MSDC-TZ-LC001项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程
3.1.房地产开发项目可行性研究：对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。
3.2.可性行研究小组的构成
3.2.1.组长：投资发展部经理
3.2.2.常设组员：总建办经理、集团成本经理、集团财务经理，公司市场营销部经理、技术管理部经理
4.2.集团投资发展部
4.2.1.详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析，组织相关部门开展详细可行性研究，形成可行性研究报告。
4.2.2.项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会。
4.2.3.负责编制项目合作意向书；
4.2.4.负责项目最终的合作获取或招拍挂获取工作。
4.2.5.负责组织投资项目交底会。
5.3.7.市场营销部负责分析竞争楼盘的客户和产品：根据上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”。
竞争楼盘项目名称
产品类型
户型类型
户型面积
户型均价
户型总价
规模比例
年去化速度
客户类型1
客户类型2
客户类型3
3.2.3.非常设组员：各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员。
4.职责
4.1.集团董事办
4.1.1.基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究；
4.1.2.投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选。
4.1.3.初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议；分析新项目的战略定位，并指导集团财务据此提出财务指标要求；
项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程（一）工作程序1 基础信息研究⑴拓展开发部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。
⑵拓展开发部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。
需及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在年度总结会上报告。
⑶拓展开发部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向总经理和董事长汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长审批。
2 城市研究⑴拓展开发部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请（计划内或计划外）。
⑵拓展开发部负责按照城市评价成果标准（营销总监可依据项目的重要性决定评价哪些指标）的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价报告》，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》。
⑶拓展开发部将《目标城市评价报告》提交总经理审核，并报集团评审，确定是否进入该城市。
⑷拓展开发部负责备案决策结果。
3 土地信息收集⑴拓展开发部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等，可通过如下几种渠道进行：①政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息。
②其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
②房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
④其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。
房地产项目拓展论证管理流程
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；
项目拓展及论证管理流程(总6页)
项目拓展及论证管理流程(总6页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期会签日期日期批准一、流程图示二、工作指引基础研究1)基础信息研究是为保证集团项目发展目标实现、提高集团新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
2)基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、集团战略研究和竞争对手研究等专项研究工作。
3)各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：a)发展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；b)营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
每月底编制市场研究报告，分析各类信息对集团发展的影响，提出应对建议，供集团决策。
c)商业类项目由相关部门配合研究，研究内容以发展部提出需求为准。
编制年度土地储备计划1)集团年度土地储备计划应以集团中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。
2)每年年底，集团发展部负责组织年度集团土地储备计划研讨（投资规划部在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，会计部、开发营运部、商业运营部、营销部、如需要也可邀请商业相关部门参与），完成《项目投资及土地储备计划表》初稿后，根据授权手册规定流程审批，最终报总裁批准。
项目信息收集及立项申请1)集团发展部负责集团重点区域、新进区域的项目拓展工作。
2)项目拓展方式a)政府公告类：从各种媒体或各地区土地储备部门处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展部门进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。
b)主动搜集土地信息：了解各地区历史用地情况、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
