成都东大街写字楼提案139P
成都置业东大街超高层住宅景观规划设计方案
国外案例
Domestic case
占地面积： 78042 ㎡ 项目风格：现代 建筑性质：纯住宅 绿地率：43% 总容积率：3.28
THE SANDS HOTEL 新加坡丽敦豪邸
Vision 视觉
流线设计元素 统一的白色基调
景观到建筑统一采用灵劢的流线设计 景观和建筑统一为白色基调，营造未来科技感
景观空间层次化处理
16 15
13 7
2 13 1
14
2 2
7
6
1
4
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12
10
2 6
一层空间
鸟瞰图
Aerial view
景观设计策略:
Landscape design strategy
A.高端酒店式服务管理及配套设施
Hotel style services and facilities
B.健庩生活方式的引导
案 锦东路314号
牛市口
龙湖晶
蓝半岛A 区
丐纨朝
曙光新
城 碧莲雅
碧莲雅 舍
阳
舍
合能 东城攻
略
粼江峰 阁
莲花社 区
莲花新区
朝阳名 宅
莲桂西路 98号院
莲花新区（一区）
新莲馨
莲花小区
江东民居
釐桂园
四区区 人和苑
项目北临东大街，东临一心桥南路，西临已建成住宅，南侧为宏济路。
东恒国际 龙湖晶蓝半岛 曙光新城 新天美地
项目周围拥有良好的服务性设施，但房屋多为陈旧民宅。
地铁交通 城市道路 项目区位 项目周围主要标段
地段分析
architecture unscramble
史上最强的市场资料成都东方广场项目资料
成都东方广场项目资料
开盘时间：2006年6月5日
目前项目销售均价：写字楼均价6000元
项目销售情况：每期？%。
总共？100%
规划特点：由于土地性质决定该项目主要为写字楼，兼容20%住宅。
写字楼主要针对中小企业和投资者，单位面积集中在100平米左右，两种需求客户均可满足。
户型配比：
客户分析：
客户构成：自用60%，投资40%
客户来源及所占%：媒体客户30%，围墙客户50%，朋友推荐20%
客户描述：本项目主要客户分两种，一种为本地私人企业，原来主要在一些形象较差的办公楼和住宅小区的企业。
另一种是投资者，目前写字楼的投资回报正不断提高，吸引部分投资者。
价格走势：住宅销售迅速，价格没有变化；写字楼销售70%后有一次提价，涨副约400元/平方米
项目点评：
优势：
1、公司有一定知名度；
2、东大街的商务原始股；
3、与九龙仓相望，未来商机潜力大；
4、二号地铁路经此地；
5、东大街为快速通道，交通便捷；
6、价格与市面项目相比仍然较低
7、东方广场二期相临建设，设有经济酒店，有一定商务支撑；
8、物管费在同类物业中较低。
劣势：
1、目前东大街商气较弱；
2、该地段是非主流商圈，在CBD之外；
3、物管公司档次不够高；
4、项目品质感宣传不够；
5、周围是老居民区，商务环境差。
成都东郊记忆案例分析 PPT
项目动线设计
项目动线主要受人的主观选择影响，具有很大的随意性。以西大门—中央大道—东大门为主线性流动，次线性流动序列的选择很多。 项目人车分流，车流动线主要在项目四周，大型停车场分布在东面与西面； 人流动线由中央大街主动线再通至各街巷路中。街巷路分布在各个功能区中，串接不同的开敞半开敞的空间组合。
侧界面小品
• 立面保留有旧有工业红砖墙、老式门窗、外露的钢材构建，装饰有大面积玻璃幕 墙、广告宣传画、立体招牌等形成新旧对比，工业改造的效果，更增添观赏性。
项目开发模式
项目共分两期开发，一起主要由旧厂区改造的文化产业基地构成，二期由住宅为主体。用一期产品提升项目的市场 关注度与竞争力，二期产品来解决资金问题。
商务办公项目亮点项目亮点以旧房做为改造的文化创意产业园需按照修旧如旧旧房新用的原则最大化的传承其历史文化在空间上根据其原始的建筑形态与空间特点进行创意的艺术改造使其具有现代感与时尚感但有未抹其历史印记
成都东郊记忆案例分析
背景介绍
成都东郊记忆建成于2009年，其前身是成都国营红光电子管厂（是1950年代前苏联援建项目之一，延续到1990年代初仍在扩建，该厂
过街楼 以中央大道为例，其视线是较为通透的，具有很强的引导性和空间识 别性。 • 两侧的建筑物体量各异，高低组合，部分小体量商铺退后5米修
建，部分紧邻道路修建，其间还有过街楼的设置，从水平向和垂直 向丰富了街道的轮廓线，增加了体验性；
项目建筑设计
