拆迁成本等面积及超面积计税确认不同规定
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
合肥市城市房屋拆迁管理办法
合肥市城市房屋拆迁管理办法第一章总则第一条为了加强本市城市房屋拆迁管理，实施城市总体规划,保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规,结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在合肥市城市规划区内，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。
第三条本办法所称拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位或个人。
本办法所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和使用人.第四条拆迁人必须按本办法对被拆迁人进行补偿和安置。
被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第五条合肥市人民政府建设行政主管部门是本市拆迁安置的主管部门，其所属的合肥市人民政府拆迁安置管理办公室（以下简称市拆管办）具体负责本市拆迁安置的管理工作。
第六条拆迁工作必须坚持统一管理原则.规划、土地、房产、公安、工商等部门应当根据各自职责，配合拆迁管理部门做好拆迁工作;被拆迁人的主管部门应当配合拆迁人做好所属单位或人员的动员搬迁工作。
第七条拆迁管理部门及其工作人员必须依法行政，办事公开、公正，接受群众监督。
拆迁主管部门对在拆迁工作中有突出贡献的单位或个人给予表彰或奖励。
第二章拆迁管理第八条任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持建设项目批准文件、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、拆迁范围红线图和拆迁安置方案,向市拆管办提出申请，领取《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。
第九条房屋拆迁涉及土地使用权变更的，拆迁人应到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
涉及到拆迁的建设工程，建设单位在办理《建设工程规划许可证》时，应持市拆管办核发的《房屋拆迁许可证》。
征用集体土地需拆迁房屋的，经市拆管办批准,由土地部门等具有拆迁资质的单位负责具体实施。
第十条房屋拆除后，原房屋的产权人应到房产管理部门办理房屋所有权注销手续。
安置房的所有人应及时到房产管理部门办理房屋所有权申请登记手续.第十一条拆迁范围确定后，市拆管办应通知有关部门停发《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《营业执照》，停止办理常住户口的迁入和居民分户,停止办理房屋交易手续.第十二条在停办户口期间，有下列情况之一的,持有关部门的证明,经市人民政府批准，方可入户。
国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知-价费字[1993]13号
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国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家物价局财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知（１９９３年１月１８日价费字［１９９３］１３号）建设部：根据《中共中央、国务院关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》（中发［１９９０］１６号）的有关规定，对你部的城市房屋拆迁管理费进行了审定，经全国治理“三乱”领导小组同意，现就有关规定通知如下：一、各城市房屋拆迁管理部门依照国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》规定，对经批准拆迁的单位或个人实施房屋拆迁管理，并按规定收取拆迁管理费，用于房屋拆迁管理工作。
二、房屋拆迁管理部门对城市房屋拆迁工作实行统一管理，负责拆迁单位的资格审查、拆迁房屋等级和费用的审查、拆迁许可证的发放、拆迁纠纷的裁决、拆迁工作的监督和检查等。
三、房屋拆迁管理费，以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的０．５－１％收取。
具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。
四、房屋拆迁管理部门除收取房屋拆迁管理费外，不得再另外收取拆迁许可证等其它费用。
由财政全额拨给事业费的拆迁管理部门，不得收取拆迁管理费。
各级财政拨付给房屋拆迁管理部门的事业费，不得因本《通知》而减少或停止拨付。
五、各城市房屋拆迁管理部门必须到物价部门申领行政事业性收费许可证，使用财政部门统一印制的收费票据。
对收费收入执行预算外资金管理的有关规定，实行财政专户存储，专款专用。
六、各级物价部门和财政部门要加强对收费单位的监督检查，对违反规定，乱收费、乱开支者，依照有关法规予以查处。
七、本通知自１９９３年３月１日起执行。
关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨
关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨作者：杜玉红来源：《现代经济信息》2016年第33期摘要：中国的城镇化建设步伐不断加快，房地产企业在房地产开发的过程中，会遇到拆迁补偿费用的问题。
在拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在一些问题需要认真分析。
本论文针对房地产企业拆迁补偿费用的会计和税务处理问题展开研究。
关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01引言房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。
补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。
