2011年10月南昌别墅市场情况
《南昌市别墅市场》
从对各片区别墅市场的归纳可以看出，基本以近郊别墅为主； F1假日别墅、清豪仙湖别水墅榭等花作都为第四代叠度拼假型产品也已15被00消0 费者所接受。12000
-3000
55%
08.5
近期要入市的别墅项目基本位于远郊，在价格上与本项目接近，对本项目有一定威胁。
除部分近城区、风景区城别开墅国外际，学其园他别墅品联质排提升较慢。5500
现市场环境下，降价幅度越大的项目，短期去化率越高。
小结
南昌别墅市场起步晚、近年来发展较快。 别墅主要以社区别墅项目为主，纯别墅项目少，市场别墅供应 量不大，目前市场上在售项目比较少；除部分近城区、风景区 别墅外，其他别墅品质提升较慢。 南昌别墅发展目前向精致化品质化发展，市场发展潜力巨大。 在房地产调整的大环境下，南昌别墅产品逐片区出现不同程 度的降价，降幅大的项目主要集中在城郊。
南昌各片区别墅市场发展特点
片区名称
规模
特点
物业类型
整体品质
价格水平
区域代表别墅
青山湖片区
小体量
亲水性
多元化
较高
昌南、 象湖片区
大部分大型项 目小体量别墅
亲水性
多元化为主
中低
湾里片区
大、小体量均 有
山地
多元化为主，未 来有较大纯别墅
中-高
昌北、 红角洲片区
大、小体量均 有
山地、亲水
多元化为主
中高
12000～25000 5000～11000 3800～10000 8000~16000
4200
-1300
80%
07.8
湾里片区供应别墅有恒茂森林海、乾茂宫园、朗晴园、帝景湾洋城但是整体供应量较少；
预计入市价格(元/平方米乾) 茂宫园
XXXX年10月南昌房地产市场分析报告_36页
南昌房地产2010年10月市场分析报告目录一、2010年10月房地产行业政策法规提要∙ 1.1 中央政策∙ 1.2 各地政策∙ 1.3 金融政策二、南昌10月份楼市成交量统计分析∙ 2.1 10月份楼市成交量统计分析∙ 2.2 10月份挂牌拍卖及成交宗地一览表三、南昌楼市2010年10月各板块成交均价统计∙ 3.1 整体分析∙ 3.2 市中心板块∙ 3.3 青山湖板块∙ 3.4 红谷滩板块∙ 3.5 红角洲板块∙ 3.6 象湖板块∙ 3.7 京东板块∙ 3.8 朝阳洲板块∙ 3.9 昌南板块∙ 3.10 新建/湾里南昌市10月楼市成交量统计分析10南昌新房共成交7089套，环比上月6576上升7.8%。
成交面积达686670.9㎡，环比上月上涨6.62%。
日平均成交套数228套，环比9月份日均成交219套上升4.1%。
二手房方面继续呈稳定上升趋势，成交量较新房平淡。
本月二手房成交总套数3157套，环比上个月2906套上涨8.6%。
成交量平稳之下的危与机10月份的总成交量乍看之下较之9月并无较大变动，制作出楼市依旧繁荣的假象。
实则在二次调控及加息的压力下，成交量已经有缩水现象，挽救成交量的是市区的内销房，据爱房网研究发现，瑞都新苑、钦都豫景住宅小区、鑫业花园等本月销售近千套，剔除内销房数据，10月市场上商品房成交量实则已经回归到本年度淡季7月份的成交水平。
一系列的高压措施下，终于在成交量上得以显示出来。
成交量的下降进一步带来市场观望，浓厚的观望情绪之下给南昌楼市必带来重创。
自9.29儿媳调控之后，各一线城市纷纷出台限购，南昌楼市在看似无风无浪的环境下，实际上，近期有推盘计划的楼盘已经在思考变动营销计划，据爱房网记者走访发现，在江西省地方政策出台之前，各大楼盘已经提前开盘，以避开政策影响。
下月新推京东、昌南成焦点下月预计新推集中在红谷滩、京东和昌南三个板块，昌南版块预计有6个楼盘开盘，其中永通橙湖国际为纯新盘，预计十一月推出30-60㎡商铺，均价17000元/㎡另外江西奥林匹克花园收官之作小高层106#楼将加推。
南昌十年房产大事记
2001年，万科集团增加土地储备，签署南昌四季花城项目，进入南昌房地产开发2003年事件：2003年4月中旬，非典疫情对房地产市场的冲击，使整个市场的投资与销售趋于停顿。
影响：非典过后，“健康住宅”成为地产商主打的卖点，容积率引起高度重视。
事件：2003年6月13日，央行出台调整房贷的通知，又称“121号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界一片反对声，有人士公开宣称，房地产业进入寒冬。
影响：从中央颁布的政策可以可出，政府的正在宏观调控市场，影响发地产方也的发展，房地产行业出现萎缩迹象。
2004年事件：2004年3月15日，“3·15国际消费者权益日房展活动”在南昌市人民公园隆重开幕。