东郊记忆在侧界面和地界面上对工业元素进行了合理运用。例如，酒 吧工厂区围合成狭小局促的空间形态，保留改造了以前的水塔、烟囱、 运输管廊等，使狭窄的空间有向上的延伸感，同时有利于营造酒吧街区 独特的氛围。
设计酒 店
商务办 公
综合体-成都新希望华丽大道-天华-2016
豪宅竞品研究 COMPETETION
总建筑面积：400000平米 地理位置：锦江区汇源东路
仁恒滨河湾项目包括约1800套精装修住宅和1万平方米高 端国际会所和配套设施。为商旅成都的外籍人士，各界精英，成 功人士提供高品质、高舒适度、国际化的居住生活环境。
项目处于攀成钢商圈，东临沙河景观带，正对塔子山公园， 北临市政公园和规划中学，南边是成都环球贸易广场，该区域也 是中心城区内集高端商业商务、住宅社区为一体的大型片区。
城市领袖标志性项目
LANDSCAPE OF SKYCRPER ——如何让高楼本身也成为风景？
成都地标建筑 LANDMARK
成都保利国际广场
办公+商业，308m
成都绿地中心
办公+商业 ，468m
仁恒置地广场
办公+酒店，180m
成都IFS
办公+酒店，248m
阿玛尼艺术公寓
办公+住宅，222m
成都ICC
NEWHOPE ESTATE CHENGDU EAST AVENUE PROJECT DESIGN 新希望成都东大街D10地块项目
建筑概念方案设计
Prepared by: TIANHUA + EID
AUG , 2016
现代
传统
成都 映像
时尚
个性
时尚繁华 东大街
地处“繁华中心”
基地区位
东大街D10地块处在春盐商圈和攀成钢核心区之间，连接两大
Chengdu Yintai Center is located in Chengdu Tianfu Avenue city core area not only modern style facade decoration and unique house type design.
成都市写字楼等级标准
成都市写字楼等级标准成都市作为中国西南地区的重要经济中心，拥有众多的写字楼，为满足不同企业的办公需求，成都市政府制定了相应的写字楼等级标准。
以下是成都市写字楼等级标准及其相应的要求：一、综合标准：1. 办公面积：写字楼总建筑面积应不小于1000平方米，每层办公面积应不小于400平方米。
2. 建筑标准：建筑高度不得超过80米，并符合成都市消防设施的要求，拥有3个及以上电梯。
3. 办公环境：写字楼应具备良好的自然光线、通风、采光条件，同时应保证充足的消防设备和安全通道。
4. 车位比例：写字楼车位比应不少于1∶100。
5. 设施及服务：写字楼应配备先进的信息技术设备和专业的管理服务人员，提供24小时的保安和物业管理服务。
二、甲级标准：1. 办公面积：写字楼总面积应不小于5000平方米。
2. 建筑标准：建筑高度不得超过150米，拥有5个及以上电梯，同时符合成都市相关的环保标准。
3. 办公环境：写字楼应具有宽敞明亮的走廊和大堂，优质的楼层布局，并配备高档的大堂、公共卫生间等。
4. 车位比例：写字楼车位比应不小于1∶70。
5. 设施及服务：写字楼应提供高品质的物业管理和租户服务，包括高速网络、电话和办公设施。
三、乙级标准：1. 办公面积：写字楼总面积应不小于2000平方米。
2. 建筑标准：建筑高度不得超过120米，拥有3个及以上电梯，同时符合成都市相关的环保标准。
3. 办公环境：写字楼应具有宽敞明亮的走廊和大堂，基本配备公共卫生间等。
4. 车位比例：写字楼车位比应不小于1∶100。
5. 设施及服务：写字楼应提供基本的物业管理和租户服务，包括基本的网络、电话和办公设施。
以上是成都市写字楼的等级标准及相应的要求，不同级别的写字楼面向不同类型和水平的企业，符合各类企业的需求。
东大街金融核心区发展意见(完整版7.22)最新
• 西福特广场占地面积约2.2万m2，总建筑面积约 14.8万m2 。
2、天王洲地区
• 开发定位：以天王洲（面积约20万m2）为开发对象，面向
21世纪，把该地区再早成国际化、信息化“新城市”。
战略成都——成都与重庆
• 成都具备发展现代服务业的良好基础。对于成都而言，与重庆的城市竞争与其说是 GDP的竞争，不如说是软实力的竞争；与其说是工业的竞争，毋宁说是新兴第三产 业的竞争。
• 成都与重庆的产业应互相支撑而不是互相抵消。重庆搞工业，成都就应该大力发展 现代服务业；重庆做实力，成都就应该做辐射和聚合能力；重庆打造硬实力，成都 就应该构筑软实力；重庆开厂，成都开店；重庆强健骨骼和躯干，成都就要做心脏 和神经中枢。只有这样，两座城市才能避免出现比拼资源、恶性竞争的局面，也可 以达到最终的双赢结果。
