县城楼盘年度营销推广方案及清盘计划

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一期已经完成4000万的销售指标,总体销售目标,高于5000万!
一期3号楼
一期2号楼 (11507平米)
建筑面积 94套11472平米
已售54套 剩余42套
均价 2241 2508 2588
合计销售额 25710000 15879050 13369608
我们的经验
多渠道高密集度的强势传播: 短信,电视字幕,售楼部外场环境的积极营造(大围墙,大户外), 汽车站对面墙体户外,出租车后背玻璃广告
一期3号楼 一期2号楼 (11507平米)
二期 (1号楼,4号楼)
商业 地下室
合计
建筑面积 94套11472平米
已售54套 剩余42套
24600
6364.8 6223 56471.8
均价 2241 2508 2588
2600
6000 800
合计销售额 25710000 15879050 1334单元)剩余房源共计17套,1层5套,8层7套,3-6层共计5套。 2号楼中间层货源紧缺!一定要严控中间层货源销售!
2号楼加上2单元的剩余单位也不过41套,也不算多! 剩余单位中,2-6层中间层单位过少,需要特别严控!
2号楼的3-4月营销思路
用涨价成交推动团购成交!适度控制剩余单位数量。
期房的价格优势,不复存在! 我们期房的价格和息县现房小高层的尾盘价格趋于一致!
面对项目现状,我们应该如何前行?
难点:价格更高,目标更大。 原则:在继续发扬一期成功经验的基础上,更上一层楼。
迎难而上,再创辉煌!
报告 内容
第一部分 第二部分 第三部分
2号楼清盘思路 二期(1号楼,4号楼)营销思路
月度营销执行铺排
2号楼清盘思路
4月底,2号楼剩余单位被控制在15-20套, 15-20套的销售策略:“严控节奏,小幅推售,批批涨价!”
每次都对外宣称,是开发商亲戚的购买的2套房源,稀缺,难得,错过就不再有。 “公馆楼王,错过就不再有!”
2号楼的销售周期,一直拉到1号楼开盘。 2号楼部分单位,享受和1号楼单位一样的成交价格!甚至还要高于1号楼单位成交价格!
3月31号之前,适度涨价的2号楼1层和8层单位有成交! 4月10号左右,解决2单元问题,政协团购最后成交时间! 4月24号之前,2号楼剩余单位保持在20套左右。
4月中旬销售思路
5000抵10000,某某楼盘2号楼清盘特惠!
根据3月份销售情况,调整价格。(涨价是2号楼的主旋律!) 严格控制销售节奏,4月底之前,使得剩余单位保持在15-20套; 如果政协团购成交不成功,剩余单位略多,就打出清盘特惠的宣传攻势。 面价加5000,对外宣传“5000抵10000”其实根本没动销售价格。 而且“清盘时期”重点推售1层和8层单位,仍然保留中间层单位。
停车位
垃圾桶
原则:品牌建材实物展示, 尽量缩短现房和期房之间的差距。
形象再包装
2期市场定位
城中央. 电梯洋房. 特首公馆
推广四大难点
1 如何翘动全城置业(项目需要最宽泛的客群来源) 2 可信度如何迅速打造(开发商品牌在现实条件下如何突破) 3 项目自身资源与外界资源如何有效联动(挖掘更多的亮点和形象力) 4 如何抢夺竞争楼盘客户?(不争,天下莫与能争之)
一、2号楼清盘思路
息县市场
民翔苑,尾盘几乎清盘,2800元/平米,电梯框架小高层,准现房 东湖秀景,好楼层基本预订完毕,近期不会有什么动作。2000-2700元/平米 英伦小镇,尾盘几乎清盘,2750元/平米,多层现房。 金立文博苑,尾盘几乎清盘,2700-2800元/平米,电梯框架小高层,准现房
但依照现有的包装定位,要实现更高的售价,需要更多的资源支撑。
我们需要在楼盘原有推广包装的基础上, 更上一层楼!
项目产品力提升
精、细、特、品
精:精工
售房部放置局部真实立面展示
体现在工程材料,电梯品牌等质量的可靠性。
细:细致。
社区内标示牌、路灯杆、步 道地砖、栅栏、长椅、垃圾箱等 造型和选材的细致。
息州豪府,共规划15栋分二期开发:一期9栋,其中三栋(3# 7# 8#)因拆迁未确定规 划,二期规划未定。一期:2栋11层小高层、4栋多层共推出700余套; 多层2690,小高层2900,一次性3%最高优惠3万。
有效供应量偏少!
住宅市场“供不应求”的局面不会改变!
我们的货源
2号楼(1单元,3单元,4单元)剩余房源共计17套,2单元24套单位,目前销售前景不明朗。 17+24=41套,41/96=42.7%剩余单位略多;17/96=17.7%,剩余单位略少。
有效的聚客手段: 日增值卡,VIP卡 , 升级后的VIP客户,使得每一次开盘都是“供不应求”! 每一次开盘,我们对结果都能提前掌控,“人为的稀缺,造就楼盘价值不断攀升”!
但是,我们的销售目前也遇到了瓶颈: 第一是货源,我们的可销售货源,越来越少。 第二是市场,政策趋紧,省调查组暗访,息县房产进入了一波观望期。 而且,经过两批推售,某某楼盘的销售价格已经和息县其他现房小高层楼盘持平!
楼盘年度营销推广方案 及清盘计划
『某某楼盘』20xx年营销方案
20xx.03.17
回顾
20xx年10月份,项目进场。12月份,3号楼基本清盘。 20xx年2月12号,2号楼开盘, 截止20xx年3月中旬,72套房源,成功销售57套,销售率80%!
我们的成绩
目标: 总1.5亿元以上!住宅均价 2500 元以上!
636900
38188800 4978400 162085858
我们要达到的目标是
利润:突破价格天花板 实现利润最大化
品牌:互动发展, 实现项目品牌与信大 品牌的双重突破
周期:快速消化,压 缩时间成本
在单位时间内利润、品牌良好互动,名、利双收!
我们的难点
价格越来越高,和其他项目比期房的价格优势逐渐消除。 现有的包装和推广,已经为项目期房销售带来了“高溢价”,
二、二期整体营销思路
我们的货源
1号楼和4号楼,1号楼12层;4号楼8层。 1号楼1梯4户,160套,19000平米左右;4号楼1梯3户,45套,5400平米。 共计205套,24400平米左右。
我们的目标
总1.62亿元!住宅总销售目标1.2亿元左右!住宅均价 2500 元!
二期(1号楼,4号楼)的均价2600元!
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