调控的挑战时，企业和个人需要密切关注政策的动向，并及时进行调整和应对，以保持稳定和可持续的发
展。
关于房地产市场宏观调控的几点思考
１ ．房价 涨幅过 快的趋势有所减缓。 ．１ ２ 另一方面又造 成楼价 居高不下。 商品房及商 品住宅价格 涨幅 明显趋缓 ，基 本呈逐 月回落 的态势。 ２ ． 国没 有完善 的财产税法体 系 ，占有 财产不需要 成本 ，造成 ．２我 ５ ２０ 年 ｌ ｌ 月 商品房的平均销售价 格为每平方米 ３０ 元 ， ２０ 年 资源配置无效 和严 重浪费 ，也成 为投机购房 的温床 。 ０５ — Ｏ ０９ 与 ０ ４
房） 资本金 比例从 ２ ％ Ｏ 提高 到 ３ 茗及以上 ： ０５ ３ ５ ２ ０ 年 月底 ，国务院颁 投机商 大量 购置房产 ， 推动房 产需求只升不降 ， 高价售 出， 再 造成全 国 布＜ 国务院 ２ ０ 年工作要 点） ０５ ，其中 出台 Ｔ／条 关于稳 定房价的意见 ， ｋ 商 品房空置 面积居高不下 ，居民对房产 的需求居高不下 ， “ 两 高”造成
维普资讯
关房产场观控几思 于地市宏场宏观调控的几点思考
王萍萍 温 笑薇 （ 广西师范大 学 广 西桂 林 ５ １０ ） ４ Ｏ４
摘 要： 近年来，政府针对房地产开发投资的持续升温，以厦房地产业略显畸形的发展态势，颁布了一系列宏观调控的政策措施。该文
宏观调控的问题及分析
[4]董惠莉如何对房地产市场进行合理的宏观调控[J],经济究,2006, (2):43－45
[5]程芝元.我国房地产宏观调控存在的问题及建议[J],科技资讯，2007,(7):237
[6]肖元真.赵喜萌.姜朝晖.我国房地产宏观调控的重点和市场走向[J],社会科学辑刊,2007(2):94-97
3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾
目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。
4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题
1998 年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。
发展是立足点，是根本，满足人类需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化—城市化—经济增长”，GDP 的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+ 信贷”，吸引外资依靠的是“减税+ 减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。
论房地产宏观调控的法律对策
论房地产宏观调控的法律对策房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，其稳定健康发展对于国家经济增长、社会稳定和民生改善具有至关重要的意义。
然而，近年来房地产市场的过热发展和波动，引发了一系列经济和社会问题，如房价过高、投机炒作、房地产泡沫等。
为了促进房地产市场的平稳运行，保障广大民众的住房需求，加强房地产宏观调控成为了必要举措。
而法律作为一种强有力的手段，在房地产宏观调控中发挥着不可或缺的作用。
本文旨在探讨房地产宏观调控的法律对策，以期为完善我国房地产市场的调控机制提供有益的参考。
一、房地产宏观调控的必要性（一）稳定房价房价的过快上涨不仅加重了居民的购房负担，还可能引发金融风险和社会不稳定因素。
通过宏观调控，可以抑制投机性需求，增加住房供应，从而稳定房价，使房地产市场回归理性。
