第五、六讲 房产规划难点要点
分析房地产开发管理的难点及其策略探讨
分析房地产开发管理的难点及其策略探讨房地产开发管理是一个庞大而复杂的系统工程，在实际操作中难免会遇到一系列的难点和困难。
本文将探讨房地产开发管理的难点及其应对策略，以期为行业从业者提供有益的参考。
一、难点分析1.政策环境变化快，法律法规不断更新：房地产市场受到政策和法律法规的多重制约，相关政策和法律法规的变化将会对房地产开发的规划、建设、销售等各环节带来相应的影响。
2.项目周期长，资金需求大：开发一项房地产项目需要投入数百万乃至数亿的资金，这是任何一家开发企业都难以负担的成本。
长周期的建设方案需要保证项目规划、市场营销、施工管理等方面的无缝连接，从而保证项目能够顺利进行。
3.多方利益关系错综复杂：房地产开发管理中涉及到的利益主体非常多，包括政府、开发商、业主、银行、设计单位、监理单位等各种人和组织。
它们之间的关系非常复杂，要想协调良好，需要各方有高度的理解和包容，有良好的沟通机制和危机预警机制。
同时，在层层分割的协作过程中，需要各方统一口径，认真设计协议和合同。
4.市场风险大，销售难度大：房地产市场的繁荣和萧条往往是不确定的，市场环境常常受到外部环境、政策影响等多种因素的变化，使得开发商所面临的市场风险远高于其他行业。
另外，在销售业务上，开发公司需要了解他们的客户——市场需求有哪些，客户群体的购买力，如何开展有效的销售计划等等。
二、应对策略探讨1.加强政策研究和法律法规学习：房地产开发管理的领域中，涉及到各个政策、法律法规等制度规定。
开发商应该时刻对相关政策、法律法规进行关注和研究，掌握最新的政策动态，从而更好地指导开发工作。
另外，开发商在所有的工作环节，都需要依据法律法规规定进行操作。
2.强化财务管理和资金保障：资金是房地产开发的生命线，开发商应该建立严格的财务管理制度，保证财务核算的准确性和规范性。
同时，保证融资到位和资金到位，保障项目的平稳进行和交付。
3.加强沟通和协调：对于多方利益关系，开发商应该树立开放的心态，积极沟通和协调，树立合作的信心，化解问题。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析房地产开发管理是一个复杂的过程，涉及到多个环节和各种利益相关者。
在这个过程中，存在着许多难点。
以下是对房地产开发管理中若干难点的探析。
资金的筹集和管理是一个重要的难点。
房地产开发需要大量的资金投入，包括土地购置、建筑建设、材料采购、销售推广等。
如何有效地筹集资金，并合理分配和管理资金，是一个非常复杂的问题。
政府政策的变化也是一个难点。
房地产开发涉及到土地供应、规划许可、税费政策等方面的政策，政府政策的变化可能对房地产开发产生重大影响。
开发商需要时刻关注政策变动，及时做出相应调整。
项目的风险管控是一个重要的难点。
房地产开发过程中存在着各种风险，如市场风险、声誉风险、供应链风险等。
开发商需要制定有效的风险管理策略，减少风险带来的不利影响。
第四，项目进度管理是一个难点。
房地产开发项目通常有明确的开发期限，如何合理安排工期，高效推进项目进展，是一个需要高度管理能力和协调能力的难题。
第五，设计与品质的管理是一个难点。
房地产开发需要符合市场需求和客户喜好的设计，同时需要保证建筑工程的质量。
开发商需要与设计师、施工队等多方合作，确保设计与品质的完美呈现。
第七，市场需求变化是一个难点。
房地产市场变化快速，消费者需求也在不断变化。
开发商需要做好市场调研，了解市场需求变化，及时做出调整，以满足消费者需求。
第八，销售与营销的管理也是一个难点。
房地产开发需要制定销售策略和营销计划，如何合理定价、选择合适的销售渠道、开展有效的推广活动，对于项目的成功推出至关重要。
房地产开发管理中存在着诸多难点，包括资金管理、政府政策变化、项目风险管控、项目进度管理、设计与品质管理、供应商和施工队的合作管理、市场需求变化以及销售与营销的管理等。
开发商需要具备丰富的经验和专业的管理能力，才能在这个复杂的环境中取得成功。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目是一个复杂的系统工程，它涉及到很多方面、环节和问题，因此，房地产开发项目管理的重点与难点也各不相同。
本文将深入剖析房地产开发项目管理的重点与难点，以期为相关人员提供参考和指导。
一、管理重点1.市场前期调研市场前期调研是房地产开发项目管理的重点之一。
开发商需要对目标市场进行深入的调查与研究，包括对区域的宏观经济形势、消费者需求、市场竞争格局、配套设施等方面进行综合分析，以便合理定位、精准开发。
而市场前期调研需要耗费大量的人力、物力、时间和财力，一旦调研不准确或不完整，就会影响后续决策和项目投资的安全性。
2.项目规划设计项目规划设计是房地产开发项目管理的核心。
一个好的项目规划设计不仅能够提高项目的可行性和可持续性，同时还能够维护开发商的品牌形象，增强市场竞争力。
项目规划设计需要充分考虑项目环境、景观布局、建筑风格、功能配置、配套设施等因素，同时要符合当地法律法规和规划要求。
一旦项目规划设计有瑕疵或存在漏洞，就可能导致后续项目进展受到限制，增加管理难度和投资风险。
3.招投标过程招投标过程也是房地产开发项目管理的重点之一。
在开发项目的不同阶段，需要进行多轮招投标，例如宣传推广、设计方案、施工合同、物业服务等。
一个完整的招投标过程需要遵循公开透明、竞争有序、合法合规的原则，充分保障投资方的利益和项目进展的稳定性。
同时，招投标过程也需要投资方和供应商之间充分沟通和协调，确保双方的信息透明和合作顺畅。
4.风险管理房地产开发项目管理过程中的风险管理也是一个非常重要的方面。
开发项目涉及到多方利益关系，包括政府、业主、投资方、设计方、施工方、物业服务商等。
一旦项目出现重大问题或风险，就会对各方造成严重的影响，导致项目无法顺利进行或投资方损失惨重。