• 以大型购物中心和特色商业形成人流聚集中心。 拥有新加坡最大的购物中心，占地8.4万平方米， 分走廊、热带、娱乐中心和喷泉平台4个主题； 特色业态包括 1 间综合娱乐场，5 家电影院和 一座虚拟实景的主题公园。
可比案例（1）——新加坡新达城 新加坡新达城物业规划示意图
巴黎——德方斯
项目定位:办公、居住和游乐等设施齐全的现代化商务区。
打造成为西部首选、全国领先、辐射海外的金融后台服 务中心。
上市公司32家。
重庆
外资银行分行7家，外资银行代表处1家，邮政储 蓄银行分支机构一家，信托投资法人机构2家；
证券类金融机构75家，其中证券法人机构1家， 证券营业部63家。
期货法人机构5家，期货营业部4家。 基金管理公司2家，成为西部唯一拥有基金管理
成都纯甲级写字楼SAC项目简介
骑楼设计
成都首个骑楼设计写字楼,12米落地超白 玻璃，每一块玻璃原产地定制。
大堂设计
意大利矿山精选石材,管理团队全程参与 开板、加工。整石排版拼接，石材大面积 上墙，国内罕见工艺。
立意 全球顶级,西南第一，10年不落后全球一电线水梯平&门禁
高低分区、18部第四代Port系统迅达电 梯、电梯六闸五通道
正式概念设计
建筑形体把按可建占地轮廓和退界要求形成的别扭造 型转变成了连续一体的外形。如此形体及其连贯一致 的设计表现手法塑造了风格统一的地标性建筑,匹配 建筑的位置。
立面设计
塔楼幕墙采取褶皱感的表现形式,引入自下而上层层渐变、 横隐竖明的外观设计，在凸显建筑本身如钻石切割面般 晶莹剔透感的同时也强化塔楼的挺拔感，从而塑造出独 特而自然有机的建筑形象。
SAC招商中心亮相 暨第三方产品推介会
中心之上 · 顶级之作
立意
全球顶级,西南第一，10年不落后全球一线水平
200+ 38 LEED TOP1
”SAC的设计重新定义了21世 纪的建筑,我们SOM团队凝 聚了大量心血。她匠心独运 的设计，无论放在中国还是 世界的任何地方，都是独一 无二的。
/ SOM合伙人 Keith Boswell
250千克/平方米
SAC 低区
单元 1 2 3 4 5 6
合计
建筑面积 500 205 295 390 190 405 1985
SAC 高区
单元 1 2 3 4 5 6
合计
建筑面积 460 295 290 375 280 430 2130
16部 迅达Port系统客梯
50秒
普通品牌电梯
35秒
第四代Port系统迅达电梯
EGO潮流广场市调表
业态规划（类型、配比、主力商家）
业态类型：娱乐——极限运动、动漫（15%）
服饰——时尚潮流服饰（65%）
餐饮——快餐、精品西餐（20%）
主力商家：王子厨房、麦当劳
业态布局（各楼层间及单层分布）
B2平段：极限运动馆、街头时尚服饰、日韩服饰、品牌餐饮
B1平段：流行服饰、美甲、饰品、玩具
（2008年10月25日开盘进行销售）
形象定位：潮流购物广场，年轻人的世界
客户定位:目标消费人群为15——30岁潮流时尚人群；商家为潮流服饰、特色美食、玩偶动漫、运动极限等业态经营者。
功能定位：项目是集展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、购物于一体的潮流产业平台，让人感受愉快的逛物心情。
B2平段：娱乐
B1平段——F3平段：潮流购物
F4段：文化消费
价格：公摊过大55%，使用面积小（仅4㎡），商铺分割细碎，单价过高。
首价2.8万/㎡——7万/㎡，主力价格集中5-6万/㎡，公摊为55%。
销售模式
B2、首上层以上为租赁，财富中心招商团队；首下层、B1为销售，自己销售团队
商铺
出租率
现主力店仅为两家
日均
人流量
春熙路平时：30万人次/天
节假日：50万人次/天
大假日：100万人次/天
商业物管费
20元/㎡·月
其它费用
电费
商业经营
技
术
指
标
总用地
净用地6.8329亩；2210万/亩
总建面
16649.99㎡
建筑层数
地下三层，地面五层
单层建面
2000㎡
容积率
≤1.6
建筑高度
≤20米
建筑密度
九龙仓时代1、8号写字楼介绍
司和营业部)共计17家；基金分公司1家；期货
(含期货经纪和营业部)共计4家；其他类金融机 构24家。 > 未来东大街沿线将会超过6个五星级酒店，加
上其它星级酒店和快捷酒店，可能会有20余个
綜合資產總值達港幣一千六百九十億元，以發展中港兩
地地產及基建業務為策略重點。 >其中，位於成都的國際金融中心項目是集團下一個旗艦 項目，其重要性、發展模式及規模均可媲美香港的海港 城。成都位於中國西部的心臟地區，人口達一千一百萬，
