被拆迁房屋建筑面积

被拆迁房屋建筑面积

一、被拆迁房屋建筑面积、使用面积的计算

1、房屋建筑面积的计算：单层建筑物（指平房、不论其高度如何）按房屋外墙勒脚以上的外围水平面积计算；楼房按各层房屋外围水平面积之和计算。

2、房屋使用面积的计算：按每间房屋踢脚线以上的内墙水平面积计算。

3、阁楼的计算：阁楼是指房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部，用木材或其它材料搭建的临时楼层，比较低矮阴暗，靠近檐口的地方，一般人不能直立，不用时可拆除，不影响房屋结构。阁楼是临时性建筑。阁楼不计算建筑面积。阁楼下层净高度超过2.2米的，上层通风采光较好，能供人居住，且高度在1.7米以上的部分折半计算使用面积；阁楼下层净高度在2.2米以下的，不论上层高度如何，阁楼均不计使用面积。公房承租人自行搭建的阁楼不予计算使用面积。双坡屋面下建有预制（或现浇）楼板的房屋，其楼板与屋面之间的空间不计算建筑面积和使用面积；双坡屋面下面装修平顶吊顶的房屋，其吊顶与屋面之间的空间亦不计算建筑面积和使用面积。

4、阳台面积计算：挑阳台、凹阳台以及底层有围护结构的平台，不论其封闭与否，均按其水平面积的一半计算建筑面积，不计算使用

面积。阳台上面无顶盖或底层平台地坪水平小于阳台的，相应扣减计算建筑面积。

5、楼梯面积计算：室内楼梯及过道按自然层计算建筑面积，不计算使用面积。但楼梯及过道以外的平台及空间（含楼梯下方可利用的空间），净高度达到1.7米(含)以上的部分折半计算使用面积。室外楼梯不论有无顶盖，按自然层投影面积一半计算建筑面积，不计算使用面积。

6、附层的计算：附层（夹层）是指建造在房屋内部空间的局部层次，一幢房屋的外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫附层，或叫夹层，如旧式楼房中的亭子间（位于楼的后部楼梯中间的小房间）。附层不计算建筑面积。室内净高度在1.7米以上至2.2米(含)之间的折半计算使用面积,超过2.2米按实计算使用面积。附层计算使用面积的对楼板不再进行补偿。

7、假层的计算：假层是一种旧式房屋的建筑形式，是在建造房屋的同时建造的同一结构，比较低矮的楼层。它的前后檐口高度较低，人不能直立，在一般情况下，楼层内高度在1.7米以上的部分建筑面积约占底层的二分之一。假层其高度在1.7米(含)以上部分折半计算建筑面积和使用面积;1.7米以下部分不计算建筑面积和使用面积。

8、走廊、廊檐面积的计算：有顶盖和柱的走廊（廊檐）按柱的外边线水平面积计算建筑面积，按柱的内边线的水平面积的一半计算使

用面积，有几层计算几层。有盖无柱的走廊、檐廊按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。无柱走廊和后加建廊柱的（建筑占地面积超出了批准建房面积）参照阳台计算建筑面积。

9、砖木结构房屋的檐高是指室内地坪至边桁下边线的高度。楼房的层高是指室内地坪至上一层地坪（含楼板厚度）的高度。

10 壁橱：高度达到1.7米(含)以上的(包括搁板隔的层数),计算使用面积。11主房外搭建的厨房，有合法批准手续或建筑执照的，按规定计算面积。未经批准建造的，不予计算面积。

二、安置房屋建筑面、使用面积的计算

1、成套标准住宅每套房屋的建筑面积，参照国家建设部建房（1995）第517号文《商品房销售面积计算芨公用建筑面积分摊规划》的口径计算。

2、成套住宅各套内的使用面积，按《住宅建筑设计规范》（GBL96-86）规定的方法计算；在具体计算套内安置使用面积是时，应扣减墙面粉刷层厚度1.5CM。

3、成套住宅房屋中的阳台面积（包括凹阳台、挑阳台、封闭式阳台）可按规定计算建筑面积，不计算套内使用面积。设计建造的封闭式阳台与卧室、起居室连接无围护墙体的，卧室、起居室使用面积可计算至承重围护墙体的外侧。

4、在本规定实施前已经安置的成套住宅，其使用面积按建筑设计规范或建筑面积与使用面积按1.43：1计算的应维持已约定和履约的面积。若被安置一方提出按本规定测定面积的，房地产权属登记机关在核发房屋所有权证时可作调整，但原履约中所结算的房屋价款须维持不变。

5、本规定实施后，用于安置的成套住宅，各套型房屋的建筑面积、使用面积应报房屋产权监理部门在安置前按规定予以核定。

在房屋前期调查过程中，我们的外业谈判组常常遇到房屋拆迁面积如何计算的问题。房屋面积有多种计算方法，比如“使用面积”、“建筑面积”，还有所谓的“滴水面积”等，那么拆迁面积以何为准呢？

房屋拆迁通常以房屋建筑面积多少作为补偿与安置依据。根据深圳市161号令等法律法规，被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定补偿面积；没有房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积，以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的，按照有关主管部门的处理意见办理。房屋所有权证书（房地产证）载明的建筑面积或房产管理部门确认的实际测量面积小于土地使用面积的，补偿面积应当按照土地使用面积计算。

房屋拆迁通常以房屋建筑面积多少作为补偿与安置依据。房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

房屋所有权证书载明的建筑面积或房产管理部门确认的实际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。

对于临时建筑、阁楼、以及实际建筑面积大于房屋所有权证面积的，视具体情况而定。违章建筑一律不补偿安置。