电大 房地产估计 复习资料1
房地产估价复习要点（期末复习）
新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。
患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。
RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。
随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。
新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。
关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。
通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。
【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。
通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。
通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。
通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。
2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。
该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。
房地产估价期末复习资料
一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。
1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。
房地产估价复习资料
房地产估价复习资料一、单项选择题某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。
A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物为8层，每层为700㎡，则该宗土地的容积率为( B )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7出租或营业型房地产的评估可以采用（ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发D.成本估价法因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( C )。
A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧基准地价是城市中均质区域内的土地( C )。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元／m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( B ) 元／m2。
A．3314B．3347C．3380D．3033房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于( C )A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.第四产业某房地产项目建设开始2000年1月1号，2001年10月1号建成，2008年5月1号，在一次火灾中损失较大，2010年8月5日评估公司评估该项目在2008年火灾中的损失，请问估价时点是（ C ）。
A．2000年1月1号B．2010年10月1号C．2008年5月1号D．2010年8月5号利用成本法所得到的评估价格称为（ B ）。
房地产估价总复习
房地产估价
复习要点
11、计算净收益注意事项
强调使用客观收益作为估价的依据 收益包括有形收益和无形收益 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 费用中还应包括非房地产本身创造的收益 否含有动产的租金收入取决于评估价值是否包含此部分 需扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失
补地价
在什么情形下需要补地价？（P35） ①增加原土地使用权出让时规定的容积率； ②改变原土地使用权出让时规定的用途； ③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 ④出让土地使用权期满后续期。
房地产估价
补地价的确定方法（P35）
1、对于单纯增加容积率 P35 例题2-1
补 地 价 增 （加 单后 价 2的 原 ） 原容 的 的 1积 容 1原 容率 积 的 积r 率 容 率r积 r
估价对象价格=可比实例的价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
可比实例 实 正的 际 常价 成 市 格 成 估 交 场交 价 价 价日 时 格 格可 估 期 点比 价 价 价实 对 格 格例 象状 状
可 比 实例 10 的 1 00 价 1 00 格 0
交易情况和房地产状况调整幅度在分母， 交易日期调整幅度在分子
房地产估价
复习要点
5、房地产估价含义（P60）
房地产估价是指专业估价人员，根据估价目 的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜 的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因 素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理 价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价=科学 +艺术+经验
房地产估价
复习要点
5、房地产估价原则（P72）
该类房地产以人民币为基准的市场价格2010年上半年间逐月上 涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
房地产评估自学考试复习资料
第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。
3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。
4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。
6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。
8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。
9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。
10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。
12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。
14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。
2015年电大本科房地产估价考试复习资料
《房地产估价》复习资料一、单选题1、房地产估价从某种意义上讲是（b）房地产的价值。
A．发明B．发现C．创造D．确定2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（c）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（c）。
A．一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B．一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C．一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D．一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性4、因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（ c ）。
A．环境影响评估B．规划实施情况评估C．房地产评估D．风险评估5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（b）的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样6、房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（c）。
A．与估价活动有关系的单位B．估价服务的提供者C．估价服务的需求者D．与估价活动有关系的个人7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ a ）。
A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同8、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ a ）。
A．视为无租约限制的房地产来估价B．视为有租约限制的房地产来估价C．考虑房屋租赁者的意见D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定9、房地产估价的最高行为准则是（ c ）。
A．估价时点原则B．合法原则C．独立、客观、公正D．谨慎原则10、（a）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（a）特性。
20121228房地产估价复习提纲
一、选择题1、房地产的概念2、房地产的特性3、土地总价的计算。
4、补地价的计算5、房地产估价的必要性6、经济寿命的确定7、比较法的修正8、假设开发法中传统方法计息的项目9、比较两块地的总价格10、物理折旧、功能折旧和经济折旧的区分11、估价时点的判断。
P4812、假设开发法开发完的项目的价值如何求取13、折旧年限的求取14、交易日期修正的计算，价格指数法。
