房地产金融的风险与防范

房地产金融的风险与防范

摘要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系面临的风险。只有努力化解和防范房地产金融风险，才能促进房地产行业健康发展。

关键字：次贷危机风险防范措施

中图分类号：f270 文献标识码：a 文章编号：1672—7355（2012）03—0—02

2007年4月，美国次贷危机爆发，由于大量次级抵押贷款的违约，银行坏账急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%。这个政策虽然有效促进了经济的升温，但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题。在这样一个红火的景象中，美联储又开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕。

房价走低制约了次贷者的还款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国次贷危机的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险就会浮出水面。

总的来说，房地产金融的风险主要划分为以下几种：

1.信用风险

它是由于借款人无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。银行信用评级方法和贷款决策面临的信用风险可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险。

2.流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他

资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险多是由我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况造

成的。流动性风险有两种。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及

时融入现金的手段和渠道而导致的流动性不足。另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险。房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地

产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银

行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值，本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重；反之以外币计价的资产将减少。当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险。

8.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中带来的操作风险,业务办理过程中的

法律风险，国家政策变动带来的风险等等。

在防范房地产金融风险的时候，我们可以借鉴一下英国的做法。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。

英国政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争并能不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。

房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款品种来满足不同居民的需要。

从英国的防范措施当中，我们可以总结出一些经验来防范我国的房地产金融风险。

1.完善法律体系，规避制度风险

市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、