西安莲湖区大兴路地区项目土地开发与运营策略研究060829
“西安环城西苑环境改造项目三期”可行性研究报告
西安环城西苑环境改造工程三期可行性研究报告目录第一章总论 (1)1.1建设工程简介 (1)1.2工程建设地必要性 (2)1.3可行性研究编制依据 (4)1.4技术经济指标 (5)1.5可行性研究地主要结论 (5)第二章市场分析 (6)2.1西安市莲湖区简况 (6)2.2西安市莲湖区土地市场分析 (6)2.3西安市莲湖区商业市场分析 (7)2.4工程SWOT分析 (8)2.5典型案例分析 (10)2.6价格定位 (10)2.7拟建工程定位 (12)第三章工程用地现状及拆迁安置方案 (12)3.1土地调查 (12)3.2拆迁户调查 (12)3.3建筑物调查 (13)3.4管线调查 (13)3.5拆迁安置实施地原则、进度计划 (13)3.6拆迁安置补偿方案 (13)第四章工程开发建设条件 (14)4.1自然条件 (14)4.2工程规划用地条件 (15)4.3工程市政配套条件 (15)第五章工程拆迁方案和机构费用确定 (16)5.1拆迁规模 (16)5.2劳动安全 (16)5.3拆迁进度安排 (17)5.4工程组织机构 (17)5.5工程建设管理费用研究 (17)第六章环境影响评价 (18)6.1评价依据 (18)6.2区域环境质量现状 (18)6.3环境保护规划 (18)6.4环境影响评述 (19)第七章投资估算及资金筹措 (21)7.1工程总投资估算地依据 (21)7.2工程地总投资估算地原则 (21)7.3总投资估算 (22)7.4工程总投资地资金来源 (24)第八章财务评价 (24)8.1基础数据地确定 (24)8.2财务盈利能力分析 (24)8.3清偿能力分析 (25)8.4工程财务评价结论 (25)第九章不确定性分析 (25)9.1盈亏平衡分析 (25)9.2敏感性分析 (25)第十章国民经济评价 (27)10.1影子价格与通用参数选取 (27)10.2效益费用调整 (28)10.3国民经济评价结论 (28)第十一章社会效益评价 (29)11.1对遗址保护和城市形象地影响 (29)11.2对所在地居民生活质量地影响 (29)11.3对工程周边环境地影响 (30)11.4对西安市莲湖区财政税收地影响 (30)11.5对西安市莲湖区房地产业发展地影响 (30)第十二章主要结论与建议 (30)12.1主要结论 (30)12.2对建设单位地建议 (31)附件：财务评价报表第一章总论1.1 建设工程简介1、建设工程简况（1）工程名称：西安市环城西苑环境改造工程三期；（2）工程范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；工程位置图如下：（3）工程建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成工程用地上村民以及单位地拆迁摸底情况；工程建议书已获得西安市发展和改革委员会[2008]193号和[2008]296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等工程前期准备工作.（4）工程现状与周边环境工程范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构地居住民房和单层地门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户.工程范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物.建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差.工程东、南、西、北部环境及简介如下：于环境优美、安全舒适地集生态、商业、休闲、娱乐为一体地高品质城市综合景观生态区.2、工程内涵和性质工程拆迁包含地上建筑物和构筑物地拆迁、安置、补偿，以及场地平整.1.2 工程建设地必要性1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化地需要古城墙和护城河都是西安闻名中外地标志性古迹，具有悠久地历史和浓厚地文化氛围，是国内外游客地必选之地.但工程所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻地古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河地形象.调研表明，环城西苑环境改造工程将创造良好地生态环境，有利于促进古城墙和护城河地保护与历史文化地弘扬.2、符合西安市总体规划地需要工程所在地占据了莲湖区乃至西安市地重要位置，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主地市场和小商铺，以及一些居民住宅.调查表明，工程现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域地地理位置优势体现出来，工程拆迁完成和后续建设将改变工程目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局地需要.3、工程片区商业布局完善地需要工程周边聚集了很多以汽修、机电为主地公司及租赁户，以及达到一定数量规模地居民，有着巨大地消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们地日常消费，给周围居民地生活带来了极大地不便.工程拆迁安置完成和后续建设将极大地满足区域居民地生活要求，并将极大地改善该工程周边环境和工程区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献.4、顺应西安市“城中村”改造地大背景，提升城市形象工程所在地是一个典型地“城中村”，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差地环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造地重点区域之一.工程拆迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业地发展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐地场所.5、发挥土地级差效益地需要工程所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好地地理优势.本工程范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地地级差效应.根据城市规划地要求，工程拆迁安置完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体地城市精品景观带，成为古城西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态环境、促进土地效益潜力地发挥起到积极地作用.1.3 可行性研究编制依据1、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》地通知（计价格〔2002〕1980号）；2、国家计委、建设部《建设工程经济评价办法与参数》（第三版），2006年；3、国家发展计划委员会制定地《建设工程前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；4、国家计委办公厅《投资工程可行性研究指南》（试用版），2002年；5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；6、《陕西省建设工程其他费用定额》；7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造工程三期用地函；8、西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期工程建议书地批复（市发改投发[2008]193号）；9、西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期工程建议书批复中部分内容地通知（市发改投发[2008]296号）；10、类似工程估算、概算指标；11、委托方提供地有关其他资料；12、有关建设工程经济评价地基本参数和指标.1.4 技术经济指标（1）工程财务评价指标：投资回收期：2.90年（税后） 2.88年（税前）财务净现值： 262万元（税后） 2020万元（税前）内部收益率（年）： 15.69%（税后） 12.47%（税前）（2）资本金财务评价指标：财务净现值： 1364万元内部收益率（年）： 18.46%（3）国民经济评价财务净现值： 3856万元内部收益率（年）： 18.99%1.5 可行性研究地主要结论（1）工程前期工作准备充分，拆迁条件良好；（2）工程拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金；（3）工程财务评价和国民经济评价地各项财务指标均较好，经济上可行；（4）工程具有较强地抗风险能力；（5）工程拆迁安置完成和后续建设具有明显地社会效益，能够得到社会和政府地大力支持.第二章市场分析2.1西安市莲湖区简况莲湖区是古城西安地中心城区之一，是驰名中外地“丝绸之路”地起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚.1、莲湖区经济实力简况为加快实现区域经济地跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设“经济强区、和谐莲湖”地奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“一线五区四平台”地经济发展思路,加快对莲湖区地改造步伐.2007年莲湖区生产总值实现200.62亿元，标志着莲湖区经济规模再上一个新台阶，其中第二产业实现增加值115.78亿元，增长15.8%，其中工业增加值93.77亿元，增长16.1%.2007年，莲湖区财政收入达到11.5亿元，较2006年净增近3亿元，增幅为33.7％，地方财政收入总量位居西安市13区县之首；规模以上工业总产值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列.截至2008年4月底，莲湖区重点建设工程共完成投资91424万元；地方财政收入完成4.69亿元，总量位居全市第二；社会消费品零售总额完成68.84亿元，达到近年来地最好水平；规模以上工业增加值累计实现35.07亿元，绝对量位居全市第一.2、莲湖区科技文化简况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大、中专院校科、研院（所）10多个.区内文物古迹众多，旅游资源丰富.境内有13个王朝遗留下地古建筑、古墓葬、古石刻等文物古迹125处（件），其中属国家、省、市级重点保护古迹、纪念地19处.随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略地深入实施，莲湖区迎来了前所未有地发展机遇.古代文明与现代文明交相辉映所显现出地区位优势、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为莲湖经济地快速发展提供了强劲地动力.2.2西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略地深入实施，城市人口地增加，城市化、工业化进程地推进，西安市建设用地需求量地急剧扩张，西安作为西北地区绝对地中心城市，深受建设用地短缺地困扰.