第一章物业管理概述介绍

（4）
管理手段不同 传统的房地产管理是用行政命令的手段来进行管 理。 物业管理则是运用法律的和经济的手段来进行管 理。 （5）所管房屋的产权结构不同 传统的房地产管理，其房屋产权都是国家或集体 所有的，即公有产权，其产权关系比较单一，使 用人仅仅是承租者而不是产权人。
第二节 物业管理的类型、作用


三、
物业管理的作用 1 能创造优美、安全赝适、和谐的环境。 2 方便居民的生活。 3 能延长物业寿命，使物业保值、增值。 4 树立物业管理公司品牌。 5 物业管理能克服 重建轻管 的思想 6 实行物业管理有利于吸引外资，促进 对外开放
第三节 物业管理的发展趋势
一、近期我国物业管理运行上的特点
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从管理和服务的水平来看 现阶段中国大陆物业管理仍处于起 步阶段，发展不平衡。整体来说，物业 管理公司的专业水准尚需强化。
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从法制化管理的角度来看 物业管理的法律规范尚未形成完整、系统 的体系 有些规范性文件存在着不协调甚至 矛盾。难于操作等缺点。
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从行业特征来看 物业管理市场已初步形成，物业管理正在 成为一个新兴的行业，一方面给找们带来了 先进的管理经验和技术，另一方面则给刚刚 起步的我国物业管理业带来巨大的生存压力。
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（2）物业的商品性。 物业的商品目性主要体现在以下几个方面： 首先。物业的价值和使用价值是通过市场 交易活动而得以实现的。 其次，物业的开发、建设、经营管理活动 都是商品经济活动，必须遵从价值规律来运 行。 再次，物业的分配与消费，即便是非盈利 性的也充斥着商品的行为。

（3）物业的效用性。
二、物业的性质
物业的物理性质 物业的物理性质是指与物业的物质 实体或物理形态相联系的性质。它是物 业社会属性的物质内容和物质基础。物 业的自然属性主要表现为： （1）物业的二元性。 （2）物业的有限性。
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（3）物业的差异性和多样性。
（4）物业的不可移动性。 （5）物业的长期性。 （6）物业的配套性。
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物业管理的目的 （1）实现物业的保值、增值。 （2）为业主提供舒适的环境。 （3）树立物业管理公司的品牌。
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物业管理的性质 （1）物业管理是为物业所有人和使用 人提供高标准、高质量的服务，因而是 一种服务性行业，它属于第三产业。 （2）物业管理的业务活动是提供服 务，它寓管理、经营于服务之中。 （3）物业管理是集管理、经营、服务 于一体并寓管理、经营于回务之中的第 三产业。
（2）商业型物业
商业型物业是房地产市场中主要的商品，它包括店铺、 购物中心、商业大厦、写字楼、宾馆、酒吧、餐厅、 各种文化娱乐设施以及修服务业用建筑等。
商业型物业具有以下特征： ①商业型物业由于装修等原因，地上建 筑价值占整个商业型物业价值的较大比 重； ②由于商业型物业单位面积盈利率高， 因而商业型物业单位面积的售价和租金 也相对比较高； ③商业型物业对周围环境的反应特别敏 感，在城市中的位置往往成为决定商业 型物业价值的关键因素。 ④商业型物业具有较强的适应性。
2 由房地产管理部门转制成立的物业管 理公司所采用的物业管理模式。 3 房地产开发公司组建的物业管理公 司的管理模式

二、物业管理的原则
1 产权、经营权分离原则 2 业主至上原则 3 统一管理原则 4 专业高效原则


5 权责分明原则 6 经济合理原则 7 公平竞争原则 8 依法行事原则
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（2） 管理内容不同 传统的房地产管理以单一的“收租养房 为主要内容，房管 部门主要承担房屋及设备的维修

养护，管理内容单一。而物业管理则是对房屋及其附属的 设备设施、清洁、绿化．治安、车辆、消防实行全方位、 多功能、综合性经营管理与服务，内容十分广泛。
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）管理机制不同 传统的房地产管理是房管部门代表国家采用行政 方式管理房产。 物业管理则是产权人和使用人通过市场来选聘物 业管理公司。
物业的效用性指物业对人类社会的使
用价值 即人们因占有使用物业而得到 某些需求的满足。 （4）物业的保值、增值性。
三、物业管理
含义 物业管理是指由专业化的机构受业主和使用 人的委托，依照合同或契约，以经营方式统 一管 理物业，为业主和使用人提供综合性的有 偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业 尽可能地保值、增值。

（3）工业型物业

工业型物业包括工厂、仓库、成品和材 料堆放场地、码头等。工业用房地产是工 业生产的重要生产资料，工业型物业有以 下特点： ①工业型物业总建筑成本相对比较低； ②工业型物业在结构设计方面技术性要求 很高，因而一般适应性比较差。 ③工业型物业对周围环境也有一定要求， 主要是交通运输便利，有较大的发展空间。
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从专业的角度,如何实现物业
管理的双赢(经济效益与社会 效益)?
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
一、物业管理的类型
我国物业管理按照受托业务划分，可 以分为： 1委托服务型物业管理 这种模式有非常明显的优点 （1）管理思路清晰、市场意识强烈， 明确服务对象是业主（使用人）办事热 情、认真。