P7015、土地取得成本的计算，包括土地交易价格和买方缴纳的税费16、成本法的适用对象17、长期趋势法的假设前提二、多项选择1、成本法的适用对象2、比较两块地的价值3、经济折旧的表现4、假设开发法的关键5、可比实例和交易实例的区别和联系6、假设开发法的适用对象7、最佳开发利用方法的内涵8、高层地价分摊的方法9、假设开发法中传统方法中计息的项目10、税费转嫁时，正常交易价格的公式11、房地产价格弹性系数12、区位状况调整的内容13、实物状况调整的内容14、房地产收入的分类15、收益性房地产的适用对象16、收益法的分类三、判断1、房地产价格的描述2、估价报告的保管期3、非正常交易中价格的比较4、交易实例的要求5、成新率的计算6、房地产价格和利率的关系7、房地产估价师的行为规范8、投资分析和估价的区别9、移动平均法的特点10、了解估价目的的意义11、价值与交换价值的理解12、损害赔偿的估价时点13、可比实例规模的范围14、估价业务委托过程中的注意事项15、均衡原理的运用四、计算1、项目开发完之后的当前价值2、建筑物折旧额的求取，分解法的运用3、房地产收益价格的求取。
收益递增递减的公式4、高层地价的分摊，了解按土地价格分摊的计算方法五、论述题1、谈谈房地产估价的必要性2、谈谈对房地产市场比较法的理解3、谈谈对房地产收益法的理解。
4、谈谈对假设开发法的理解。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。
房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。
★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。
由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。
★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。
★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。
房地产评估复习资料
房地产评估复习资料房地产估价概论基础知识练习一、单选题1.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别为1000元/平方米、800元/平方米、500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应当出售（a）。
a.甲b乙c丙d无法确定2.某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积为3000元的住房，总价为30万元。
如果实际单价为2928元/平方米，年折率为5%，则实际交易中的退款方式为（b）。
a．在成交日期时一次付清，给予5%的优惠b．从成交量日期起至分期付清，按揭10万元，余款在内要半年缴付10万元，一年付清，c．一年后付清d．已抵押方式支付，首付5万元，余款在十年内以抵押方式支付3.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（d）。
.a估价时点相同b交易日期相同c估价目的相同d估价对象的状况相同4.拍卖行价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（a）。
a拍卖行价格＞招标价格＞协议价格b拍卖行价格＞协议价格＞招标价格c招标价格＞拍卖行价格＞协议价格d招标价格＞协议价格＞拍卖行价格5补足下面的公式：迁调地价＝（（减少后的容积率―原容积率）÷（c））×原容积率下的地价。
a土地总面积b增加后的容积率c原容积率d建筑面积6房地产价格实质上是房地产（b）的价格。
a开发成本b权益c物质实体db和c7人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越远越受重视的是（c）。
a空间直线距离b交通线路距离c交通时间距离d至市中心的距离8某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需要拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（d）元/平方。
a50b250c300d3509某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值为300万元，通过抵押获得贷款60万元。
若头火灾险，则起投保价值为（b）万元。
房地产估价考前复习
一、单选类计算：价格指数修正、价格变动率法、正常价格的计算、相邻房地产的合并计算、收益价格的计算、建筑物折旧年限的确定、路线价法求总价、承租人的权益价值、补地价的计算、直线折旧法确定成新率、房地产合理经营期限确定。
二、简答类1、完全市场必须同时具体哪几个条件？（百度）(1）市场上有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格.(2）企业生产的产品具有同质性,不存在差别。
（3）生产者进出市场，不受社会力量的限制。
(4）市场交易活动自由、公开，没有人为的限制。
（5)市场信息畅通准确，市场参与者充分了解各种情况。
(5)各种资源都能够充分地流动。
2、抑制房地产价格的措施有哪些？（1)制定最高限价。
规定房地产交易时不得突破此价格；(2)制定标准价格，作为房地产交易时的参考；（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价；（4)征收房地产交易税或增值税;（5)建立一套房地产交易管理制度。
3、典权与抵押权的区别有哪些？（1）权利性质不同，典权为用益物权，抵押权为担保物权.典权转移占有,而抵押权不转移占有。
典权可以单独转让，而抵押权不得与债权分离而单独转让。
(2）典权是指承典人支付典价，占有出典人的房地产作为使用和收益的权利,承典人除占有典产供自己使用外。
在典权续存期内还可以将典物转典,或出租给他人或将典权转让给他人，并且可以将典权作抵押。
典期届满一定时期后，出典人不以原价赎回典物，承典人取得典物所有权.（3）抵押权是指债权人对于债务人或第三人抵押的房地产，可以取得其债权的担保，但不能占有使用其房地产。
抵押人如果在债权已届满清偿期还未受清偿,可以向法院申请拍卖抵押的房地产，就其卖得的价格而优先受清偿;4、哪些土地可以以划拨的方式取得？（1)国家机关用地和军事用地; （2)城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(4）法律、行政法规规定的其他用地。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
房地产估价 复习资料
P1房地产特性：不可移动性、地区性市场、独一无二性、供给有限性、独占性P4估价报告书中的估价目的限定了估价报告的用途P4土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。
协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。
P5土地所有权、宅基地使用权、学校的办公用房不得用于抵押。
在房地产投保火灾险时，评估价值为建筑物价值。
P6对房地产估价结果产生的纠纷，其复估的估价时点应是原估价时点。
P10征收的实质是强制收买——主要是所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，既是一种强制的临时使用房地产的行为。
P20房地产价格受区位的影响很大。
房地产价格容易受交易者个别情况影响。
P27单位价格是指分摊到的单位面积的价格，对土地而言，是单位地价，它是指单位土地面积的土地价格。
单位地价=土地总价/土地面积房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
P28楼面地价=土地总价格/总建筑面积容积率=总建筑面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率楼面地价在实际工作中有重要意义，其往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
P35需要补地价的主要情形：1、更改原出让土地使用权时规定的用途；2、增加原出让土地使用权时规定的容积率；3、转让、出租、抵押划拨土地使用权；4、出让的土地使用权期满后续期。
对于改变用途的，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额。
即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价p35P41区域因素：交通条件：通达程度把通行距离和时间作为一个整体，即要求通行距离短，以节省运费；又要求交通顺畅，减少路上时间。
P49收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。
房地产估价期末复习题1
三、1、市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？2、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的？四、估价对象为一政府用办公大楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：从(2)．当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／m2，土地开发费用、税金和利润为120元／m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为８个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如下表：(3)建筑物的重置价格为1100元／平方米。
(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。
土地单价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
五、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备有重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值均为零。
试估算该建筑物的现在价格。
六、估价对象唯一出租写字楼，土地总面积７０００m2，建筑总面积５６０００m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上３６层，地下２层，土地使用权年限为５０年，从１９９９年９月３０日取得时起计，建设期３年。
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1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。
( ) A、对 B、错 2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。