总体来看，西安土地市场实行招、拍、挂以来，市场始终处于供不应求地状态.虽然政府不断增强对土地供应市场地监管，并不断加大对闲置土地地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量地持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨地预期.与此同时，城市市政基础建设及城市环境地改善，交通干道、辅助道路地拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚地外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平.莲湖区通过近几年地迅速发展，我们认为，由于在此工程地周围没有成熟地商业，物业等等，如果更好地利用这块土地，也会提升周边土地地价值，带动整个莲湖区地经济发展.目前该区域可供开发地像环城西苑环境改造工程三期这样大片地土地及其稀少，在此工程范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳地区位条件和文化氛围.本工程进行拆迁安置完成后地后续建设将建成环境优美、安全舒适地集生态、商业、休闲、娱乐为一体地高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大.2.3西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大地中心城区，辖区内不仅制造业、印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内地区域，是西安市新兴地大型商贸区.在“一线五区四平台”地发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济地进一步发展.一是大兴路板块.莲湖区将在4至5年内，通过土地整理储备，盘活该区域8.3平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力地房地产企业入区开发，形成以高端住宅、机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体地区域经济增长极.二是大唐西市板块.大唐西市是国内唯一在唐长安西市原址上重建地以盛唐文化、丝路文化为主题地国际商旅文化产业工程，工程开发将分两期进行，一期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆、国际古玩城等，工程占地300亩，建筑面积为66万平方M；二期为丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程占地200亩，建筑面积为62万平方M，整个工程将于2010年全部完工并投入使用.三是历史街区板块.莲湖区是一个回汉民共居区，回坊等历史街区地民俗餐饮文化形成了西安市地一大特色.街区内民俗、餐饮名店鳞次栉比，民族服饰、工艺品、清真副食、特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如“德懋恭”水晶饼、同盛祥泡馍、贾三灌汤包子、德发长饺子等清真餐饮、食品.辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多地方便.四是西大街板块.西大街是依托于钟楼四条主干线中地一条，有着悠久地历史，经多年地发展，商业文化高度繁荣.街区内酒店、餐饮、购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化、大规模、高档次地商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内地商业地位，2007年西大街荣获“中国著名商业街”.而且西大街辖区内金融机构齐全、网点众多，工商银行、中信实业银行、招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区地发展做出了贡献，并且为附近居民地生活提供了极大地便利，促进了辖区内地商业流通.五是桃园开发区板块.加大与西安高新区地产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配置资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力.六是土门板块.土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中地商务新区，是莲湖区新兴地商业中心.目前土门街心花园周围已有智圣物流、民生土门大厦、家世界购物广场、喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行、交通银行、建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大.七是玉祥门商圈板块.继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地地机电产品商家入驻，进一步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心地特色经济格局.在打造“七大特色经济板块”进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后地产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行一个街区主营一类产品制度，增强同类产品地聚集程度，实现街区产业集约化、规模化、专营化和特色化地有机结合，真正做到“一街一品”，拉动区域经济快速发展.总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民地消费要求，有着良好地商业市场环境，是一个消费、娱乐、购物地理想地.工程所处位置是莲湖区核心地带地一部分，拆迁完成后工程开发建设定位于以古城墙、护城河为背景地城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全地特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，工程所在地生态及商业需求旺盛，预计本工程完成后，将会有较好地市场前景.2.4工程SWOT分析1、优势分析区位：与其他工程相比，本工程位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙、护城河以及环城西苑一二期，具有得天独厚地区位优势.规模：工程占地面积大，可以通过富有创新性地规划和园林设计将工程本身规模优势进一步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区.开发商声誉和实力：投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚地政府背景，以及广泛地社会关系，同时拥有较强地资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强地土地成片拆迁、基础设施建设、招商引资和运营能力.商业氛围：工程所在地域比邻市中心、安定门等商业圈，随着工程拆迁完成和后续建设将使工程周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显工程本身地商业优势.2、劣势分析区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除；文化氛围：城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进一步发展这点可以得到有效规避；拆迁安置：涉及大量地拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到一定地阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量地商户、居民和租赁户，拆迁安置工作存在一定地困难，但是投资商在采取积极地措施来落实拆迁安置协议地签订.3、机会分析本工程存在着以下发展机会：政府支持：该工程是西安市地重点工程，工程建成对提升城市地总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要地作用，并且出台了《西安市发展和改革委员会文件》、《关于进一步改善投资环境地意见》等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持工程地建设.发展潜力：城西位于陕西“一线两带”发展战略地中心位置，有大地格局，比邻城市中心，并将随着“西咸一体化”地发展而发展，该区域具有较大地发展潜力，可极大地吸引客户地关注，提高该工程地知名度.需求：随着社会地发展进步，市民对绿色健康文化环境地需求较为迫切，本工程拆迁完成后地开发建设将定位成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体地城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境地需要.遗址保护：西安将结合明城墙遗址、护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址地保护和旅游产业地发展；本工程紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后工程地开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大地发展机会.4、威胁分析竞争：工程周边还有一些零散地土地出让资源，对本工程构成一定地威胁.但是本工程是区域内最大地一块优质土地资源，在市场需求方面本工程地定位较高，预计周边零散土地资源对本工程地威胁会较小.成本：拆迁安置具有一定地不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对工程成本产生一定地影响，但可以在拆迁安置前通过签订相关合同来规避.5、结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该工程所面临地优势、劣势、机会分析以及相对应地对策分析，最后根据列出地对策分析汇总如下：时机策略：利用政府地政策引导，在城西发展地大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度.竞争策略：最大化地发挥工程所在区域地价值；争取在区域层面竞争中脱颖而出；推广策略：在招商引资上，大力宣传工程优势和重大地发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构.2.5典型案例分析西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求地状态.根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9％，其中居住用地上涨6.7％；至2006年底，因为供应量不足，土地价格地上涨更趋强烈；2007年，西安市共招拍挂供地6010亩，实现土地毛收入97亿元，土地平均价格进一步上升.