因此，在房地产开发项目管理过程中，需要严格进行风险评估和控制，提前规避和应对潜在的风险和危机。
1.政府协调政府协调是房地产开发项目管理过程中的一个非常难点。
建筑规划方案难点是什么
建筑规划方案难点是什么建筑规划方案是指设计师根据建筑目的和需求，结合建筑设计的原则和规范，对建筑物的功能、结构、形态、材料、施工工艺等方面进行全面和系统的规划和设计。
在实际操作中，建筑规划方案可能会面临一些困难和挑战。
下面将从多个方面详细阐述建筑规划方案的难点。
首先，建筑规划方案涉及到多方利益的衡量和权衡。
在规划过程中，需要综合考虑业主、建筑师、政府、用户、环保组织等各个方面的意见和需求。
如何在满足多方的利益和期望的前提下制定出合理的方案，是一个具有挑战性的任务。
不同利益主体可能存在冲突和矛盾，在进行规划决策时需要做出妥协和平衡，同时还要确保方案的科学性和可行性。
其次，建筑规划方案需要充分考虑建筑的功能性和实用性。
建筑物不仅是一个具有美学价值的艺术品，更是为人们提供居住、办公、生产等活动空间的实用工具。
因此，在制定建筑规划方案时，需要明确建筑的功能需求，充分考虑实际使用环境和工艺流程，保证建筑的功能性和实用性。
例如，在规划住宅区时需要考虑到住户的生活便利性、社区设施的配套性等因素，而在规划商业综合体时需要考虑到商铺的布局、交通便利等因素。
第三，建筑规划方案还需要考虑建筑的可持续性。
在现代社会，可持续发展已成为建筑行业的重要指导思想。
建筑物的能源消耗、环境影响等方面要求越来越高。
因此，在制定建筑规划方案时，需要考虑到建筑的节能环保性，并尽可能减少对环境的负面影响。
例如，选择环保材料、合理布局建筑空间、优化建筑能源利用等方面的考虑都需要在规划过程中进行。
第四，建筑规划方案还需要在空间利用上做出优化。
城市空间有限，土地资源宝贵，如何在有限的空间内实现最大的效益和利用率是建筑规划的挑战之一。
需要考虑到建筑的功能需求、人流流线、日照照明等因素，合理规划和布局建筑物。
例如，在规划城市公园时，需要考虑到不同功能区域的布局和人流引导，使公园的空间利用率达到最佳状态。
第五，建筑规划方案还需要充分考虑建筑的安全性和可靠性。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析房地产开发管理是一个综合性强、工作范围广、资金规模大的行业，涉及到政府、企业、金融机构、投资者等多方利益相关者。
在房地产开发管理中存在着一些难点需要面对和解决。
本文将探析房地产开发管理中的若干难点。
一、政策环境复杂房地产开发管理的一个重要难点在于政策环境的复杂性。
政府在房地产领域制定大量的政策法规，以调控市场，保护消费者权益，引导企业发展等。
这些政策往往随着经济形势的变化而频繁调整，导致企业难以把握政策动向，无法做出有效的决策。
政策的执行也常常存在着不规范和不一致的问题，给房地产开发管理带来一定困扰。
二、土地供应有限土地是房地产开发的基础资源，但由于城市化进程加速、耕地保护政策和土地使用权制度等因素的影响，土地供应日趋紧张。
房地产开发管理在土地获取方面面临诸多难题。
首先是土地价格高企，增加了企业的开发成本；其次是政府对土地使用的限制和要求不断增加，需要企业具备更多的资质和条件；土地供应也存在着不平衡和不合理的情况，导致有些地区土地过剩，有些地区土地供应不足。
三、资金压力大房地产开发是一个资金密集型行业，需要大量的资金用于土地购置、开发建设、市场推广等。
由于银行信贷政策收紧、融资成本上升和非银行金融机构监管加强等原因，房地产开发管理面临着资金压力。
企业往往需要寻求多元化的融资渠道，如发行债券、股权融资、合作开发等。
但这些融资方式往往也存在着一定的风险和挑战，对企业的经营能力和信用等都提出了更高的要求。
四、市场竞争激烈房地产开发管理是一个充满竞争的行业，市场上存在大量的开发项目和开发商，给企业带来了巨大的市场竞争压力。
企业需要通过不断提升产品质量、创新营销手段、优化服务等方式来增强市场竞争力。
与此房地产市场又存在着过热和恶性竞争的问题，一些企业为了争取市场份额而陷入价格战和夸大宣传等不良行为，给企业的品牌形象和长期发展带来了负面影响。
五、管理难度高房地产开发管理的复杂性和综合性给企业管理带来了巨大困难。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个复杂的体系工程，其涉及到许多专业领域，包括规划、设计、建筑、造价、法律等多个方面，而且往往需要多方面协调，如政府部门、物业公司、装修公司等等，因此对于房地产开发项目的管理显得尤为关键。
本文将重点介绍房地产开发项目管理的重点与难点。
1. 项目规划房地产开发项目的规划是非常关键的一步，它将直接决定项目的成败。
在规划阶段，需要考虑项目的位置、规模、功能、外观等，还需要考虑当地市场、政策等情况，以确定最佳的建设方案。
在该阶段，还需要与国土规划等政府部门进行沟通协商，获得必要的批文。
2. 投资估算项目的投资估算是指在建设项目前，对项目进行经济效益预测、资金来源、投资预算等方面的工作。
这个过程需要产品经理对经济、财务等知识有一定的了解，并对市场前景、销售手段、对手等方面有一个全面的了解，从而为企业提供最佳的财务管理和决策分析。
3. 施工监督在项目施工过程中，需要对工程进度、质量、安全等方面进行监督管理。
这个阶段需要全面考虑施工进度和质量，防止部分工程出现质量问题，严格控制进度，确保工程按照计划顺利推进。
4. 市场推广在项目建设完成后，需要进行市场推广，提高品牌知名度和项目的销售量。
这个阶段需要开展多种营销手段，如户型展示、广告宣传、线上推广、政府关系等。
5. 产权交接项目竣工后，需要进行产权交接，将项目的所有权转移给购房者，并办理公证、登记等手续。
这个过程需要根据不同的国家法律进行规范，确保交接过程的合法性和一致性。
1. 土地管理在房地产开发项目中，首先要考虑的就是土地问题。
土地属于国家所有，必须得到政府的批准才能进行开发。
