地产分类

开发商吸金新花样盘点各类“非主流”地产

类型一：旅游地产

发展潜力：★★★

令旅游地产名声一震的估计是09年热火朝天的海南楼市，其实旅游地产主要指依托周边丰富旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

从理论上说，旅游地产可以分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游住宅地产以及旅游商业地产。而从产品上来说，主要包括主题公园、度假村、游乐园、酒店等等。

[典型]：雅居乐

海南“清水湾”项目的成功让雅居乐地产尝到了旅游地产的“甜头”。当前，众多房企从住宅转向旅游地产，除规避调控风险外，旅游地产远高于普通住宅的丰厚收益才是根本驱动力。

今年6月23日，中山雅建房地产有限公司总经理郑建强表示，雅居乐地产将投资40亿元在广东中山市三乡镇发展旅游地产，项目占地约500亩，建筑面积约60万平方米，包括酒店、商业街、休闲广场业态等。中山雅建是雅居乐地产的项目公司之一。

今年以来，雅居乐地产在旅游地产方面积极出手。据悉，6月6日，雅居乐地产与云南景洪市人民政府签定了“景洪市雅居乐旅游度假项目”。早前的今年4月至6月间，辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游度假项目均被雅居乐收归囊中。

雅居乐对旅游地产的“热情”不免让人产生诸多联想。数据显示，去年，雅居乐地产合约销售总额合计人民币323亿元，仅旅游地产项目海南“清水湾”就贡献了99亿元，占30.5%。

由此，不难得出结论，“清水湾”项目的成功不仅为雅居乐地产去年的业绩提供了保障，也增强了其在旅游地产上扩张的信心。

类型二：养老地产

发展潜力：★★★★

养老地产是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构转变而趋生的一种地产类型。养老地产的产品主要包括疗养院、老年活动中心、护理机构等等。对于养老地产来

说，养老公寓并不是项目的主体，因为只有养老公寓并没有很好突显居家养老的特点。完善的养老地产是构建老年活动中心社区，其中包括各种康体设施以及护理机构。在物业管理上下功夫是养老地产的重中之重，其核心是将娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理集于一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务。

[典型]：保利、万科

近几年来，国内房企纷纷向各个细分领域进军。除了向大型综合体、旅游地产等方面大力开发外，还开始发力“养老地产”这一新型商业地产领域。近日，保利地产副总经理胡在新透露，保利正在做研究，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。据了解，保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。

此外，万科有关负责人也对外表示，今后万科将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。

类型三：医疗办公地产

发展潜力：★★★★★

专业医疗机构一般愿意扎堆，不愿搬迁，这样有利于为病人提供一站式便利的专业服务，由此催生了医疗办公地产。医疗办公地产主要指专门为医疗办公机构如独立诊所、整形美容中心提供专业固定办公地点的地产项目。此类地产项目主要以其专业化为卖点，在结构和设计方面都需要满足高技术医疗机构的需求。在收益方面，医疗办公地产主要以租售为主。从某种程度上说，医疗办公地产是对传统办公楼的细化分类。不同于传统办公楼的是，该类地产租赁协议较长，续租率更高。

[典型]：暂无

医疗办公地产在美国已形成一个独立的商业地产部门，而在中国，这种地产尚未形成规模，也未受到重视，这主要是由于两国的医疗体制存在根本的差别。但随着医疗商业化在中国的发展，国内独立于医院的新医疗保健机构，如各种体检中心、医学美容中心的相继涌现，它们在资本上得到极大的关注，但是在场地方面主要通过租用传统写字楼或普通居民楼，可见医疗办公地产市场仍是一片蓝海，而该类型地产的发展必须依靠政府以及发展商的共同作用。

类型四：教育地产

发展潜力：★★★

教育地产即在地产项目中引入学校，以提升项目附加值的一种开发模式。教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。由发展商出资兴建的学校最终将交还到当地教育部门管理，从而满足社会日益增长的对高质量教育的需求。此种地产开放方式的好处显而易见：有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。尤其将教育作为产业看待的开发商，更能得到买家的认可。

[典型]：光耀集团

按光耀集团的规划，今年销售业绩为100亿，2012年的销售额要达到150亿元，争取明年实现香港上市计划。光耀除了地产之外，在教育方面的投资已经不低于六、七亿了，但是没有去宣传，包括还在建筑行业、装修行业的投资，每年也有上十亿的收入。

光耀集团董事长郭耀名透露，作为一个投资集团，主营的是房地产，但是未来公司会加强教育方面的投资，我觉得教育是公司对社会的回馈，也是应该做的。

另外，我们有一个产品线就是教育地产，原来以荷兰水乡为主的产品线就是教育地产，目前的市场发展得很好，已经四个学校，两个已经建好，两个正在筹备。今后公司会关注一些资源类的投资。

类型五：物流地产

发展潜力：★★★★★

物流地产作为物流活动的载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要。物流地产属于工业地产的范畴，主要指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，投资商包括房地产开发商、物流商和专业投资商。

现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。虽然物流是一个动态的运输和分配过程的产业，跟地产没有关系，可无论如何，物流地产的概念正在被越来越多的人认识。

[典型]：和记黄埔

在广州，首吃物流地产“螃蟹”的房地产商是和记黄埔地产有限公司，其开发规模宏大的广州国际玩具礼品城位于广州市黄埔国际物流园区内。数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速。物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，从而刺激物流地产的发展。

类型六：文化创意地产