虽然政府不断增强对土地供应市场地监管，并不断加大对闲置土地地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量地持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨地预期.对西安市土地出让市场地调查后，选取地典型案例如表2-1所示：表2-1 典型案例对比表2.6价格定位本项用地地价格定位采用市场比较法.市场比较法地基本原理是对选择地案例地售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格地加权平均价格作为工程地价格.市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定工程价格等六个步骤.（1）选择可比案例从典型案例中选取与本工程在用途、功能较为接近地三个地块作为可比实例.（2）修正因素地确定三个案例与本工程在整体状况、功能上上比较接近，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素.因此，本工程将从以上四个方面对案例进行价格修正.（3）计算修正系数修正系数地计算方法如下：每个因素地取值以工程为基准值计算，案例地因素取值参照基准值计算.最终地修正系数为同一案例各修正因素系数地乘积.修正系数计算如下表2-2：表2-2 修正系数计算表（4）权重地确定根据所选可比实例距本工程距离地远近程度，对各案例地权重确定如下：“唐延路”： 0.30“西稍门”： 0.40“东大街以北”： 0.30（5）比准价格地确定根据以上结果，确定各案例地比准价格确定如下：案例一比准价格：332×1.08＝359万元/亩案例二比准价格：308×1.11=343万元/亩案例三比准价格：359×1.01＝363万元/亩（6）工程最终合理比准价格地确定工程地价格为以上五个案例地比准价格地加权平均，计算如下：工程比准价格＝359×0.30＋343×0.40＋363×0.30=354万元/亩依据以上计算结果，综合考虑市场行情、销售状况和销售策略，本着安全性、保守性地原则，确定本工程土地出让价350万元/亩.2.7拟建工程定位1、产品定位：工程内涵包括地上建筑物和构筑物地拆迁、安置、补偿，以及场地平整.拆迁完成和场地平整后工程建设将定位于集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体地城市精品景观带.工程价格定位详见本章2.6节.2、客户定位一级目标：国内外知名商业和旅游地产开发机构；二级目标：西安市知名商业和旅游地产开发机构.3、形象定位：工程拆迁安置完成后地后续建设定位于环境优美、安全舒适地集生态、商业、休闲、娱乐为一体地高品质城市综合景观生态区.第三章工程用地现状及拆迁安置方案3.1土地调查工程占地面积为125亩，南起玉祥门，北至环城北路，全长约600M，净用地面积约105亩.3.2拆迁户调查工程拆迁范围内共有住户676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户.总计需要拆迁房屋面积86121平方M，另外空院落3795平方M.3.3建筑物调查工程范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物.建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差.3.4管线调查工程所在地环城西路北段供水管网、供电管网、通信管网分布较完善，道路系统、排污管网和天燃气、热力等管网系统发达，城市基础设施条件相对比较完善.3.5拆迁安置实施地原则、进度计划拆迁安置按照统一规划、统一拆迁、统一建设、统一安置、以人为本、公开、公平、公正合理地原则进行.从2008年第二季度初开始动员和协商并签署相关拆迁安置补偿协议，计划到2009年第二季度完成全部拆迁安置补偿工作.详细拆迁安置补偿进度安排见 5.3节地工程建设进度表.3.6拆迁安置补偿方案该工程地拆迁实施方案严格按照《西安市城市房屋拆迁管理办法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》以及《西安市环城西苑环境改造工程三期工程改造拆迁摸底情况》进行.本工程地拆迁安置补偿方案经征求被补偿村民地意见和讨论后，决定按照“房屋用途”进行.1、营业房屋补偿安置方案工程所在地内有营业房屋建筑面积为19253㎡，根据有关谈判协议，并通过修正后，。
莲湖区棚改实施方案
莲湖区棚改实施方案莲湖区棚改实施方案。
一、背景分析。
莲湖区作为西安市的城中心区域，历史悠久，人口密集，城市发展面临着诸多挑战。
其中，棚户区改造是当前城市更新发展的重要任务之一。
莲湖区棚改实施方案的制定，旨在提升城市居民的生活环境，改善城市面貌，推动经济社会的可持续发展。
二、目标定位。
莲湖区棚改实施方案的目标是全面改善棚户区居民的居住条件，提高城市的宜居性和宜商性，实现城市更新和经济发展的良性循环。
具体目标包括，改善居民居住环境，提升城市品质，完善基础设施，促进产业升级，提高城市竞争力。
三、实施步骤。
1. 调查摸底，对莲湖区棚户区进行全面摸底调查，了解棚户区的基本情况、居民需求和改造难点。
2. 制定规划，根据调查结果，制定莲湖区棚改的详细规划，明确改造范围、改造方式、改造时限等。
3. 征求意见，在规划制定的过程中，充分征求居民意见，听取他们的建议和意见，确保改造方案符合居民的利益和期待。
4. 开展改造，按照规划方案，有序开展棚户区改造工作，确保改造质量，保障居民的基本利益。
5. 配套措施，改造过程中，加强基础设施建设，配套公共服务设施，提高城市的整体功能和品质。
6. 完善管理，建立健全棚改后的管理机制，加强社区管理，维护改造成果，保障居民的长期利益。
四、实施保障。
1. 资金保障，莲湖区棚改实施方案需要大量资金支持，要充分调动各方资金，确保改造工作的顺利进行。
2. 政策支持，政府应出台相关政策，支持棚改工作的顺利进行，为改造提供政策保障和法律支持。
3. 社会参与，鼓励社会各界积极参与棚改工作，形成社会共治的局面，推动改造工作的顺利进行。
五、成效评估。
莲湖区棚改实施方案的成效评估是改造工作的重要环节，通过科学的评估手段，全面评估改造工作的成果，总结经验，发现问题，为今后的棚改工作提供参考和借鉴。
六、总结。
莲湖区棚改实施方案的制定和实施，是城市更新发展的重要举措，对于改善城市面貌，提升城市品质，推动经济社会的可持续发展具有重要意义。
(2篇)2023关于大兴调查研究工作开展情况总结报告
(2篇)2023关于大兴调查研究工作开展情况总结报告报告一：2023年大兴调查研究工作开展情况总结尊敬的领导、各位同事：经过一年的紧张工作，我司2023年大兴调查研究工作已经圆满完成。
在此，我向各位领导和同事汇报我司的调查研究情况，以下是总结报告。
一、调查研究背景针对2023年的大兴项目，我司于年初组织了一系列调查研究活动。
我们旨在深入了解项目开展的情况、掌握项目进展，为项目提供科学、准确的数据支持和政策建议。
二、调查研究内容1. 项目进展情况：我们通过深度访谈、问卷调查以及相关资料的搜集，全面了解了大兴项目的开展情况，包括项目目标、规划、建设进展、投资情况等。
2. 社会影响评估：我们对大兴项目的环境影响、社会影响进行了评估研究，分析了项目对当地经济、社会、生态等方面的影响，并提出相应的对策建议，以推动项目的可持续发展。
3. 风险评估：我们对大兴项目所面临的各类风险进行了评估研究，包括投资风险、技术风险、政策风险等，为项目提供风险防范和应对措施。
三、调查研究方法在调查研究过程中，我们广泛运用了访谈、问卷调查、数据分析等方法，结合大兴项目的实际情况，确保了调查结果的准确性和可信度。
四、调查研究成果通过一年的工作，我们取得了以下成果：1. 提供了大兴项目详尽的调查报告，内容全面、准确，为项目的决策提供了重要依据。
2. 准确评估了大兴项目的社会影响和环境风险，为项目的可持续发展提供了科学依据。
3. 提出了针对项目存在的问题和挑战的建设性意见和政策建议，为项目的顺利实施提供了参考。
五、调查研究的不足与展望在调查研究过程中，我们也存在一些不足之处，包括调查样本的局限性、数据分析的不够深入等。
同时，由于时间限制，我们未能对项目的长期影响进行全面评估。
在今后的工作中，我们将进一步完善研究方法，提高调查研究的科学性和针对性。
总之，2023年大兴调查研究工作的开展取得了较为满意的成果，为项目提供了科学依据和政策建议，也为公司的发展做出了贡献。
西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购项目公开招标公告
西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购项目公开招标公告融诚国际项目管理有限公司受西安大兴新区综合改造管理委员会的委托，按照政府采购程序，对西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购项目采购项目进行公开招标采购，欢迎符合资格条件的、有能力提供本项目所需货物和服务的供应商参加投标。
一、采购项目名称：西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购项目二、采购项目编号：RCZB-2020-013三、采购人名称：西安大兴新区综合改造管理委员会地址：西安市大兴东路12号联系人：衡工电话（略）四、采购代理机构名称：融诚国际项目管理有限公司地址：西安市雁塔区科技三路融城云谷A座505室联系人：熊工电话（略）传真：/五、采购内容和需求：西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购项目1项项目概况：对西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程开展跟踪审计（提供全过程造价控制、竣工财务决算审计服务）。
项目用途：西安市莲湖区第一学校、莲湖区公共卫生服务中心PPP项目建设全过程跟踪审计服务采购预算： 1600000.00元六、投标供应商资格要求：（1）基本资格条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定；（2）特定资格条件：（1）基本资格条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定；（2）特定资格条件：1.具有独立承担民事责任能力的法人、其他组织或自然人，企业法人、其他组织须具有合法有效的营业执照（或事业单位法人证书）等证明资料，自然人须具有身份证明；2.同时具有工程造价咨询企业甲级资质证书（拟派项目负责人具有造价工程师注册证书）及财政部门颁发的会计师事务所执业证书（拟派项目负责人具有有效的注册会计师资格证书）；3.投标人未被列入信用中国网（略）失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单和中国政府采购网（略）政府采购严重违法失信行为记录名单；4.本项目接受联合体投标。
西安市大兴新区旧城改造土地集约利用潜力评价
西安市大兴新区旧城改造土地集约利用潜力评价
周璐红;洪增林;薛旭平;张步;王佳
【期刊名称】《中国土地科学》
【年(卷),期】2009(023)002
【摘要】研究目的:分析西安市大兴新区旧城改造土地集约利用的潜力,提出政策建议.研究方法:集约度模型和总分值一极限修正模型的综合模型.研究结果:大兴新区土地集约利用潜力指数为0.852,土地集约利用合理度只有14.8%,土地粗放利用现象严重.研究结论:大兴新区应通过土地利用规划修编,引导土地利用结构调整和产业布局调整.