（二）优化资源配置房地产市场的盲目发展可能导致资源的不合理配置，大量资金涌入房地产领域，而实体经济发展受到挤压。
宏观调控有助于引导资金流向更有利于经济可持续发展的领域，促进产业结构的优化升级。
（三）保障民生住房是民生的基本需求之一。
确保广大居民能够拥有合适的住房，是政府的重要职责。
宏观调控可以加大保障性住房的建设和供应，提高住房保障水平，改善居民的居住条件。
二、当前房地产宏观调控法律存在的问题（一）法律法规体系不完善我国目前尚未形成一套完整、系统的房地产宏观调控法律法规体系，相关规定散见于各类法律法规和政策文件中，缺乏统一性和权威性。
（二）调控政策的法律位阶较低许多房地产调控政策是以行政命令、通知等形式出台，法律位阶较低，稳定性和执行力不足，容易受到各种因素的干扰和影响。
（三）法律监管机制不健全在房地产市场中，存在着诸多违法违规行为，如开发商捂盘惜售、虚假宣传、中介机构违规操作等。
然而，现有的法律监管机制存在漏洞，对这些行为的打击力度不够，违法成本较低，难以有效遏制违法行为的发生。
三、完善房地产宏观调控法律的对策（一）构建完善的法律法规体系制定专门的《房地产宏观调控法》，明确调控的目标、原则、手段和程序，整合现有相关法律法规，形成一个层次分明、相互协调的法律体系。
房地产产业调控法律问题思考
房地产产业调控的法律问题思考摘要随着改革开放30年进程的不断深入,各行各业也如“雨后春笋”,不断地涌现。
房地产行业也不甘寂寞,作为改革开放和经济发展的产物,在经济发展中一直扮演着重要的角色。
房地产行业为我国的经济建设和人民群众物质文化生活水平的提高,一直都在做出着自己的贡献。
但房地产行业发展的同时,问题也在显现,行业规范、社会责任等等,都在为房地产行业提出着种种全新的课题。
所以,本文首先在探讨房地产产业的划分与定位时,为房地产行业在产业中加以定位,进而提出房地产行业的弊端问题,为解决此现状,本人从经济学和经济法学的角度理解和研究房地产行业,希望在经济的宏观调控下,找到房地产产业发展的策略,在法律上加以规制,为房地产业的发展保驾护航,为着我们人类“安得广厦千万间”的美好图景努力奋斗。
关键词房地产产业宏观调控产业调控“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!”——杜甫,《茅屋为秋风所破歌》“一座房子,为之遮风避雨;一个家庭,为之温暖人心;一阵欢笑,为之快乐不已;一生幸福,为之终身追寻。
”——本文作者从古至今,千百年来,人们为着安定的住所一直苦苦追寻与奋斗着;为着稳定的生活一直静静地期待着;为着品味一生幸福一直默默的奉献着。
人们最初的梦想是那么真实和纯真,他们的精神状态,现如今我们同样感受着。
当今世界,经济发展如此之快,我们生活在城市中,为之自己的“广厦千万间”的理想而奋斗着。
而房地产行业却在不同程度上,阻挠着我们的梦想。
所以我们需要了解和解决这些问题,让我们的每个人都不会为自己的“小茅庐”而烦恼不已。
虽然这是梦想,但是我们敢去想、去做,相信终究有一天会实现。
梦想肯定不是现实,但是梦想并不是不可逾越的,有梦人们才去想,去想了才会去做,去做了才会成为现实,这就是梦想,梦想就是这样成为现实。
一、房地产产业的划分与定位(一)产业分类在经济研究和经济管理中,经常使用的分类方法有三次产业分类法, 这也是我们每个人耳熟能详的。
对我国房地产宏观调控效果的思考
对我国房地产宏观调控效果的思考罗孝玲肖卓华（中南大学商学院长沙410083）【摘要】先对我国历年房地产调控梳理并分5阶段分析其特点，探讨调控效果不足的原因，指出政策时滞性明显、中央地方博弈调控、政府调控住房供需关系不力，最后针对不足给出了建议。