此外，土地使用权的制度也有一定的限制，需要有一定的法律知识和政府途径，才能避免不必要的纠纷。
2. 成本控制房地产开发项目的成本控制是十分关键的，特别是土地、建筑材料、工程进度、施工质量等方面，都需要从细节做起，严格控制。
同时，还需要考虑人工成本、管理成本等，确保整个项目的成本控制在预算范围内。
房地产开发项目工程管理难点剖析
房地产开发项目工程管理难点剖析引言房地产开发项目是一个复杂而庞大的工程，它涉及到各种专业领域的知识和技能。
在项目的各个阶段，从规划和设计到施工和验收，都需要进行有效的工程管理来确保项目的顺利进行和高质量的完成。
然而，房地产开发项目的工程管理中存在一些难点，这些难点可能会导致项目延期、成本超支和质量问题等。
本文将从各个方面剖析房地产开发项目工程管理的难点，并提出相应的解决方法。
项目规划阶段在项目规划阶段，需经过市场调研、项目定位、土地投资等多个环节。
以下是该阶段的一些难点：1. 市场需求不确定性房地产市场需求受多种因素的影响，如政策变化、经济波动等。
这些因素使得项目规划阶段的市场需求预测变得困难，往往出现错误预测的情况。
为降低市场不确定性带来的风险，应建立多种市场预测模型，并综合分析各种预测结果。
2. 竞争对手分析复杂房地产市场竞争激烈，各个开发商都会考虑进入市场。
因此，在项目规划阶段要开展对竞争对手的分析，了解竞争对手的项目特点、优势和劣势，从而制定相应的竞争策略。
3. 土地选址和拿地风险土地选址和拿地是项目规划阶段的重要环节。
然而，寻找适合的土地资源和进行土地谈判是一个较为复杂的过程，并且存在很大的风险。
为降低土地选址和拿地风险，可以借助专业的土地中介机构，进行地块的评估和尽职调查。
项目设计阶段项目设计阶段包括建筑设计、结构设计、给排水设计等各个专业的设计工作。
以下是该阶段的一些难点：1. 设计方案的选择和优化在项目设计阶段，需要从众多的设计方案中选择最优方案。
设计方案的选择需要考虑多个因素，如成本、质量、施工难度等。
为了做出正确的选择，可以利用多个评估指标进行对比和分析，并与各专业设计团队进行充分沟通和协商。
2. 各专业设计的协调在房地产开发项目中，涉及到建筑、结构、给排水、电气、暖通等多个专业领域的设计。
这些专业设计之间存在密切的关联和相互影响。
为了实现各专业之间的协调和一致性，可以通过定期项目设计会议、设计效果图的交叉审查等方式来解决。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析随着城市化进程的加快，房地产开发已经成为了一个庞大而复杂的系统，尤其在管理上面存在着许多难点。
本文将围绕房地产开发管理中的若干难点进行探析，希望能够能够给相关的从业者提供一些帮助和参考。
一、项目规划难点房地产开发项目的规划是一个相对长期的过程，对于项目的成功与否起到至关重要的作用。
在规划过程中，需要考虑的因素非常复杂，例如市场需求、政策法规、地形地貌、物流交通、水电气等基础设施以及环保公共设施等。
在这些因素的作用下，开发企业必须寻找到一个适宜的发展方向，从而制定出一个可行性的规划方案。
在规划方案制定好之后，还需要进行各种验收，确保其符合当地政策法规。
二、资金筹措难点房地产开发涉及到的资金问题也是一个极大的难点，尤其是开发企业需要在规划阶段就要筹措到充足的资金，以保证开发项目能够按照规划进行顺利推进。
而开发项目的筹资方式一般有三种，分别为自筹资金、银行贷款和其他融资方式。
但是，由于各种因素的影响，例如市场变化、政策环境等等，导致融资难度较大，需要开发企业克服各种挑战。
在房地产项目的实施过程中，需要实行严格的项目管理，以保证项目能够按照规划进度有序地推进。
然而，在实施项目过程中出现各种问题难以避免，例如人员调度、工程进度、资金计划等等。
如何解决这些问题，保证项目的顺利进行，是一个重要的难点。
四、风险管理难点房地产开发项目涉及到的风险也比较多，例如市场风险、政策风险、经济风险、技术风险等等。
如何识别和管理这些风险，是开发企业必须要面对和解决的难点。
在风险识别方面，需要从多个角度进行观察和分析，以预测可能会出现的风险，并建立相应的应对措施，以减少风险，保证项目顺利进行。
综上所述，房地产开发管理中存在着许多难点，需要企业具备丰富的经验和能力来应对。
同时，需要密切关注国内经济政策、市场变化等因素，不断调整战略，以保证项目的顺利进行。
房管行业热点难点问题分析及应对策略
房管行业热点难点问题分析及应对策略随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，一直备受关注。
在房地产行业中，房地产管理是一个重要的领域，其重要性不言而喻。
房地产管理涉及到房屋的租赁、交易、维护等多个方面，其工作内容繁杂，工作难度大，所以在房地产管理行业中存在众多热点难点问题。
为了更好地应对这些问题，本文将对房地产管理行业的热点难点问题进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 目标群体多元化房地产管理面向的客户群体非常多样化，包括业主、租户、物业公司、政府部门等多个目标群体。
这些不同的目标群体拥有不同的需求和利益诉求，导致房地产管理工作复杂多变，难以进行统一管理。
2. 信息化管理难度大随着社会的发展，信息化已经成为房地产管理的必然趋势，物业管理信息系统、智能化设备的应用已成为行业发展的重要方向。
但是房地产管理信息化管理需要大量的资金投入和技术支持，管理过程中还存在着信息安全和隐私保护等问题，使得信息化管理难度大。
3. 建筑质量和安全问题房地产管理行业与建筑行业密切相关，建筑的质量和安全直接关系到业主和租户的生活安全和利益保障。
当前一些开发商和物业管理公司为了追求利润最大化，可能会忽视对建筑质量和安全的重视，导致一些住宅小区存在施工质量问题和安全隐患。
4. 环境保护和社区共建现代社会对环境保护和社区建设提出了更高的要求，社区的环境卫生、绿化建设和公共设施的完善都需要物业管理公司的有效管理和维护。