【总页数】4页(P49-51,57)
【作者】周璐红;洪增林;薛旭平;张步;王佳
【作者单位】长安大学地球科学与国土资源学院,陕西,西安,710054;长安大学地球科学与国土资源学院,陕西,西安,710054;西北工业大学,陕西,西安,710072;长安大学地球科学与国土资源学院,陕西,西安,710054;西安市莲湖区大兴路管委会,陕西,西安,710003;西安市莲湖区大兴路管委会,陕西,西安,710003
【正文语种】中文
【中图分类】F3012
【相关文献】
1.促进城区土地集约利用的有效途径——临沂市兰山区旧城改造和城中村改造的探索与实践 [J], 吴书光;宁吉才
2.基于GIS的城镇土地集约利用潜力评价研究——以河北省唐山市高新区为例 [J], 杨大兵;陈建平;王凤;李俊付
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4.城中村存量土地集约利用潜力评价研究 [J], 李志超;陈林
5.国家级高新区土地集约利用潜力评价研究--以合肥市高新技术区为例 [J], 张婷婷
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西安大兴路地块投资分析报告
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挑战。 未来趋势方面，西安房地产市场整体发展态势稳定且见涨，根据
西安房地产信息中心统计数据，1999年-2008年之间，西安的房地产 涨幅在5%左右，2007年在全国房地产市场较热的情况下，年涨幅创历 史最高值12%。而城西区相对于西安市的整体发展水平，从区域环境、 商业配套、公共服务、教育资源等方面来看较为落后，分析城西区在 全市中的经济地位和房地产市场背景，选取6%为大兴路地区的房价增 长幅度。理想的市场预期下，该项目未来的销售价格为5500元/平方 米左右，每平方米利润将增加1000元左右。
西安房地产信息网数据研究中心
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从价值角度来讲，该地块位于城西区域，城西的房地产市场发展 相比其他各区而言，目前较为滞后，规划改造中的大兴路地区，公共 服务配套不够完善，人气不佳，但是从目前区域市场上天朗地产旗下 的蔚蓝领寓、蔚蓝花城七色镇的市场销售情况来看，项目上市后受到 了购房者的火热追捧，一方面是源于项目自身的品质和天朗地产品牌 的吸引，另一方面区域的旧城改造及新区的未来规划大大增强了置业 者的购买信心，因此，在整体向好的区域大环境下，该项目的升值潜 力是较大的，由此带来的激烈市场竞争也将成为该地块所面临的一大
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西安市莲湖区人民政府办公室关于印发莲湖区第二次污染源普查工作方案的通知-莲政办发〔2018〕18号
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发莲湖区第二次污染源普查工作方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------西安市莲湖区人民政府办公室关于印发莲湖区第二次污染源普查工作方案的通知莲政办发〔2018〕18号区人民政府各工作部门，各街道办事处，各直属机构，西安大兴新区（土门地区）管委会各部门：《莲湖区第二次全国污染源普查工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请结合各自工作职责，认真抓好贯彻落实。
西安市莲湖区人民政府办公室2018年5月16日莲湖区第二次全国污染源普查工作方案根据《全国污染源普查条例》（国务院令第508号）、《国务院关于开展第二次全国污染源普查的通知》（国发〔2016〕59号）、《国务院办公厅关于印发第二次全国污染源普查方案的通知》（国办发〔2017〕82号）、《陕西省人民政府办公厅关于印发省第二次全国污染源普查实施方案的通知》（陕政办发〔2017〕100号）和《西安市人民政府办公厅关于印发西安市第二次全国污染源普查工作方案的通知》（市政办发〔2018〕8号）文件要求，为做好我区第二次全国污染源普查工作，结合辖区实际，制定本方案。
一、普查工作目标按照“上下联动、统一领导、分级负责、突出重点、准确全面、高效质量”原则，摸清全区各类污染源基本信息，了解各类污染源的数量、结构和分布状况，掌握全区各区域、流域、行业污染物产生、排放和处理等情况，建立健全重点污染源档案、污染源信息数据库和环境统计平台，为加强污染源监管、改善环境质量、防控环境风险和服务环境经济综合决策提供依据。
二、普查时点普查标准时点：2017年12月31日时期资料：2017年度资料三、普查对象、范围和内容（一）普查对象与范围污染源普查对象为莲湖区行政区域内有污染源的单位和个体经营户。
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区旅游产业倍增计划（2018—2021年）》的通知
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区旅游产业倍增计划（2018—2021年）》的通知文章属性•【制定机关】西安市莲湖区人民政府办公室•【公布日期】2018.09.29•【字号】莲政办发〔2018〕27号•【施行日期】2018.09.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】旅游综合规定正文西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区旅游产业倍增计划（2018—2021年）》的通知莲政办发〔2018〕27号区人民政府各工作部门，各街道办事处，各直属机构，西安大兴新区（土门地区）管委会各部门：《莲湖区旅游产业倍增计划（2018—2021年）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。
西安市莲湖区人民政府办公室2018年9月29日莲湖区旅游产业倍增计划（2018—2021年）为全面贯彻落实西安市第十三次党代会精神，加快补齐旅游产业发展短板，促进旅游产业转型升级，构建全域旅游大格局，为西安建设国际一流旅游目的地作出莲湖贡献，根据区委区政府安排部署，特制定本计划。
一、发展思路通过学习旅游业发达城区先进经验，深入查找我区旅游产业发展中存在的短板，以加强旅游供给侧结构性改革为主线，进一步优化我区旅游产品结构，促进“吃、住、行、游、购、娱”“商、养、学、闲、情、奇”要素提升，推动“旅游+”产业融合发展，构建全域旅游大格局，提升旅游基础设施和公共服务水平，加快智慧旅游建设，加大旅游营销力度，补齐莲湖旅游产业短板，实现旅游产业收入倍增目标。
二、倍增目标到2021年,莲湖旅游产业总收入力争突破450亿元大关，2018-2021年旅游接待人次年均保持12%以上的增长速度，旅游总收入年均保持25%以上的增长速度。
力争A级景区总量达到4家，高星级酒店、高品质旅行社总量增加。
提升莲湖旅游景区国际化水平，提升国内旅游与入境旅游的发展规模，提高旅游产业总体量，全面提升莲湖旅游品质。
三、主要任务（一）产业提升，积极培育莲湖旅游业新动能1.推进基础性产业要素提档升级旅游交通便捷化发展。
西安大兴新区概况
“四路一街一渠两广场”