对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。
有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。
安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。
可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。
由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。
贵阳拆迁赔偿标准
贵阳拆迁赔偿标准贵阳市拆迁赔偿标准1、有手续的房屋按证上载明的面积进行确认。
如果被征收房屋的面积及使用性质与实际不符，被征收人需要在征收公告规定的期限内(30日)依法到当地建设行政主管部门或产权监督管理部门申请重新确定。
超过期限未确定的，按原有房屋手续确定。
2、对征收摸底前修建的无任何批建手续但符合宅基地审批条件的房屋，参照《贵阳市村民住宅确权管理办法》的确权面积标准240平方米/户进行确认。
房屋不足240平方米的，按实际面积确认。
超出确认以外的房屋按无证自建房处理。
3、在《土地法》和《规划法》实施之前修建的住房由确权工作组据实确认。
4、对已经国土、规划、城管等部门处罚并开具罚款票据的房屋，按罚款补办手续的房屋面积进行确认。
5、凡是因种植养殖、生产发展、投亲靠友在北衙村滴水岩辖区生活居住的住户所建的房屋，经确权工作组调查核实后，根据调查核实情况和支付配合情况决定是否确权。
6、在征收公告公布之日后实施新建、扩建、改建房屋和改变用途房屋，不予确权。
7、分户。
在摸底公示之日前，如果有法院判决离婚文书或者有协议离婚证的，其房产分割事实清楚的可以分户。
房屋征收补偿安置类别标准1、货币补偿。
1)住房类被征收人可以选择货币一次性补偿。
具有合法手续面积或确认面积在签约期限内签约的，按评估价上浮30%给予补偿。
不具有合法手续，又不属于确权范围内的，按重置价予以补偿。
超过签约期限，则按元至重置价予以补助。
2)在摸底公示之日(即:2012年11月2日)前，房屋产权性质定为住宅但转变为营业性的房屋(产权未变更为营业房)，在规定签约期限内签约的，如果选择货币安置，合法面积或确认面积按评估价上浮50%给予一次性货币补偿。
如果选择产权调换安置房(住宅)的，按合法面积或确认面积1:1不补新旧差安置，然后再按评估价的50%给予一次性货币补偿。
货币与产权调换二者只能选择其一。
2、补偿标准。
按程序于2012年12月5日组织被征收人在乌当区北衙村会议室投票选定，由具有贰级评估资质的房地产价格评估机构“XXX”对征收范围内的房屋进行了评估，其评估结果如下：根据合法手续，住宅类房屋的评估结果如下：1.砖混房屋结构：2741元/m2；2.砖木房屋结构：2648元/m2.如果没有合法手续，房屋的重置价（成本价）评估结果如下：1.砖混结构房屋：770元/m2；2.砖木结构房屋：690元/m2.产权调换方面，房屋地点位于乌当区北衙村滴水岩，安置房产权属全产权。
河北省地方税务局关于印发《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》(修订稿)的通知(2010)
河北省地方税务局关于印发《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》(修订稿)的通知(2010)文章属性•【制定机关】河北省地方税务局•【公布日期】2010.06.25•【字号】冀地税发[2010]28号•【施行日期】2010.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税,税收征管正文河北省地方税务局关于印发《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》（修订稿）的通知（冀地税发〔2010〕28号）各市地方税务局、省直属征收局：现将省局制定的《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》（修订稿）印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年六月二十五日河北省房地产开发企业所得税征收管理办法（修订稿）第一章总则第一条为加强房地产开发企业所得税征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》、《企业所得税汇算清缴管理办法》、《企业所得税核定征收办法》和其他法律、法规的有关规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。
第二条本办法所称房地产开发企业（以下简称纳税人）是指由河北省地方税务机关负责征收企业所得税的各类从事房地产开发经营业务的企业。
不包括独立从事房地产管理、房地产中介和物业管理的企业。
第二章纳税管理第三条纳税人要根据本单位实际，健全财务会计机构，配备专职会计人员，按地方税务机关要求，凭合法、有效凭证记账，依据企业财务、会计处理办法的规定进行核算，按期编制并报送财务会计报表。
财务会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注五部分。
第四条实行查账征收方式缴纳企业所得税的纳税人发生的下列事项，应按有关规定报经主管地方税务机关备案（审批）：（一）财务会计制度；（二）固定资产折旧方法、预计净残值；（三）“五险一金”的提取比例；（四）成本核算方法；（五）存货核算方法；（六）会计核算软件；（七）符合条件的资产损失扣除；（八）税收优惠事项；（九）主管地方税务机关要求备案的其他事项。
房屋拆迁有关问题处理意见
房屋拆迁有关问题处理意见一、拆迁中涉及规划、房产、国土等方面若干历史遗留问题的处理：（一）《房屋所有权证》所载面积超出《建设工程规划许可证》所载面积的，允许在《建设工程规划许可证》所载面积基础上增加不超过5％的拆迁补偿安置面积，但应扣除应补交的规费，其余超出部分按重置价格结合成新补偿。
《房屋所有权证》所载房屋用途不符合《建设工程规划许可证》规定用途的，按《建设工程规划许可证》规定的用途进行补偿；已领取工商营业执照、持续营业一年以上并按章纳税、按规定交纳（或补交）土地年租金的，依照政发[]89号文件的相关规定执行。
