投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？

投资性房地产公允价值计量的财务影响

加强企业财务人员的专业培训，提高企业对公允价值计量的理解和应用能力，确保公允价值计量的准确性和可靠性。
探索公允价值与其他计量模式的结合
结合企业发展实际和市场环境，探索公允价值与其他计量模式（如成本模式）的结合应用，以更全面、真实地反映投资性房地产的价值。
THANKS
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优点
基于实际成本，较为客观，易于理解和操作。
适用范围
适用于无法从市场或收益角度确定公允价值的投资性房地产。
局限性
无法反映市场变化和未来盈利能力，可能存在低估或高估风险。
04
CATALOGUE
投资性房地产公允价值变动对财务报表的影响
对资产负债表的影响
资产价值变动
投资性房地产公允价值上升会增加资产价值，反之则减少。
租金收入
采用公允价值计量可能影响投资性房地产的租金收入确认，进而影响企业利润。
对税收的影响
所得税
公允价值计量可能导致投资性房地产的计税基础与账面价值产生差异，进而影响所得税费用。
房产税
采用公允价值计量后，投资性房地产的评估价值可能发生变化，从而影响房产税的计算。
02
CATALOGUE
引言
资本结构变化
公允价值变动可能导致资产和负债的重新计量，进而影响资本结构。
流动性风险
公允价值变动可能影响资产的流动性，增加或降低流动性风险。
对利润表的影响
公允价值变动损益
01
投资性房地产公允价值变动计入当期损益，影响利润
总额。
所得税费用
02 公允价值变动损益会影响所得税费用，进而影响净利
润。
每股收益
完善公允价值计量相关会计准则
进一步细化公允值计量的具体规定，提高会计准则的可操作性和指导意义，降低企业主观判断的空间。

持有以公允价值计量的投资性房地产如何进行财税处理？-财税法规解读获奖文档

会计实务类价值文档首发！持有以公允价值计量的投资性房地产如何进行财税处理？-财税
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近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。

据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A 股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。

根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。

成本模式的会计处理基本类似固定资产，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期内，企业所得税主要涉及对于采用公允价值模式计量的投资性房地产其折旧是否可以税前扣除？公允价值变动是否调整应纳税所得额？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
一、会计处理：
（一）投资性房地产的定义。

全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量

全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量投资性房地产是指企业或个人投资目的而购置和持有的，以获取租金收入、资本增值或两者兼有为主要目的的房地产。

投资性房地产的计量主要包括房地产的初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。

首先，投资性房地产的初始计量包括购置成本的确认。

购置成本由购房款、土地使用权出让金、相关税费以及与购置有关的直接支出组成。

其中，购房款应以发生购买交易的成交当日的购房款作为基础，其他支出应按照实际发生金额计入购置成本。

同时，有关被投资物业的预估未来支出，如修缮费用、拆迁补偿费用等，应当根据可靠的证据计入购置成本。

其次，投资性房地产的后续计量以公允价值计量为主，但对于自用性房地产，可以按照成本模式进行计量。

公允价值是指在交易市场上，充分意愿的交易双方，在知情情况下，按照正常经营的方式进行交易时所能达成的交易价格。

根据企业会计准则，投资性房地产的公允价值必须由独立的专业机构进行估价。

对于采用公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表中应当列示为“投资性房地产”。

而对于采用成本模式计量的自用性房地产，应按照成本减值计提方法测定其账面价值是否出现减值。

如果资产的账面价值高于其可收回金额时，账面价值不需要调整。

如果资产的可收回金额低于其账面价值时，则需要计提减值损失。

另外，投资性房地产在转化和处置时会产生相关的会计处理。

当企业决定将投资性房地产转化为自用性房地产或以其他方式实现该资产时，应将其转化处理为自用性房地产或按照相关规定进行处置。

转化处理时，应按照资产原有计量模式的要求，经过检核和调整后计入自用性房地产账面价值；处置时，应按照处置收益和处置成本的公允价值计量原则进行计量，并计入当期损益。

综上所述，投资性房地产的计量主要包括初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。

初始计量主要是确认购置成本，后续计量以公允价值计量为主，但自用性房地产可以按照成本模式计量。

对于采用公允价值计量的投资性房地产，应按照公允价值进行估价。

会计实务：投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？

投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？
问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在确定房产税的计税金额时，是按投
资性房地产的历史成本为计税依据，还是按投资性房地产的评估价值为计税依据? 答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《北京市人民政府关于施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》(京
政发〔1986〕164号)第四条规定，企业、事业单位房产、不论自用还是出租均
按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算
缴纳房产税。