项目拓展论证管理流程
项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期1.流程概况2.1.基础研究工作2.1.1.投资拓展中心负责开展年度土地市场研究，内容包括但不限于：●宏观政策、经济动态、社会文化、土地政策法规。
●区域经济动态、区域土地市场竞争状态研究。
●行业主要标杆企业土地获取与存储情况研究。
2.1.2.投资拓展中心根据集团运营管理中心制定的战略规划、集团年度经营目标、年度土地市场研究成果以及已掌握的土地信息，年初编制《年度土地储备计划》，组织投资决策委员会评审，董事长审批，并备案至运营管理中心。
2.2.收集土地信息2.2.1.投资拓展中心负责通过以下途径收集土地信息：1)政府公告：相关报纸、政府公开网站和相关政策文件等；2)行业媒体：房地产相关的行业网站、报纸等；3)公司信息：需要出让土地的企业，通过业内人士传播其出让信息等；4)咨询公司：通过第三方专业咨询公司，对重点区域的房地产市场进行分析，获取土地信息；5)拍卖行：通过提供拍卖的中介服务，提供土地使用权拍卖信息；6)房产公司、集团相关领导提供的土地信息7)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
8)其他主动收集信息类：各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
2.2.2.投资拓展中心对收集到的土地信息进行初步分析整理后，编制《土地信息采集表》并录入土地信息库。
2.2.3.投资拓展中心将土地信息上报董事长，由董事长根据集团战略目标确定重点地块。
投资拓展中心组织对重点地块进行现场勘察和周边市场简易调查。
2.2.4.投资拓展中心对重点地块进行初选分析，编制《项目简报》，提报总裁审核，董事长审批。
2.3.项目立项2.3.1.《项目简报》审批通过后，投资拓展中心负责组织营销管理中心、设计研发中心、成本招采中心、财务管理中心、商业管理中心（商业项目）进行项目立项建议。
2.3.2.根据实际情况的需要，投资拓展中心负责组织初步商务谈判。
1-项目拓展及论证管理流程
项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录1、流程图1.1新片区项目拓展与论证管理流程1.2旧片区项目拓展与论证管理流程2、流程概况3、工作程序3.1 信息收集与分析阶段3.1.1基础信息研究是为确定公司土地储备计划、提高项目可行性分析水平所进行的持续性动态研究工作。
1）基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。
2）专项研究工作由集团战略及品牌营销部或城市营销策划部组织完成，需充分利用内外资源，根据决策需要提交专项研究报告。
各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。
3)集团战略及品牌营销部或城市营销策划部根据区域及城市经济发展水平将区域或城市进行排序，选取拟进入的目标城市，按《城市评价报告成果标准》要求完成《目标城市项目投资可行性报告》。
4)集团财务资金部根据资本市场对集团业绩的要求、集团本年度财务指标及实际业务情况，预计出集团下年度财务指标，集团战略及品牌营销部据此推算出下年度需完成的土地储备面积总量及总价，制定《土地储备计划表》，经集团总裁审核后，下发至区域及城市，指导土地储备工作的进行。
3.1.2土地信息收集是为寻找地块获取机会，为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。
1)城市营销策划部和集团战略及品牌营销部分别负责原片区及新片区土地信息的收集、汇总、整理和总结,编制《项目信息汇总表》，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行。
a) 政府部门：从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。
b) 其他地产公司：由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。
项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录2.流程概况3.工作程序（招拍挂项目）3.1.定义3.1.1.国有土地使用权出让：3.1.1.1.国有土地使用权出让是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法把符合规划要求的国有土地有期限、有偿地转移给土地使用者，土地使用者享有实际占有土地权、土地使用权、土地使用权的转让权、抵押权、出租权等活动；3.1.1.2.国有土地使用权出让过程中，出让方与受让方必须要签署土地使用权出让合同，出让方是代表国家行使权利的县级以上人民政府的土地行政主管部门，受让方可以是中国境内外的公司、企业、其它经济组织和公民自然人；3.1.1.3.当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
3.1.2.招标出让：招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
3.1.3.拍卖出让：拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3.1.4.挂牌出让：挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.2.基础研究阶段3.2.1.目标区域与土地研究投资拓展部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，获取土地信息，以利于有针对性的锁定适应公司发展的重点区域；3.2.2.土地信息获取3.2.2.1.投资拓展部通过各种途径获得土地信息，前期报建部等提供土地信息建议，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者，相关部门协助提供土地信息汇总至投资拓展部；3.2.2.2.投资拓展部汇总土地信息，筛选出重点地块；3.2.3.内部立项投资拓展部负责进行招拍挂项目内部立项并填写《内部投资立项审批表》经投资副总、总经理审核，董事长审批。
项目拓展管理流程恒大万科集团公司企业管理流程
项目拓展管理流程恒大万科集团公司企业管理流程Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】信和集团管理流程项目拓展管理流程1.项目拓展及论证管理流程2.市场研究作业指引3.项目可行性报告内容1. .目的为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论 证。