（2）物业管理企业成本概念清楚，他们完
全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、 自我发展”的方式进行。 （3）这种按照现代企业制度建立起来的物 业管理公司机制灵活，能运用市场经济规律 采用优胜劣汰的竞争机制。 （4）为业主（使用人）服务的思想牢固， 服务质量高。

2 实行规模化与品牌经营 首先，规模化经营可以降低人力成 本产生规模经济效益。 其次，品牌经营是物业管理企业竟 争的主要手段。


实行智能化管理 随着高新技术的迅速发展，现代建筑 中引人了很多科技含量高的设施设备， 物业管理智能儿已经是大势所趋。
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树立以人为本的管理理念注重人才培养 物业管理发展的上述战略，就必须调动人的 积极性，注重人才培养，这是以人为本的现 代管理理念的内在要求。
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内涵 （1）实施物业管理，必须是具有 法人资格的、并经政府有关部门注 册认可的专业化的管理组织。 （2）物业管理是一种经营型的管 理方式。 （3）物业管理所提供的劳务和服 务能起到完善物业的使用效能，并 使物业具有保值、增值的目的。
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4）物业管理是综合性的管理。 （5）就法律同性而言，物业管 理是具有中介性质的管理，通 过一定的勇契约，规定相关各 方的权利和义务。
化管理 在市场经济条件下，任何企业的发 展都必须以社会环境的发展为条件。市 场经济实际上是法制经济。
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（1）建立房屋维修管理的法律、法规及规章。
（2）建立设备设施管理法律、法规及规。 （3）建立环境卫生管理的法律、法规及规 章。 （4）建立保安保卫消防管理的法律、法规 及规章。 （5）建立行业管理办法。 （6）建立业主及业主委员会的管理办法。 （7）建立覆盖各类物业的管理法规及规章。
物业的经济性质 物业的社会属性是指与所有权和商品经济相 联系的性质。物业的经济性质主要有： （1）物业的权属性 物业的权属性是指物业在法律上有着明确 的权属关系。这种权用关系使物业的所有者、 经营者和使用者各方的经济利益 在物业的 开发、建设、经营、管理与使用过程中都会 受到法律的保护。
形式 物业可小可大，一个单元住宅就是物 业，一座大厦也可以作为一个物业，同 一建筑物还可控权属的不同分割为若干 物业。既可以是一个建筑群，也可以是 一个单体建筑。
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4 类型 物业根据使用功能基本上可以分四类。 （1）住宅型物业 从实践上看，住宅房地产可以分为三类： 第一类，住宅本身不是商品，而仅仅是一种 福利设施。这类住宅由政府投资兴建，这类 住宅是靠国家大量财政补贴而维持的。目前， 主要以廉租房形式存在。
从思想观念来看 良好的物件管理已经成为影响楼盘销售 的重要因素。在沿海大中城市 物业管理 已经具备了较好的生存和发展基础。
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从管理模式来看 与市场经济相适应的物业管理模式和计划 经济体制下的传统房屋管理模式将在一个时 期内并存。
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从管理的形式和标准来看 现阶段的物业管理呈现出多样性，与城市 发展和人们的生活、工作要求相适应。
第二类，住宅属于一种准商品。这类住宅的 买卖、租赁，国家通过一定的财政补贴以实 行各种优惠政策，这类住宅的租金与价格已 同建筑的成本、利润挂钩，并受房地产市场 供求的一定影响，目前，主要表现为所有者 拥有部分产权。 第三类，住宅本身是一种商品。这部分物业 与其他商品一样，其价格、租金，以及供求 完全由市场决定。随着我国住房货币化政策 的实施，目前我国的住宅上演变为第三种类 型。
第一章 物业管理概述
学习要点：
物业的内涵、特征 物业管理的内涵、特征、目的、
原则 物业管理体制比较
第一节 物业管理
一、物业 1 含义 物业是指已建成并投入使用 的各类房屋及其配套设施、 设备和场地。
2 内涵 各类房屋是指住宅小区空合商住楼、 别墅、高档的写字楼、商业大厦、 宾馆、饭店、工业厂房 、仓库等。 配套设施设备是指房屋内外各类设 备、公共市政设施。 场地是指和房区相邻的庭院好地、 道路等。
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物业管理的特点
（1）社会化 （2）专业化 （3） 企业化 （4）经营型

物业管理与传统房地产管理的区别 （1）管理体制不同 传统的房地产管理是计划经济管理 模式下的行政性的管理，是由政府、企 事业单位的房管部门采用行政手段进行 福利型的封闭式管理。物业管理是市场 经济管理模式下的经营性的管理，它所 提供的是有偿服务是用经济手段进行的 社会化管理。