一些物业公司只关注经济效益，缺乏环境保护、社区共建的意识，导致社区环境问题和居民投诉频发。
二、难点问题分析1. 经验不足房地产管理行业属于新兴产业，市场需求不断变化，此时缺乏经验的管理者和从业人员很难有效应对市场动态，很容易导致管理不到位，出现问题。
2. 人员素质参差不齐由于房地产管理涉及到多方面的工作内容，需要物业管理公司拥有一支专业化、高素质的员工队伍。
目前一些物业公司的员工素质参差不齐，存在着工作责任心不强、服务意识薄弱等问题，导致服务质量不达标。
房地产开发项目中存在的难点以及对策分析
房地产开发项目中存在的难点以及对策分析房地产开发项目中存在的难点以及对策分析摘要：项目管理在房地产行业中已经成为了一种重要的保障产品的质量和获得经济利益的有效手段，项目管理的研究应用逐渐的受到房地产开发企业的重视，本文结合作者自身从事房地产开发企业的项目管理工作的经验，对影响工程建设的主要因素进行了重点分析，并对开发商在实际的项目管理中的关键点和难点进行了探讨，提出了一些优化措施，力求降低项目管理的难度。
关键词：房地产开发;项目管理;难点与对策房地产是我国的支柱性产业，因而实现其资源配置的最大化能够带动经济的增长以及促进社会的稳定，至于如何实现最优配置就成为了房地产行业发展的研究热点，房地产开发是一个庞大的复杂工程，通过项目管理能够把不同的环节和项目的整体开发连系到一起，通过每个环节之间的协调发展、密切联系能够实现房地产行业在生态效益、经济效益以及社会效益的统一，有利于其持续健康的发展。
1房地产开发项目中存在的难点1.1工程承包合同不完善，缺乏有关收尾工作的具体细节目前很多企业签订的工程承包合同中的内容制定的不够严密，例如，项目收尾阶段中常常会存在一些交叉的施工内容，但是在发包时缺乏对内容以及接口的明确界定，增加了工程收尾工作的困难。
随着高层项目以及较大型小区的逐渐出现，在施工中需要众多的施工单位参与进来，就会出现诸如：交叉作业、如何安排进场以及退场的时间等问题。
甲方不仅要和选中的来完成单位工程的施工企业共同签订总承包合同，而且还需要和许多的配套工程以及专业工程的施工单位订立工程的施工合同。
在工程的前期由于主要是由总承包单位的土建施工工作，因此项目管理工作难度不大，对于施工企业内部进行的分包也都由总的施工单位进行自己管理。
其中的难点就在于和甲方独立签订的施工合同中没有说明有关工程的接口、配合等具体的要求。
由于在招标时没有完善的要求，在签订工程的施工合同时又没有保证其严密性，特别是缺乏与工程配合、半成品的保护以及交接口处理有关的具体细节问题。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个涉及众多领域的综合性工作，涉及到土地选址、规划设计、施工监理、销售营销等多个环节，同时也面临着诸多的挑战和困难。
本文将重点探讨房地产开发项目管理中的重点与难点，并提出相应的应对策略，以期对该领域的专业人士提供一定的参考和帮助。
一、重点研究1. 项目规划与设计在房地产开发项目管理中，项目规划与设计是至关重要的环节。
好的规划设计能够决定项目的成功与否，影响项目的整体效益和市场竞争力。
在规划设计阶段，需要考虑土地利用、功能布局、建筑风格等因素，并在充分考虑市场需求的基础上进行定位和定价策略的制定。
对于大型综合开发项目来说，还需要考虑到项目与周边环境的融合，保障居民的生活质量和社区的可持续发展。
2. 市场调研与营销策略房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于对市场的准确判断和有效营销策略的制定。
在市场调研方面，需要全面了解当地的政策法规、土地资源、人口结构和消费水平等情况，同时也需要深入了解竞争对手的情况和市场的需求趋势，以此为依据来制定差异化营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
3. 施工管理与质量控制在项目开发的过程中，施工管理和质量控制也是非常关键的一环。
如何确保项目的施工进度、成本控制以及质量管理，都是项目经理们需要着重考虑的事项。
在现代化的房地产建设过程中，还需要关注节能环保、绿色建筑等方面，确保项目能够达到国家和社会对于可持续发展的要求。
4. 风险管理与应急响应房地产开发项目涉及的风险因素较多，可能涉及土地、资金、政策、市场等多个方面。
项目经理需要在项目的整个周期中，及时有效地识别、评估和应对各种风险。
在面对突发事件时，需要有切实可行的应急预案和危机处理能力，确保项目的顺利进行和安全运行。
1. 土地资源的获取和开发随着城市化进程的加速，土地资源的获取和开发已经成为了房地产开发的首要难题。
一方面是土地供应的紧张，另一方面是土地价格的飞涨。
第五、六讲 房产规划难点要点
第五、六讲房产规划难点要点若干识记点：住房特性：随着住房商品化政策推行，住房支出在家庭消费支出中占比越来越高。
住房支出可分为住房消费和住房投资，前者又分为购房和租房；理财规划师首先要帮助客户明确住房支出的类型，对大多数家庭来说，住房既属于投资又属于消费。
购房目标：理财规划师要帮助客户确定可量化的购房目标购房目标三要素：客户家庭计划购房时间、希望的居住面积、届时房价例如：我希望5年后购买120平米左右，价格为5000元每平米的房屋。
注意：购房目标必须明确，不能模糊购房面积需求把握：不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力购房环境需求（价格取决于区位和面积）区位好，价格高，面积小区位差，价格低，面积大理财师应综合考虑客户的负担能力及环境需求：社区生活质量、上班距离、子女上学、配套设施等，仔细分析目标住房与客户需求的适应性。