【关键词】宏观调控供求理论中央地方博弈保障房【中图分类号】F293.3【文献标识码】A【文章编号】1672-7355（2012）09-0270-01__一、我国房地产市场调控政策梳理1998年下半年房改，我国由福利分房制度改成住房分配货币化制度。
近年来房地产业年平均增速20%以上的速度远高于GD。
的增长速度，但房地产过热发展也带来了一系列的问题。
2003年开始房地产调控，几轮调控取得了一定的成效，但是也显现出调控政策的不足。
对我国房地产调控政策的梳理，大体可分为5个阶段：2003．2～2005.2，严控土地供给和房地产信贷供给，整顿土地市场，“8.31大限”、银行提高开发商及购房者成本。
调控基本取得预期效果，但也有较明显的时滞。
调控持续一段时间后，商品房开工面积增速放缓。
但因土地供给减少，地价飞速上涨，到2005年初，房价同比增速超过20%。
2005.3～2006.4，取消住房贷款优惠利率，探讨征收房地产税，打击投机性购房，出台“老国八条”、“新国八条”等调控措施，到2006年下半年时，政策取得了一定效果，房价增速开始放缓。
2006.5～2008.8，06~07年出台政策规范外资投资境内房地产，07年央行连续六次加息，物业税“空转”扩至十省市，08年国务院严厉打击囤地，等等。
这轮宏观调控多手段齐下，但对价格控制并不显著且有时滞，到08年初住房成交量第一次出现负增长，7月房价开始下降。
2008.9～2009.12，进入放松调控时期。
08年9~12月，央行连续5次降息，降低首付比例至20%，放权地方制定鼓励住房消费政策。
2010.1至今：打击投机购房，“国十一条”、“限购令”、“新国十条”等抑制炒房投资。
我国住房价格调控对策的思考
采用“ 修渠 引水” 的办法 “ 修渠” 指的是对我国现有住房制度进行适 当的修 改 、 善 ， 入 一 些 新 的元 素 。 国房 改 从 １９ 年 改 革 完 注 我 ９８
一
、
和部分的关系 ． 也要处理好结构和功能的关 系 ， 以解决
两个“ 内外 夹 心层 ” 房 问题 目前 广 州构 建 的包 括 保 住 障 性 住 房 供应 体 系 、 策 性 住 房 供 应 体 系 、 场 化 住 房 政 市
整 住 房 建 筑 结构 ， 导 市场 采 用“ 渠 引水 ” 办 法 ， “ 引 修 的 走 市场 ＋ 障 惠 民 ” 住 房路 子 。 保 的
【 关键匍 】 住房价格
住房结构
【 中图分类号】７３３ 【 Ｆ９． ５ 文献标识码 】 【 Ａ 文章编号】０ ６ ２２ （ １）８ ０ １ — ２ １０ — ０ ５２ ００— ０ ３ ０ ０
责制 中央每年应进行考核 ， 对考核优 秀的政府予以表
彰 ． 之 给 予 公 开 通 报 反
调控政 策 ． 引导 国内房地产市 场采用“ 渠引水 ” 修 的办 法 走 “ 场＋ 障 ＋ 民” 市 保 惠 的住 房 路 子 ． 力 改 ２在 住 房 供 应 体 系 上 ． 央 应 允 许 各 省 市 实 行 多 ． 中 样 化 房 供 应 体 系 是 一 个 系统 工 程 ． 要 处 理好 整 体 住 既
我 国 当前 过 高 的住 房 价 格 已经 严 重 脱 离 了老 百 姓
层 ” 盾没 有 调 节 好 ： 内夹 心层 ” 虽 然 符 合 经 济 适 用 矛 “ 指
的实际购买能力 。 ２ １ 年 ３ １ 据 ００ 月 ８日《 民 日报》 民 人 ＜
生周 刊 ＞ 道 ： 个 年 收 入 ６万 元 左 右 的 两 口之 家 ， 报 一 按 照 目前 的 价 格 要 在 北 京 六 环 外 买 一 套 ９ ０平 方 米 的 住 房 ． 吃 不 喝 需要 １ 的 时 间 。 我 国 当 前 住 房 建 筑 结 不 ５年