万科、万达、财富广场、绿地、江中、恒茂国际华城、中大青山湖花园、学府雅苑等百余家房地产开发企业代表随后在“诚信宣言”上签字。
影响：2004年被誉为交房年，但是房屋质量极差，这一年也是消费者投诉最多的一年。
诚信宣言的签订意味着开发商对质量越加的重视，以质救市。
事件：2004年10月31日“2004年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛”颁奖盛典在北京人民大会堂新闻发布厅隆重举行。
江西赛区推荐的6家楼盘中，有4家摘得2004人居大奖：洪城·比佛利荣获科技、建筑双金奖，凤凰城、中大·青山湖花园、金域名都则摘得最高奖项———综合大奖。
影响：在对南昌楼盘质量肯定的同时，也为南昌楼市注入强心剂。
增加南昌楼市信心。
事件：2004年提出昌南板块概念，形成了一个明显的热点区域。
影响：由此形成南昌楼市四面开花的局面。
各板块开始全面建设，时不时就会冒出几个楼盘来。
2005年事件：“2005江西首届房地产交易会”于9月30日－10月4日在江西省博物馆举行。
影响：此次展会为开发商和消费者搭建一个互动参与交流展示的平台，进一步促进江西房地产业和房地产消费市场的发展，盛会充分整合资源智慧、创造多方合作共赢的局面，打造江西首个地产节。
2011年南昌市国民经济和社会发展统计公报
2011年南昌市国民经济和社会发展统计公报日期：2012-04-09 14:15:00作者：点击数：3199南昌市统计局国家统计局南昌调查队2012年3月30日2011年，面对严峻复杂的国内外发展形势，在市委、市政府的坚强领导下，全市上下以科学发展观为统领，积极融入鄱阳湖生态经济区建设，以创建办会为契机，务实奋进，开拓进取，全市经济保持了平稳较快发展的良好态势，各项社会事业全面进步，发展活力进一步增强，人民生活水平进一步提高，民生状况进一步改善，实现了“十二五”良好开局。
一、综合据初步核算，全年实现地区生产总值2688.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。
人均生产总值53023元，增长11.9%。
在全市生产总值中，非公有制经济实现增加值1533.31亿元，增长13.6%，占全市生产总值的比重由上年的56.7%提高到57.0%。
全年财政总收入411.19亿元，按同口径计算，比上年增长27.6%。
其中，地方财政一般预算收入187.03亿元，增长27.7%。
从收入完成情况看，完成增值税14.03亿元，增长27.6%；营业税67.36亿元，增长24.2%；企业所得税17.45亿元，增长39.4%。
县域财力显著增强，全年财政总收入超10亿元的县区达到10个，其中南昌县、西湖区超45亿元，东湖区、青山湖区超30亿元。
全年地方财政一般预算支出299.37亿元，比上年增长28.9%。
其中，教育支出51.13亿元，增长46.6%；社会保障和就业支出33.91亿元，增长8.5%；城乡社区事务支出36.38亿元，增长38.8%；医疗卫生支出26.45亿元，增长26.6%；农林水事务支出21.40亿元，增长19.4%；交通运输支出24.32亿元，增长38.6%；科学技术支出3.72亿元，增长4.5%；环境保护支出3.90亿元，增长12.5%。
全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨5.0%。
其中，消费品价格上涨5.7%；服务价格上涨2.8%。
南昌别墅分析报告
•7、香溢花城
地块位置：青山湖东大门广场南、北两侧 占地面积：483亩
总建筑面积：50万㎡
容积率：1.5 绿化率：45% 建筑风格：南昌首个美式西班牙建设风格
建筑类别：别墅、多层公寓、花园洋房、 小高层、高层
户型面积：别墅（154-201㎡） 开盘时间：2005年5月15号 销售价格：6500元/㎡； 配套：幼儿园 中小学：23中、南师附小 高校：南昌大学 综合商场：索菲亚商业中 心(已封顶)、天虹商场
配套：龙泉幼儿园、南师附小、南大附中、 南昌大学、燕鸣岛公园、玉泉岛大酒店、 索菲亚购物中心(百货大楼)（已开业）、 索菲亚活动中心园。
•10、九里象湖城
地块位置：象湖新城中心金沙二路3999号
占地面积：666亩 总建筑面积：60万㎡
容积率：1.36
建筑密度：22%
绿化率：48%
建筑风格：欧陆风格
园林风格：一心、二环、X轴、三大公园、 九个组团
建筑类别：联排别墅、多层公寓、小高层 公寓、高层公寓、酒店式公寓及商铺 户型面积：别墅（144-168㎡） 销售价格：3500元/㎡；别墅暂未推出。
