关于房地产公司土地使用税业务核算的看法.doc
对土地使用权核算问题的探讨
财经纵横对土地使用权核算问题的探讨徐怀斌 沈阳恒信置业有限公司摘要：随着我国财经制度不断规范和健全，企事业单位会计核算水平得到了显著提高，但在具体实务操作中，由于财务人员对制度理解程度或制度本身存在的漏洞等原因，导致企事业单位在核算中存在疑虑，特别是作为无形资产核算的土地使用权在确认价值、摊销、转让方面存在有待商榷的地方。
本文通过对比企业与事业单位土地使用权核算方式及相关准则中存在的漏洞的基础上，提出完善、健全土地使用权会计核算方式的若干建议。
关键词：土地使用权；核算；现状；探讨；改进建议中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)034-000211-02一、土地使用权准则在企业应用现状（一）《企业会计制度》中土地使用权核算规定。
一是土地使用权取得后持有期间会计核算。
企业通过土地收储中心竞标、转让或接受投资等取得的土地使用权，在未开工建设或自用开发前应在“无形资产”科目核算，并按相关规定在土地法律使用年限与合同年限之间选择进行摊销。
二是土地使用权开发后会计核算。
首先，制度中对于将土地使用权用于兴建办公楼等自用项目的企业，应将“无形资产”账面价值转入“在建工程”科目，待整体工程竣工验收后，一次性将所有成本转入“固定资产”科目，土地使用权成本最终按照固定资产使用年限与残值在资产使用期均匀摊入企业成本、费用。
其次，企业如将土地使用权用于开发商品住宅出售，则首先将摘牌缴纳的土地出让金金额从“无形资产”科目转入“开发成本”科目，通过实现商品房出售将土地使用权成本结转当期损益。
（二）《企业会计准则》中土地使用权核算规定。
《企业会计准则》首次引用投资性房地产概念，规定企业将土地使用权用于自用开发时，应单独核算无形资产与固定资产，不可将土地使用权价值一次性转入固定资产，对于以赚取土地租金收入为目的而购入的土地使用权应作为“投资性房地产”核算，不可作为无形资产核算。
二、土地使用权制度在事业单位应用现状财政部于2012年正式出台并于2013年初执行《事业单位会计制度》，同时1997年颁布的旧制度被废止。
房地产开发企业交纳的土地使用税如何列支是进土地成本还是进管理费用(中税网)
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
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”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产开发企业交纳的土地使用税如何列支?是进土地成本还是进管理费用?请问1、房地产开发企业交纳的土地使用税如何列支?是进土地成本还是进管理费用?2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号中第二十七条第一款中“土地使用费“如何理解，是否就是土地使用税或包含土地使用税？回复如下：1、根据新会计准则的规定，土地使用税计入管理费用，属于房地产开发费用，不属于开发成本。
无论开发产品是否竣工，支付的土地使用税都可以在税前扣除。
2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号中第二十七条第一款中“土地使用费“如何理解，土地使用费其实和土地使用税差不多，只不过是适用的企业不同，“土地使用费”适用于外资企业。
据规定，我国对内资企业和中外合资企业执行不同的税收条例。
内资企业使用的土地，适用于国务院1988年9月27日以第17号令颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；外商投资企业、外国企业和外籍人员的房地产，适用于中央人民政府政务院1951年8月8日颁布的《城市房地产税暂行条例》，随着形势的发展，财政部(80)财税字第82号文对征免房地产问题作了明确规定，即“中外合资经营企业的自有房产，仍按《城市房地产税暂行条例》的规定，征收房产税”。
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳首先，房地产开发企业土地使用税的计算是根据土地的面积和土地的等级来确定的。
土地面积通常以平方米为单位，土地等级则是根据土地在城市规划中的用途、位置等因素进行划分的。
在中国，土地等级一般划分为12个等级，从一级到十二级分别代表了不同的土地用途。
一级土地往往用于高价值的商业和住宅项目，而十二级土地则用于农业和林地。
土地使用税的计算公式为：土地使用税=土地面积×单价×税率其中，单价是指土地等级对应的相应单价，税率是指土地使用税的税率。
以房地产开发企业使用一块土地为例，假设土地面积为5000平方米，土地等级为五级，单价为100元/平方米，税率为0.5%。
则土地使用税的计算为：上述计算方式适用于大多数地方，但不同地区对土地使用税的计算和征收也可能有所不同，因此具体计算方式还需根据当地税务部门的规定进行操作。