（二）对未申领《建设工程规划许可证》而领取了《房屋所有权证》的，建房时建房人户口确属所在村组并符合建房条件的，扣除应补交规费后，按该地段同类宅基地核发《建设工程规划许可证》的建房面积进行补偿；如《房屋所有权证》所载面积及房屋实际面积超过规定发证面积的，补偿面积可在规定发证面积基础上增加不超过5％（扣除应补交的规费），其余超出部分按重置价格结合成新补偿。
经县级以上人民政府（含城区）批准引进人才而批建住宅用房的，视同村民建房的办法进行补偿。
《房屋所有权证》所载面积超过房屋实际面积的，由房管部门重新核验确权后进行补偿。
（三）对已领取《建设工程规划许可证》而没有办理《房屋所有权证》的，原则上先由被拆迁人向房管部门申请确权，并按确权面积进行补偿；没有办理确权手续的，按《建设工程规划许可证》所载面积进行补偿，所发《建设工程规划许可证》如果超出规定发证（照）面积标准的，在规定发证面积基础上可增加不超过5％进行补偿，其余超出部分按重置价格结合成新进行补偿。
已经规划行政主管部门处罚并已按建房时规定的标准交纳规费的，经市规划行政主管部门确认后按确认的面积进行补偿；仅经规划行政主管部门作经济处罚而临时保留的房屋，一律不予补偿。
（四）涉及以下几类历史遗留问题而未办理《建设工程规划许可证》也未领取《房屋所有权证》的，由被拆迁人向市规划行政主管部门申请进行规划认定，并按认定的建筑面积进行补偿；不符合规划认定要求的部分不予补偿：1.历史上因市政工程拆迁并按原诉迁补偿安置协议建成的房屋，又没有为被拆迁人办理《建设工程规划许可证》的；2．在年4月份以前城区建设局审批手续已办全，《建设工程规划许可证》已填好，但没有及时发证给建房户或建房户未及时领证并已建成的房屋；3.在年前后，以城区建设局《施工通知单》(以城区建设局审批材料存根为准)所建成的房屋，但未换发《建设工程规划许可证》的；4．原五星村在年划入悦达集团之初，因规划管理脱节导致的部分村民仅向原悦达农工商总公司申报批准建成的民房。
拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析2019年02月11日 14:11房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2019〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
(房地产管理)房屋征收办法
关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知时间： 2011-06-17建房[2011]77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。
现印发给你们，请遵照执行。
中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
常新政2006(62)
关于拆迁安置工作有关问题的通知常新政〔2006〕52号各镇人民政府、街道办事处，各办局（分局）、直属单位：为进一步规范新北区房屋拆迁安置工作,维护农村集体经济组织、被征地拆迁人和用地单位的合法权益，保障我区各项建设事业的顺利进行，根据《常州市征地拆迁安置及地上附着物补偿管理办法》（常政发[2004]183号）的规定，结合新北区实际情况，现就有关拆迁安置工作通知如下:一、征地拆迁范围确定后，区城建局应当书面通知被征地拆迁所在地房管、规划、建设、工商、公安等有关部门暂停办理下列相关手续：1、新批宅基地和其他建设项目用地；2、新建、扩建、改建房屋及其他附着物；3、改变房屋和土地用途；4、办理房屋、土地权属证书；5、房屋转让、抵押、出租；6、以拆迁房屋为注册地址的工商营业执照；7、户口的迁入、分户（婚迁、出生、军人转退除外）。
在暂停办理上述相关手续期间，任何单位和个人不得擅自进行上述规定的各项活动。
二、房屋拆迁根据被拆迁房屋的重置价格结合成新予以补偿，被拆除房屋面积大于统一安置房面积（正常安置和照顾安置面积之和）或统一复建房面积的部分，再按重置成新价的120%给予补偿；采用货币化安置的（拆除房屋后不需要安置），按被拆除房屋重置成新价的250%给予补偿。
三、为了切实维护被拆迁人的根本利益，保证拆迁居民的安居乐业，在征地拆迁范围内对正常安置对象、照顾安置对象、优惠购买安置房对象等规定如下：以下人员可列入正常安置对象：1、拥有合法房产并在该集体经济组织内部享有权利和承担义务的被征地拆迁人及其家庭成员。
2、原有常住户口的现役义务兵和未在异地安家落户的现役志愿兵。
3、原有常住户口并有房屋所有权证的现役军官的在拆迁范围内有户口的配偶。
4、被征地拆迁人夫妻双方一方户口在拆迁范围内的其户口在外地的配偶。
5、原有常住户口的大中专院校学生，毕业后实际长期居住在被拆迁房屋内的。
6、小城镇建设试点因户籍制度改革就地农转非、下放知青和60年代下放老居民落实政策就地农转非、土地征用就地农转非及整体撤组转居且实际居住在被拆迁房屋内的人员。
福州房屋拆迁补偿方案是怎么规定的？
If you are not particularly lucky, please work hard.精品模板助您成功！（页眉可删）福州房屋拆迁补偿方案是怎么规定的？常见的在旧式木结构平屋中利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，当阁楼层与原房屋同时设计建造，其楼层高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
近年来的福州各地随处可见拆迁痕迹，特别是地铁的建设，拆迁更是进行的风生水起。
在拆迁过程中如果没有做好拆迁补偿工作的话，容易造成各种纠纷，特别是财产纠纷的问题。
那么福州房屋拆迁补偿方案是怎么规定的呢？下面就由为您详细介绍，希望对您有所帮助。
福州房屋拆迁补偿安置实施方案根据《福州市城市房屋拆迁管理办法》，结合当地实际情况制定方案。
一、房屋建筑面积计算规则房屋建筑面积计算规则，根据《福州市房屋面积计算细则》的有关规定执行。
对我市常见的在旧式木结构平屋中利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，当阁楼层与原房屋同时设计建造，其楼层高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积；层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积；层高小于1.6米部分不计算建筑面积。
二、拆迁安置方式、地点及安置房计价标准1、拆迁补偿安置实行产权调换与货币补偿相结合的原则。