配套：西Байду номын сангаас广场、滨河体育公园、八月湖、和平广场、平海公园、九里广场、中央公 园、中小学 、农贸市场、幼儿园 、综合市场、银行、医院
•9、白金瀚
地块位置：青山湖区青山湖燕鸣岛正对面 占地面积：108亩 总建筑面积：79240㎡ 容积率：1.10 绿化率：45% 建筑风格：欧式风格 园林风格：白金瀚水景风格 建筑类别：200套联排/双拼/叠加/独栋别 墅、4栋高层、小高层 户型面积：别墅（158-420㎡） 销售价格：6000元/㎡；
•6、翡翠山庄
地块位置：新建县望城镇 占地面积：185000㎡
南昌市别墅市场调研报告
南昌市别墅市场调研报告第一部分别墅解码一.诠释别墅最早在中国就叫“别业”，望文生义可以理解为第二处物业。
当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。
换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。
这样，就有了别墅。
二.别墅的特点➢别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。
有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；➢别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；➢别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；➢社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。
三.别墅的分类1.按建筑形式分类➢独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
➢TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。
由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。
➢双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。
➢叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。
一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
➢空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。
月南昌房地产市场月报
2011年9月南昌房地产市场月报目录本周导读2011年9月南昌房地产市场简评土地市场本月土地市场共成交十四宗，二宗商业办公用地、十一宗工业用地和一宗商务综合用地。
市场供求供应量——9月南昌新建商品房预售供应量明显陡增，供应套数达8683套，环比涨幅达225.08%，供应面积达14.1万㎡，环比增幅达195.41%。
成交量——9月南昌新建商品住房预售供应量增加明显，商品住宅成交量2962套，成交面积达29.44万㎡；非住宅成交1697套。
成交均价2011年9月南昌市整体价格为8187元/㎡；从统计数据显示来看，9月份，南昌楼市较8月份有明显的好转，但与往年“金九”相比，整体销量相差甚远，显得很不给力。
营销动态宏观政策央行继续实行稳健货币政策应高度警惕未来物价8月房企股权交易金额创新高房价或将下降财政部印发新规中央财政资金直投楼市受限制超四成银行家预期下季货币政策适度且不加息调控政策难见放松基金再度看淡房地产本地市场多事之秋南昌楼市房价迷茫南昌二手房交易提前入冬金九银十恐无望房价上涨已显“乏力”南昌暂不扩大限购版图逆势突围共度难关南昌楼市挑战与机遇并存一、本月市场导读9月南昌新建商品房成交套数为2908套，相比8月份增加543套，环比上升1 8.67%。
除经济开发区与新建湾里板块外9月各板块新房供应明显增加，以其红角州、青山湖、昌南等板块增加最为明显。
受华南城商铺集中推出拉动作用，9月红角州新房预售供应量大爆发，供应量激增至29.09万㎡，较上周增加10之多，为9月区域供应量之首。
青山湖、昌南板块新房供应量表现陡增，其中青山湖新房供应量为4.53万㎡，环比增加242.73%，昌南板块新房供应量为2.53万㎡，环比增加247. 06%。