房地产开发企业需按照规定的时间和程序进行土地使用税的缴纳。
通常，土地使用税的缴纳周期是季度或年度，在缴纳前需要填写土地使用税申报表，并提交给当地税务部门。
税务部门会根据申报表审核土地使用面积和等级，并根据审批结果计算实际应缴纳的土地使用税。
缴纳土地使用税有多种方式，包括现金、转账、电子支付等。
房地产开发企业应按照相关规定和程序将土地使用税缴纳到指定的银行账户或税务部门。
如果房地产开发企业未按时缴纳土地使用税，将会面临罚款和其他法律责任。
因此，企业需要按时缴纳土地使用税，以避免可能产生的不必要的经济和法律风险。
总之，房地产开发企业土地使用税的计算和缴纳是根据土地的面积和等级来确定的，具体计算方式和缴纳程序需要根据当地税务部门的规定进行操作。
企业应按时缴纳土地使用税，以遵守税法规定并避免可能的风险。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业在进行土地增值税会计核算和纳税筹划时，需要遵守相关的法律法规和财务会计准则。
土地增值税是指当房地产企业出售土地时，按照土地增值的部分征收的一种税费。
房地产企业在土地增值税会计核算中，需要正确确认土地增值税的税基和税率。
土地增值税的税基是指土地出售的差额，即出售价格减去购置价格和相关费用。
税率根据土地所在地的规定来确定，一般为5%到30%不等。
房地产企业需要在财务报表中正确反映土地增值税的应纳税额和实际缴纳情况。
应纳税额是根据税基和税率计算得出的，实际缴纳情况则是企业实际向税务部门缴纳的税款金额。
财务报表中应当分别列示土地增值税应纳税额和实际缴纳情况，并进行相应的调整。
房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，可以采取一些合法的税务优惠措施，以减少纳税负担。
可以利用土地增值税免税额度，根据相关政策规定，在一定额度以内的土地增值可以免税。
企业还可以合理安排土地出售的时间和方式，以降低土地增值税的税额。
房地产企业还可以通过利用税务政策的规定，进行合理的资产重组和企业重整，以实现土地增值税的减免或延缓缴纳。
房地产企业还可以通过选择适当的土地增值税征收方式（直接征收或间接征收）和税务核算方法，来优化税收筹划，减少税务风险。
房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要注意合规性和风险控制。
企业应遵守相关的法律法规，确保会计核算和纳税申报的准确性和及时性。
企业还需要进行风险评估和预防，提前制定应对措施，避免因税务问题产生的不利影响。
关于房地产公司土地使用税业务核算的看法
关于房地产公司土地使用税业务核算的看法房地产公司商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”这个问题争论已久，有的说应计入开发成本，理由是根据《企业会计准则第1号-存货》的规定：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。
存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。
因此，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。
土地使用税计入开发成本，如果在计算算土地增值税时能加计20%扣除，这对纳税人而言一般是有利的，即计入开发成本，对企业所得税仅会构成时间性差异，但因计入开发成本并可享受20%加计扣除，对土地增值税却是实质性的利好，可减少土地增值税数额。
许多房地产公司也是基于上述及土地增值税可加计扣除的考虑，在核算时计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费中科目。
但对于土地使用税的核算问题，《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。
根据《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）文件规定：“根据国务院令<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。
现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。
”另外根据《企业会计制度》第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。
房地产开发企业未开发之前以及开发后发生的土地使用税均应计入管理费用科目来核算。
企业会计制度财会[2000]25号第一百零四条企业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。
浅谈房地产开发企业土地增值税核算
一
ｘ ３ ０ ％
重点提示 ：
、
土 地 增 值 税 预 缴