2、产权调换安置点：具体以项目业主拆迁公告为准。
拆迁补偿安置以被拆迁房屋的合法产权证、土地使用证及相关有效证件作为计户依据。
被拆迁人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女所有的房屋也应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。
离婚后的夫妻双方只能按一户认定进行补偿安置，但实行房屋安置的可分房型进行安置。
无证件的房屋折算后面积不足30㎡的，实行货币补偿。
对户口在本村、无其他住房在规定期限内搬迁的按第十四条第2点执行。
国税发新号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
拆迁补偿涉税政策解读
拆迁补偿涉税政策解读根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
拆迁补偿的税收处理如下：第一部分营业税不论何种补偿方式，征税的关键是掌握拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文，如有县级以上政府征用或收回土地的批文，不论拆迁补偿费的资金来源如何，均免征营业税。
1、《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
2、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
3、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
拆迁安置房政策到底有哪些规定呢
拆迁安置房政策到底有哪些规定呢现在很多⼈喜欢购买拆迁安置房，因此，了解⼀些拆迁安置房的相关政策是很有必要的。
那么，拆迁安置房政策到底有哪些规定呢?下⾯，店铺⼩编将为您详细讲解。
拆迁安置房政策到底有哪些规定呢⼀、拆迁安置房的购买政策根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋⼀般分为两⼤类：1、因重⼤市政⼯程动迁⽽建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
此类房屋产权虽属于个⼈所有，但在取得所有权的5年内不能上市交易。
2、因房产开发等因素⽽动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置⼈购买的中低价位商品房 (与市场价⽐较⽽⾔)。
该类商品房和⼀般的商品房相⽐没有什么区别，属于被安置⼈的私有财产，没有转让期限的限制，可以⾃由上市交易。
⼆、拆迁安置房的税收政策拆迁安置房或回迁房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁⼈回迁，取得改造后新建的房屋。
具体来说，开发商发⽣房屋回迁业务应纳税种主要有以下⼏种：1、契税《契税暂⾏条例》第⼀条规定，在中华⼈民共和国境内转移⼟地、房屋权属，承受的单位和个⼈为契税的纳税⼈，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第⼋条规定，契税的纳税义务发⽣时间，为纳税⼈签订⼟地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税⼈取得其他具有⼟地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
国家对房地产企业发⽣的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得⼟地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。
2、营业税国家税务总局《关于个⼈销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实⾏房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现⾏营业税有关规定，应按“销售不动产”税⽬缴纳营业税。
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政
策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2005.03.22
•【文号】财税[2005]45号
•【施行日期】2005.03.22
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】税务综合规定
正文
*注：本篇法规中的“第二条”已被：财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（发布日期：2012年12月6日，实施日期：2012年12月6日）废止
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通
知
（财税[2005]45号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
请遵照执行。
财政部
国家税务总局
二00五年三月二十二日。
拆迁还建房产计税营业额如何确定
纪宏奎5阳光房地产开发公司开发商品房一栋,所开发的商品住房中,其中有26套共约3000个平方用来还建给被拆迁户。
根据房地产开发公司与被拆迁户达成的拆迁协议,被拆迁的住房按1:1.15的比例还建,对回迁的住房超面积的部分,由被拆迁户按1500元/平方支付(公司当月对外销售的平均市场价格为2000元/平方)差价。
根据营业税政策规定,对房地产开发公司以转让房屋的所有权为代价,换取被拆迁户的房产及土地使用权,对于房地产开发方来说,发生了销售不动产的行为,应按“销售不动产”税目征收营业税。
但对公司还建给被拆迁户的不动产应当如何确定营业税的计税营业额?主管税务机关认为:根据《营业税问题解答(之一)》(国税函【1995】第156号)规定:“合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金。
甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按‘转让无形资产’税目中的‘转让土地使用权’子目征税;对乙方应按‘销售不动产’税目征税。
由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
