2019新鸿基佛山澜石项目前期策划案例分享75p-PPT精选文档
合集下载
广东省佛山市房地产项目品牌发展战略暨项目营销策划推广案
3
第一部分
地产品牌发展战略
4
房地产业是注重品牌的行业，房地产产品营销的过 程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥 有过硬的品牌，谁就占据地产行业的一席之地，而谁失 去了品牌，谁就会被市场淘汰。
5
地产品牌建立的必要性
从发展商角度 中国房地产业已经由单纯的概念营销进入到品牌战略 发展的时代。现代房地产产品营销的过程实质就是品牌建 造、传播、推广和延伸的过程，一个强势的品牌能够关系 到房地产企业的生存和发展。
37
构筑市场差异化的核心竞争力
（二）项目核心竞争力内容 大环境 大环境主要包括项目的周边环境、配套等。 中环境
中环境主要包括项目的园林环境设计、会所配套等。
小环境 小环境主要包括项目的户型设计、物业管理、智能化设施
等。
38
项目名称建议
都市华轩
名称简释：“都市”充分体现出项目无比优越的地理位置，
19
项目所在地区域市场分析
项目市场区域潜力分析 城南新区是佛山市政府规划已久的的全新高尚住宅区。 政府已经投入数亿元用于基础设施的配套。 城南新区将成为最受佛山市民欢迎的生活区。
20
二、主要竞争楼盘分析
项目主要竞争楼盘情况比较
竞争对手整体质素相对较高，本项目需要进行全方位
的概念包装。
21
二、主要竞争楼盘分析
50
香格里拉园林景观内涵 以流畅的自然曲线贯穿全园，丰富细腻而不杂乱的 文化小品点缀其中，营造一种全新的植物景观。
51
园林景观配套先行
环境、景观、特色的配套能够给予买家一个清晰的 印象，能够使项目推广事倍功半，更加容易成功。
52
会所设计 会所，现代居住社区必不可少的关键配套之一，我 们提出——社区双会所设计概念 私家会所（室内独立会所） 注重实用性，以社区服务和室内运动为主。
第一部分
地产品牌发展战略
4
房地产业是注重品牌的行业，房地产产品营销的过 程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥 有过硬的品牌，谁就占据地产行业的一席之地，而谁失 去了品牌，谁就会被市场淘汰。
5
地产品牌建立的必要性
从发展商角度 中国房地产业已经由单纯的概念营销进入到品牌战略 发展的时代。现代房地产产品营销的过程实质就是品牌建 造、传播、推广和延伸的过程，一个强势的品牌能够关系 到房地产企业的生存和发展。
37
构筑市场差异化的核心竞争力
（二）项目核心竞争力内容 大环境 大环境主要包括项目的周边环境、配套等。 中环境
中环境主要包括项目的园林环境设计、会所配套等。
小环境 小环境主要包括项目的户型设计、物业管理、智能化设施
等。
38
项目名称建议
都市华轩
名称简释：“都市”充分体现出项目无比优越的地理位置，
19
项目所在地区域市场分析
项目市场区域潜力分析 城南新区是佛山市政府规划已久的的全新高尚住宅区。 政府已经投入数亿元用于基础设施的配套。 城南新区将成为最受佛山市民欢迎的生活区。
20
二、主要竞争楼盘分析
项目主要竞争楼盘情况比较
竞争对手整体质素相对较高，本项目需要进行全方位
的概念包装。
21
二、主要竞争楼盘分析
50
香格里拉园林景观内涵 以流畅的自然曲线贯穿全园，丰富细腻而不杂乱的 文化小品点缀其中，营造一种全新的植物景观。
51
园林景观配套先行
环境、景观、特色的配套能够给予买家一个清晰的 印象，能够使项目推广事倍功半，更加容易成功。
52
会所设计 会所，现代居住社区必不可少的关键配套之一，我 们提出——社区双会所设计概念 私家会所（室内独立会所） 注重实用性，以社区服务和室内运动为主。
2019佛山商业的项目的的策划定位的报告
【二】项目定位
目标消费群体 商业主题
目标消费群体
商业主题定位基础
总体消费人群 （含Outlets）
Oulets 消费群体
旅游休闲消费群体
通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链 并最终实现人流的共享
本案的商业 主题定位基础
目标消费群体
商业主题定位基础
总体消费人群 （含Outlets）
Oulets 消费群体
Outlet China 佛山商业项目策划定位报告
11-2019
创造、
融合……示范
……拉动 =
完善旅游产业链， 提升市场号召力， 做大旅游休闲产业蛋糕。
【一】 市场及项目分析
【二】 项目定位
【三】 产品策划
目
【四】 运作模式建议
录
【五】 投资规模估算
【六】 设计建议
【七】总结
【一】市场及项目分析
已于今年10月23日开业
即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购 物村，一期购物街区共有15栋独 立建筑，总建筑面积达7,920平 方米。拥有40至400平方米不等 的60余间独立店铺。
项目分析
核心策略三：自身价值创造
Outlets 突围 同质化竞争格局
求同存异，差异化竞争
同为奥特莱斯项目，在品 牌、商品、价格、经营策 略等环节，运营商应考虑 寻求竞争力所在。奥特莱 斯之外，作为商业组合， 本案将在15万平米的体量 中寻求价值创造和竞争力 塑造。