２．适用范围适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。
3.术语和定义. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和 预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制 土地开发权为目的购入土地的行为。
. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基 础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责 . 秘书处：4.1.1负责组织编制公司战略规划。
. 项目发展部4.2.１ 4.2.２ 4.2.３负责进行基础研究，根据公司战略规划编制《三年土地储备计划》。
信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。
发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过 初步市场资料判断确定项目的定位，结合项目经济初步测算，形成项目建议书，提交公司管 理层审议。
4.2.４可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研， 组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。
4.2.５ 4.2.６跟踪。
决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审。
负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和4.2.７负责办理政府立项手续。
风险控制部：4.3.1发展项目确定阶段：对拟发展项目背景资料提供法律意见。
4.4.1 4.4.2营销部/代理公司：在发展项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查及建议。
项目拓展及论证管理流程
3、记录要求：信息收集人员将采集的信息记录在《土地信息采集表》上。
7、
是否有价值：
市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。
8、
项目初步可研：
初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心展开项目初步可研工作，收集相关的项目信息，进一步完善《土地信息采集表》中的内容。
《土地信息采集表》
5个工作日编制完成。
9、
编制《项目建议书》，召开立项会议：
1、责任部门：市场开发中心、项目公司前期部；
2、具体要求：详见《项目建议书编制指引》。
3、项目建议书编制完毕，市场开发中心提请召开项目立项会议，地产总公司总经理等参与。
《土地信息采集表》编制分发完，5个工作日内组织召开。
10、
地产总公司董事长
确定项目可行性研究小组的成立。
1.流程图：
2.流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
收集目标区域、目标城市建议：
1、责任部门：市场开发中心；
2、收集信息：《控股集团战略规划》中对项目发展区域的要求。
2、
基础信息收集、市场市场研究：
1、责任部门：市场开发中心及项目公司
项目拓展及论证管理流程
编制:日期:
审核:日期:
批准:日期:
流程概述
流程目的
为保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。
流程主导部门（岗位）
地产总公司市场开发中心
各职能部门的主要职责
QPDC-TZ-LC001项目拓展论证管理流程
项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录一、流程图二、流程概述2.1目的为保持公司可持续发展，规范和明确公司项目拓展过程及职责划分，有效规避项目投资风险，提高项目决策的规范性和计划性。
2.2适用范围适用于公司开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序。
2.3术语和定义1)可行性研究：对拟购入土地进行技术经济论证分析，在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
2)基础研究：为提高房地产项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究,包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。
三、部门职责3.1战略发展部1)作为公司项目投资论证和拓展部门，在项目拓展论证各环节统筹协调相关部门，完成项目拓展论证的各项工作；2)根据公司领导要求，组织拟订年度土地储备计划报公司批准后实施；3)组织进行土地信息收集及项目拓展基础研究；4)组织项目初选；5)负责组织项目投资分析论证和项目可行性研究报告编制及报批；6)负责完成土地获取，办理土地使用权证。
3.2营销管理部1)参与项目初选会审；2)负责项目初步可行性研究阶段的市场调研及产品初步定位，提供《市场与地块分析报告》。
3)负责项目可行性研究阶段的市场研究、产品定位、客户群分析，提供《产品定位策划报告》。
3.3设计管理部1）参与项目初选会审；2）参与项目初步可行性研究论证工作，提供初步规划方案；3）负责组织项目可行性研究阶段的规划设计工作，提供概念性规划方案；3.4成本管理部1）参与项目初步可行性研究分析工作，提供项目《成本匡算书》；2）参与项目可行性研究论证工作，负责项目成本信息搜集及成本测算，提供项目《目标成本测算书》；3.5工程管理部1）参与项目初步可行性研究论证工作，负责了解市政条件及配套资源，提供项目工期草案；2）参与项目可行性研究论证工作，负责落实市政条件及配套资源，进行技术工程分析，提供项目开发计划书。
【投资发展】房企项目拓展与论证管理流程
1.流程图2.流程概况3.工作程序3.1.信息收集与分析阶段3.1.1.土地信息收集是为寻找地块获取机会为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。
投资发展部应根据公司的年度土地储备计划，密切关注本管辖区域内的各种土地信息，包括土地公开出让信息、土地转让信息、政府土地一级整理信息等，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行。
1）政府部门：从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。
2）其他地产公司：由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。