以上所有 的扣除项 目 （ 除第⑥项 ） ， 在进行土地增值税清算时必须开 具正式 的发票或税票后才可以计人抵扣项 目，对于大额支 出需签署 正式 的合作协议或合同。另外 ，在核算可抵扣项 目 过程中 ， 要密切与委托的
所谓土地增值税预缴 ， 实际为税务机关根据开发商每月销售情况预 收的土地增值税 ，由于商品房销售一般 都采取预售方式 ，开发商在商 品 房建设到一定进度后就可开始销售 ， 收取 的房款计入 “ 预收账款” 科 目， 但需开具税务局正式的销售发票 ，税务机关会根据每月预售开具发票情 况征 收土地增值税 ，于下月初报税期同营业税一 同申报缴纳 ，预缴的土 地增值税在企业进行项 目土地增值税清算时抵扣 。 重点提示 ： 根据各地方税务局的有关规定 ，房地产 开发企业收取 的
值税 ，但这属于特殊情况 ， 对于一般的项 目，其土地增值税率计算方法 为
土地增值税率表 级数 计税依据 １
２
适用税 率 速算扣除率 ３ ０ ％
４ ０ ％
开发项 目 税金筹划的重点 ，需要合理安排土地增值税的清算时间 、正确 核算土地增值税 的抵扣项 目、准确计算征收 比例和缴纳金值税税率 的确定方法 ， 要注意增值额计 算结果对于适用税率临界点的影响 ，提前做好收入和可抵扣项 目和金额 的预计和筹划，避免达到临界点提高征收税率。 根据确定的适用税率 、销售收入和可抵扣项 目金额 ， 计算项 目的土
对当前房地产企业房产税、土地使用税的几点思考
对当前房地产企业房产税、土地使用税的几点思考作者：桑业新来源：《商情》2016年第46期【摘要】本文分析了在实际工作中遇到的房产税、土地使用税相关问题及解决对策，希望能为房地产企业财税人员的税收管理工作提供一定的参考和借鉴。
【关键词】房地产企业房产税土地使用税一、当前房产税、土地使用税的主要问题（一）房产税从价计征计税基数不明确根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。
例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。
根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。
（二）转租房产是否缴纳房产税对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。
据笔者了解，部分省市税务机关曾经发布过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。
（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。
缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。
就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。
房地产行业土地增值税会计处理的探究
房地产行业土地增值税会计处理的探究
土地增值税是指在我国规定的土地出让、转让、已建房地产及其他方式取得土地使用
权所取得的增值部分，缴纳给国家的一种税费。
土地增值税是房地产行业中的重要税种，
也是国家财政收入的重要来源之一。
因此，房地产企业必须正确处理土地增值税的会计核算，以保证税务合规性、规避不必要的纳税风险。
土地增值税的会计处理方式有两种：一种是全额计税法，即将取得土地使用权的增值
额作为纳税依据，按照税率计算缴纳税款。
另一种是差额征税法，即税基为土地增值额与
从事房地产开发或转让所需支出的合法成本支出之差，按照税率计算缴纳税款。
对于土地增值税的会计核算，房地产企业需要按照《企业会计准则》的规定进行处理。
具体操作步骤如下：
1、在取得土地使用权时，应当将土地增值税计入成本，以增加固定资产原值；
2、房地产企业在处置土地时，应当将土地增值税从处置款项中扣除后，计算处置利得；
3、对于已缴纳的土地增值税，应当按照税务机关的要求，开具税务发票，并及时申
报缴纳，以保证税务合规性。
需要注意的是，土地增值税是一种与企业经营相关的税费，直接影响企业的盈利能力
和发展。
因此，房地产企业应当重视土地增值税的会计核算，确保纳税合规性并及时纳税，以保证企业的正常经营和发展。
同时，应当定期进行税务核查，并及时处理发现的问题，
以避免造成不必要的经济损失和法律风险。
房地产企业土地使用税如何把握和计算
房地产企业土地使用税如何把握和计算随着中国房地产市场的不断发展和壮大，房地产企业面临着越来越多的税负压力。
其中，土地使用税是房地产企业需缴纳的一种税费。
了解如何把握和计算土地使用税对于房地产企业来说至关重要。
土地使用税是指在使用国家所有的城镇土地时，房地产企业按照国家规定需要缴纳的税费。
税收的计算方式是按照土地面积和土地使用年限进行计算，并按照一定比例加征。
下面将详细介绍房地产企业土地使用税的把握和计算。