6.95 2.51 4.14 3.93 8.77 1.48
目标消费者数量 405,500 736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500
佛山新城文化中心商业定位构思案
业态规划
2 1 3 裕 和 路 4 6 7 华 康 道 5 9 8 11 10
天 虹 路
1：咖啡室、红酒屋、多功能宴会厅（1008㎡ ） 2：动漫模型店、书吧 3： 数码产品、便利店 、咖啡室、ATM 4：儿童购物、潮流精品
7：摄影冲印、快印制图 8：发艺造型、美容护理 9：艺术品专卖、翡翠玉石专卖
二、商业定位
整体分析
文化MALL的分区功能特性：
北：（坊塔、星星影城、电影文化公园、科学馆与青少年宫、酒店）
活力 动感
南：（图书馆、艺术馆 、书城、博物馆、档案中心、艺术村 、写字楼）
文化 智慧
整体定位
结合中德工业服务区的定位及文化MALL的分区功能特性：
我们提出：
活力动感之城 文化智慧之心
功能规划定位
10：银行、小型超市
11：艺术培训中心 配套性商业 特色商业街
5：外语培训中心
6：甜品雪糕店、面包概念店、咖啡室
裕 天 虹 路 和 路
华 康 道
依托艺术村C区，通过栈道的形式将三个小馆整合， 并与中国武术博 物馆、佛山精武会馆等机构深度合作，创办中国武术文化展示基地，馆内 通过现代的的多媒体数字化技术回顾中华武术文化的发展历程，并利用触 摸、互动投影向市民展示各种武术藏品及兵器等，打造传统文化与科技智 慧汇聚的展示中心。 每逢节假日更可通过文化MALL的公共区域或佛山大舞台等场所，举行 各类型与武术体育文化、龙狮文化相关的活动，带动南片区的人气。
佛山新城
文化MALL
商业定位策划构思案
Notes accompany this presentation. Please select Notes Page view. These materials can be reproduced only with official approval from Gartner. Such approvals may be requested via e-mail—vendor.relations@.
佛山乔迁活动策划方案模板
佛山乔迁活动策划方案模板一、活动背景佛山是一座历史文化悠久的城市，近年来经济快速发展，吸引了众多企业和人才的关注。
为了进一步扩大企业的影响力和知名度，公司计划乔迁新址，在佛山市中心的商务办公楼开设新办公室，并举办一场隆重的乔迁庆典活动。
二、活动目标1. 增强公司形象：通过乔迁庆典活动，展示公司的实力和品牌形象，进一步提升公司在佛山的知名度和影响力。
2. 提高客户忠诚度：邀请公司的合作伙伴、客户和潜在客户参加活动，加深与之的沟通与合作，增强客户的忠诚度。
3. 团队凝聚力：为公司员工提供一个团结协作的平台，增强员工的归属感和凝聚力。
4. 展示新办公室：通过活动展示公司新办公室的现代化设施和优越性，吸引更多人才的关注和加入。
三、活动策划1. 活动主题主题：新办公室启航，与您共创未来寓意：公司迈入新的发展阶段，与合作伙伴和客户携手同行，共同创造美好未来。
2. 活动时间和地点时间：活动将于2022年X月X日举行地点：佛山市中心商务办公楼3. 活动流程时间活动内容13:00 嘉宾签到13:30 开场致辞：公司高层领导讲话13:45 新办公室揭幕仪式14:00 公司介绍视频播放14:15 合作伙伴专访14:30 客户代表发言14:45 抽奖环节15:00 品尝美食：提供精美自助餐15:30 现场互动游戏16:00 结束语：感谢所有参与者并送上纪念礼物16:15 自由交流和合影留念4. 参与对象- 公司合作伙伴：包括供应商、代理商等- 客户及潜在客户：公司重点客户以及有潜力发展的客户- 员工及家属：公司所有员工及其家属5. 策划方案(1) 宣传推广策略- 制作精美邀请函并通过邮件和微信发送给受邀嘉宾；- 在公司官方网站和社交媒体平台上发布乔迁庆典相关内容，并加上活动标签；- 在附近的商业区、写字楼及社区等地发放传单和海报；- 邀请媒体和行业领袖参与报道；(2) 场地布置策划- 布置舞台：舞台背景悬挂公司的logo和slogan，并用鲜花和绿植进行装饰；- 搭建展示区：展示公司产品和文化，吸引嘉宾的注意；- 设立签到处：提供签到服务，并为每位嘉宾发放胸卡和礼品袋；- 布置餐区：使用高品质的餐具、桌椅和摆台装饰，提供精美的自助餐。
佛山越秀星汇云锦策划报告(三稿)
天安数码城 金谷光电产业 瀚天科技城 汇金广场 电力产业园
25-40元/m2
世纪莲体育中 心 佛山传媒集团 佛山传媒大楼 行政中心政策以及目前已经形成的发展趋势来看，南海大道-千灯湖商务区将是 佛山未来5年发展的核心-中高端标志性国际化商务平台
都市型产 业基地
东平新城 （顺德）
为目前发展最快的CBD 甲级办公楼供应量庞大 商业配套条件优越 进驻企业以大型国企、跨国公 司、金融业、专业服务业公司、 等类型为主 规划为佛山信息技术产业基地 电子制造业、信息技术产业集 群效应佳，汇聚国内及本地知 名IT精英 佛山“南延东拓”战略，打造 成为高端金融商贸、文体休闲、 信息服务、生活环境优越的高 品质城市生活社区 交通、文化娱乐等配套设施正 在建设，商业办公区正在规划