僅次於北京、上海及重慶，正逐漸成為西部的新重點商
業中心。該項目座落市內主要商業區的黃金地段，目標 是成為成都以至整個中國西部足以號稱「西部之最」的 全新購物總匯。
4、产品价值——西部金融中心57万平米城市综合体
住宅
> 25万平米
写字楼
> 18万平米
天府时代广场
商业（住宅及写字楼底商）
> 约1万平米
会所及配套
> 约1万平米
（以上57万平米体量包含车位的面积）
5、项目位置：西部金融中心核心位置。
本案
6、品牌价值：九龙仓开发商的品牌
九龙仓集团业务图示 说明
>二OO五年起，集團在內地多個城市共購入十九幅地塊 作發展用途。於二OO八年年底，應佔的土地儲備及投資 物業總樓面面積已接近一億平方呎的中期目標。 >九龍倉集團有限公司始創於一八八六年，集團實力雄厚，
九龙仓 —— 时代8号、时代1号
[九龙仓时代1、8号写字楼]
Part 1
项目区位介绍
1、区域属性——处于西部金融中心东大街：国内外知名开发商纷纷进驻东 大街，新项目陆续开工，处于高速发展阶段。
2019成都东大街市场调研报告-PPT文档资料
成都东大街市场调研报告
城东新村的规划
No •早在1993年，成都就开始按照国务院批转国家计委关于
《西南和华南部分省区区域规划纲要》中“三中心两枢 纽”的城市定位，对外宣称为“西南金融中心”。2019 年末，刘奇葆到任四川省委书记之后，将“西南金融中 心”提升为“西部金融中心”。旋即，成都展开了一场
成都东大街市场调研报告
•未来规划——成都东村
No
•刚刚结束的2019年成 都西博会上，成都市政 府公布了“成都东村” 的未来规划，成都市政 府将一次性拿出41平方 公里的土地，集中规划 聚集发展文化创意产业， 韩国SK集团和保利集团 分别与成都东村签下总 投资为254亿元的文化 产业项目投资大单。】
Image 街。李劼人先生曾在长篇小说《死水微澜
》中这样描述：“东大街是成都顶富庶的 街道，凡是大绸缎铺，大匹头铺，大首饰 铺，大皮货铺，以及各字号，以及贩卖苏 、广杂货的水货，全都在东大街。所以在 南北两门相距九里三分的成都城内，东大 街真可成为首街。”而春熙路只是连接东 大街和总府路的一个“过道”。
成都东大街市场调研报告
No 第一部分 区域政府规划 Image 一、东大街的前世今身
二、东大街未来规划蓝图及现状
成都东大街市场调研报告
东大街成都过去的繁华
No 出其东门 有女如云 虽则如云 匪我
思存”……来至诗经《出其东门》，东大 街成都曾经最大的一条街，很多不太了解 老成都的人一直以为春熙路就是老成都最 繁华的地方，其实不然，论起货真价实的 商业中心，还该是东大街，清末民初的成 都东大街，曾经是全城最为繁华的商业大
阳光金融中心 （阳光保险大厦）
成都东大街市场调研报告
东大街规划项目概况及经济指标
居住区商业成功案例
居住区商业成功案例
以下是一个居住区商业成功案例，供参考：
1. 位于成都市成华区的东郊记忆商业街区，是一个集餐饮、娱乐、文化、购物等功能于一体的商业街区。
该街区以音乐文化为主题，吸引了大量游客和消费者前来消费。
2. 该街区的商业布局十分合理，根据消费者的消费需求和消费习惯，将不同的商业业态安排在不同的位置。
在商业街区的入口处，设置了一些高端餐饮和娱乐场所，以满足消费者的高端需求；在商业街区的中部，设置了一些中档餐饮和购物场所，以满足消费者的日常需求；在商业街区的出口处，设置了一些便利店和快餐店，以满足消费者快速消费的需求。
3. 该街区的经营管理十分成功。
商业街区的管理者通过精细化的经营管理，不断提升商业街区的品质和服务水平。
同时，该街区还通过举办各种文化活动和节日庆典等形式，吸引更多的消费者前来消费。
总之，东郊记忆商业街区的成功经验表明，在规划和管理居住区商业时，应该充分考虑消费者的需求和习惯，合理布局商业业态，提供高品质的商品和服务，同时注重文化氛围的营造和活动的组织，以吸引更多的消费者前来消费。
成都城市更新项目经典案例
成都城市更新项目经典案例引言随着经济的快速发展和城市化的进程，城市更新成为了重要的议题之一。
城市更新旨在实现城市功能的优化和提升，改善城市的居住环境，促进经济的繁荣与可持续发展。
本文将介绍一些成都的城市更新项目经典案例，探讨其对城市发展的影响和启示。
1. 四川大厦改造项目1.1 项目背景四川大厦是成都市的地标性建筑之一，但其老化和功能陈旧已经严重制约了其发展。
因此，成都市政府决定对四川大厦进行全面改造和升级。
1.2 改造内容1.重塑外立面：通过重新设计和装饰，使其外观更加现代化和独特。