浅议北京经济适用房价格
、
前 除对 购 买者 的北 京市 户 口和
提 供建设成 本预算 ， 市物价 局确
认 。住宅竣 工正式 实施销 售前 ，
因
具 备一 定 支 付能 力 单位 开 具 证
１ ． 商借“ 开发 经济 适用房” 之
明的 审查 外 ，没 有 其 它详 细 规
定 。 使一些 高收入家 庭也转 而 致
右。
经 济 适 用 房 建 设 要 与 百 姓
生活 水平相 适应 。 超过 居 民家庭
经 济适用房 的开发 建设 。 售相 销 关 的配套 政策 ， 障经济 适 用 以保
收 入 承 受能 力而 建 设价 格 过 高
房 的价格 合理稳定 ， 有利 于社会 的协调和谐安定 。
最 近 建 设 部 有 关 负 责人 表 示 ：０ ６年落实经济 适用房建设 ２０
是要“ 适用”而 目 ， 前的情况是有
一
些经济 适用房设计 不合理 。 要
持 政策 ，以保 本微 利 的原 则 ， 向 中低 收 入 家庭 出售 的普 通 商 品
住 宅 。顾 名思义 。 其最 大的特 点 是“ 经济 适用” 。
么 面积偏 大 、 标准偏 高 ， 么户 要 型设计不 好 ，不 少的空 间浪 费 ，
０
议：
（ ） 济 适 用 房 应 面 向 市 三 经
场， 以销 定 产 ， 理 定 价 合
政 府行 为色彩 。 府职 能部 门应 政
加 大宏观 调控力度 ， 时出 台与 及
１ 收经济适 用房 征地和拆 ． 免
迁手 续费 。审批 费等 部分 费用 。
这样每 平方米 可免 收 ５ ０元 左
这不仅有悖 于国家政策 的初 衷 。 也 在 无意 中抬 高 了经 济 适用 房
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低 收人 者 的住 房需 求无 法满 足 ， 违背 了设 置经济 适 用 房 的初 衷 。
建设部《 关于 印发经济适用住房 价格管理办法 的 通知》 颁布了《 关于加强经济适用住房建设管理工 作的通知》 该《 ， 通知》 规定 ， 经济适用住房销售价 格实行政府指导价 ， 按保本微利原 则， 由成本 和利
刘旭 霞 ， 慧胡 韩
【 摘 要】房地产业是我 国新 的发展 阶段的一个 重要支柱产业 ， 而经济适用房是其 中比较 特殊的领域 ， 是具有社会保 障 性质的商品住宅 ， 所以对 经济适 用房的成本价格予 以公 开是进一 步保 障 中低 收入者权 益的 办法。 目前建设部 虽然对此作
出了规定 ， 但相对于整个社会 、 整个房地产业 的规 模来说是远 远不够 的。因此 ， 经 济法的宏观调控 法律层 面对经 济适 用 从
同步配套建设 的住宅小 区基础设施建设费 ， 以及按 政府批准 的小区规划要求建设 的不能有偿转让 的 非 营 业 性 公 共 配 套 设 施 建 设 费 。（ ） 款 利 息 。 ５贷 （） ６ 行政事业性 收费。开发企 业的管理费与利润 分别不得超过前 四项费用之和的 ２ ％和 ３ ％。 有关经济适用房成本公开问题虽然早有规定 ， 但是规定得不够充分 、 不够具体 ， 以致操作性不强。 在实践中， 有的部门忽视了经济适用房与商 品房 的 区别 ， 忽视了经济适用房 的公益性特点， 造成部分
作 用。
一
予以公示。经济适用住房价格实行政府指导价 ， 而 不是企业 自主定价 。其上浮 幅度 由政府价格主管 部 门在核定价格时确定 ， 浮幅度不 限。《 下 办法》
指出， 经济适用住房基准价格也就是经济适用房成 本价格由开发成本 、 税金和利润三部分构成 。它包 括 ： １ 用 于征 用 土地 和 拆 迁补 偿 等 所支 付 的征 地 （）