致：越秀地产
佛山桂城项目市场研究及项目策划报告 （ 三稿）
2011.11
1
物业市场研究 竞争项目分析 项目SWOT分析 项目定位分析 财务分析
2
办公物业市场研究
3
佛山办公商务区域发展历程
阶段 I 萌芽期 年份 主要商 务区域 90年代以前 政府行政办公区域 阶段II 起步期 90年代 祖庙、季华路商务区， 禅城中心组团 阶段III 发展期 2000季华-汾江路禅城CBD， 桂城南海大道商务带，广 东都市型产业基地 佛山五区合并，季华路、 南海大道禅城、桂城两大 中心组团CBD逐步发展， 承佛山产业转型、三旧改 造以及广佛同城发展之机， 办公物业规模和素质均有 较大提高，市场进入快速 发展期 九鼎金融中心、金安一号、 国际商业中心、环球国际 广场、财富大厦 国内甲级、乙级办公物业 40-80元/月/平方米 （当前） 阶段IV 成熟期 根据近几年发展情况而定 季华、南海大道CBD，千 灯湖高新金融区、东平新 城多区域发展 在经济持续快速发展环境 下，佛山办公楼市场飞速 发展并逐步走向成熟，高 标准、创新型、环保生态 等办公项目面世，档次不 断提高，吸引国内外知名 企业的入驻
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
2. 商业部分：不一样的全街铺 ✓ 代言城市魅力的街区 ✓ 街铺最大化和最优化的解决方向
Part1 目标客户研究
目标客户研究。结论
禅桂市场客户置业流动性加剧
表现 1. 禅城市场：过去/本地为主，中高端市场局部辐射周边镇；现在/本地为主，但周
边镇辐射力加强 2. 禅城市场客户结构变化特征 ✓ 类型结构：过去/本地客为主的首次群体性改善换房；现在/本地客（原住民/多年
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
客户定位：产品与客户相呼应
形象定位
金地天誉
佛山中轴.季华之心.上层建筑
产品溢价要点 90平以下 90平以上
200米限高保证社区尺度 建筑单体尽量实现梯4（及以下） 户型赠送及尺度贴近或超越市场常规90-100平产品 公共空间及配套 精装修（可能）
独立组团/单体，支持高定位、高形象 单体尽量实现梯2 户型赠送及尺度贴近或超越市场常规约150平产品 公共空间及配套
营销溢价操作原则
地王重定季华路 豪宅包装中间产品
双项目价值运作 双产品线销售模式
地王的话题性聚焦炒作 大牌云集季华路，城市中轴黄金500米
开发节奏满足强展示 豪宅化的表皮：包装和服务
旧城板块特征： • 传统老城生活居住区，生活配套完善， 但交通不便易拥堵； • 目前板块供货不多，土地稀缺； • 旧改项目将是板块未来热点，但定位和 价格均较高 典型项目：岭南天地 客户特征：禅城区客户为主，禅桂客户 为主，其次为南海和周边区域客源
千灯湖 板块
旧城板块 季华路板块
桂城东 板块
千灯湖板块特征： • 桂城新兴豪宅板块，以千灯湖为中心 形成的居住组团，广佛通道桥头堡； • 众多中高端项目聚集，未来南海中心 热点供应板块 典型项目：中海千灯湖1号、南海万达 广场 客户特征：南海居民为主，大量生意 人，投资客
Part1 目标客户研究
目标客户研究。结论
禅桂市场客户置业流动性加剧
表现 1. 禅城市场：过去/本地为主，中高端市场局部辐射周边镇；现在/本地为主，但周
边镇辐射力加强 2. 禅城市场客户结构变化特征 ✓ 类型结构：过去/本地客为主的首次群体性改善换房；现在/本地客（原住民/多年
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
客户定位：产品与客户相呼应
形象定位
金地天誉
佛山中轴.季华之心.上层建筑
产品溢价要点 90平以下 90平以上
200米限高保证社区尺度 建筑单体尽量实现梯4（及以下） 户型赠送及尺度贴近或超越市场常规90-100平产品 公共空间及配套 精装修（可能）
独立组团/单体，支持高定位、高形象 单体尽量实现梯2 户型赠送及尺度贴近或超越市场常规约150平产品 公共空间及配套
营销溢价操作原则
地王重定季华路 豪宅包装中间产品
双项目价值运作 双产品线销售模式
地王的话题性聚焦炒作 大牌云集季华路，城市中轴黄金500米
开发节奏满足强展示 豪宅化的表皮：包装和服务
旧城板块特征： • 传统老城生活居住区，生活配套完善， 但交通不便易拥堵； • 目前板块供货不多，土地稀缺； • 旧改项目将是板块未来热点，但定位和 价格均较高 典型项目：岭南天地 客户特征：禅城区客户为主，禅桂客户 为主，其次为南海和周边区域客源
千灯湖 板块
旧城板块 季华路板块
桂城东 板块
千灯湖板块特征： • 桂城新兴豪宅板块，以千灯湖为中心 形成的居住组团，广佛通道桥头堡； • 众多中高端项目聚集，未来南海中心 热点供应板块 典型项目：中海千灯湖1号、南海万达 广场 客户特征：南海居民为主，大量生意 人，投资客
佛山格兰仕容桂项目发展策略案(PPT 159页)
15.4M
15.5M
启示
优势不明显：地段、配套不是唯一价值点； 劣势难规避：规模小，规划拥挤，周边环境差、档次低， 劣势突出。