2.提高建筑结构的安全性和稳定性：进行了全面加固和改造，增强了其抗震能力和结构稳定性。
3.更新内部设施和功能：改善大厦的办公环境和服务设施，增加商业和休闲设施。
1.3 影响与启示1.提升城市形象：四川大厦改造后，成为了成都市的新地标，提升了城市的形象和吸引力。
2.带动周边地区的发展：改造后的四川大厦成为商业、办公和休闲的综合体，吸引了大量人流和商业活动，进一步促进了周边地区的经济发展。
3.推动城市建设的理念创新：四川大厦改造项目以融合传统与现代的方式进行，体现了对历史遗产的尊重和保护，同时也注重现代化的功能与设施，为其他城市更新项目提供了宝贵的经验和启示。
2. 金沙遗址公园2.1 项目背景金沙遗址是成都地区的重要考古遗址，具有重要的历史和文化价值。
为了保护和展示这一遗址，成都市政府决定建立金沙遗址公园。
2.2 公园建设1.考古遗址保护：通过保护性开挖和修复考古遗址，保护并展示了遗址的原貌和文化价值。
2.绿化和景观设计：在遗址周围建设公园，进行绿化和景观设计，使游客可以在赏古之余，也能享受自然环境的美好。
3.文化展示和教育：在公园内建设了博物馆和展示中心，向公众展示了金沙遗址的历史和文化，举办相关的教育活动。
2.3 影响与启示1.文化保护与传承：金沙遗址公园的建设促进了对历史文化的保护和传承，同时也增加了公众的文化认同感和自豪感。
明宇金融广场,成都东大街精品城市综合体
明宇金融广场，成都东大街精品城市综合体作为成都主要的金融产业集聚区，成都东大街正在谋划打造一个西部最大的基金管理中心，试图选择优质的地点，通过构建具有竞争力的市场体系，集合主要的风险投资基金和私募股权投资基金在此开设分支机构。
成都明宇金融广场位于成都市打造的成都金融街中心区域，项目总投资约16亿元人民币，由明宇实业集团有限公司投资开发。
明宇金融广场的建成，进一步提升了成都金融街的物业形象和品质，凸显了金融街的现代气息和综合实力，同时吸引更多的金融企业入驻，为成都金融街的建设起到积极的推动作用!成都明宇金融广场的落成意味着东大街金融核心区域内，一个全新的精品城市综合体的诞生! 206米的明宇金融广场成为全成都市目前已建成的第一高楼。
这栋集合超甲级写字楼、五星级酒店、国际俱乐部、国际会议中心、空中游泳池、高端SPA、会员制健身中心、白领餐厅等业态为一体的超高标志性建筑，不仅为成都东大街金融核心区树立了新的地标，也开创了成都市“全服务链标杆写字楼”的先河。
企业任何的商务需求在成都明宇金融广场即可一网打尽，极大地提升了企业商务办公的效率!成都明宇金融广场凭借酒店+地产双核驱动力的独特优势获奖无数，例如：由《每日经济新闻报》颁发的“2011中国价值地产成都榜——价值地产企业奖”;成都商业地产行业发展论坛组委会颁发的“成都最具市场影响力写字楼”;中国房产报与中国地产蜀商大会组委会联合颁发的“全服务链标杆写字楼奖”。
此次获得由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合颁发的”2012中国商业地产项目品牌价值TOP10”更是对明宇金融广场的商业价值的肯定!成都明宇金融广场，硬件与软件双核驱动，缔造国际级企业办公商务新平台在成都写字楼竞争日益激烈的大环境下，如何才能脱颖而出?单纯的拼硬件，已经不足以满足众多企业挑剔的眼光，只有将一个写字楼的硬件与软件全部提高到一个无人能企及的档次，才有足够的理由获得众多企业的青睐!成都明宇金融广场傲踞东大街城市CBD一环路内最具未来发展话语权额核心位置，坐拥春熙、盐市口商圈，扼守一环路城市主动脉，地铁2号线和6号线的双地铁物业，据成都双流国际机场近20分钟车程。
成都东大街区域情况及未来规划综述
区域情况及未来规划1.东大街的城市地位及综合情况？成都西部金融中心规划到2012年，成都市金融业增加值占服务业增加值的比重达到16%，占地区生产总值的比重达到8%。
围绕这一规划，成都将锦江区东大街3."2公里区域定位为金融商务区域，高新区天府新城5平方公里定位为金融后台服务区。
成都打造金融中心的目标争取到2012年，在成都设立的各类法人金融机构和省市级金融机构数量达到200家，金融从业人员达到20万人；全部股份制商业银行和监管评级排名前5位的城市商业银行来蓉设立分行；外资银行达到13家；全省银行业金融机构整体资产总额超过4."7万亿元，银行金融机构存贷款余额分别达4."1万亿元以上和2."6万亿元以上。
凭借成渝经济区的政策契机，对十二五规划下的金融业向西部大规模转移奠定政策基础。