首先，把握土地使用税的主要依据是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地使用税暂行条例》。
这两部法律法规对于土地使用税的规定进行了详细说明。
房地产企业应当仔细阅读这些法律法规，了解自己的纳税义务和相关的计算方法。
其次，计算土地使用税需要掌握的要点有：土地面积、土地使用年限和税率。
土地面积是指房地产企业通过租赁或购买获得的土地的面积大小。
土地使用年限是指房地产企业获得土地使用权的年限。
税率是指根据土地使用年限的不同，国家规定了不同的税率。
一般来说，土地使用年限越长，税率越高。
关于计算土地使用税的具体步骤，可以按照以下方法进行：第一步，确定土地面积。
房地产企业需要测量或查证所拥有土地的详细面积，包括土地的长、宽等信息。
在计算时要确保准确无误。
第二步，确定土地使用年限。
房地产企业需要查看土地使用权证上明确的土地使用年限，例如是70年、50年或30年等。
这是计算土地使用税的重要依据。
第三步，查找适用的税率。
根据土地使用年限确定适用的税率。
各个省市的税率可能不同，需要根据当地的规定进行查询。
税率适用程序一般会在网上财经网站的地方税务局或国家税务总局的网站上公布。
第四步，计算土地使用税。
以某企业使用面积为例，假设为1000平方米，土地使用年限为50年，省市规定的税率为0.5%。
首先将土地使用年限与税率相乘，得到税率系数，即0.5乘以50等于25。
然后将该系数与土地面积相乘，得出土地使用税，即25乘以1000等于25000。
房地产会计岗位职责解读土地使用权的会计核算
房地产会计岗位职责解读土地使用权的会计核算在房地产行业中，土地使用权是一项重要的资产，对于房地产公司来说，准确地核算土地使用权是非常关键的。
本文将从房地产会计岗位的角度出发，对土地使用权的会计核算进行解读。
一、土地使用权的定义和特点土地使用权是指国家所有并由国家划拨、出让或租赁给企事业单位、个体工商户等法人或其他组织使用的土地所有权人对其土地的使用权。
土地使用权具有以下几个特点：1. 有限性：土地使用权的时间是有限的，通常以年限来界定，比如70年、50年等。
2. 可转让性：土地使用权可以通过转让、出租等方式转移给他人。
3. 有偿性：土地使用权的获取和使用都需要支付相应的费用。
4. 不可复制性：土地是有限的、独特的资源，不能通过复制来增加供应。
二、土地使用权的会计核算流程房地产公司作为土地使用权的拥有者，需要按照规定进行会计核算，以准确反映土地的价值和使用情况。
土地使用权的会计核算流程通常包括以下几个步骤：1. 资产确认：房地产公司在取得土地使用权后需要进行资产确认，将土地使用权作为一项资产计入资产负债表。
2. 评估与计量：对土地使用权进行评估和计量，确定其公允价值，并在资产负债表中进行准确反映。
3. 入账和折旧：根据土地使用权的使用期限，进行相应的折旧入账，以体现土地使用权的消耗和价值变动。
4. 资产处置：当土地使用权到期、转让、终止等情况时，需要进行相应的资产处置，将其从资产负债表中清除。
三、土地使用权的会计政策房地产公司在进行土地使用权会计核算时，需根据相关准则和规定制定相应的会计政策。
下面是一些常见的会计政策：1. 公允价值模式：按照公允价值模式进行评估和计量，即根据市场价格和市场需求确定土地使用权的价值，并在资产负债表中进行准确反映。
2. 成本模式：按照成本模式进行评估和计量，即根据购置成本和相关费用确定土地使用权的价值，并在资产负债表中进行准确反映。
3. 折旧政策：根据土地使用权的使用期限和折旧方法，确定相应的折旧政策，并按照规定进行折旧入账。
关于房地产企业土地使用权核算的探讨
成 本 在 资 产 负债 表 中 列示 项 目为 “ 存货” ， 未作摊销。
（ ３ ） 由于上述 两个原 因 ， 将在一 定程度 上 （ 特 别 是 对 于 长 期 持有多个 地块 ． 不抓 紧地块开 发的 “ 囤地 型 ” 房地产 开发 企业 ） ， 对 金 融 机 构 在对 房地 产企 业 进 行 贷 款 评 估 时 做 出错 误 引导 。
［ 中图分类号］Ｆ ２ ７ ５ ． ２
［ 文献标识码 ］Ａ
［ 文章编号 ］１ ６ ７ ３ — ０ １ ９ ４ （ ２ ０ １ ３ ） １ ３ ． － ０ ｏ ０ ９ — ０ ２
在《 企 业 会 计 准 则 第 ６号— — 无 形 资 产 》 应用 指南 中 ， 土 地 业 未 取 得 政 府 相关 部 门 《 施工许可证》 前， 土地 使 用 权 作 为 无 形 资
＠２ Ｏ Ｌ Ｏ年 １月至 ２ ０ １ １ 年ｌ １ 月 ，每月土地使用权摊销会计
处理 （ 单位 ： 万元 ） ：
借： 管 理 费 用— — 摊 销 ４
土 地 使 用 权 用 途 变 更 时 ，在 会 计 核 算 处 理 转 换 １ ３， 《 企 业 会 计准则》 对此 并 未 作 出 明确 规 定 。 但 ２ ０ ０ １年 《 企业会计制度 》 第 土 地使 用 权 ，在 尚未 开 发 或 建 造 自用 项 目前 ，作 为 无 形 资 产 核 全 部转 入 开 发 成 本 ： 企 业 因 利 用 土 地 建 造 自用 某 项 目时 ， 将 土 地 使 用权 的账 面价 值 全 部 转 入 在 建 工 程 成 本 。 笔 者认 为 ， 为避免 土地使用权核 算所带来 的上述问题 ， 参 考