3）房地产中介机构：房地产中介机构在提供销售代理、策划代理及咨询服务的过程中与众多发展商建立了合作关系，掌握了一定的项目转让信息；还有一些专门的土地中介，长期运作土地项目转让，掌握了一定的项目转让信息。
4）其他：各类项目推介会，内外部业务伙伴的来电、传真、约访、推介等。
3.1.2.投资发展部在获取信息后将其按要求录入ERP土地项目信息库。
3.1.3.控股战略发展部负责对土地项目信息库的维护和管理。
3.2.预审立项阶段3.2.1.公司投资发展部选择有意向的项目，在ERP土地管理模块中编制《土地项目简报》，按《公司组织权责手册》规定报批，确定项目是否立项。
若不同意立项，项目资料存档，同时需及时答复信息提供方，并对该项土地的后续情况进行跟踪。
3.2.2.若同意立项，对于重点项目、特殊项目、需要前期费用的项目以及控股战略发展部认为有必要的项目，控股战略发展部填写《土地研究启动单》，按《控股组织权责手册》走公司发文程序审批通过后下发。
3.3.可行性研究阶段3.3.1.项目预审立项通过后（以项目可研启动单为准），公司投资发展部确认各相关单位配合人，组建“投资发展小组”，并组织各单位相关人员进行项目现场勘查，提供项目基础信息资料，并协调各单位在项目可研启动单规定的时间内完成相应报告及表格。
项目论证流程
项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期同意日期修订记录一、流程概况二、流程图三、职责3.1 筹划部负责组织基础研究工作；3.1.2负责提交《项目提议书》；3.1.3负责制定预可行性研究计划，编制《项目预可行性研究汇报》；3.1.4负责编制《预项目可行性研究汇报》；3.1.5负责项目论证进行《项目可行性研究汇报》旳编制；3.1.6负责编制《项目可行性研究汇报》中旳规划规定及产品定位；3.1.7负责组织项目论证评审会；负责有关资料归档。
3.2项目开发部负责土地信息搜集、筛选和重点确定地块初步前期工作；负责确定项目旳运作方式，配合项目商务谈判；负责获得项目开发权及合作条件旳实行和跟踪；3.2.4参与项目论证评审会。
3.3 产品研发部负责提供项目概念规划草案。
3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。
3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。
3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。
3.7企业高层3.7.1主管副总经理审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审批机会研究成果，审核项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。
3.8集团集团专家委员会对预可行性研究成果、可行性研究成果进行听证；集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。
四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1项目开发部负责及时把握动态信息，填报《基础研究信息分类表》，做到及时搜集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.2以基础研究旳成果指导土地储备计划工作旳进行，编制《企业土地储备动态计划》。
4.2 信息搜集与甄别4.2.1由项目开发部负责土地信息旳搜集工作，负责土地信息旳汇总、整顿和总结等。
a)政府公告类：从有关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行旳企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；b)其他被动搜集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等；c)其他积极搜集信息类：理解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造旳信息，根据企业发展战略，积极与原土地方接触，理解与否有转让或合作意向。
LC-GC001项目筹划管理流程
1. 目标预先评估项目管理的各环节，明确在项目筹划管理中的组织和协调作用，提高项目管理水平；通过对项目的组织和协调形成项目进度控制总体计划，明确相关部门在项目运作过程中的工作要求。
2. 适用范围本流程适用于集团所有房地产项目的筹划管理。
3. 术语和定义4. 部门职责和涉及岗位4.1 流程所有者：工程管理部4.2 涉及部门及岗位：工程管理部、发展部、规划设计部、招标采购部、成本控制部、营销策划部/项目公司营销部、项目部/项目公司工程部、集团财务中心、决策层4.3 相关部门：4.3.1 工程管理部：组织编制《项目关键节点计划》，组织编制和会签《项目进度控制总体计划》，并负责项目计划落实执行的监督；4.3.2 发展部：提请集团决策层筹建项目公司/项目部；配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；组织编制《项目报批报建计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.3项目部/项目公司工程部：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；编制《现场工程进度计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；项目部项目总经理/项目公司总经理负责项目计划落实执行的总体协调；4.3.4规划设计部：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；编制《项目设计计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.5招标采购部：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；编制《项目采购计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.6集团财务中心：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；编制《项目资金计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.7营销策划部/项目公司营销部：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；编制《项目营销计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，落实执行本部门相关内容，配合相关部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.8成本控制部：配合工程管理部编制《项目关键节点计划》；配合编制和会签《项目进度控制总体计划》，配合各部门落实执行项目进度控制总体计划；4.3.9 决策层：审核、审批《项目关键节点计划》；组织《项目进度控制总体计划》编制的协调、会签会议；负责项目计划执行落实的监督协调；5. 工作程序6. 关键控制点与主要文档7. 主要附件7.1项目关键节点计划项目关键节点计划（参考框架）项目部项目总经理/项目公司总经理签名：日期：工程管理部负责人签名：日期：事业部总经理签名：日期：集团总裁签名：日期：。