以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价：可负担收付款＝目前净资产在未来买房时的终值＋以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷＝以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求平方米数参数控制：（1）房屋月供款占借款人税前月总收入的比例，一般不应超过25-30%；（2）房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比例，一般应该控制在33-38%之间。
这里，收入的概念除常规的薪金外还包括其他的稳定收入，例如稳定的房租收入、兼职收入等。
一般来说，房屋贷款占房价比例应小于70%，用贷款购房时，房价最好控制在年收入的6倍以下。
公积金和商业贷款的最长年限一般为30年。
个人住房房贷最多为房价的80%；商业和办公用房房贷一般不超过房价60%，时间不超过10年。
商业房地产项目规划设计管理工作难点
商业房地产项目规划设计管理工作难点商业房地产项目规划设计管理工作是一个复杂的过程，其中存在许多挑战和难点。
本文将重点讨论这些难点并提供解决方案，以帮助项目管理人员更好地应对这些挑战。
1. 土地选址与规划在商业房地产项目规划设计中，土地选址是一个关键的难点。
合适的地理位置对项目的成功至关重要。
然而，市场对土地资源的需求和供应不断变化，土地的稀缺性也增加了挑战。
此外，土地的规划需符合相关法律法规和城市规划政策，需要与政府部门合作。
解决方案： - 建立土地信息数据库，包括土地供应情况、土地价格和规划政策等信息，以便项目管理人员能够及时了解市场情况和可行性。
- 加强与政府部门的合作与沟通，及时了解土地规划政策的变化，并尽早参与到规划过程中。
同时，与土地开发商和房地产经纪人保持良好的关系，获取最新土地信息。
2. 资金筹措与成本控制商业房地产项目的规划设计与管理过程中，资金筹措和成本控制是一个巨大的难题。
项目规模庞大，涉及到的投资金额较大，且经营风险较高。
资金的筹措与成本的控制对项目的成功实施至关重要。
解决方案： - 制定详细的资金筹措计划，包括不同来源的资金（如商业贷款、自筹资金等）以及还款计划。
同时，确保融资渠道的多样性，减少单一来源的风险。
- 在项目的每个阶段都要进行成本控制，建立起合理的成本预算与管控机制，及时调整项目策略，以确保项目的盈利能力。
3. 项目合作与协调商业房地产项目规划设计工作需要多方合作与协调。
涉及的利益相关方包括设计院、建筑施工单位、政府部门等，各方之间的利益分歧和合作难度都可能导致项目延期和质量问题。
解决方案： - 建立项目管理团队，并明确各方的职责和工作流程，保持信息畅通和高效地沟通。
建立协同办公平台，并定期召开会议，及时解决问题和协调各方之间的利益关系。
- 建立有效的风险管理机制，及时识别潜在的问题和风险，并制定相应的风险应对方案。
4. 市场需求与创新设计商业房地产项目的成功与否与市场需求和创新设计息息相关。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个复杂的过程，涉及到多方面的工作和资源。
在整个项目周期中，项目经理需要处理众多的事务和问题，保证项目的顺利进行。
本文将对房地产开发项目管理的重点与难点进行研究，分析相关的挑战和解决方法。
1. 项目规划与设计在房地产开发项目管理中，项目规划与设计是一个非常关键的环节。
项目规划需要对项目整体进行规划，确定项目的目标和方向，制定项目计划和时间表。
而设计则是项目的灵魂，需要确保项目的设计符合市场需求和政策法规，同时满足项目的功能和美观性。
2. 资金与投资管理在房地产开发项目中，资金是核心资源之一。
项目经理需要进行资金调配和管理，确保项目有足够的资金支持项目的进行。
需要对投资进行风险评估和管理，规避投资风险。
3. 市场调研与销售策略房地产开发项目需要进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，为项目的销售策略提供依据。
销售策略需要结合项目特点和市场需求，确定合适的售楼策略和销售目标，确保项目能够顺利销售。
4. 施工管理与质量控制房地产开发项目的施工管理和质量控制是至关重要的一环。
项目经理需要对施工进度和质量进行管理和控制，确保项目能够按时完工并具有良好的质量。
5. 法律法规及政策风险在房地产开发项目中，法律法规和政策风险是一个不可避免的挑战。
项目经理需要了解相关的法律法规和政策，确保项目的合规性，减少法律和政策风险。
二、房地产开发项目管理的难点1. 项目融资难题房地产开发项目通常需要大量的资金支持，而融资难题是许多项目面临的问题。
项目经理需要找到合适的融资渠道，确保项目有足够的资金支持。
2. 立项审批的复杂性房地产开发项目的立项审批过程通常比较复杂，需要面对诸多政府部门的审批和监管。
项目经理需要协调各方利益，确保项目顺利通过立项审批。
3. 市场风险的不确定性房地产市场经常面临各种不确定性因素，如政策调整、市场供需情况、竞争对手等。
项目经理需要通过市场调研和风险评估，制定合适的销售策略和风险应对方案。
房地产开发项目管理难点探讨分析
房地产开发项目管理难点探讨分析1. 引言房地产开发项目管理在当前经济发展背景下扮演着至关重要的角色。
然而，这种管理过程中经常会遇到一些困难和挑战。
本文旨在探讨和分析房地产开发项目管理中出现的难点，以及如何应对这些难点。
2. 难点一：项目规模复杂性房地产开发项目的规模通常非常庞大，涉及到多个方面的工作。
具体包括土地选址、设计、施工、销售等。
在项目规模庞大的情况下，管理变得更加复杂。
这主要表现在以下几个方面：•项目进度管理：因为涉及到多个工作环节和参与方，项目进度管理变得尤为重要。
各个环节之间的协调和配合关系对项目的顺利进行起着关键作用。
•成本控制：大规模的房地产开发项目往往需要投入巨额资金。
因此，如何合理控制成本，确保项目能够在限定的预算内完成，是一个重要的挑战。