同时，随着整个东大街金融服务产业的不断增长，将推动整个成都东区经济快速增长，带动产业蓬勃发展，并吸引大量高端人群入住城东。
东大街作为锦江区政府重点规划打造的东大街金融一条街，起于春熙路—盐市口商业圈，止于成都东村，是一个集高端商业、文化创意、高端居住、金融服务等于一体的金融中心。
由于西部金融中心目标的提出，成都的金融创新举措未来几年内将会有特别多的亮点出现；而作为成都金融街的东大街金融中心，将注定成为西部金融发展最具活力的聚焦点。
2.东大街的整体规划？东大街作为金融街的规划始于盐市口，止于沙河五福桥，全长5."2公里，地铁2号线贯穿全段。
根据区域内业态分布及地块情况，划分为金融起步区、金融商务核心区、金融商务拓展区三块。
金融起步区始于盐市口，止于府河，长1."4公里，已形成成熟商务、商业聚集区。
金融核心区，起于府河，止于二环路口，共2."4公里，核心区将以金融及相关产业链的商务需求为基础，整合金融贸易、办公商务、会议展览、商业娱乐、行政文化、休闲居住等功能，创建高度集约的第二代CBD。
成都商务写字楼等级指导标准
成都商务写字楼等级指导标准XXX、XXX、XXX顾问（重庆）XXX、XXX（上海）XXX、XXX、XXX、XXX（成都）有限公司、XXX（上海）XXX联合制订了《成都商务写字楼等级指导标准》。
以下是标准内容：1.顶级写字楼1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域，交通便利，周边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口。
1.2硬件设施：1.2.1基本要求：土地性质为商业用地。
1.2.2建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积在1500-2000平方米之间。
1.2.3建筑设计：由国际知名设计院或国内甲级设计院设计。
1.2.4建筑规划：大堂宽敞，挑高三层或以上，架高地台（≥15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位。
1.2.5建筑装饰：a.具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适。
b.电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不超过30秒，XXX，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s以上，合理分区，完善先进的智能控制系统。
c.空调：采用高品质主机，四管制+两管制机房空调，新风量不低于50立方米/人/小时；优质锅炉。
d.电气：双回路市电，办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公。
e.弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌及网络规范说明。
f.承重：办公区活荷载不小于350kg/㎡。
g.公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置行政人员洗手间。
h.专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。
地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。
1.3物业管理：1.3.1产权形式：只租不售，单一产权。
锦东巷网，理想归“束”--成都市锦江区东大街（一环路至二环路）城市设计
锦东巷网，理想归“束”--成都市锦江区东大街（一环路至二
环路）城市设计
刘刚;徐昕
【期刊名称】《规划师》
【年(卷),期】2014(000)004
【摘要】东大街是成都市传统商业主轴，也是未来精品化城区建设的重点部分，
急需对其进行城市更新设计，提升城市形象。
在此背景下，东大街(一环路至二环路)城市设计提出了独具地域特色的“锦东巷网。
理想归‘束’”的设计理念，通
过对区域空间发展模式、功能、交通脉络、景观脉络、文化脉络和街道空间的梳理，使未来的东大街拥有多元共生的城市功能、通达高效的交通系统和适宜的街区尺度，并以开阖有致的空间形态、开放共享的空间架构，展现未来城市的美好形象。
【总页数】8页(P67-74)
【作者】刘刚;徐昕