竞争取胜压力大， 需从形象、品质、客户定位突破
报告内容
项目本体认知 市场竞争机会 项目整体定位 物业发展建议 项目营销策略 中原资源利用
市场竞争机会
容桂市场现状：重点在售住宅项目分布
新幸福领汇
龙光水悦云 天
保利外滩一号
本案 凯蓝名都
竞争对手成交客户特征统计对比分析
成交客户描述：企业主、公务员、企业 中高层、个体生意人、原住民
客户的年龄段以30-50为主力，位于东部新城的项目的客户年龄会略偏年轻一些，年 龄稍大的客户还是喜欢在老城区置业多一点，有一种割舍不了的故土情结； 客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言老城区的项目中容桂本地和容桂外 地客户（新容桂人）比例均较高，而东部新城侧以容桂本地为主； 客户职位多为企业主，企业中高层，公务员，个体生意人及本地原住民； 客户的置业次数都在2次左右，东部新城项目2次以上置业次数的占有一定比例，大 部分置业目的以自住兼投资为主； 客户的家庭结构主要是3口之家，家庭人口都不会特别多。
□未来一年半内推售的项目；□以容桂老城区为主； □容桂市场上有一定影响力的中高端项目
中高端竞争楼盘分析
内部环境中，相比同类竞争对手，本项目虽规模不 大，但比较纯粹、居住密度低，舒适性较强
中高端竞争楼盘分析
硬指标比较——本项目硬指标比较无明显优势
中高端竞争楼盘分析
软指标比较——市场形象、品质用材、物业服务 及项目调性上存在机会点，本案可以特别在软件 指标中做相应竞争机会点
极其 认同
认同但不成 为决定因素
15.5M
启示
优势不明显：地段、配套不是唯一价值点； 劣势难规避：规模小，规划拥挤，周边环境差、档次低， 劣势突出。
竞争取胜压力大， 需从形象、品质、客户定位突破
报告内容
项目本体认知 市场竞争机会 项目整体定位 物业发展建议 项目营销策略 中原资源利用
市场竞争机会
容桂市场现状：重点在售住宅项目分布
新幸福领汇
龙光水悦云 天
保利外滩一号
本案 凯蓝名都
竞争对手成交客户特征统计对比分析
成交客户描述：企业主、公务员、企业 中高层、个体生意人、原住民
客户的年龄段以30-50为主力，位于东部新城的项目的客户年龄会略偏年轻一些，年 龄稍大的客户还是喜欢在老城区置业多一点，有一种割舍不了的故土情结； 客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言老城区的项目中容桂本地和容桂外 地客户（新容桂人）比例均较高，而东部新城侧以容桂本地为主； 客户职位多为企业主，企业中高层，公务员，个体生意人及本地原住民； 客户的置业次数都在2次左右，东部新城项目2次以上置业次数的占有一定比例，大 部分置业目的以自住兼投资为主； 客户的家庭结构主要是3口之家，家庭人口都不会特别多。
□未来一年半内推售的项目；□以容桂老城区为主； □容桂市场上有一定影响力的中高端项目
中高端竞争楼盘分析
内部环境中，相比同类竞争对手，本项目虽规模不 大，但比较纯粹、居住密度低，舒适性较强
中高端竞争楼盘分析
硬指标比较——本项目硬指标比较无明显优势
中高端竞争楼盘分析
软指标比较——市场形象、品质用材、物业服务 及项目调性上存在机会点，本案可以特别在软件 指标中做相应竞争机会点
极其 认同
认同但不成 为决定因素
商业地产项目策划方案word精品文档44页
鸿鸿基基大大厦厦项项目目策策划划书书——项项目目概概况况项项目目概概述述东营市鸿基置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。
鸿基大厦是东营市鸿基置业有限公司2019年开发的重点项目。
大厦位于东西城对接的中枢地带，南临黄河路，与即将开工的600万平方米的耿井小区(胜利油田经济适用房区)隔路相望，东临东区六路，与已开工建设的东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A ）、132等多路公交车的停靠站点，优越的地理位置使其极具升值潜力。
本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于2019年4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架结构，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。
大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善的五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街的功能，成为东营市又一最具投资潜力的新商业区。
鸿鸿基基大大厦厦项项目目策策划划书书——项项目目S S W W O O T T 分分析析项项目目S S W W O O T T 分分析析优优势势分分析析::1. 功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能设计的理念。
区内四通八达的道路，形成鸿基大厦四面沿路的独立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前东营最大的五金建材物流中心。