“四路”：对桃园北路北延伸段（大庆路——北二环路）、劳动路北延伸（大庆 路——北二环）、纬二十六街西延伸（西二环——朱宏路段）、永全路（大兴 路——北二环）实施拓展改造
“一街”：大兴东路：全长2.8公里、现状宽18米；将对该道路规划宽度70米 （纵深控制50米）区域的路网、绿化、景观、业态等进行规划、建设，打造特 色街区经济。
新区基本概况:
大兴新区综合改造作为西安市委、市政 府批准实施的首例旧城改造、工业企业 搬迁改造项目，是西安“十一五”规划 重大建设项目和西安市“唐皇城复兴计 划”的重要组成部分. 大兴新区南起大庆 路，北至汉长安城遗址，东临朱宏路、 星火路、环城西路北段，西至西二环。 新区总规划面积约10平方公里，其中莲 湖辖区约7平方公里，未央辖区约1.3平 方公里，团结水库水环境综合治理区约 1.7平方公里。
路，全长约1915米。
2，劳动路北延伸道路拓宽改造工程 劳动路北延伸南起大庆路，北至北二环， 全长3015米。一期道路规划宽度20— 25米，按城市支路Ⅰ级设计，双向4车 道，行车速度30公里/小时。
3，纬二十六街西延伸道路拓宽改造工程 纬二十六街西延伸段西起西二环，东至 朱宏路，全长2690米。规划宽度30米， 渠化段宽40米，按城市次干路I级标准设 计，双向4车道，设计行车速度30公里/ 小时。
新区总体定位:
大兴新区以汉风唐韵为文化内涵,以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为 主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。按照市委、市政府的总体要求，以 北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。综合改造主要包括市政 基础设施建设、生态环境优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企 业搬迁等5方面内容。
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区科技企业培育计划（2018—2021年）》的通知
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区科技企业培育计划（2018—2021年）》的通知文章属性•【制定机关】西安市莲湖区人民政府办公室•【公布日期】2018.07.27•【字号】莲政办函〔2018〕51号•【施行日期】2018.07.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业正文西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区科技企业培育计划（2018—2021年）》的通知莲政办函〔2018〕51号区人民政府各工作部门，各街道办事处，各直属机构，西安大兴新区（土门地区）管委会各部门：《莲湖区科技企业培育计划（2018—2021年）》已经区政府第43次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
西安市莲湖区人民政府办公室2018年7月27日莲湖区科技企业培育计划（2018—2021年）按照《西安市科技小巨人企业培育计划（2017—2021年）》要求，为进一步培育我区科技型企业，壮大创新主体规模，提升发展质量效益，打造引领全区创新驱动发展的核心力量，特制定本计划。
一、总体思路和目标（一）总体思路通过政策扶持，精准服务、加强招商等方式，整合各类科技资源，构建科技企业“微成长、小升高、高壮大”的梯次培育机制，实现我区科技型企业双倍增目标，提升科技企业对全区产业发展的支撑作用。
（二）发展目标到2021年，全区科技型中小微企业达到430家，高新技术企业达到114家，科技小巨人企业达到101家，区级财政对科学研究和发展资金的投入逐步增加，全区规模以上企业技术研发投入逐年加大，全社会研发投入占GDP的比重超过4%。
二、主要任务和措施（一）加大招商力度，增添科技企业后备力量要用足用活我区招商引资优惠政策、高层次人才引进等机制政策，主动出击开展招商，提升服务水平吸引客商，充分借助现有资源以商招商。
通过多种精准招商措施，有重点的选择引进一批科技产业特别是硬科技产业来莲湖创新发展，不断为我区科技企业增添新的力量。
国家统计局新表X204-1样表
有效期至：2 0 1 3 年 1 月
项目基本情况
房地产开发项目经营情况
表 号：X204-1表
制定机关：国 家 统 计 局
组织机构代码710142345
文 号：国统字[2011]82号单位详细名称
2
月
2012
年
项目规划情况
项目投资完成情况
项目房屋面积施工、销售及待售情况
填表人报出日期
单位负责人统计负责人
说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位。
2.报送日期及方式：调查单位网上填报，各级统计机构在规定的时间内完成数据审核、验收、上报，具体要求详见分行业报 表。
3.本表中填报时期、时点数据的具体要求(如“本年”、“本月”等)详见分行业报表。
4.表中带“*”指标年报免填。
日
联系电话分机号年3月。
西安大兴房地产前期 报建 开发
大兴招拍挂手续1.土地局征地2.土地局发文件到规划出红线图3.土地局收到红线图文件开始实测4.土地局将实测发至规划，规划局开始控规（规划设计院陈工负责）5.根据控规、土地资料规划开始办理规划设计条件书6.土地局接到规划设计条件书开始招拍挂（以上部分在大兴内部自行办理，土地局主要由薛局负责，规划局主要由令局负责）7.土地局办理土地出让合同（缴纳土地权出让金及契税）8.发改委立项（张局负责，西一楼）（1）以企业正式文件形式提交的项目备案申请。
（2）国有土地使用证或土地部门出具的土地预审意见、土地交易确认书。
（3）企业工商执照、税务登记证和有关行业资质证书的复印件（要求工商、税务注册在大兴区或莲湖区）（4）建设单位《组织机构代码证》（正本复印件）（5）建设单位《法人营业执照》（正本复印件）（6）企业投资项目备案表（一式三份）（7）涉及文物保护的项目，由文物保护相关部门出具的意见书。
（8）企业投资的工业项目，需提交具有相应资质的机构编写的项目可行性要就报告。
（9）年综合能耗总量在2000吨标准煤（含）以上的项目，以及其他需要进行节能评估审查的项目，要单独进行节能评估审查，年综合能源消耗在2000吨标准煤以下的项目，一律填写能源消耗情况表。
（10）项目平面图。
（11）项目能源消耗申报表。
（12）管委会认为应当出具的其他文件。
（以上文件均加盖公章）9.规划局办理规划用地许可证（令局负责）（1）申请文件。
（2）经发局备案。
（3）法人委托书。
（4）营业执照（复印件），核对原件。
（5）组织代码证（复印件），核对原件。
（6）开发资质证书（复印件）核对原件。
（7）国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书（复印件）核对原件。
（8）建设用地使用权出让合同（复印件）核对原件。
（9）《土地证》或西安市人民政府审批土地件（复印件）核对原件。
（10）本年度经济适用房计划通知（复印件）核对原件。
（11）西安市勘查测绘院实测成果表（复印件）核对原件。
西安市莲湖区20万以下项目流程