房成本价格公开予以支持 ， 是很 有现 实意义的。对 于经济适用房成本 价格公 开的宏观调 控 法律 思考主要 从成本价格 测算
及监测、 银行信贷等方面提 出。
［ 关键词］经济适用房 ； 成本价格公 开； 宏观调控 ； 法律思考 ［ 作者简介］刘旭霞 ， 中农业 大学文法学院法学 系副主任 ， 华 副教授 ； 韩慧明 ， 中农 业 大学文 法学院法 学 系硕 士研 究 华
２ ４
二 、 考基 础—— 经济 适 用房 成本 价格 思
公 开 的必 要 性 及 相 关 问题
１经济适用房成本价格公开的必要性 ． 房屋成本价格问题不仅是企业利润的问题， 更
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是一个政府信息公开和权力规范 的问题 。经济适 用房的成本价格问题 能够 体现政府信息公开 的程 度， 更能体现对政府权力规范 的程度 。从政府权力 的有效规范方面来说 ， 公开经济适用房成本价格有 利于控制暗箱操作 。公布经济适用房成本价格 ， 还
装 工程 费 。（ ） 小 区用地 规 划 红线 以 内 ， ４在 与住 房
标准、 供应对象和销售价格 ， 具有保障性质的政策 性商品住房。具有经济性 和适用性 的特点。经济
性是指住宅价格相对于市场价格 比较适 中， 能够适 应中低收人家庭 的承受能力 ； 适用性是指在住房设 计及其建筑标准上强调住房 的使用效果 ， 而非建筑 标准。经济适用房成本价格公开在部分地方 已经 得到实施 ， 例如： 黑龙江省哈尔滨市人民政府依照
思 考背 景—— 经济 适用房 房价成 本 生的工程勘察 、 Ⅱ 规戈 及建筑设计 、 施工通水、 通电、 公开的实例及政策
、
和拆迁安置补偿 费。（ ） ２ 开发 项 目前期工作所发
经济适用房是指政府提供政策优惠 ， 限定建设
通气、 通路及平整场地 等勘察设计 的前期工程费。 （） ３ 列人施工 图预 （ ） 决 算项 目的主体房 屋建筑安
生 ， 北 武 汉 ４０ ７ 湖 ３ ００
［ 中圈分类号］Ｆ９ 。 ２３３
［ 文献标识码 ］Ａ
［ 文章编号 ］１７ ２ ２ （０ ８ ０ ０ ２ ０ ６ ２— ７ ８ ２ ０ ）５— ０ ４— ３
引导和促进房地产业持续稳定健康发展 ， 有利 于保持整个经济的平稳较快增长 ， 有利于满足广大
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第 ６卷第 ５期 ２０ ０ ８年 ５月
经 济 与 社 会 发 展
ＥＣＯＮＯＭＩ Ｃ ＡＮＤ ＯＣＩ Ｓ ＡＬ ＤＥＶＥＬ ＯＰＭＥＮＴ
ＶＯＬ。 Ｎｏ ５ ６。 ． ＭＡＹ． ０ｏ ２ ８
经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考
润构成 ， 利润限定在 ３ 以下 ， ％ 经济适用住房建设
成本由市建设主管部门审核 ， 销售价格 由市场物价 部 门批准， 项 目向社 会公 布。据 山东 《 活 日 按 生 报》 报道 ， 在安康居住工程 的实施 中， 山东省将政 策、 价格、 购房人 （ 租房人） 房源公开 ， 、 以取得审计 等有关部门及群众的监督 。
我国《 经济适用住房 价格管理办法》 以下简 （ 称《 办法》 明确规定 ， ） 经济适用房的价格在确定后
群众的基本住房消费需求 ， 有利于实现全面建设小 康社会的目标 。党的十六届六 中全会把建设社会 主义和谐社会作为我国发展的 目 ， 标 而引导房地产
市场特别是经济适用房房地产市场的良性发展， 对 社会 主义和谐 社 会 的 建设 具 有 很 大 的促进 和保 障