其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条关于房产原值如何确定的问题规定，对依照房产原值计
税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴
纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家
会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据上述规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

国有企业投资性房地产核算模式对企业的影响分析

管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。

本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。

2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。

2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。

而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。

②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。

2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。

该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。

公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。

然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。

2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。

成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。

相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。

2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。

【政策解读-房产税】房产税计税原值的确认及新旧政策衔接解读

【政策解读-房产税】房产税计税原值的确认及新旧政策衔接解读一、计税原值的确认(一)税收政策演变《财政部税务总局关于检发房产税若干具体问题的解释和暂行规定》( 〔86〕财税地字第008号，已废止) 第十五条规定：“房产原值是指纳税人按照会计制定规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

”由此可见，对于从价计征房产税的房产计税原值的确认，以企业会计制度的规定为依据，企业在会计处理时根据会计制度的规定调整房产原值的，在计征房产税时应当相应予以调整。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

〔86〕财税地字第008号第十五条规定同时废止。

”因为执行新《企业会计准则》的纳税人有可能将应税房产确认为“投资性房地产”而不计入“固定资产”，所以财税〔2008〕152号文件进一步明确规定，应税房产无论在会计处理时是否计入“固定资产”，均应当按规定计征房产税。

房产计税原值的确认仍然依照国家有关会计制度的规定执行。

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

”自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。

由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。

会计制度中房屋原值的确定

会计制度中房屋原值的确定
在会计制度中，房屋原值的确定通常遵循以下原则：
1. 成本原则：房屋的原值应当是购买或建造房屋时所支付的全部成本，包括购买价格、土地开发费、建筑材料费、劳动力费用等相关成本。

2. 可核实性原则：房屋原值应当有明确的证据支持，可以通过合同、发票、付款单据等文件来证明。

3. 公允价值原则：如果房屋的公允价值可以明显高于成本原值，会计可以选择使用公允价值作为原值。

4. 预计使用原则：房屋的原值可以根据其预计使用寿命、预计维修费用等因素进行计算。

需要注意的是，会计制度对于房屋原值的确定并非一成不变，可能会因公司、行业等因素的不同而有所差异。

同时，在对房屋进行折旧会计处理时，会计制度还需要考虑折旧方法、折旧年限等因素。

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则讲解第3号——投资性房地产根据新会计准则，投资性房地产是指企业为了获取租金收入或资本增值而持有的房地产资产。

新会计准则对投资性房地产的处理和会计核算进行了明确规定，下面就新会计准则第3号，投资性房地产进行详细讲解。

按照新会计准则，企业依据其对房地产的使用目的进行分类。

如果房地产用于企业自用，应按照固定资产的政策进行处理；如果房地产用于收租或资本增值，应按照投资性房地产的政策进行处理。

首先，企业在取得投资性房地产时，应按照其成本计量，包括购买价格、相关税费等直接支出，并扣除任何与融资有关的利息、折扣和佣金等间接支出。

对于取得房地产的附加改良费用，只有满足特定条件的情况下才能资本化，否则应当作为费用计入损益。

其次，企业应按照公允价值模型或成本模型进行投资性房地产的初始计量。

公允价值模型下的投资性房地产应按照公允价值计量，并将公允价值的变动计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产按照成本减少其任何累计减值损失计量。

一旦选择了计量模型，企业应在后续每个会计期间进行一致性计量。

再次，企业在房地产出租的情况下，应按照成本模型或公允价值模型继续计量投资性房地产。

企业在选择模型时，应根据相关信息，包括市场租金水平、房地产市场的预期发展情况等因素进行综合考虑。

公允价值模型下的投资性房地产，其公允价值的变动计入损益，同时计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产不计入损益，而是按照成本减少任何累计减值损失计量。

最后，企业在出售或除去投资性房地产时，应按照公允价值计量或成本计量予以处理。

如果按照公允价值计量，将房地产按公允价值减去相关成本计量，并将公允价值变动计入损益；如果按照成本计量，将房地产按成本减去相关累计折旧和累计减值损失计量，并将净得或净损计入损益。

综上所述，新会计准则第3号对投资性房地产的计量和处理提供了详细的规定。

企业应根据其实际情况和目的选择适合的计量模型，并在会计报告中明确披露相关信息，以便于用户了解企业对投资性房地产的处理和影响。

对投资性房地产准则规定的不同看法

□财会月刊·全国优秀经济期刊2011．3中旬《企业会计准则第3号———投资性房地产》（简称投资性房地产准则）强调与国际会计准则全面趋同，但未能与我国的实际情况有机结合，尚存在待完善之处，本文对此加以讨论。