浅谈房企城镇土地使用税的会计核算
已表明，企业信用评级是解决信息不对称问题的有效手段，所以，政府应出面建立全社会的企业信用评级制度。
同时，政府应积极培育各类中小企业信用担保机构，构建融资担保体系，提供资金支持服务。
政府应促进成立民营中小银行和贷款性金融机构，大力发展独立的中小型担保机构，构建适合于中小企业生存的金融体制。
许多国家和地区均十分重视构建为中小企业融资服务的信用担保体系，大约有48%的国家和地区建立了各具特色的信用担保机构。
大力发展中小金融机构可从根本上缓解我国中小企业的融资困境。
因此，为促进中小金融机构的发展，政府应出台降低为中小企业提供贷款的中小金融机构赋税、允许其提高呆账准备金率等优惠政策。
政府还应大力发展二板市场、积极培育非公开权益市场、引导私募发行、促进专门投资于创业初期中小企业的“天使资本”，发展投资于高收益高风险中小企业的风险资本，为其提供强大的产权交易平台，降低发行门槛，规范和适度发展社会集资。
从金融机构方面讲，银行业应进行观念和金融产品的创新，提供全方位的优质金融产品服务；增强对中小企业主的信用评估与授信，对财务状况不好但其产品适销对路的小企业，可开展应收账款保理业务、票据贴现业务或封闭贷款业务等；推广中小企业“主办银行”制，增强中小企业融资的有效性，降低银行的服务成本与风险；对一些中小企业试行商业信用保险，对其以资产作抵押（如应收账款）投保信用险或产品销售信用险，对其设备投资开办融资租赁业务；为具有一定规模、盈利能力强的中小企业创造直接融资机会，鼓励已具上市条件、发展前景好的中小企业通过资本市场直接融资；在建立风险投资基金的基础上着力发展“中小企业板资本市场”。
从企业方面讲，中小企业要脚踏实地、规范经营，要立足于长远发展的观念，通过强化内部经营管理，打破传统家族式经营管理模式，积极建立现代企业制度，提高自身素质。
特别是要加强财务管理，建立完整的财务组织系统，在不损害商业秘密的前提下提高信息透明度，树立良好的诚信形象；不断增强经营积累，加大技改投入，提升技术含量和产品挡次，搞好新产品和高科技项目开发，以诚信的企业形象、强势的核心竞争力吸引信贷资金。
浅谈房地产企业土地增值税
浅谈房地产企业土地增值税摘要：当前，房价的畸高和政府调控房价的力度之强史无前例。
国家税务总局为调控房价最新出台了有关加强土地增值税征缴的各项政策，基于此，本文从土地增值税清算计算环节上和土地增值税预征税率环节上进行浅析。
关键词：土地增值税；计算方法；预征税率国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（”国十条”）而采取的一系列严厉举措。
本文就房地产企业土地增值税预征和清算工作中注意到的问题进行浅议。
一. 土地增值税的计算方法及对国家与企业的影响程度。
1. 土地增值税的计算方法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
计算方法如下：应纳土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×税率）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2. 目前土地增值税对国家税收的影响。
首先，增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。
利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地间市场进行适当调控，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。
其次，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。
统一对土地增值收益征税，减少国家土地资源增值收益的流失，遏投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护国家整体利益。
如何正确计算房地产企业各开发阶段的土地使用税
如何正确计算房地产企业各开发阶段的土地使用税《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。
因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售从合同约定交付土地时间的次月起(合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起)，按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。