四、五层为高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最理想的办公场所。
策划方案-佛山中心组团新城区启动区开发经营策划第一
9 目标·佛山城市发展区域定位
等级规模：珠三角西翼中心城市 ➢ “大佛山”地域空间重新整合 ➢ “一环”穿越佛山各产业节点， 有效整合产业资源，佛山发展 后劲更足
功能承载：承东启西、中间站 ➢ 珠三角西岸中心 ➢ 珠三角东西岸合作交流的中间 站 ➢ 珠江三角洲向粤西和西江流域 辐射和拓展的重要枢纽
• 四大支柱产业：家用电器、纺织服装、陶瓷及其它建材、金属材料加工及制 品
产业结构亟需升级
➢ 佛山高新技术产值占工业总产值的比重目前逐年提升，但发展较快的仍 是家电、陶瓷、服装纺织等传统产业
• 产品附加值低 • 技术创新能力弱，缺乏竞争力 • 民营企业管理粗放
佛山产业配套现状
➢ 围绕佛山自身优势制造业发展起来的现代服务业发展落后 ➢ 与贸易相关的服务业，尤其是会展和物流等现代生产性服务业目前发展
➢ 结构紊乱→多级格局
• 确立“2+5”城市空间发展格局，形成四级城镇等级体系，层次清 晰，职能明确，结构合理。
12 中心组团——“大佛山” 的城市内核
中心组团是佛山未来的政治、 经济、文化和服务中心
中心组团放射八向发展轴线构 成井型框架，辐射周边，联系 邻市
13 中心组团与顺德组团的关系
区位
佛山市中心组团新城区开发建设有限公司
佛山中心组团新城区启动区开发经营策划 第一阶段成果汇报
广州珠江恒昌房地产顾问有限公司 2005－08
1 本次策划服务工作阶段的划分及说明
工作阶段
工作内容
目的及意义
第一阶段
佛山中心组团新城区 启动区土地开发经营 1、指导区域开发与经营实践
策划
第二阶段
佛山中心组团新城区 1、指导区域营销推广 启动区营销推广策划 2、指导区域招商
2019佛山世博嘉园实效营销手册143p
两限
一方面：限购令尚无退市时间表，将继续压抑高端产品市场需 求，造成“僧多粥少”；另一方面：限贷政策在今年上半年有 所松动，对缓解市场流动性需求有一定促进作用。
合并户型受“限购”政策打压，销售遇阻,受市场冷遇。
10
2019年禅城区房地产户均总价变化走势图
2011年禅城区商品住宅户均总价走势图
总价：万元/套
150
100 132.39 118.33
111.57 114.76 107.51
94.66
89.64
50
92.86
0
10年第一 季度
第二季度
第三季度
第四季度
928 974 988 116 942 939 878 911 931 983 107 107 104 105 118 104 111 892 906 889 876 932 914 919 884 810 877
从5月份开始，连续7个月，佛山商品住宅的市场批准预售面积就大于当月的市场销售面
积，从目前的市场消化来看，约有超过278万平方米的存量房积压下来，市场供求关系完全
到期之后对限购政策进行延续
12月2日，住建部日前知会地方政府：限购政策将要在到期之后对限 购政策进行延续，以及一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政 策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主 旨精神。
政策面维持调控基调，限购令继续制约后市
14
两会期间的地产言论之领导人
以此言论而做依据，未来一年之内调控难以放松
7109 65076599 7896 73487608 74327543 7336 74737767 8076 77348141 87568292 8352 80548262 8400 82378090 80457483 8616 80227800
部分初步方案81p前期策划x
商圈概况： 新香洲商圈商业主要分布在敬业路、健民路、人民西路、银桦路周边，商业体量相对其他商圈
较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 1. 新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成
具规模档次的商业中心。 2. 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（新香洲）：
新香洲商圈代表商业体
商业体 五洲花 城商业 街
旺角百 货
华润万 家
商业结构 步行街加 沿街商铺
四层集中 式商业
三层
总商业 面积 （㎡） 26000
60000
15300
商场布局
代表商家
生活配套商业街、餐饮街（7500 平方米）
16000
周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专 定位为珠海首个环湖国际商业街，目前
尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园
全部开业
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（老香洲）：
珠都百货