【作者单位】中国建筑西南设计研究院有限公司规划市政院; 成都市城市设计研究中心;中国建筑西南设计研究院有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU981
【相关文献】
1.后工业时代城市区域转型背景下的发展问题研究及城市设计——以成华区二环路现代服务业发展轴（双桥子—高笋塘）概念规划及区域综合整治设计为例 [J], 张屹
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互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与
中产发展基地并存空间
从产品到概念
公寓、写字楼各6万M2左右
项目建立品牌形象，公寓住宅部分实现快速销售，商务部分实现品牌价值的再提升，同时实现利益的增长
对目标群体的鉴定
个人购买者和小型公司>>
来源:
1 ）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。 2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。 特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。
我司作为一个刚起步的小型智力型服务企业，在接到贵司东大街项目，做命题作
文的同时，更从土地的价值与企业的发展开始思考，希望能够真正理解产品的核
心本质，站在市场的角度看市场，更希望以谨慎的态度完成我们的每一步思考， 并希望战略联盟的方式，与贵司进行长期友好的合作关系！
先做命题作文
策略分析
【2008年度策略目标定向图】 区域价值 金融商务街物 质诱惑 精神的建立 与项目价值 推广
无法预知 产品推广 欲望制 造
看到一些优势
位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟；
市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离；
立体路网，整体通达性好，利于做足项目开发价值； 规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广； 项目规划、设计比较合理，目标明确。
写在提案之前：
做事之前，先学会思考，
过上一轮的提案，我们在作一些反思
产品未上市之前，明确市场位置，找到消费者，论证产品…… 论证产品，这是我们应该完成的作业吗？ 我们在做一次深刻的反思， 这一次的反思让我们从土地的价值开始， 到企业的的市场影响力，一个庞大的课题！ 希望，我们做了一次正确的决定，然后，事实也会论证一切！
带着问题看项目
东大街改造
成都未来CBD中心商务领地
ห้องสมุดไป่ตู้
市场给我们多少时间？！
政府宏观规划
拆迁重建 商业商务区域集结过程
区域成熟
……
我们似乎可以遇见东大街的未来商务前景，九龙仓等地产巨无霸的开路让我们可以分羹， 但，作为开路先锋的我们，真的有这么美好的的市场未来么？
政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量，
购买目的：
投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升 值潜力，部分冲动购买。
影响购买因素：
1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化 的服务。能为企业运作带来更高效率。 2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为 企业或个人带来的品牌价值的转移。 3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。 好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。
怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？
关键词：快速资金回收
我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业
优势
在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度 实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右 年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力