•质量管理：多个环节的协同工作也增加了质量管理的难度。
如何保证项目各个方面的质量，确保房地产项目的可持续发展，对管理者提出了更高的要求。
3. 难点二：市场环境不确定性房地产行业受市场环境的影响非常大，而市场环境的不确定性增加了房地产开发项目管理的复杂性。
市场环境不确定性主要表现在以下几个方面：•政策调整：政府政策的调整可能会对房地产市场产生重大影响。
例如，政府可能会对房地产市场实行调控政策，从而改变市场供需关系，进而影响项目销售情况。
•竞争态势：由于房地产行业的高利润和吸引力，竞争十分激烈。
市场上新的房地产项目不断涌现，如何在激烈的竞争中脱颖而出，是一个重要的难点。
•金融环境：银行贷款利率、货币政策等金融环境的变化，都会对项目的成本、融资和回报等方面产生重要影响。
管理者需要密切关注金融环境的变化，并做出相应的调整。
4. 难点三：沟通与协调房地产开发项目通常涉及到多个参与方之间的协作和沟通。
这些参与方包括开发商、设计师、施工方、销售团队等。
如何实现各个参与方之间的有效沟通和协调，是一个很大的难点。
具体表现在以下几个方面：•信息共享：不同参与方之间需要及时共享项目进展、问题和需求等信息，以便能够在项目中做出合理决策。
最新编制房地产项目管理重点与难点分析及建议
最新编制房地产项目管理重点与难点分析及建议引言本文旨在对最新的房地产项目管理中的重点与难点进行分析，并提出相应的建议。
通过对这些关键问题的认识和解决方案的提供，希望能够为房地产项目管理者提供一些有益的指导和参考。
重点问题分析1. 项目规划与定位在房地产项目管理中，项目规划与定位是一个关键的问题。
要确保项目的目标与市场需求相匹配，并且能够提供满足用户需求的高质量产品。
对市场的深入调研是必要的，同时要考虑到未来的市场趋势和竞争情况。
2. 资金筹措和资金管理房地产项目的资金筹措和资金管理是另一个重要的问题。
项目需要大量的资金投入，如何获得足够的资金以及如何合理地管理资金，对项目的成功与否有着重要影响。
建议在筹措资金时寻找多元化的方式，并建立严密的资金管理机制。
3. 项目进度管控项目进度管控是保证项目按时完成的重要环节。
需要建立起有效的项目管理体系，明确各项任务的负责人和工作内容，加强对项目进度的监测和控制。
同时，要及时应对项目中可能出现的问题，确保项目顺利推进。
4. 成本控制房地产项目的成本控制是确保项目盈利的重要手段之一。
要从项目初期就着手制定合理的成本控制计划，并在项目执行过程中严格执行。
要对成本进行有效管理和监控，避免超支和浪费。
5. 风险管理房地产项目往往面临各种风险，如市场风险、政策风险和工程风险等。
要对这些风险进行充分的评估和预防，并制定相应的风险管理措施。
确保项目在面临风险时能够及时应对和解决，减少损失。
建议针对以上分析的重点问题，本文提出以下建议供房地产项目管理者参考：1. 建立完善的市场调研体系，确保项目规划与定位与市场需求相符。
2. 多元化资金筹措，降低项目融资风险；建立严密的资金管理机制，确保资金使用的透明度和合理性。
3. 建立有效的项目管理体系，规范各项任务的执行；加强进度监测和控制，及时应对项目延误和问题。
4. 制定合理的成本控制计划，加强成本监控和管理，避免项目超支或不合理支出。
房地产开发管理中若干难点探析
房地产开发管理中若干难点探析随着城市化进程的加快，房地产行业成为一个备受关注的产业。
房地产开发管理涉及到土地资源的开发利用、建筑工程的规划设计、施工、销售等多个方面，是一项复杂的工程。
在房地产开发管理过程中，难免会面临各种问题和挑战。
本文将就房地产开发管理中的若干难点进行探索和分析，以期为相关从业人员提供一些参考和借鉴。
1.土地获取和开发土地获取是房地产开发的首要问题，尤其是在城市中心地段。
由于土地资源的稀缺性和政策法规的限制，土地的获取变得尤为困难。
土地的规划和开发需要考虑到当地的自然环境、生态保护等因素，这需要进行综合分析和评估。
房地产开发管理中的第一个难点就是如何有效地获取土地并进行规划开发。
解决这一难题，需要借助政府的支持，积极参与土地资源的开发规划，同时加强与相关部门的沟通和合作，以便更好地获取土地资源。
还需要进行土地资源的环境评估和利用规划，合理规划开发土地资源，做到绿色开发，以实现土地资源的可持续利用。
2.建筑设计与施工房地产开发管理中的第二个难点是建筑设计与施工。
良好的建筑设计能够提高建筑物的使用价值和投资回报率，但是在实际操作中，建筑设计常常受到多方面因素的影响，如土地规划、环保要求、功能需求等，因此在设计过程中常常需要进行多次修改和调整。
施工过程中，施工周期长、劳动力成本高、材料费用昂贵、安全生产等问题也是难点所在。
要解决这些问题，需要在设计时就充分考虑施工的可行性，优化设计方案，以减少后期的修改和调整。
在施工过程中，需要加强管理，严格遵守相关法律法规，保障安全生产，减少施工中的安全事故发生。
3.市场销售和资金回笼房地产开发后，市场销售和资金回笼是一个至关重要的环节。
在城市化进程加速的今天，市场竞争激烈，房地产库存量不断攀升，市场供求关系失衡，这给房地产销售带来了诸多难题。
要解决这一问题，首先需要深入了解当地市场需求和供给，开发出符合市场需求的产品。
需要加强市场营销，提升产品品质和品牌影响力，通过多种渠道多元化销售，开拓销售渠道，提高销售量。
房地产开发项目管理的重点与难点研究
房地产开发项目管理的重点与难点研究房地产开发项目管理是一个复杂的过程，涉及到多个方面的工作和困难。
在房地产开发项目管理中，有许多重点和难点需要重点研究和解决。
本文将从项目规划、设计、资金管理、人力资源管理、市场营销等多个方面探讨房地产开发项目管理的重点与难点，并提出相应的解决方案。
一、项目规划在房地产开发项目管理中，项目规划是一个非常重要的环节。
项目规划决定了项目的整体方向和框架，是项目全面展开工作的基础。
在项目规划中也存在着一些难点，比如如何确定项目的定位、目标和规模；如何研究项目所处的市场环境和竞争对手；如何制定合理的项目计划等等。