西安市莲湖区20万以下项目流程西安市莲湖区20万以下项目流程1. 项目申报阶段•填写项目申报书•准备其他必要材料，如营业执照副本复印件、财务报表等•向莲湖区所在街道办事处递交申报材料2. 项目初审阶段•街道办事处对申报项目进行初步审核•验证申报材料的真实性和完整性•如有需要，要求申报单位提供补充材料3. 项目评审阶段•评审专家组对申报项目进行评审•根据项目的创新性、可行性和社会效益等方面进行评分•根据评分情况，确定项目是否符合申报条件4. 项目备案阶段•符合条件的项目进入备案环节•街道办事处办理项目备案手续•颁发项目备案证书给申报单位5. 项目资金审批阶段•申报单位准备项目资金使用计划和相关的财务资料•提交给莲湖区相关部门进行资金审批•根据审批情况，确定项目的资金批复额度6. 项目合同签订阶段•申报单位与项目资金管理部门签订项目合同•确定项目的具体实施细节和责任分工•签订合同后，项目正式启动7. 项目履约与验收阶段•申报单位按照合同约定完成项目的实施任务•提交相关的验收材料和验收报告•由莲湖区相关部门进行项目验收8. 项目结项阶段•项目合格通过验收后，办理项目结项手续•填写项目结项报告和结项申请•莲湖区相关部门进行项目结项审批9. 项目结果推广阶段•申报单位根据项目成果进行推广宣传•可以利用媒体、网络等渠道进行宣传•增加项目的影响力和社会效益以上是西安市莲湖区20万以下项目的流程，每个阶段都有相应的要求和手续。
申报单位需要按照流程逐步进行操作，以确保项目顺利进行。
10. 项目运营和管理阶段•完成项目的实施任务后，申报单位需要进行项目的运营和管理•确保项目的持续运作和效益的产生•进行项目数据的统计和报表的编制11. 项目评估和反馈阶段•定期进行项目的评估和反馈•分析项目的成效和问题•提出改进意见和措施，以进一步提高项目的运作效率和效益12. 项目复制与推广阶段•如项目取得了较好的效果，可以考虑进行项目的复制和推广•向其他地区或单位推广项目的经验和成果•为其他地区或单位提供相关的指导和支持13. 项目终止与总结阶段•根据项目的情况和需求，决定项目的终止时间•进行项目的总结和评价•归档相关的项目文件和材料通过以上的流程，可以有效地指导和管理莲湖区20万以下项目的申报和实施过程。
西安市人民政府关于大兴路地区北郊城河退水明渠改造等重点项目拆迁工作的通告
西安市人民政府关于大兴路地区北郊城河退水明渠改造等重点项目拆迁工作的通告文章属性•【制定机关】西安市人民政府•【公布日期】2008.08.18•【字号】市政告字[2008]24号•【施行日期】2008.08.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文西安市人民政府关于大兴路地区北郊城河退水明渠改造等重点项目拆迁工作的通告（市政告字〔2008〕24号）大兴路地区城市综合改造项目是我市“十一五”规划重大建设项目之一，该地区的改造对于改善城西北区域环境，提升城市品位，提高当地群众生活质量，推动区域经济发展具有十分重要的作用。
近期，大兴路地区将启动实施北郊城河退水明渠改造等重点项目的拆迁工作，为确保拆迁工作顺利实施，现就有关事项通告如下：一、本次启动实施的项目包括：北郊城河退水明渠改造工程、永全路（大兴东路-北二环段）道路拓宽改造工程、大兴东路拓宽改造工程、桃园北路北延伸（大兴东路-大庆路段、劳动路北延伸（大兴东路-大庆路段）道路工程等，具体范围以规划定点图及测量成果表为准。
上述拆迁范围内涉及的所有单位和个人，自通告之日起停止房屋的新建、改建和扩建等活动。
二、本次拆迁和安置工作在西安市大兴路地区城市综合改造工作协调领导小组组织协调下，分别由莲湖区人民政府、未央区人民政府依法组织实施。
要按照批准的拆迁安置方案妥善安置该项目规划定点范围内需拆迁的单位和住宅户、商业户。
三、项目改造范围内的单位和住户要顾全大局，服从城市建设和改善市民居住环境的需要，在规定的期限内达成搬迁安置协议，搬离拆除现场。
四、拆迁安置工作要坚持依法拆迁、文明拆迁、公正拆迁。
拆迁工作人员违反拆迁法规、政策规定造成严重后果的，要依据相关法律及规定追究当事人和有关领导的责任。
五、对扰乱拆迁正常秩序，煽动群众闹事，妨碍拆迁安置工作的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
已征未批的土地运营方案
已征未批的土地运营方案一、项目概述随着城市化的不断推进和人口的快速增长，土地的利用问题变得越发突出。
如何科学合理地运营和利用土地资源，成为了当前社会发展面临的一个重要问题。
本土地运营方案旨在针对某地区的一块空闲土地，提出一套科学合理的土地运营方案，以实现土地资源的最大价值化利用。
二、项目背景该土地位于某地区的城市边缘地带，占地面积约500亩。
在之前的规划中，该土地曾被规划为城市发展用地，但由于一些特殊原因，导致目前该土地一直处于闲置状态。
为了合理利用该土地资源，提高土地的利用效率，我们提出了以下土地运营方案。
三、项目运营方案1. 土地规划方案根据该地区的城市发展规划和土地资源利用的特点，我们提出了以下土地规划方案：（1）将土地分为住宅区、商业区和公共配套区三个部分。
其中住宅区占地面积约300亩，商业区占地面积约150亩，公共配套区占地面积约50亩。
（2）住宅区主要规划为低密度别墅区，定位为高端住宅区，以满足当地高端人群的居住需求。
商业区主要规划为购物中心和娱乐场所，以及一些便民商业设施。
公共配套区主要规划为学校、医院、体育场馆等公共服务设施。
2. 土地建设方案（1）住宅区主要建设高档别墅和公寓，打造绿化环境优美、配套设施完善的住宅社区。
（2）商业区主要建设大型购物中心、影剧院、餐饮娱乐场所等商业设施，为周边居民提供便利的购物和娱乐场所。
（3）公共配套区主要建设学校、医院、体育场馆等公共服务设施，满足周边居民的教育、医疗和体育需求。
3. 土地经营方案根据土地规划和建设方案，我们提出了以下土地经营方案：（1）引入合作开发商，由开发商负责土地的开发和建设，然后通过出售住宅和商业物业等方式，实现土地资源的最大价值化利用。
（2）通过公开招标的方式，引入专业物业管理公司，负责土地的日常管理和维护，以确保土地的长期稳定运营。
4. 土地利用效益分析根据以上土地规划、建设和经营方案，我们对土地利用效益进行了分析：（1）可实现土地资源的最大价值化利用，提高土地的利用效率。
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《推进夜游莲湖实施方案》的通知
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《推进夜游莲湖实施方案》的通知文章属性•【制定机关】西安市莲湖区人民政府办公室•【公布日期】2018.05.14•【字号】莲政办发〔2018〕17号•【施行日期】2018.05.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】旅游综合规定正文西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《推进夜游莲湖实施方案》的通知莲政办发〔2018〕17号区人民政府各工作部门，各街道办事处，各直属机构，西安大兴新区（土门地区）管委会各部门：《推进夜游莲湖实施方案》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
西安市莲湖区人民政府办公室2018年5月14日推进夜游莲湖实施方案为提升我区经济活力，推动消费升级，助推品质西安建设，形成观光游憩、文化休闲、演艺体验、特色餐饮、购物娱乐五位一体的产业发展模式，以“追赶超越”和“五个扎实”为主线，围绕“五新”战略和“聚焦三六九，振兴大西安”奋斗目标，结合《西安市推进夜游西安实施方案》、莲湖区“十三五”规划等文件精神，结合我区实际，特制订本实施方案。
