蓝岳扬州施沙路项目标书(市场部分)2011.5.18

受到一定调整政策影响，相对其他城市，扬州房地产市场整体走势平稳，回暖速度更快
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INTEGRITY
限购可能性不大
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
房价与经济发展状况
2009年 2010年1-11月
250 200 150 100 -4.20% -14.91%
2006年 2007年
60% 40% 20% 0% -20%
171.59
209.62 27.51% 164.39
196.85
20.57% 176.52
30% 20% 10%
38.23 30.08%
-6.09%
近些年房地产投资同比明显增加，住宅新开工面积大幅上升，预计11年供应压力明显
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
Part 2 — 奇正眼中的临港新城
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INTEGRITY
市场走势平稳
40 30 20 10 0
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
09.12-11.1月扬州房地产市场走势 政策出台 政策出台
300 250 200 150 100 50 0
9 .1 2 10. 1 10. 2 10. 3 10. 4 10. 5 10. 6 10. 7 10. 8 10. 9 10. 10 10. 1 10. 1 11. 1
EXCELLENT
HONESTY
前期定位 总体思考
[站在城市发展的高度，以理性眼光看本项目]
[报告核心原则]：
介于项目产品框架已定，对区域市场客观解读和全市 高端平台的分析，精确项目的市场地位方向及客源
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项目经济指标
占地面积：202325m2
建筑面积：386177m2 综合容积率：1.90
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
Contents
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
未来供应压力明显
扬州近几年市区住宅投资及同比增幅情况 扬州近几年市区住宅新开工面积及同比增幅情况
80
60 40 20 0
2006年 2007年
63.34 65.68% 29.39 -9.71%
2008年
80%
56.27 47.49 4.10% -11.16%
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贰、市场认知
解决的核心问题——项目面对的市场竞争和机会
INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
Part 1 — 奇正眼中的竞争区域
城市向南发展、未来城市副中心，支撑项目高端化运作
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
产业区集中、客源充沛
扬子津生态园
江海学院
临 港 划新 ︶城 ︵ 规
INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
蓝岳集团
扬州施沙路项目标书
奇正地产机构|2011.05
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INTEGRITY
前言
INNOVATION
供应套数 （套）
100 3400 830 10000
成交面积 （万方）
1.21 37.77 7.24 106.82
成交套数 （套）
100 3100 600 8900
供求比
1 1.08 1.37 1.13
成交均价 （元/平方米）
12240 6566 5028 7342
全市占比
0.61% 21.19% 5.18% 62.68%
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
处于发展起步阶段
2010年扬州市成交供应明细表
供应面积 （万方）
老城区 东区 南区 西区 1.18 40.69 9.95 120.39
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INTEGRITY
未来城市副中心
向 南 发 展
INNOVATION
EXCELLENT
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本 案
• 临港新城：主要是扬州老城区的延伸，最终建成扬州城南现代化 的商业居住中心；主要是配合沿江大开发，为开发区内的中外企 业进行配套，并向城区和周边城市辐射，规划定位中高档住宅 区，是扬州沿江的行政商务中心和居住中心； • 临港新城，北起仪扬河，南至邗江河，规划面积5平方公里，是 扬州城市副中心之一； • 片区规划：图书馆、五星级酒店、中小学、九龙湖市民公园、风 情商业街等高端配套，支撑片区发展；
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
【我们理解的项目背景】
• 整体市场走势平稳、限购可能性不大、未来供应压力明显； • 未来城市副中心、区域产业客源聚集、对于项目的高端化运作提供支撑； • 板块处于发展初期、未来价值提升空间明显、具备导入老城客源，项目具 备确立板块内的第一个案形象机会。
•
•
房价控制目标可以是具体的目标数值，也可以参照其他经济指标的增长速度定性，价格涨幅原则上应 低于本地年度gdp增速和人均可支配收入的涨幅。
南京、苏州、无锡处于限购城市内，南京、无锡细则已出，而扬州暂时无限购政策出台消息。