为了解决这些难点，首先需要进行充分的市场调研，了解市场的需求和竞争情况，确定项目的市场定位和发展方向。
需要积极与相关的行业专家和专业人员进行沟通和合作，结合市场的实际情况制定项目计划和目标。
要不断地进行调整和优化，确保项目规划符合市场需求和发展趋势。
二、设计房地产开发项目的设计是一个非常关键的环节，直接关系到项目的质量和竞争力。
在设计过程中也存在着一些重点和难点，比如如何保证设计的创新性和前瞻性；如何保证设计的实用性和经济性；如何与市场需求相结合等等。
为了解决这些难点，首先需要组建一支具有创新意识和实践经验的设计团队，保证项目设计的创新性和前瞻性。
需要积极与业界先进的设计理念和技术进行交流和学习，引入新的设计理念和技术，提高设计的水平和质量。
要充分考虑市场的需求和用户的体验，保证设计的实用性和经济性，使设计与市场需求相匹配，增加项目的竞争力。
三、资金管理在房地产开发项目管理中，资金管理是一个关键的环节。
资金管理不仅涉及到项目的融资和资金投入，还涉及到项目的收益和盈利。
在资金管理中也存在着一些重点和难点，比如如何确保项目的资金充足；如何提高项目的收益率；如何控制项目的投资成本等等。
为了解决这些难点，首先需要建立完善的资金管理体系，确保项目的资金充足和合理利用。
需要积极与金融机构和投资者进行沟通和合作，吸引更多的资金投入项目，并提高项目的收益率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第五、六讲房产规划难点要点一、买与租的决策（一）年成本法【案例1】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按年成本计算，买还是租划算呢？租房年成本：1000×12＋3000×3%=12090买房年成本：50000×3%＋200000×6%=13500这样看来应该是租房便宜点，只是这里没有考虑房租的变化，房屋价格的可能变化等。
（二）净现值法【案例2】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
问：（1）按5年期计算，房租不变，房价要涨到多少以上，用净现值法比较，买比租才划算？租房净现值=支付房租现值-5.579148858付出押金现值-0.3+收回押金现值0.3/1.035=-5.6204买房净现值=卖房净收入的现值-首付款-年供款现值=卖房净收入的现值-5-7.985594844=（卖房价格-贷款余额）现值-12.9856=（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856 买房要划算必须：买房净现值＞租房净现值，即（卖房价格-16.9352）/1.035-12.9856＞-5.6204卖房价格＞25.4735万元更简单的方法其实有较为简单的方式就是（如果不考虑押金的机会成本，当然也可以算年成本进去3%*3000=90元）如果买下来，按照3%的机会成本，卖出的净收益至少应该是多少呢？为了让租金与还贷一致，我们可以做得更精细点，如果按期初还贷计算，月供0.1426万元,5年后的贷款余额16.9799万元，年押金机会成本90，化到月7.5元/月。
如果买房，收益率为3%，卖房的净收益就可以算出来了（见下面）。
Set:begin n=60 i%=3 pv=-5 pmt=-0.1426+0.1-0.00075 p/y=12 c/y=12fv+solve=8.617524987要想买房划算，卖房的价格应改为8.617524987+16.9799=25.5974万元以上。
两法基本一致！二、贷款买房的计算（一）固定还本贷款（constant amortization mortgage loan,CAM）固定还本贷款的主要特色是定期、定额还本。
请看例子：【案例2】假设某人购住宅一座，以CAM方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：（1）每月应还本金；（2）每月月初贷款余额（Loan balance）；（3）每月应付利息；（4）每月贷款支付。
解答：（1） 总贷款为120，000，应分10年120个月偿还，所以每月还120，000/120=1000元本金。
（2） 在每月定额偿还1000元本金后，则每月所欠贷款余额以1000递减。
（3） 每月应付利息为该月期初贷款余额乘以月利率。
该贷款的月利率m ，由公式（1+m ）12=(1+12%/12)12,得m=1%。
（4） 每月应付款等于每月应还本金加上当月应付利息。
我们会发现，CAM 的每月还本额固定，所以其贷款余额以定额减少，因此每月付款及每月贷款余额也定额减少。
具体计算结果将下表1。
等额付款就是每期支付贷款总和都相同，因此，可视为每期相同的付款为年金。
这些付给贷方的年金，其现值必定等于贷款的价值。
所以我们用年金现值公式来求每期应付贷款本息。
请看例子：【案例3】假设某人购住宅一座，以CPM 方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：（1）每月贷款本息支付额；（2）每月应还本金。
解答：（1） 每月支付贷款本息都相同，可令其为A ，这笔年金总共支付120个月，可用求年金现值方法解答。
120000=()()1202%11%11%11++++++A A A PV=A ·PVA(1%,120)120000=A×69.7005A=1721.65（2）每月支付的利息应该是期初余额乘以月利率。
将每月支付利息从每月支付总额中减去，所剩部分就是每月还本。
具体计算结果看表2。
从表2可以看出，贷款初期，所支付的贷款本息中大部分是利息支出。
随着还本增加，每期所欠贷款逐月减少，因而所支付的利息也跟着减少。
两种方法对比，前一方法初期付款负担重，随后逐渐减轻，后一方法，均匀。
相比之下，后一方法比前一方法适合目前收入少未来收入多的年轻人。