丹田广场
茂业百货
尚都时尚百货
通大百货购物广场 香洲百货 金宝路商业广场 怡华商业中心
百分百购物中心 珠影广场 扬名广场（吉之岛）
新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波 通讯、文华书城
以新一佳超市、珠海小商品城为主 商业气氛成熟，人流量较大，但物 化，外在形象较差，经营较为低端
湾仔沙电脑城、鑫北数码港 海城电脑城、香湾电脑城
是目前珠海最具规模、格局稳定、 品牌形象最强的电脑数码市场。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（新香洲）：
较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 1. 新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成
具规模档次的商业中心。 2. 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（新香洲）：
新香洲商圈代表商业体
商业体 五洲花 城商业 街
旺角百 货
华润万 家
商业结构 步行街加 沿街商铺
四层集中 式商业
三层
总商业 面积 （㎡） 26000
60000
15300
商场布局
代表商家
生活配套商业街、餐饮街（7500 平方米）
16000
周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专 定位为珠海首个环湖国际商业街，目前
尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园
全部开业
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（老香洲）：
珠都百货
丹田广场
茂业百货
尚都时尚百货
通大百货购物广场 香洲百货 金宝路商业广场 怡华商业中心
百分百购物中心 珠影广场 扬名广场（吉之岛）
新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波 通讯、文华书城
以新一佳超市、珠海小商品城为主 商业气氛成熟，人流量较大，但物 化，外在形象较差，经营较为低端
湾仔沙电脑城、鑫北数码港 海城电脑城、香湾电脑城
是目前珠海最具规模、格局稳定、 品牌形象最强的电脑数码市场。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（新香洲）：
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议
占地153亩，在曲江片区属于中等规模 目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不 高，地块东侧为空地
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
PPT文档演模板
本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
PPT文档演模板
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
PPT文档演模板
本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
PPT文档演模板
本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
PPT文档演模板
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
PPT文档演模板
本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
精品文案-2019年佛山金地禅城项目定位策划报告
2019年5月17日，禅城万亩规划发布，涉及除 了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、 村民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多 亩旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出“十 年打造世界最大针织服装产业集群基地”的产 业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。
2019年，禅城投资超过50亿元，全面启动十项 工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思 路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜 居宜工的都市型禅西新城。