扬州房价与经济发展控制在合理范围，未来出台限购令的可能性不大
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年份 2010 2009 2008 2007 2006 GDP（亿元） 2150 1856 1573 1311 1100 增幅 13.4% 13.8% 13.4% 15.7% 15.2% 人均可支配收入（元） 22944 19416 17398 15057 12945 增幅 11.6% 11.6% 15.5% 16.3% 13.8% 房价 —— 5386 5045 4397 4052 涨幅 —— 6.7% 14.7% 8.5% ——
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INTEGRITY
外围区供应稀缺
区域 项目名称 尚城 外围区 依云城邦 富川瑞园 金域蓝湾 骏和国际公馆 绿地运河上方公馆
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
总建面积(万方) 20 28 26.7 21.1 12 24
已推体量(万方) 18.5 26 24.5 8.2 11.3 21
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INTEGRITY
INNOVATION
区域 老城区 东区 南区
EXCELLENT
区域现状 供应稀缺、有价无市 受广陵新城带动，10年区域 成交快速增长 处于发展出去 城市目前成交主力区域 未来房地产开发的主要片区
HONESTY
主力开发商 利豪置业 新能源虎豹 房产 九龙湾置业 华润置地 万科
具备树立区域标杆
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INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
外围区个案稀缺、价值偏低
帝景蓝湾 铂领公馆 天宝物华 中集集品嘉园 金域蓝湾 御景城 财富广场 金轮星城 国际公馆
本 案 裕元路
• 一园：现代化科教园区（大学城）
裕元工业园区
• 两区： • 西部——现代科技为主的邗江工业区，规划8平方公 里，集中虎豹、琴曼等轻纺工业企业；汊河工业区 • 东部——电子、汽车为主的扬州经济开发区，共批 准外资企业445多家、内资企业2745多家落户
进出口加工区
片区发展的居住中心，大量的产业、教育科研形成区域客源支撑
供应量 成交量 成交均价
需求
3 0 .6 1 8 .8 1 3 .6 1 8 .1 2 6 .6 1 1 .4 2 3 .4 1 1 .6 1 6 .7 2 5 .2 3 6 .3 1 4 .3 1 9 .1 2 6 .5
• •
历年房地产市场走势平稳，价格呈现明显上涨趋势，年涨幅在19%； 扬州市场对政策反映较快，短期影响明显，但市场恢复周期相对较短，政策影响持续性不足。
北区
总计
19.85
192.06
1600
16000
20.01
173.05
1700
14000
0.99
1.11
6714
7578
10.34%
100.0Baidu Nhomakorabea%
板块处于发展初期，区域开发量相对有限导致价值偏低，未来具备巨大的升值空间
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0%
50
0
-10%
-20%
2008年 2009年 2010年1-11月
市区住宅投资（亿元）
同比增幅（%）
市区住宅新开工面积（万㎡）
同比增幅（%）
• •
2010年1-9月，扬州房地产开发完成投资101.48亿元，同比增幅为26.7%，受09年及10年扬州楼市供销火爆的 拉动，11年房地产投资同比增长明显； 2010年1-11月市区住宅投资47.49亿元，同比增幅为13.2%；住宅新开工面积为176.52万㎡，同比增幅为 20.57%，预计11年住宅供应将明显增量；
均价（元/平 方米）
12240 6566 5028 7342 6714
老城区 扬子江路 距离市中心9公里
本案
西区 北区
南区
九龙湾润园
总体量14万方，单纯的小高层、高 层社区，早期产品
本案
总体量38万方，集花园洋房、小高 层、商业于一体的综合体，集生 态、科技理念与一体的创新产品
具备确立板块内第一个案形象，改变区域封闭局面，导入老城客源
已售体量(万方) 14.4 21 23.9 2.8 5.8 20.6
整盘去化率 72% 75% 90% 13% 48% 85%
未来供应(万方) 5.6 7 2.8 18.3 6.2 3.4
铂领公馆
中心区 恒通帝景蓝湾 润和·御景城 金轮星城 中集集品嘉园
2.4
8.6 10.38 23 7.7
1.7
扬州历年房地产市场表现
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2006年 160.48 146.81 3512
2007年 179.07 195.84 4165
2008年 138.9 107.36 4791
2009年 182.8 253.17 5327
2010年 187.07 172.48 7028
区域
项目名称 运河上方公馆 骏和国际公馆 金域蓝湾 御景城
单价 8000 10000 9500 7600
中心区
上方公馆
中心区
富川瑞园
开发区
依云城邦 尚城
九龙湾润园 本案
依云城邦
外围区 尚城
7300
7300
九龙湾润园
5600
主要供应区域集中在中心区，外围区供应稀缺、价值偏低
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目 录
1
项目理解 市场分析 战略定位
2
3
上海奇正 | 以正合·以奇胜
3
壹、项目理解
解决的核心问题——项目的开发背景
INTEGRITY
INNOVATION
EXCELLENT
HONESTY
Part 1 — 奇正眼中的扬州楼市
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