从区域成交分布来看，9月份商品住宅成交主要集中在京东板块、红谷滩板块和市中心，其中京东板块月成交量飙升至580套，成交面积达59451㎡，京东板块井喷式的成交量与绿地新都会的火热成交有直接联系。
2011年年度南昌房地产市场研究报告
2011年年度南昌房地产市场研究报告目录一、2011年房地产政策解读二、2011年南昌土地市场分析三、2011年度南昌商品住房供应分析四、2011年南昌商品住房成交量统计五、2011年南昌房地产供求关系分析六、2011年南昌商品住房成交价格分析七、板块房地产市场分析1 2011年南昌中心板块市场分析2 2011年南昌青山湖板块市场分析3 2011年南昌红谷滩（含昌北）板块市场分析4 2011年南昌红角洲板块市场分析5 2011年南昌朝阳洲板块市场分析6 2011年南昌京东板块市场分析7 2011年南昌昌南板块市场分析8 2011年南昌象湖板块市场分析9 2011年南昌新建湾里板块市场分析八、2011年南昌重点楼盘营销分析九、2012年南昌房地产市场预测第一部分：2011年年度房地产政策解读市场背景2010年，随着一轮又一轮严厉的调控政策的出台，部分城市（指一、二线城市）房价过快上涨势头得到初步地遏制。
但是过高的房价、持续狂热的投资购房仍在助长房地产市场畸形的发展，调控房价的理性回归已经上升到政治与民生的高度。
在此形势下，2011年政府对房地产市场调控基调发生了巨大的转变：由2010年遏制部分城市房价的过快上涨向坚决调控房价下降转变。
一、全国政策1、1月28日“新国八条”2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。
爱房观点：从政策内容来看，“新国八条”是个纲领性的调控政策，涵盖了“限购、限贷、限价及保障房等多重调控政策的内容。
“新国八条”的出台为2011年全国房地产市场的运行轨迹定下了基调，对调控2011年房地产市场的下行起到了举足轻重的意义。
2011年9月南昌房地产市场月报
2011年9月南昌房地产市场月报目录本周导读2011年9月南昌房地产市场简评土地市场本月土地市场共成交十四宗，二宗商业办公用地、十一宗工业用地和一宗商务综合用地。
市场供求供应量——9月南昌新建商品房预售供应量明显陡增，供应套数达8683套，环比涨幅达225.08%，供应面积达14.1万㎡，环比增幅达195.41%。
成交量——9月南昌新建商品住房预售供应量增加明显，商品住宅成交量2962套，成交面积达29.44万㎡；非住宅成交1697套。
成交均价2011年9月南昌市整体价格为8187元/㎡；从统计数据显示来看，9月份，南昌楼市较8月份有明显的好转，但与往年“金九”相比，整体销量相差甚远，显得很不给力。
营销动态宏观政策央行继续实行稳健货币政策应高度警惕未来物价8月房企股权交易金额创新高房价或将下降财政部印发新规中央财政资金直投楼市受限制超四成银行家预期下季货币政策适度且不加息调控政策难见放松基金再度看淡房地产本地市场多事之秋南昌楼市房价迷茫南昌二手房交易提前入冬金九银十恐无望房价上涨已显“乏力”南昌暂不扩大限购版图逆势突围共度难关南昌楼市挑战与机遇并存一、本月市场导读9月南昌新建商品房成交套数为2908套，相比8月份增加543套，环比上升1 8.67%。
除经济开发区与新建湾里板块外9月各板块新房供应明显增加，以其红角州、青山湖、昌南等板块增加最为明显。
受华南城商铺集中推出拉动作用，9月红角州新房预售供应量大爆发，供应量激增至29.09万㎡，较上周增加10之多，为9月区域供应量之首。
青山湖、昌南板块新房供应量表现陡增，其中青山湖新房供应量为4.53万㎡，环比增加242.73%，昌南板块新房供应量为2.53万㎡，环比增加247. 06%。
从区域成交分布来看，9月份商品住宅成交主要集中在京东板块、红谷滩板块和市中心，其中京东板块月成交量飙升至580套，成交面积达59451㎡，京东板块井喷式的成交量与绿地新都会的火热成交有直接联系。
2011年8月南昌房地产市场月报
2011年8月南昌房地产市场月报目录本周导读2011年8月南昌房地产市场简评土地市场本月土地市场共成交十二宗，六宗办公居住用地、四宗商业金融及居住、办公用地和一宗交通设施用地及一宗金融保险业用地。
市场供求供应量——商品住宅新增供应量50.22万平米，环比7月份增加11.42万平米，增长率29.4%，同比增长162.8%；成交量——商品住宅成交量29.82万平米，环比上涨9.3%，与去年同期基本持平；成交均价整体均价走势——商品住宅成交均价8774元/㎡（不含内销房），较7月上涨12.5%，达到近两年来的最高点。