”而根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定:“纳税人提供应税劳务、转让无行资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。
(一)按纳税人当月提供的同类应是税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
(三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。
上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
”虽然该规定是针对合作建房而言,但拆迁还建与合作建房都存在一个共性问题:双方没有进行货币结算。
“动迁”项目的房地产成本费用核算
一、用实物安置拆迁居民的财税处理请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？答：账务上作为非货币性交易处理。
营业税的计税营业额:面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。
所得税全部按照市场价格缴纳。
拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下：(一)营业税规定作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税.具体操作可按下文执行，即《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995]549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
（二)所得税作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿,实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15％），具体由主管税务机关确定。
作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是:1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款).2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借:现金（银行存款)预收账款，贷：开发产品.内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在《企业所得税年度纳税申报表》第1行“销售（营业）收入"栏。
关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策(仅供参考)
关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策一、房屋征收及土地收储概念1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2、《土地储备管理办法》第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。
第三条规定，下列土地可以纳入储备范围：1.依法收回的国有土地；2.收购的土地；3.行使优先购买权取得的土地；4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地。
综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
二、税收政策房屋征收及土地收储行为是一种有偿处置资产行为，涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。
现行税收政策的相关规定如下：(一)增值税1、营改增前，国税函[2007]969号《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定，政府拆迁补偿款免征营业税。
2、2016年4月营改增后，财税[2016]36号附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，但没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定。
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某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。
2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米)，同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。
同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动
产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。
营业税按同类房屋成本价确定计税依据
根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号)及国税函[2007]768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属
于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。
(一)对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
(二)对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。
因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住
宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800×2200×5%)。
而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200×3500×5%)。