二、项目建成并开始销售1、如果公共设施(会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同)在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。
以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。
计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷122、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(不含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。
以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。
计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)] ÷123、年度应纳土地使用税=∑(各月应税土地面积×税率)三、房地产开发企业中途转让土地的处理中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳(缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税)，产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。
房地产开发公司项目开发期间，该项目缴纳的土地使用税核算
房地产开发公司项目开发期间，该项目缴纳的土地使用税核算
开发期间的土地使用税也应当费用化处理，不计入开发成本。
可参考《瑞华研究2010～2014汇编》中的以下问题解答：
问题6-1-9（房地产开发企业土地使用税的列支）
问题：
房地产开发企业针对尚未开发的土地缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”？
解答：
从会计核算的角度看，土地使用税和土地出让金是不同的。
如果不支付土地出让金，则不能取得土地使用权，也就不具备项目开发的基本条件，所以土地出让金是使开发项目达到预定的可使用或可销售状态的必要、合理的支出，应计入开发成本。
但土地使用税是针对“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人”的一项财产税，如果房地产开发企业不缴纳土地使用税，则只能由税务部门按照《税收征收管理法》规定予以处罚，但不能由国土资源部门和建设部门给予收回土地、责令停工、不予发放预售许可证等处罚（即不影响到开发产品本身的实体建造和销售），因此缴纳土地使用税并非使开发产品达到预定可销售或可使用状态的必要、合理的支出，不应计入“开发成本”中。
《企业会计准则——应用指南》的附录《会计科目和主要账务处理》对“6602 管理费用”科目的使用说明规定：“按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记'应交税费’科目。
”即，企业缴纳的土地使用税应计入“管理费用”。
房地产企业土地使用税如何把握和计算
房地产企业土地使用税如何把握和计算是会计工作中常见的问题，如果不太了解这方面的内容，别担心。
本文就针对房地产企业土地使用税和大家做一个相关的介绍，一起来看看吧。
房地产企业土地使用税如何把握和计算?土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。
以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
例：武泰钢材进出口公司拥有占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元。
月应纳城镇土地使用税额=1500×6/12=9000/12=750(元)房地产开发企业房产税如何计算?房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收范围限于城镇的经营性房屋。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业使用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。
以上就是关于房地产企业土地使用税如何把握和计算的详细介绍，希望大家阅读完之后能有所收获，更多与房地产企业土地使用税有关的内容，请继续关注，将持续为大家分享精彩内容。
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关于房地产公司土地使用税业务核算的看
法
关于房地产公司土地使用税业务核算的看法房地产公司商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”这个问题争论已久，有的说应计入开发成本，理由是根据企业会计准则第1号-存货的规定存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。