一、总体目标以“旅游+”和旅游全域化为发展战略,以提升夜游经济为突破口,积极拓展莲湖区旅游产业链，构建“品牌化、全域化、特色化、国际化”莲湖夜游经济。
构筑莲湖区夜游经济“一极两轴多节点”的发展格局，即以安远门（北门）到勿幕门（小南门）范围内的产业整合与提升为重点，打造莲湖夜游经济的增长极；以西大街、北大街为景观亮化轴；依托特色街区、商圈及夜市等人气集中的节点，重点培养夜间观光游憩、文化休闲、演艺体验、特色餐饮、购物娱乐五大夜游经济产业，形成一批与区域商圈发展相融合、具有一定带动辐射功能的特色夜市街区。
到2020年，全面完成我区明城墙范围内五大类别的夜景亮化工程，全区特色夜游街区达到4个，“夜游莲湖”成为古都旅游形象的新亮点。
二、主要任务与分工（一）优化提升莲湖夜游经济布局1.编制专项规划，顶层引领推动（2018年完成）按照“一次规划、分步实施、重点推进”要求，区旅游局完成《夜游经济发展规划》、《夜市产业发展规划》，区文体局完成《夜间文化演艺活动规划》等相关专项规划的编制。
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区促投资稳增长冲刺攻坚九条措施》的通知
西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区促投资稳增长冲刺攻坚九条措施》的通知文章属性•【制定机关】西安市莲湖区人民政府办公室•【公布日期】2018.11.07•【字号】莲政办函〔2018〕82号•【施行日期】2018.11.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文西安市莲湖区人民政府办公室关于印发《莲湖区促投资稳增长冲刺攻坚九条措施》的通知莲政办函〔2018〕82号区人民政府各工作部门，各街道办事处，各直属机构，西安大兴新区（土门地区）管委会各部门：《莲湖区促投资稳增长冲刺攻坚九条措施》已经区政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
西安市莲湖区人民政府办公室2018年11月7日莲湖区促投资稳增长冲刺攻坚九条措施为深入贯彻落实市委主要领导10月17日在《关于2018年前三季度经济运行情况及第四季度主要工作建议的汇报》上的批示精神，着力弥补固定资产投资短板，确保固定资产投资增速扭负为正，完成全年任务，制定本措施。
一、明晰责任细化投资任务将10月至12月固定资产投资任务，按照42亿元、30亿元、24亿元分解下达至各街办、桃园开发区管委会、大兴新区（土门地区）管委会，全力以赴确保每月任务落到实处，实现投资增速10月份扭负为正，全年完成任务。
各单位主要领导为第一责任人，分管领导为直接责任人，承担任务科室负责人为责任人。
二、全力以赴加快项目建设坚持实施重点项目“挂图作战”、项目存在问题销号管理，倒排未开工及进展缓慢项目施工进度，明确各责任部门的工作任务和完成时限，确保市级重点项目全年完成投资位居全市前列，区级重点项目圆满完成年度投资计划。
重点加快土门地区集中供热（冷）一期工程、大兴市政道路建设等项目建设，加大基础设施投资力度。
三、创新服务优化投资环境结合“亲商助企”活动，强化区级领导包抓联系制度，对项目推进中的每项工作、每个问题做到“事不过夜、马上就办”。
用好项目审批“绿色服务”通道，加快项目手续办理。
西安大兴新区开发建设管理委员会_企业报告(业主版)
1.4.1 重点项目
（1）家具用具（17）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
西安大兴新区开发建设管理委员 会家具定点服务定点采购
西安创美办公家具 有限公司
2.6
2022-12-28
本报告于 2023 年 09 月 01 日 生成
3/17
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
0.2
TOP9
西安大兴新区开发建设管理委员 会家具定点服务定点采购
西安创美办公家具 有限公司
0.2
2023-02-07 2022-12-28 2022-12-28 2022-12-28 2023-02-07 2022-12-28 2023-02-07 2022-12-28
TOP10
西安大兴新区开发建设管理委员 西安创美办公家具 会家具定点服务定点采购定点竞 有限公司
本报告于 2023 年 09 月 01 日 生成
2/17
1.4 行业分布
近 1 年西安大兴新区开发建设管理委员会的招标采购项目较为主要分布于家具用具 办公消耗用品及 类似物品 工程造价服务行业，项目数量分别达到 17 个、8 个、3 个。其中其他工程服务 研究和试 验发展 广告业项目金额较高，分别达到 439.00 万元、331.40 万元、163.70 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
天煜荣泽工程咨询 有限公司
13.1
咨询服务项目
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-04-28
（4）质检技术服务（2）
重点项目
项目名称
中标单位
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§ 硬件配套体系的完善与升级
区域能级的提升要求硬件配套体系能够提供与 之相应的支撑，为人居、商业发展等提供优良 的基础环境
§ 基础设施配套不完善
道路交通、商业设施、学校医院、供暖供水等 基础设施，及文化、娱乐、休闲场所建设均较 为落后
§ 妥善处理相关利益主体关系
旧改中涉及的相关利益主体较多，包括政府、 拆迁户、投资商及运营商，旧改的成功推进是 这些主体博弈的结果
§ 全新演绎：新城开发往往选址于城 市边缘地带大面积地块，其发展定 位、功能体系构建与项目引进，可 以在一个相对自由的空间进行演绎 § 土地增值来源：新城土地增值基本 是开发投入的资本反映；并且在开 发前没有形成功能差别，因此，土 地价值另一部分增值主要由供给稀 缺预期造成
本项目工作方法与模块
－－工作方法的特殊性
明确地块性质与类型 进行地块分割及编号 分析地块的价格影响因素，建立指标体系
确定各指标的评分标准 对地块具体影响因素进行评分
确定各指标的权重
计算各地块综合分值
求取地价系数
采用多指标评价法测算地价系数
１） 明确大兴路地区各地块的规划功能分布，根据各地块已规划的 功能和建设标准，将大兴路地区地块进行分类 ２） 结合道交系统、已有公建项目及开Байду номын сангаас项目，将地块切割并编号
基于未来规划设想与市场趋势的土地区块划分
第三模块 基于地块价值划分的土地价值动态实现的策略
土地资源盘点与土地价值的动态实现
出让规模
§特色产业导入 §人气聚集与环境完善 §前期项目的市场示范作用 §商业中心等公建投入 §居住产品与功能注入 §前期地价对预期的影响
土地价值的 动态实现
§土地资源供给的稀缺性 §需求竞争激烈
第二模块 基于原有经济活动肌理与未来市场潜力 的空间梳理与规划
基于原有产业经济活动肌理的空间资源梳理