（三）任一期贷款余额的求法任一期贷款余额的求法由于两个原因，需要计算贷款余额。
一是由于某种原因借方要提前还贷，二是过一段时间之后利息率调整。
因此，贷款则必须随时计算贷款余额。
对于固定金额付款贷款来说，用前面的计算方法求某一时点的贷款余额，编一个完整的表太繁琐。
可用两个简单方法解决。
方法：把未缴付的每期贷款当做年金，然后算出这些年金的现值。
[案例4]假设某人在8年前借了120，000元的10年贷款购房，贷款年利率为12%，每月计息一次，分120个月等额还款，已还8年，现在他升职外地，想卖房，但是必先付清剩余贷款，请问他要付多少？36,574(白板书写讲解三种算法)（四）一个综合例子【案例5】王先生刚刚买了1套房子，从银行获得年利率为7%（每半年复利1次），金额为10万元的贷款，贷款在25年内按月等额偿还，问：（1）王先生每月的还款额是多少？（2）2年后未清偿的贷款余额是多少？（3）假设到3年期末，贷款利率增加到9%/年（仍然是每半年计算一次复利），问每个月新的还款额是多少？（4）如果还按原来的额度还款，还款期还要多久？为什么要这么久？如果还款额再少点会怎么样，是否都可以通过延长还款期解决（即便没有政策上的还款期限制）？(白板书写讲解)考题讲解1.王先生购房后向银行申请了30万元的贷款，假设房贷利率为5%，请问王先生如果每两周缴1,000元的本利平均摊还额，可比每月缴2,000元的本利平均摊还额提前几年还清所有房贷？（）A．0.81年 B．1.35年 C．2.44年 D．3.16年2.王先生决定购买价值107万元的房子，首付30%，按揭贷款利率5.5%，15年还清，每月计息，月初还款。
现甲银行可以为王先生提供4.5%的优惠贷款利率，乙银行不提供优惠贷款利率，但可以在开始三年内不计息。
两家银行均采用等额还款法。
哪家银行的按揭更合算一些？（）A.甲银行合算些B.乙银行合算些C.两者无差别D．无答案3.老王以贷款70万，加自付30万元合计100万投资买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万卖给房客，若老王的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，老王的房地产年投资报酬率为多少?A.18.06%B.19.31%C.22.49%D.29.56%4.范小姐目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率为6%。
她最多可以购买多大价值的房子？49.3万元5.刘女士计划3年后换100万元的房子，目前住宅值50万元，房贷20万元，20年期，房贷利率4%，还有10年要还，请问再不另外筹措首期付款的情况下，新房还要贷多少款？如果贷款20年，房贷利率仍然为4%，每年要缴多少本息？若每年本利摊还6万元，几年可以还清？假设此期间房价水平不变。
解析：（1）3年后现在房值的贷款余额是多少？1.4716②13年后贷款余额多少？8.8328（2）房价不变卖房后供换房首付的金额41.1672万元（3）新房需要的贷款额100-41.1672=58.8328万元（4）这笔贷款每年交多少本息4.3290（5）每年本利摊还6万元，几年可以还清？12.69586.郭强花6，500，000元买了房，他申请了首期付30%的15年按揭，年利率为5%，每月计息，每月初付款。
5年后利率增加了0.5%，假如他选择了付款金额不变，而延长按揭期限，那么自他申请按揭起总共要支付多少个月？A.122.93B.122.95C.182.93D.183.67注意：本题中，对于贷款余额，用CMPD和AMRT模式都求一下，有什么发现没有？7.周先生从海外留学回国创业，为购买安联大厦还是租用安联大厦寻求理财规划师的建议，目前安联大厦的租金为每平方米80元/月，而售价为每平方米1.2万元，假设周先生预计使用该写字楼的时间为10年，如果房产价值一直不变，请你为周先生提出你的建议。
买还是租？8.丁强认为租房比较合算，目前每月只需要租金2250元，而且因为与房东良好的关系，不用付押金，还可以月末付租金，而同样的一套房子买下来需要一次性付50万元，如果这套房子计折旧50年后值10万元，那么，你认为在50年内，丁强租这套房子合算还是买这套房子合算？（年投资回报率5%）（ A ）A、所有投资都按年计复利，买比租合算B、所有投资的均按年计复利，租比买合算C、所有投资均按月计复利，租比买合算D、无法判断9.刘杰夫妇2003年末因工作表现突出，共获得年终奖10万元，他们希望通过投资来获得一些收入。
刘先生看上了某单身公寓，售价12万元一套，估计每年租金10800元，每12个月收取一次租金；刘太太则认为可以再投入2万元用于装修和配置一些家具，这样每年年末可得租金13200元。
（1）请问如果不算房屋折旧，可以永久出租，而且租金不变，刘先生与刘太太的方案中，哪一种投资方案更划算？（2）刘太太看到目前的基金表现不错，又有心投资于基金，假设10年后公寓出售价为10万元，那么投资基金的收益率为多少时，才好过投资此套公寓？10.老李看上一间40平方米某大厦六楼，屋主可租可售，租的话每月房租1000元，押金3个月。
买的话总价25万元，可获得20万元利率6%的20年按揭贷款（首期5万元）。
假设20年后房子可值得22万元，年投资回报率5%，老李买房划算还是租房划算？11.丘先生刚申请了一笔20年期的房屋按揭3，600，000元，年利率为2.5%，每月计息，他从第5年初开始每月月初付款，每月需要付多少钱？A.22,133.46元B.23,387.25元C.25,108.27元D.25,160.57元12.深圳发展银行昨天首家推出住房贷款“双周供”，50万30年的房贷“半月供族”将比“月供族”们节省11万多元的利息。
（贷款年利率按5.8%计算）/inst/inst_magazine_all/60-magazine.htm 请通过计算告诉我11万多元节省的来历！。