一、投资性房地产的内涵界定不科学1．短期持有并准备增值后转让土地使用权的行为是投机而不是投资。

投资性房地产准则规定，投资性房地产包括三种情形：①已出租的房屋、建筑物；②已出租的土地使用权；③持有并准备增值后转让的土地使用权。

笔者认为此界定不够全面和严谨。

投资性房地产准则仅是笼统地规定只要是持有并准备增值后转让土地使用权的就可以被认定为投资性房地产，并未区分是短期持有还是长期持有。

土地属于稀缺资源，在某种程度上来看土地是有价无市的，拥有了土地使用权就拥有了一笔财富。

许多企业圈地以后并未进行开工建设从而形成闲置土地，尽管按现行准则的规定，闲置土地并不能认定为投资性房地产，但是这丝毫不影响这些企业转让土地使用权以获取巨大利润。

按照《闲置土地处理办法》的规定，已开工建设但开工建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的可以认定为闲置土地。

基于此，有些企业就在三分之一以及25%这些限额上做文章，使得指标略微超过限额，这样就可以名正言顺地将其购入土地认定为投资性房地产，从而为日后的投机炒作扫清障碍。

目前，导致我国大中城市的房价居高不下的因素有很多，但是其中很重要的一个因素就是土地使用权转让价格这一影响因素。

如果土地使用权的转让价格没有出现大幅度的上涨，那么房价的高涨就能够得到一定程度的缓解。

在现行投资性房地产准则中并未将非房地产企业拥有的准备将来出售的商品房认定为投资性房地产，更多地认为炒房是投机行为，这也是与我国主张宏观调控与抑制房价的政策相符的，但是仅仅看到炒房是投机行为是不够的，炒地更是根本性的投机行为。

笔者认为，应该将短期持有（如界定为持有期限未满3年）并准备增值后转让土地使用权的行为从投资性房地产的界定范围中清除出去，还“投资”的本来面目。

房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析

房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析[摘要] 房地产开发企业所持有的房地产会计分类较为复杂。

本文主要讨论了房地产开发企业以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理方式，并分析了该种方法对房地产开发企业的影响。

［关键词］房地产开发企业；投资性房地产；公允价值1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例例如，甲房地产开发企业，２０１０年１月１日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。

该商品房的开发成本为１０００万元，甲企业对其计提了２００万元的减值准备。

如果出租日，该商品房的公允价值为９００万元。

甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本９００，借：存货跌价准备２００；贷：开发产品１０００，贷：资本公积——其他资本公积１００。

如果出租日，该商品房的公允价值为７００万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本７００，借：存货跌价准备２００，借：公允价值变动损益１００；贷：开发产品１０００。

按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。

但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。

这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。

接上例，如果２０１０年１月３１日该商品房的公允价值上涨１００万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产——公允价值变动１００；贷：公允价值变动损益。

2023年初级会计职称考试《初级会计实务》强化提分卷

2023年初级会计职称考试《初级会计实务》强化提分卷1 [单选题]（江南博哥）当年形成的会计档案，在会计年度终了后，可由单位会计机构临时保管( )，期满后再移交本单位档案管理机构统一保管。

A.1个月B.3个月C.6个月D.1年正确答案：D参考解析：当年形成的会计档案，在会计年度终了后，可由单位会计机构临时保管1年，期满后再移交本单位档案管理机构统一保管。

因工作需要确需推迟移交的，应当经单位档案管理机构同意，且最长不超过3年。

故选D。

2 [单选题] 甲公司为增值税一般纳税人，2021年12月发生的增值税为13万元，消费税为9万元，印花税为0．4万元，房产税为3．2万元，城市维护建设税为3．11万元，教育费附加为0．89万元。

不考虑其他因素，则甲公司当月应记入“税金及附加”科目的金额为( )万元。

A.13B.13．4C.16．6D.26正确答案：C参考解析：税金及附加核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税、环境保护税等相关税费，增值税不通过“税金及附加”科目核算。

则记入“税金及附加”科目的金额=9+0．4+3．2+3．11+0．89=16．6(万元)。

故选C。

3 [单选题] 下列选项中，会导致甲企业留存收益增加的是（）。

A.甲企业宣告发放股票股利B.甲企业实现净利润C.甲企业收到乙企业作为投资的设备一台D.甲企业计提法定盈余公积正确答案：B参考解析：企业股东大会批准股票股利分配方案宣告分派时，不做任何账务处理，选项A错误；甲企业收到乙企业作为投资的设备一台，借记“固定资产”“应交税费——应交增值税(进项税额)”，贷记“实收资本”等，不涉及留存收益变动，选项c错误；计提法定盈余公积，借记“利润分配——提取法定盈余公积”，贷记“盈余公积——法定盈余公积”；借记“利润分配——未分配利润”，贷记“利润分配——提取法定盈余公积”，留存收益总额不变，选项D错误。