个案成交套数排行榜各板块成交面积排行榜营销动态宏观政策央行：房地产调控力度不会放松北京试点“限地价竞房价”力破高房价难题央行、银监会发文规范保障房贷款，贷款上限15年本地市场投诉多的企业将被查江西房产行业接受体检限购限贷南昌楼市出现新格局限购政策之下新房成交一次性付款高达60%限购之下二手房交易中小户型唱主角南昌房价涨幅持续攀升下跌态势未见松动南昌部分银行拒绝房贷族“房产证加名”江西保障房实行质量终身制建筑外部将置永久性标牌红谷滩规划自行车健身绿道南昌国有建设用地出让9月1日起实行网上交易一、本月市场导读8月南昌新建商品房成交套数为2365套，相比7月份减少632套，环比下降2 1.1%，但由于产品户型较大，总体成交面积却高于7月。
其中住宅成交1577套，环比下降14.8%，非住宅成交788套，环比7月下降31.3%。
8月份主要供销量分布在青山湖区和红谷滩新区，分别在全市各区域的总销量占市区整体的约65.6%，其中红谷滩占45.6%，占比较7月提高近16%。
其他片区销量均较7月有不同程度的下降。
8月的南昌土地市场高潮迭起，令人应接不暇。
月初高新区4宗地块全部溢价成交，其中一幅地块拍出530万元/亩的单价，创高新区土地价格新高。
8月23日朝阳新城两幅地块成交单价超千万，刷新南昌居住用地价格记录。
《南昌市别墅市场》课件
南昌市别墅市场以其高品质、高 绿化率、低密度和个性化设计等 特点吸引了大量中高端购房者。
南昌市别墅市场的发展历程
起步阶段
南昌市别墅市场起步于20世纪90 年代，初期以小型别墅为主，主 要集中在青山湖和红谷滩等区域
。
发展阶段
进入21世纪，南昌市别墅市场逐渐 发展壮大，涌现出越来越多的高端 别墅项目，主要集中在九龙湖和象 湖等区域。
02
南昌市别墅市场分析
市场需求分析
人口数量与结构
南昌市的人口数量和结构对别墅 市场需求有重要影响。随着人口 老龄化和家庭结构变化，对别墅
的需求可能会增加。
居民收入水平
南昌市居民的收入水平直接影响 别墅市场的购买力。高收入群体 是别墅市场的主要消费群体，他 们的收入水平和消费能力决定了
市场需求的大小。
叠拼别墅
总结词
上下叠加设计，空间利用充分，适合年轻家庭或投资
详细描述
叠拼别墅是南昌市别墅市场中的新型产品，通常由上下叠加的多个单元组成。这类别墅设计注重空间 利用和功能性，通常配备有现代化的装修和设施。叠拼别墅适合年轻家庭或投资使用，价格相对较为 实惠。
04
南昌市别墅市场投资 与前景
投资价值分析
地理中游地区，交通便利 ，是江西省的省会城市，具有较高的 投资价值。
随着人们生活水平的提高，对居住环 境的要求也越来越高，别墅市场需求 量大，投资潜力巨大。
政策支持
南昌市政府出台了一系列政策，鼓励 房地产市场健康发展，为别墅市场投 资提供了政策保障。
投资风险分析
市场波动风险
03
南昌市别墅市场产品 类型与特点
独栋别墅
总结词
独立建筑，大面积，豪华装修
详细描述
2011年房产新政下房地产市场的现状分析——以南昌为例
不足带动成交量的下滑 。南昌限购令对南昌房产市 盘近乎售罄。
场的影响并不是特别大。但是“ 新国八条” 的影响将 大大增加 ， 政策规定有 ２ 套房的本地家庭、 ｌ 有 套房 从这七个月的销售情况可以看出， ０ 年南 昌 ２１ １
楼市除限购之后 ４月份楼市价格出现负增长外 ， 其 余各月均有不同程度的涨幅， ４月份之后房价更是
总之， 这些政策 的出台既说明了当前国内房地 产市场面临的问题太严重， 也说明了政府对这些 问 题有清醒的头脑， 并有决心来调整， 达到挤出房地产 泡沫、 改善居 民基本居住条件的 目的。
２ 南 昌房地产市场的现状
动高潮。 月、 月南昌楼市供应和成交逐步回暖， ４ ５ 从
近期推盘量和成交情况统计来看，入市销售的房源
购房需求， 房地产市场的供给关系没有得到根本解 决， 对房地产主体不会有太大影响， 因此虽然短期内 对房价和成交量有影响， 但就长期而言， 很难达到预 期的效果。因此， 要使价格趋于平衡， 一是增加供应 求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复 性上涨 。尽管“ 限购令” 近期不会取消， 但是如果“ 限 购令” 长期延续， 在流动性十分充裕的背景下， 各种 各样“ 五花／ ｌ” ｋ－ 的对策也会层 出不穷。 ＇ Ｊ