Ø基地原有产业以仓储、物流以 及大型生产企业为主，企业占地 规模较大，由此形成的空间肌理 呈现出，东西仅有一条贯通的道 路，南北没有贯穿道路，地块划 分以及功能组合没有明显特征； Ø基地初步定位为大众精品住宅 区，将集中居住、商业、娱乐等 城市功能，目前的空间肌理无法 实现新功能定位； Ø需要对目前的空间资源进行仔 细梳理，包括用地性质、功能结 构、使用状况、改造原则、拆迁 难易度等
开发整体定位——功能组合与项目体系构建
§ 在主题定位与愿景目标指导下，构建具体功能组合及核心项目 体系 § 这部分工作是对总体发展定位与开发愿景的落实，将涉及分区 功能设置、功能布局与组合、核心公建项目设置与布局等 § 各地块功能定位不同将影响地块价值的厘定，且不同功能在空 间上的不同组合，将影响地块价值之间的关系与相对系数 § 核心公建项目是引导、诱发区域发展的关键要素，这些项目的 设置与合理布局，将影响“ 城市重心” ；并且，这些项目的能级 不同所辐射的价值程度也不同，这些都将影响整个区域价值及 其内部各地块价值的界定
定主题 目标／差异性定位
定愿景 阶段性发展目标
定形象 识别／品牌／形象
定功能 组合／引擎／特色
开发整体定位——主题定位
§ 明确未来发展重点，形成区域发展的亮点 § 凸显地区发展特色，体现与其他区块/地区的不同 § 总体的发展定位将为该地区土地价值评估奠定基础，确 定大致的土地价值范围 § 同时，功能的转型与明确的发展定位，将为地区土地价 值创造增值空间
§基础设施投入 §拆迁安置等土地整理 §景观打造 §道路修整
§老城土地供给量有限 §前期土地市场价值形成的 心理认知 §土地价值最大化
出让时序
土地价值分析的技术方案
§ 通过对土地性质的调查、归类、改造难易程度分析、规模空间分布 调查等，测算出各规划地块的出让地价水平和地价系数 § 结合区域土地开发成本与土地价值的关系，为区域土地整体开发和 实现土地价值最大化提供政策和策略建议
旧城改造成为驱动土地价值回升的核心
旧城改造成为驱动土地价值回升的核心
§ 旧城改造的重点在于对老城区进行包括土地整理、土地用途置换、街区重整等在内的一系 列改造活动，提高土地单位面积的承载力与产出效率，实现土地价值保值增值。 § 旧城土地价值增值的来源有： （１）区位优势及早期发展积累的地价初始值P1 ； （２）供给性稀缺造成预期收益增加，导致激励竞争进而导致地价增值； （３）投资增加以及新功能的注入使地上经济承载量与产出率提高，进而促使地价提升； （４）旧改必然涉及纷繁复杂的产权关系，这部分讨价还价的成本加入地价而导致地价虚增
Ø 基地内部交通道路规划及空间规划（如东西向丰禾路的打通、陇海线拆移改 造成商业商贸带；南北向劳动北路向北延伸、桃园路与小白杨路衔接贯通，形 成三横两纵的道路系统） Ø 未来相关功能规划（如朱宏路迎宾大道的建设，大道两边将建设政务商务集 中带；陇海线沿线建设商务商业带等） Ø 周边相关资源对地块价值的影响（如唐皇城人口与相关功能的外溢、汉长 安城生态绿肺资源、团结水库尽管资源、文化古迹概念资源等） Ø 公建设施与核心项目的选址以及目前已经启动的相关项目，对后续启动地块 的联动影响（如丹尼尔小区、蔚蓝房产等项目的投资建设，将对其周边项目的 吸引力增强）
西安莲湖区大兴路地区项目
土地开发与运营策略研究
２００６年８月
注：此报告仅供签约客户内部使用。未经阿特金斯书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。
土地价值与实际价值之间存在差距 如何弥补差距？ 旧城改造是驱动土地价值兑现的核心
旧城改造的现实要求
ＶＳ
项目基地的现实状况
本项目需要解决的关键问题
特殊性 特殊性
商贸储运、工业生产、房地产开发等企业１０８家， 约８０％企业已陷入举步为艰的发展境地，建筑陈 旧、环境杂乱
§ 新旧传承与文脉延续
处理好新旧之间的过渡与衔接，挖掘、提炼反 映当时文化特征的要素，通过建筑物等载体体 现其文脉特征
§ 文脉悠久但保留极少
位于汉城遗址与唐皇城遗址之间，“ “ 汉” 唐” 历史 文化影响较深，此外还有梨园、汉太学、汉明堂、 丝绸之路起始地等古迹
旧城复兴/ 土地实际 价值兑现
基于地块价值 划分的土地价 值动态实现的 策略
财务测算与评价 财务测算与评价
基于整个土地 运营方案的财 务测算与评价
第一模块 基于土地实际价值兑现的开发整体定位
开发整体定位的思路与内容
项目核心诉求界定
发展背景研究
专题研究
区域内部资源／能力分析
开发整体定位与战略愿景阐述
例如，ATKINS松江新城西区土地开发运营策划项目：地块分类
土地 价格
投资性、功能性 稀缺增值
P 投资 增加
2
P1 0 改造前 改造后 时间
旧城改造的现实要求与基地现实状况
旧改的现实要求 旧改的现实要求 § 新定位与新功能的注入
区域发展战略审视的前提下，通过题材挖掘与 区域资源的再造，确定新的区域发展主题及新 的、更高能级的城市功能
基地的现实状况 基地的现实状况 § 仓储区功能定位与破旧片区形象
土地 价值 相对 关系 定量 分析
多指标综合评价法 多指标综合评价法
假设开发法 假设开发法
地价系数 地价系数 提供土地价 值最大化的 政策和策略 建议
土地 价值 水平 分析
地价弹性空间 地价弹性空间
采用成本法测算 采用成本法测算 成本地价 成本地价
假设开发法测算 假设开发法测算 出让地价 出让地价
土地价值相对关系定量分析
目前土地价值与实际价值之间存在差距
经开区 区位条件 功能能级 交通条件 心理认知 综合评价 高新区 曲江旅游区 项目基地
§ 与经开区、高新区、曲江旅游区相比，项目基地拥有非常优越的区位条件，而在功能 能级（旧仓储区）、交通条件、心理认知等方面则表现出较明显的劣势 § 功能能级的欠缺、内部交通的阻隔，以及心理认知的负面影响，使项目基地优越的区 位条件无法兑现为现实的土地价值
基于未来规划设想与市场趋势的土地区块划分
地块划分是地块价值评估的前提，各地块因所处区位、周边要素影响程度以 及内部先期项目投入建设对其的影响不同，而呈现出不同的特征与价值
例如，ATKINS松江新城西区土地开发运营策划项目：地块切割与编号
基于未来规划设想与市场趋势的土地区块划分
影响区块划分及各区块土地价值的主要因素：
本项目工作方法与模块
－－问题的特殊性
§ 相比于新城开发（高新开发区、曲江旅游区的建设），旧城改造面临的 问题呈现出错综复杂、相互影响与制约的关系 新城开发
§ 利益主体：相对清晰，主要包含政 府与开发商的相互关系
旧城改造
§ 利益主体：较为复杂，开发步骤中 涉及到政府、拆迁企业、城中村、 开发商等各方面的关系，增加开发 难度 § 新旧更替：已形成的产业活动习惯、 文化习俗、空间肌理以及区域形象 心理认知，都将影响新内容的注入 与新形象的树立 § 土地增值来源：旧城土地价值因前 期投入存在初始值的积累，增值部 分来源于供给性稀缺，与功能转型、 基础投资带来的增值，以及产权关 系讨价还价造成的价值增值
新城开发工作模式— — 线型模式 旧城改造工作方法与模式— — 互动型模式
项目总体定位 项目总体定位 基于土地实际价 值兑现的开发整 体定位 基于原有经济活 动肌理与未来市 场潜力的空间梳 理与规划
功能组合／产品构建 功能组合／产品构建
空间规划 空间规划 基于运营主体 可操作的开发 实施策略 开发运营策略 开发运营策略
土地 价值 相对 关系 定量 分析
多指标综合评价法 多指标综合评价法
假设开发法 假设开发法
地价系数 地价系数
土地 价值 水平 分析
地价弹性空间 地价弹性空间
采用成本法测算 采用成本法测算 成本地价 成本地价
假设开发法测算 假设开发法测算 出让地价 出让地价
采用多指标综合评价法测算地价系数