用近30个月时间回收5亿左右的资产，对企业而言，我们得到的是什么
？
我们或许应该仔细思考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！
广联作为一个精品成长型企业，
我们在主城中心区域打造一个有影响力的项目，
聚集部分品牌关注，同时快速展开下一个项目的建设
核心关键词：短/平/快
以最短的时候平稳过度，建立好的品牌口碑，快速回收资金
目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造，
建立品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础。
当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里
之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成
都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、 规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快 速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场， 以抗衡市场的竞争态势！
我们预估我们可能的销售速度
明年三月项目开盘
年初广告启动，前期商务建立产品形象
住宅部分进入市场快速回收资金， 总体量6万方，预估均价7200元/平方米
预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右
住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始
10月商务推广，参与房交会 11月商务部分正式入市场， 由于商务部分的销售需要工程进度的支撑， 预计销售周期在2年-2年半左右， 预计回收资金5亿左右，
我们联想丰富，于是，我们开始了我们项目的未来想象
在东大街与海椒市接壤之地， 传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此， 每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天， 菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象……
NO！不会的，我要的不是这样的房子！ 我们的消费者发飙了！
项目本身没有错，定位也没有错，区域更没有错，问题出在什么地方？
政府规划，区域远景增值潜力旺盛；
也看到一些不足
临近2环，区域位置造成一定的心理距离； 项目地周围多为老式建筑，居住多为老城区居民，对项目形象有一定影响； 年底同类型项目放量较大，同区域大型项目的进驻，直接威胁项目的销售；
从产品看定位
东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒 商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落 东大街未来标志性建筑之一
金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图，
九龙仓带着港资的身份站在我们前边， 或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来；
东方正红在后，未来，尚无可遇见，
唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起……
可以确定的是，我们的未来，很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待，
但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？
核心竞争力
头羊态势
拉动城市欲望
品牌力量
挖掘东大街第一桶金
卖点梳理分析
+ 产品定位 - 项目体量 项 目 市 场 卖 点 - 企业信心
独一无二 有比较，相对小 无市场认知
核心竞争力
- 竞争对手
+ 区域价值 - 投资效应
大盘居上
普遍认同 利益前景不明
价值提升，制 造话题
+ 项目形象
- 其他配套
逐渐建立