我国房地产信贷面临风险防范论文

浅析我国房地产信贷面临的风险与防范中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-044-02

摘要房地产投资属高风险高回报的行业，其风险分析与防范必须受到重视。本文从我国房地产信贷现状入手，分析了当前房地产信贷业存在的风险问题，并提出相应的防范措施。

关键词房地产信贷风险防范

风险是一个非常重要的市场经济元素，是对市场内的“损失”或“不确定性”的一种规避行为。目前国内外学者对风险的定义众说纷纭，未形成共识。房地产信贷风险专指房地产信贷业务在“不确定性”因素的影响下，使实际收益偏离预期收益，造成经济损失。近年来，我国房地产业发展非常迅速，房地产信贷业务也随之迅速发展起来。然而，我国房地产信贷业务的起步比较晚，虽然在不断的改进中逐步完善，但仍有一些问题亟待解决。

一、房地产信贷发展现状

受2007年金融危机的影响，我国房地产市场不景气，房地产信贷额度减少。直到2009年，房地产市场走俏房地产信贷额度也大幅增加。据有关资料显示，我国2009年房地产信贷新增9.59万亿，突破了年信贷额度两千万亿元的大关，其中70%用于个人消费性住房贷款。随着信贷额度增加，市场必然会出现两种情况，一种情况是不审慎的投机行为，另一种情况是还款能力弱的投资者也参与其中。这两种情况使商业银行的信贷风险大大增加，一旦房价出现滑

落，可能产生严重后果。2010年房地产经济疯涨，政府为了防止泡沫经济的产生，出台了许多抵制房价上扬的措施，如坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退；加快创新扩大个人消费信贷领域；动态评估、适时调整土地储备贷款额度；严格执行动态差别化个人住房贷款政策。在实施差别化个人住房贷款时，政策规定对已购一套住房的贷款户，在申请第二套住房时必首付购房金将增加50%，同时提高信贷利率；暂时不发放第三套住房贷款，并禁止发放无指定用途的个人贷款。虽然2010年房地产市场环境明显优于2009年，但房地产信贷属中长期贷款，而且受市场周期波动的影响，商业银行存在的风险仍然非常大。

二、我国房地产信贷存在的主要风险

众所周知，我国房地产市场是在转轨经济的环境中成长的，金融业承担着房地产企业的发展任务。转轨经济其实是一个孕育不成熟的市场经济，这就造成商业银行成为商业性房地产或政策性房地产的主要受体，同时商业银行又受“政绩”利益驱使，盲目承担房地产业大部分的资金需求。不完善的融资环境以及各因素的相互作用，积聚了大量的融资风险。

1．超额利润的驱使，房地产信贷增长非理性化

一直以来我国实行协议的土地出让制度，致使我们的房地产开发企业与房地产管理机构的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为。就我国前几年房地产土地购置情况来看，2003-2007年土地购置累计19.11亿平方米，共支付土地购置费10852亿元。土地

出让和出让金数字都是惊人的，在开发商看来土地就是房地产市场内的黄金，谁拥有谁就是行业的领先者。因此，大量资金涌入土地交易的一级市场和二级市场。不规范的土地供应，扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定过程。作为信贷机构的商业银行，为了获得更高的利润，自然而然就承担了大量的房地产信贷资金。同时，由于我国央行的监督制约机制不完善，缺乏科学有效的指导，使得土地交易市场在一定时期内出现非理性增长的现象。

2．从房地产开发与供给机制来看，房地产贷款还款来源不确定从房地产供求情况看，全国房地产市场存在着结构性矛盾突出、房地产供给机制失衡的问题。由于高档公寓、大户型商品房、商业用房、别墅等高价位房产回报利润较高，房地产企业纷纷投入大量建设资金，而对于价格低、回报率低的商品房却毫无兴趣，投入资金比例非常小，造成经济房需求与供应的矛盾。此外，房地产市场走红，开发商盲目认为只要能开发出商品房，就能卖出去，以至于对房地产市场及未来走向未进行科学调研和分析，常常将一些地段不好、周边环境及配套设施不全、楼盘品质不高的商品房推向市场，根本不能吸引客户的眼球，造成大量的商品房积压空置。银行信贷是房地产的主要资金来源，一旦房屋空置积压过多，就会造成大量资金沉淀，自然而然就影响了还款能力。这些不确定因素使银行的信贷风险大大增加。

3．房地产企业资金来源较为单一，信贷风险过于集中

商业银行是房地产信贷的主要受体，直接或间接地参与了运行

的全过程，因此承受伴随着各个环节的市场风险。据有关资料显示，我国房地产企业自筹资金为资金来源的25%-33%，银行贷款为

18%-23%。商品房预售中70%的客户选择按揭贷款方式，其中20%-30%做为首付按揭贷款，其它49%-56%来自商业银行的消费信贷。然而我国现有金融体系，商业银行与相关金融机构缺失科学有效的法律约束和监督机制，难以分散不确定因素带来的信贷风险，使风险过度集中于商业银行。

4．商业银行自身管理手段亟待加强

我国银行业完成计划经济向市场经济的转向时间不长，现代的信贷管理手段还很普通。目前，商业银行为了追求更多的经营利润，十分看重房地产信贷市场的拓展，然而又对其业务的认识不够，较多的是主观臆断，根本没有通过科学、完整的风险度量体系进行判断，也没有对信贷市场变化、内控制度、宏观经济环境的变化等因素进行量化分析和动态调整，这些管理手段的缺失，必然使房地产信贷风险控制的精细化程度大大降低。

三、我国房地产信贷的风险防范措施

1．面对宏观经济变化应保持灵敏的嗅觉

“纵观大局，运筹帷幄”，房地产是一个关联度非常高的行业，所以关注宏观经济走势十分重要。房地产在自由竞争市场条件下运行时，就必然会经历产业周期的波动，随之引起房地产信贷周期性波动。随着城市化进程的不断加快，城市人口迅速增长，而住房市场运行时期较短，住房的社会保障制度不健全，房地产业具有国别

的特殊性，容易受国家宏观调控政策的影响。我国银行业应特别关注金融政策、国家经济走向的变化，内控制度与信贷政策应与时俱进，以适合经济发展与房地产周期波动环境。

2．加强房地产信贷风险监管，强化经营理念

近几年，美国次贷危机是对银行业冲击最大的一次，我国商业银行应重视前车之鉴，应严格执行按揭首付款政策，坚决杜绝零首付等不正当竞争现象；在进行信贷流程以后，银行应注重客户的信用和偿还能力，不得为争取客户降低审查标准，防止出现虚假按揭现象；严防信贷风险，高度重视房地产市场发展中的信用风险和操作风险，加强对重点环节、重点客户和重点机构的金融监管。

3．合理评估房地产市场价格，严格控制押品价值缺口

非理性过快上涨的房价成为遮盖行业风险的巨大盾牌，使得商业银行忽视了房地产周期性调整风险，房地产抵押品处置变现能力，住房抵押贷款质量不高。应当根据市场的供需环境，组织内部评估人员定期对房地产抵押品进行价值评估，同时可借助外部评审机构适时分析市场价格波动区间，拟定抵押品的安全系数，一旦抵押品价值超出系数范围，应立即要求借贷客户加大抵压份量或将抵押品变现，以防止因抵押品价值下滑造成的信贷风险。

总之，房地产信贷风险是由诸多不确定因素构成的，这些不确定因素来自银行自身、房地产企业、市场波动等多个方面。就银行自身而言，应时刻关注宏观市场的变化，并建立有效的信贷管理机制防范风险；就对房地产企业而言，应加强对其的信贷监管力度和