投资性房地产的税收政策及纳税处理

投资性房地产的税收政策及纳税处理文蔡昌投资性房地产与一般房地产在税务处理方面没有本质区别,但在会计处理时，投资性房地产应设置“投资性房地产”科目单独核算。

《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

”从这一规定可知，对于投资性房地产处置业务，税法不仅要求确认和缴纳不动产转让环节的营业税，而且还要计算处置损益缴纳企业所得税。

房地产业的纳税特征分析下面笔者从房地产业的财税特征分析投资性房地产的建造、出售、投资、经营等环节的纳税特征。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中一个综合性的行业。

与其他行业企业相比，房地产企业涉及的纳税环节较多(相关环节涉及的税种及税率见表1)。

根据上述纳税情况，需要说明如下：(1)房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市维护建设税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%(纳税人在城市市区)、5%(纳税人所在地为县城、镇的)、1%(纳税人所在地不在城市市区或者镇的)征城市维护建设税，依3%计征教育费附加。

(2)城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

(3)土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。

其中，土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额投资性房地产的基本税收政策投资性房地产作为会计准则中的新增内容，要求在财务核算时区别于其他类型房地产(如自用房地产等非投资性房地产)。

《投资性房地产》准则将带给企业的利弊

《投资性房地产》准则将带给企业的利弊[摘要]本文分析了《投资性房地产》准则(征求意见稿)的四个重大突破及其实施后将带给企业的利益和不利因素，并建议修改意见稿，规定开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积(而不是计入当期损益)，并比照《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》有关规定计算应交所得税。

由于《投资性房地产》准则(征求意见稿)采用了公允价值作为换入资产的入账价，故投资性物业比重大的投资性物业公司的资产增值显性化；由于该意见稿取消了投资性房地产折旧，并要求公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业净利润将有提升，如果税收标准与新准则同步变化，企业所得税将增加，对公司短期内的现金流不利。

一、《投资性房地产》准则(征求意见稿)的重大突破(一)关于投资性房地产核算的范围：该意见稿要求，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。

所谓投资性房地产是指：企业为了资本增值而投资拥有的土地使用权及房屋建筑物；房地产开发企业为了赚取租金而出租的开发产品。

而企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产(仍旧按照固定资产及无形资产处理)、房地产开发企业在正常经营过程中销售的存货、企业为客户代建的房地产则不属于投资性房地产的概念范畴。

(二)关于投资性房地产转换的入账价值及损益处理：意见稿所谓的转换指“自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出”或反向操作。

在以公允价值计价模式下，按照转换当日的公允价值作为换入资产的入账价值，按照账面价冲消换出资产。

如果上述转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额借记“当期损益”，如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。

由于没有发生房产产权或土地使用权的转让，不缴土地增值税，对转出的投资性房地产也不用交纳房产税。

(三)关于投资性房地产处置的损益处理：企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后(营业税、土地增值税)的差额计入当期损益。

财税实务企业会计准则下将固定资产转换为投资性房地产的会计处理

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务企业会计准则下将固定资产转换为投资性
房地产的会计处理
企业会计准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

企业把闲置暂时不用的自有房屋对外出租，即企业将自用的房屋转换为投资性房地产的，会计处理具体分为以下两种情况。

一、采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理
采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照其在转换日的原价、累计折旧、固定资产减值准备，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备，具体的会计处理举例如下：
例1．甲企业将原自有并自用办公楼的三分之一对外出租，办公楼的原价为3000万元，累计折旧为900万元，资产减值准备为30万元。

原每年计提折旧90万元。

原办公楼的土地面积为600平方米，每平方米的土地使用税为5元。

每年租金收入为60万元并在下一个租赁期开始前一次性付清。

租期为2015年1月1日至2017年12月31日。

于2014年12月29日签订完租赁合同，12月30日通过银行收到第一笔租金60万元。

假设该企业的城市维护建设税为7%，地方教育附加费费率为2%。

2014年12月29日，
借：投资性房地产 1000万元（3000÷3）
累计折旧300万元（900÷3）
固定资产减值准备10万元（30÷3）
贷：固定资产1000万元（3000÷3）。