A、105.75 B、117.15 C、105 D、115 3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A、土地面积 B、地质条件 C、土地位置 D、土地形状 4、估价上的折旧注重的是( )。
A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价格的摊销与回收 C、重置价格的摊销与回收 D、价值的减价修正 5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为( )%。
A、60 B、70 C、80 D、90 6、房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。
A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 B、毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地 C、熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产 7、关于收益法适用的条件是( )。
A、房地产的收益和风险都能较准确地量化 B、房地产将出租或出售 C、有收益或有潜在收益的房地产 D、房地产将用于商业用途 8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。
甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。
( ) A、对 B、错 9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。
A、从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产 B、从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产 C、目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产 D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。
长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产 10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。
房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告 A、①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨ B、①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩ C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨ D、④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩ 11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A、周围环境状况、安宁程度 B、位置有利于原料和产品的运输 C、交通是否便捷及离市中心的远近 D、繁华程度、临街状况 12、应归档的估价资料包括( )。
A、估价项目来源和接洽情况记录 B、与委托人签订的估价委托合同 C、向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录 D、估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录 E、估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料 13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
( ) A、对 B、错 14、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、43.2% B、50% C、56.8% D、70% 15、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。
已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。
A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲 16、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。
( ) A、对 B、错 17、建筑物的重新构建价格是( )的价格。
A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下 18、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。
( ) A、对 B、错 19、对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
A、土地取得成本 B、开发成本 C、销售税费、投资利息 D、管理费用 20、从权益的角度看，现实中的房地产估价对象包括( )等。
A、“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 B、未来状况下的房地产 C、共有的房地产 D、作为企业整体中的一部分的房地产 21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。
( ) A、对 B、错 22、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。
( ) A、对 B、错 23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A、536 B、549 C、557 D、816 24、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进 行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格 A、①②③④⑤⑥⑦ B、②①③⑤④⑥⑦ C、①③②④⑥⑤⑦ D、②①⑧④⑤⑥⑦ 25、应用路线价法的前提条件是( )。
A、土地形状较规则 B、街道较规整 C、地势较平坦 D、临街各宗土地的排列较整齐 26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
A、数学曲线拟合法 B、平均增减量法 C、平均发展速度法 D、移动平均法 27、下面属于构筑物的是( )。
A、烟囱 B、水塔 C、水井 D、屋顶 28、在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
A、估价方法 B、估价目的 C、估价时点 D、估价对象状况 29、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。
A、过去数据简单算术平均法 B、过去数据加权算术平均法 C、未来数据简单算术平均法 D、未来数据加权算术平均法 30、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。
( ) A、对 B、错31、运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。
( ) A、对 B、错 32、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。
( ) A、对 B、错 33、通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有( )。
A、商店 B、农地 C、职工宿舍 D、公园 34、在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有( )。
A、公平原则、合法原则 B、替代原则 C、估价时点原则 D、最高最佳使用原则 35、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
‘ A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 36、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。
( ) A、对 B、错 37、各种结构房屋的残值率一般为( )。
A、钢筋混凝土结构为0 B、砖混结构一等为2% C、砖木结构二等为3% D、简易结构为3% 38、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( )年。
A、38 B、42 C、58 D、60 39、某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。
则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2 A、2567 B、1339 C、1145 D、1117 40、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：( )。
A、18% B、20% C、15% D、25% 41、建筑物的物质折旧包括( )。
A、功能衰退 B、正常使用的磨损 C、环境恶化 D、意外的破坏损毁 42、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。
A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件 B、通货膨胀率 C、环境改善、基础设施 D、利率因素 43、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。
( ) A、对 B、错 44、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。
， A、相关房地产的价格水平 B、该种房地产的开发成本 C、消费者的收入水平 D、消费者对未来的预期 45、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有( )。
A、规模报酬规律 B、收益递增原理 C、收益递减原理 D、均衡原理 46、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。