十条” ９ ２ 新政” 和“ ・９ 为代表的两轮政策调控 。本文 将分析 ２ １ 年初以来国家发布一系列新政策后， ０ １ 南 昌房地产市场对此受到的影响及发生的变化 。虽然 这些政策起到了很好的调控作用，但也有不少问题
没有得到根本性的解决，对此笔者也进行了一些思
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款 比例不低于 ６％， ０ 贷款利率不低于基准利率的 １ 倍； ． １ 严格住房 用地供应管理； 合理引导住房需求； 落实住房保障和 稳定房价工作的约谈 问责机制；坚持和强化舆论引
江西南昌房地产市场研究分析报告
17
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土地市场
土地供应走势
2011年南昌房地产市场报告
幅 35
土地供应走势图
万平方米 180
30
占地面积
土地幅数
160
140 25
120
20
100
15
80
60 10
40
5
20
0
0
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 11.12
全市居民消费价格指数涨幅自7月达到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份为 4.6% 。 1-10 月 ， 居 民 消 费 价 格 总 水 平 同 比 上 涨 5.4% 。 分 类 别 看 ， 八 大 类 商 品 价 格 指 数 呈 “七升一降”。其中衣着涨幅居首，其次是食品和居住，分别上涨12.4%、9.1%和4.9%。
天睿观点：此次出台的限购令细则限购力度明显加大。此次限购在“旧版限购令”基础上限更大范围 （除四县外南昌市区全限购）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，区域更 广，而此次限购令也给南昌房产市场成交量造成了连续下跌。
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政策信息 银行限贷调控
2011年南昌房地产市场报告
1、各商业银行对居民家庭贷款购买第二套 住房的，其首付款比例不得低于６０％， 贷款利率不得低于基准利率的１．１倍。 2、多家银行暂停商业地产贷款 中国银行、中国农业银行、中国工商银行 、民生银行等7家银行甚至已经暂停办理商 业地产按揭业务。
2011年南昌住宅市场成交均价7830元/㎡，同比上涨25.4%，本年度出现“量跌价涨”， 限购令出台后，成交量暴跌的同时，成交均价一路上扬，10月份后才开始松动，全年均价同 比较大幅度上升。
房地产评估之比较法-习题
市场法及其运用一、单项选择题〔〕。
【答案】C【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
参见教材P173。
2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是〔〕。
【答案】B【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。
参见教材P180。
3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的〔〕范围之内。
【答案】A【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。
参见教材P181～P182最上面。
4.关于市场法的说法，错误的选项是〔〕。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的【答案】D【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。
参见教材P173.2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。
选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。
假设该阳台封闭，则成交价格可到达92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为〔〕万元。
【答案】C【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米6.估价对象是一套不带车位的住宅。
选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为〔〕万元。