存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。
因此，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。
土地使用税计入开发成本，如果在计算算土地增值税时能加计20扣除，这对纳税人而言一般是有利的，即计入开发成本，对企业所得税仅会构成时间性差异，但因计入开发成本并可享受20加计扣除，对土地增值税却是实质性的利好，可减少土地增值税数额。
许多房地产公司也是基于上述及土地增值税可加计扣除的考虑，在核算时计入开发成本土地征用及拆迁补偿费中科目。
但对于土地使用税的核算问题，房地产开发企业会计制度（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。
根据财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知（88财工字522号）文件规定“根据国务院令规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。
现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。
”另外根据企业会计制度第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。
房地产开发企业未开发之前以及开发后发生的土地使用税均应计入管理费用科目来核算。
企业会计制度财会[2000]25号第一百零四条企业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。
期间费用应当直接计入当期损益，并在利润表中分别项目列示。
新的企业会计准则在应用指南中（P254），在会计科目和主要账务处理6403科目营业税金及附加中，明确说明房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在
本科目核算。
因此新的会计准则在应用指南中也是规定直接计入当年损益的。
土地增值税扣除方面，现在不少地方税务局对于土地使用税的扣除问题也有了明确规定琼地税函〔2007〕356号关于明确土地增值税若干政策问题的通知
二、关于土地使用税的扣除问题房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。
大地税函[2008]188号大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知第二条规定纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
青地税发〔2008〕100号青岛市地税局关于印发青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知第二十五条开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。
所得税扣除方面，国税发〔2009〕31号文件中第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下（一）土地征用费及拆迁
补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地卖价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
从该文件规定中，可看出土地成本中并不包含土地使用税。
实际上，如果土地增值税和所得税是采用核定征收，讨论土地使用税计入成本还是计入费用是没什么意思的，无非是成本费用的科目归集问题..但对.采取查账征收方式的房地产项目仍有讨论的必要，原因如下因为采用查账征收的房地产公司，所得税是执行国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号）规定，根据该文件规定，土地使用税计入管理费用可提前税前扣除，对企业所得税会构成时间性差异，起到节约资金的作用；而计入开发成本的目的是在土地增值税清算时能够加计扣除。
问题的关键是在土地增值税清算时能不能扣除，在税收问题上，税法有规定的要遵从，税法没有规定的，税法认可会计制度或会计准则的规定。
从执行会计制度或会计准则角度来讲，执行会计制度应
计入管理费用，执行新的会计准则-存货准则似乎应计入开发成本，而根据准则指南似乎更应该计入管理费，从实践和有利来讲，我个人理解还是计入管理费用更好些，理由就是根据上述各地税务机关的规定来看，计入开发成本在土地增值税清算时是不能做为开发成本加计扣除的，而计入管理费用还能起到节约资金的作用。
以上所述，仅是个人的浅显理解，可能有不合适之处，希望有参考作用。