“这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。” “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一 套房子。” “先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也 方便。” “也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值。随 他们，现在交通也方便。”
保本销售
A
B 价值一级跳 C 价值二级跳
农民公寓
禅城自建房可分为两类：
供
1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不
应 可买卖。
2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体 观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。
现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型 为主，整体素质偏低
楼盘代表：东海湾花园（2019）
楼盘代表：德兴花园
楼盘代表：荟丽家园（2019）
楼盘代表：丽日家园（2019）
现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看 齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大
区域
老城区 城南
禅城
物业名称
钻石苑 钻石苑 季华新景园 玫瑰园 逸日雅居 丽景花园 汇银城市花园 丽日华庭 丽日华庭 荟丽家园 荟丽家园 荟丽家园 德兴花园 德兴花园 丽日花园 东海湾花园 东海湾花园 东海湾花园
2019年，禅城投资超过50亿元，全面启动十项 工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思 路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜 居宜工的都市型禅西新城。
“这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。” “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一 套房子。” “先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也 方便。” “也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值。随 他们，现在交通也方便。”
保本销售
A
B 价值一级跳 C 价值二级跳
农民公寓
禅城自建房可分为两类：
供
1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不
应 可买卖。
2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体 观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。
现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型 为主，整体素质偏低
楼盘代表：东海湾花园（2019）
楼盘代表：德兴花园
楼盘代表：荟丽家园（2019）
楼盘代表：丽日家园（2019）
现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看 齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大
区域
老城区 城南
禅城
物业名称
钻石苑 钻石苑 季华新景园 玫瑰园 逸日雅居 丽景花园 汇银城市花园 丽日华庭 丽日华庭 荟丽家园 荟丽家园 荟丽家园 德兴花园 德兴花园 丽日花园 东海湾花园 东海湾花园 东海湾花园
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市宏观经济 城市产业发展 广佛同城化 区域规划发展
机会背景解读
发展价值挖掘
发展价 值定位
核心问 题分析
城市豪宅研究 住宅市场研究 豪宅市场研究 高端客户研究
住宅物业市场 研究
商用物业市场 研究
商圈发展研究 写字楼发展研究 酒店发展研究 公寓发展研究
发展策略及定 位体系
发展策略 整体定位
分功能定位 启动区定位
城市功能提升 居住环境改善 交通时间缩短 片区开发升温
15
景观价值：既有不可多得的南向江景，又有可供利用的滨水空间，澜石 在佛山城市中心区拥有最稀缺、最高价值的资源
澜石片区位于东平河北岸，向南具有广阔的景 观视野；
规划及物业发 展建议
项目本体分析 开发模式及策略
物业开发策略 启动区物业打造
11
Part 3 深度挖掘项目价值
目的： • 跳出原有思维，站在更高的战略角度挖掘项目价值； • 深度挖掘项目价值，为实现开发目标奠定坚实基础。
12
佛山经济快速发展源于其特殊的产业结构 广佛一体化深入及产业发展升级大势所趋 城市价值结构和城市客户结构调整已成定局 佛山城市的高成长性更让人鼓舞 ……