投资性房地产定义、范围、确认及计量

投资性房地产定义、范围、确认及计量一、投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

从定义可以看出，投资性房地产有别于企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产。

企业自用的房地产是企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所，企业应当将其作为固定资产或无形资产处理。

作为存货的房地产是房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。

与自用房地产和作为存货的房地产相比，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。

也正因为如此，投资性房地产的计量模式有别于固定资产和存货的计量模式，企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其中，公允价值模式的处理原则与交易性金融资产的处理原则基本一致。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。

如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。

这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解

《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解企业会计准则第3号，投资性房地产是规范企业在财务报表中对投资性房地产进行会计处理的准则。

该准则主要涉及投资性房地产的定义、计量、会计处理、披露等方面的内容。

下面对该准则进行详细讲解。

一、投资性房地产的定义投资性房地产是企业从事投资或经营活动中持有、出租或待售的非自用房地产，包括土地、土地上的建筑物以及与土地有关的附属设施。

投资性房地产不包括自用房地产、出租给子公司或联营企业使用的房地产以及生产经营性房地产。

二、投资性房地产的计量在初始计量时，投资性房地产按照成本计量，包括购买房地产的价格、相关税费、直接与购买相关的改建或重置费用以及与购买相关的直接或间接借款的利息。

随后，投资性房地产按照以成本减值模型或公允价值模型进行后续计量。

三、投资性房地产的会计处理1.投资性房地产按照成本减值模型进行后续计量时，需要进行减值测试。

如果投资性房地产的价值大于其可收回金额，需要计提减值准备。

2.投资性房地产按照公允价值模型进行后续计量时，其公允价值变动会计入损益表。

公允价值可通过市场价格、估值或者其他可靠的方法进行确定。

3.投资性房地产出售时，需要确认出售产生的利得或亏损，并计入损益表。

四、投资性房地产的披露在财务报表中，需要对投资性房地产进行详细披露，包括投资性房地产的种类、用途、成本、累计减值准备、公允价值等情况。

此外，还需要说明投资性房地产的所有权、使用权的限制以及与投资性房地产相关的租赁合同和租金收入。

五、其他事项企业会计准则第3号还规定了投资性房地产转化为自用房地产的会计处理方法，以及投资性房地产出租时的租赁合同和租金收入的会计处理方法。

六、影响和意义企业会计准则第3号的实施对于规范企业对投资性房地产的会计处理具有重要意义。

它提供了统一的会计处理方法，增强了财务报表的可比性和透明度。

通过详细的披露要求，使得投资者和利益相关者能够更好地了解企业的投资性房地产情况，并做出相关的决策。

投资性房地产初始成本和重置成本

投资性房地产初始成本和重置成本历史成本又称实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或者其他等价物。

重置成本又称现行成本，是指按照当前的市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物。

可变现净值是指资产按照其正常对外销售所能收到的现金或现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的价值。

公允价值亦称公允市价、公允价格，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。

现值，也称在用价值，是指对未来现金流量以恰当的折现率进行折现后的价值。

通俗地说：历史成本：原来买的时候花了多少钱。

重置成本：现在再买一个需要花多少钱。

可变现净值：现在把它卖了，扣除费用和交的税，剩多少钱。

现值：将它投入生产，增加的净现金流量按资金成本折现后的价值。

公充价值：熟悉交易信息的双方或多方自愿接受的价格。

至于书面解释，你看看会计书就知道了。

以房产为例：房屋购入时的金额为历史成本现在时点如果重新购置同类房产需支付的成本属重置成本现在时点同类房产的评估价值即：公允价值如果此房产在现在时点出售，可售出金额即可变现净值净值：房产初始购入成本减去折旧后的净额。

历史成本是买物品时的价格，重置成本是指二次购入时的现时入帐价格，公允价值是指专家评估或是双方协商后都同
意的价格，可变现净值是指过季的物品在当季变卖可得的价格，净值是指物品原购置成本减用旧后当值的价格。

房产原值应按原帐面价值还是评估后价值

咨询内容：我公司由事业单位改制为企业，原有房产（办公楼）经资产评估后增值。

请问：房产税的房产原值应按照原先帐⾯的价值还是评估后的价值？房产评估增值部分可以计提折旧税前扣除吗？
回复内容：苏地税发［1999］087号：企业改组改制过程中，对资产进⾏重新评估并调整房产原值的，不论是否按新调整的房产原值提取折旧，均应按调整后的房产原值计征房产税。

根据财税[1997]77号：企业进⾏股份制改造发⽣的资产评估增值，应相应调整帐户，所发⽣的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。