【答案】D参见教材P183。
7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是〔〕元/平方米。
【答案】B【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米关键：由套内建筑面积折算建筑面积。
2011年南昌土地出让总况及楼市新房总成交总况
今年南昌土地出让金再破百亿 4宗地单价破千万2011年南昌出让土地约1.17万亩2011年，南昌市共推出132宗土地入市拍卖，成交122宗，流拍10宗，成交面积1.17万亩，比2010年增加约1700亩。
其中工业用地成交5951亩，居住用地成交3875亩，商业用地成交1851亩。
土地出让金约149亿元2011年，南昌土地市场虽然低迷，但土地出让金约149亿元，比2010年增加约18亿元，再创历史新高，继2010年第二次突破百亿。
其中，居住用地出让金收入几乎占收入的三分之二，约为104.18亿元。
另外，商业用地总出让金为33.6亿元，工业用地总出让金为11.5亿元。
4宗地块单价破千万元2011年，南昌共有4宗地块单价超过千万，其中两宗位于红谷滩，两宗位于朝阳洲。
4月11日，红谷滩中央商务区世贸路与凤凰中大道交汇处一宗面积为13.41亩的商业用地以1500万元/亩单价成交，成为今年南昌最贵地块。
今年8月23日，朝阳新城老洲街以北、兰宫路以西、云飞路以南、滨江辅路以东两宗面积为41亩和54亩的居住用地分别以单价1090万元/亩和1095万元/亩成交。
今年9月21日，红谷滩新区中央商务区世贸路以北一宗面积为12亩的商业用地以单价1190万元/亩成交。
2011年南昌楼市成交总况2011年南昌楼市新房市场受多方面影响，新房全年成交全线下滑，其中尤以新房住宅成交为重，受限购、限贷、降价等多重外围因素的影响，2011年的南昌房地产在步步惊心中走过。
南昌新房2011年总成交30530套南昌房产网数据中心统计显示，截止2011年12月13日，南昌市全年新建商品房总成交30530套，2011年南昌新房总成交面积3 055767.4㎡。
其中新房住宅成交18522套，占新房总成交的60%，新房成交面积1984009.44㎡；新房商铺成交12008套，商铺全面总成交面积为1090888.15㎡。
去年12月南昌楼市新房总成交最高的三个月份分别为1月、11月和9月，三个月的新房成交量分别为3868套、3728套和2878套。
南昌市别墅市场分析
南昌市别墅市场研究分析报告2014年6月一、南昌别墅市场分析目前南昌市场（包括新建县、南昌县）主要在售别墅的楼盘40个，总预售房源5180套，目前可售1720套（含新建县、南昌县），已售套数3460套，平均去化率60.18%。
总体上看，大部分楼盘的去化率在40-60%和60%-80%之间，分别占比35.90%和20.51%。
其中含联排别墅的楼盘就达28个。
从房管局数据来看，保利东湾国际、保利香槟国际、朗贤加州溪谷等13个楼盘可售别墅均为联排，其中有21个楼盘联排数量超过50%。
南昌联排别墅总计803套，占可售别墅房源总量的58.8%，撑起了南昌别墅半边天。
南昌别墅市场存量约1481套（不含南昌县），可售面积约为36.6万平方米，而如果加上南昌县的别墅，那么存量为1720套。
目前，红谷滩、高新、湾里、经开、昌南、朝阳、青山湖、新建等多个板块均有供应，延续了近两年来别墅市场高供应态势。
其中，高新区、红谷滩、湾里和昌南是重点供应区域，金燕国际温泉城、保利半山和保利东湾项目均有百套以上别墅房源。
1、南昌别墅消化速度8.43套/月从2013年以来，根据对新入市别墅楼盘销量进行统计，共计有联发君悦湖、郎贤加州溪谷等六个别墅新入市，总体平均去化速度为8.43套/月，即0.28套/天。
（该项数据只针对南昌市场主要在售别墅楼盘进行相关统计，统计时间为首次拿到别墅预售许可证到2014年6月底，同时统计范围只选择2010年后首次拿预售证的楼盘。
）2013年致以后南昌别墅平均每月销售套数（原始数据来源：南昌房管局、南昌县房管局、新建县房管局）南昌主要在售别墅平均每月销售套数（原始数据来源：南昌房管局、南昌县房管局、新建县房管局）别墅平均去化率60.18%2、南昌主要在售别墅楼盘去化率分布值得注意的是，有万科青山湖、恒大绿洲等7个楼盘别墅去化率达到了90%以上，不过这部分楼盘基本属于“老盘”，甚至有的楼盘售楼处早已撤场，在各大网站上基本都标注“售罄”二字。