面临新鸿基的国际级要求，重量更要重质 直面中原地产正面交锋，前策表现左右220万㎡住宅 销售代理权归属
深度认识市场 重新挖掘价值
聚焦高端物业市场 集中精力逐个击破
理解开发商需求 发挥合富资源优势
10
面对挑战，我们更冷静思考，针对项目本体条件及对开发商的理解，我 们将研究重点聚焦至豪宅市场及高端商用物业，制定明晰的思路框架
我们相信新鸿基佛山澜石项目不但会成为今年的优秀案例，更
会成为合富永恒的案例！
2
案例分享思路
认识项目
理解项目
深度挖掘项目价值 核心问题分析
解决核心问题
3
Part 1 认识项目
4
项目概况
区位条件：项目位于东平新城北片区，位处禅城与顺德的交界位置，南面紧邻东平河 本体条件：总建面规模约280万㎡，商住用地兼具，共由17地块组合而成 开发条件：各地块的用地性质、限高已明确，对地块价值利用最大化有一定影响：整体开发建设要
• 合富力量——项目获得开发商高度认可，除了中心同事的功劳外，更离不开佛山公司在市 场数据和客户资源上的鼎力支持。这份厚重的报告不仅有合富智慧，还有合富无穷无尽的 力量！
• 合富精神——废寝忘食、高强度工作、每天仅睡4、5小时……一切都不足挂齿，我们只为 攻克这个难度高、研究面广、时间紧迫的项目。这是合富赋予我们的不屈不挠、勇于超越 的精神，因为我们都是合富人！
2019-005 7
Part 2 理解项目
目的：通过深刻理解项目，明确本次前期策划工作要完成的工 作任务以及需达到的目的
6
对开发企业的理解： 不仅是顶级豪宅制造专家， 也是高端城市综合体运营专家。
新鸿基
香港代表作：香港国际金融中心、环球贸易广场、凯旋门、山顶倚峦等 国内代表作：上海国际金融中心、广州玖珑湖等 品牌价值已为国内客户所认知，在珠三角区域更形成品牌效应
本项目
祖庙 季华路
澜石 东平河
世纪莲 14
交通价值：辐射广佛，唯一实现独享的地铁站点更能实现区域统筹发展， 成为区域价值重组及提升的有力支撑
佛山一环、汾河路、广佛地铁实现内外交通快速 连接，完全融入城市及广佛大交通体系；
与城市地铁相连的广佛地铁线贯彻地块并设有站 点，成为东平新城唯一独享地铁站点的区域；
求10年完成，对项目开发存在较大压力 地块价值：依托江景资源、交通条件，项目各地块具有不同属性价值表现
禅城
祖庙板
块
北片区
亚艺板
5km
块
项目 3.5km 东平河
顺德乐从
3kபைடு நூலகம்
m
文化
mall
南片区
东片区
5
地块
2
一3
2009-013
1 2009-014
4 地块 二 5
2019-003
2019-004 6
地铁对沿线影响体现为：区域价值重组、交通的 高效率和变输能力、人群的集中能力。
东平新城核心区域主要地铁站点示意
地铁对区域价值影响机理
城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大
商业中心强化 办公区域集中 站点物业升温
支撑
城市中心区
辐射范围增加
地铁开通
城市边缘
居住群体扩大
澜石站
支撑
居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加
9
理解项目后，我们清楚了解到这是一个难度系数高、要求严格，并且时 间紧迫的项目，是一个巨大的挑战
难度大 时间紧 要求高
10年内必须完成280万㎡建筑面积开发，开发强度 大，限制条件多，年开发量超越广佛市场任意项目 面对资源条件、区位认同度并非最高的难题下，却 必须实现楼价越级提升的任务
三星期内完成前策报告初稿，研究范围涉及广佛两 地，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、公 寓，研究面广，任务艰巨
在这样的机会背景之下， 我们如何看待本项目的发展价值？
13
城市价值：处在新旧城市中心区的联结位置，承旧纳新，随着旧城价值 延伸和新城价值提升，澜石片区城市价值不断升级
承旧：澜石属于禅城老城的 重要组成部分，北面魁奇路 沿线城市价值已形成，澜石 片区可有效延续城市发展价 值；
纳新：澜石同样属于东平新 城核心区的重要组成部分， 在政府大力推动核心区建设 之下东平新城价值不断提升， 澜石片区亦在其中承载新的 城市价值。
7
对开发目标的理解： 不仅打造广佛顶级豪宅社区， 更要打造广佛顶级城市综合体。
目标条件
80亿天价，企业重视度高 首期将打造豪宅产品，未来成为广佛豪宅社区 后续各种功能物业以最TOP的开发理念进行打造
8
对顾问服务的理解： 充分认知项目价值及目标， 始于市场但又超越市场的视野。
合富观点
本项目的高起点、高标准 新鸿基超越现有市场的资源实力 简单的市场现状分析并不能为项目发展带来价值
新鸿基佛山澜石项目前期策划案例分享
——当稀缺的璞玉遇上顶级的匠师，一个传世珍宝注定诞生
发展策略开与发设计研究中心 二零一零年十一月
1
案例分享前的感言
为什么推荐新鸿基佛山澜石项目？因为我们认为它具有超凡意义：它的意义不仅仅 在于项目产生的价值，更在于它反应出合富辉煌的智慧、力量与精神。
• 合富智慧——项目凝聚发展策略与开发设计研究中心的智慧，18位同事一同出谋划策。也 许，我们个人不是最优秀的，但我们的团队一定是最优秀的。智慧光芒在团队合作中充分 显现，这就是合富！