FT-TZ-LC001项目办法拓展及论证流程
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1目标
为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
2适用范围
本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。
3
3.1
3.2
3.3
4
4.3 区域设计管理部：负责提供《项目简报》中的规划控制要点；负责编制《项目可行性研
究报告》规划草案。
4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制《项目可行性研
究报告》成本测算部分。
4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制《项目可行性研究
报告》经济指标、投资收益部分。
4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。
4.7 区域主管领导：负责审核重要筛选地块、《项目简报》、《项目可行性研究报告》、标书。
4.8 集团投资管理中心：负责对《项目简报》进行审核，对区域投资发展部编写《项目可行
性研究报告》进行指导，组织对《项目可行性研究报告》的研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。
4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与《项
目可行性研究报告》研讨会，参与二手项目的尽职调查。
4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与《项目
7主要文档
8.9。
某地产公司项目拓展及论证管理流程概述
工程拓展及论证治理流程一、 流程目的为维持集团可持续开展，在寻寻和确定房地产新工程前，对其可行性进行科学论证，有效躲躲风险，提高工程决策的标准性和方案性。
二、 适用范围适用于公司除股权转让以外的所有新工程拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
三、 职责1.1 用地开展部/开发中心(广州/北京)1.1.1 当地开发部门组织本地根底信息研究，每年末制定?土地储躲方案?并提交区域公司，并对研究成果进行回档；1.1.2 区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域?土地储躲方案?，并对相关成果回档；1.1.3 北京开发中心负责北京地区新工程拓展工作，用地开展部负责北京以外的北方区域新工程拓展工作；广州开发中心负责广州市以及广州周边都市新工程拓展工作，用地开展部负责广州三旧改造工程拓展；已进进都市新工程拓展工作由当地地区公司负责；新工程拓展各时期工作职责如下：1) 信息收集、甄不时期：以根底研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；2) 立项时期：依据工程初步谈判的结果，讨论工程的运作方式，并通过初步市场判定确定工程的定位，进行工程经济初步测算，形成新工程立项建议书，报地区公司总经理审批确定立项；3) 可行性研究时期：依据工程的特点制定可行性研究方案，进行工程背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，形成工程可行性研究报告；4) 决策、评审时期：将可行性报告提交集团领导审核审批；5) 按照集团通过的工程合作条件，取得工程开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；6) 组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。
1.2 用地开展合同部1.2.1 依据需要参与前期土地合同谈判；1.2.2 组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；1.2.3 参与非本部门负责的土地合同的审核；1.2.4 协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；1.2.5 组织本部门负责的土地合同交底；1.2.6 参与审核土地合同请款；编制 日期 审核 日期 批准 日期1.2.7协助统计全国土地使用情况信息。
有限公司项目拓展与论证流程
关键活动描述1.基础研究1.1基础研究由战略投资部牵头完成，充分利用公司内外资源，做到及时收集、及时分析，把握动态信息。
2.信息收集、甑别2.1本地区域或新进入区域的土地市场信息由集团战略投资部统一负责，每个月或单个项目形成信息报告上报主管领导。
3.项目可行性研究3.1项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。
3.2在进行可行性研究的过程中完成如下工作：1)战略投资部组织对项目进行现场了解，并进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。
2)审计法务部参加项目后续谈判，做出法律风险分析。
3)营销策划部根据对项目周边市场进行详细调研，制订产品定位建议。
4)研发设计部对先期现场勘察了解到的地块地形、地貌及周边环境数据进行项目规划的分析，完成规划设计草案。
5)成本管理部根据研发设计部提供的规划设计草案和工程技术分析，提供建安成本估算。
6)财务资金部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分析和资金使用预测分析。
3.3战略投资部最终组织各方面材料，形成《项目可行性研究报告》。
4.决策评审4.1战略投资部将可行性研究报告提请总经理办公会评审，董事长审批。
4.2若项目在上述环节中未获通过，则战略投资部需要根据审批意见对可行性研究进行综合调整并再次提请审批，或放弃该项目，则由战略投资部将全部资料收集归档，纳入信息库。
5.项目获取5.1如项目获取方式为政府招拍挂，则由战略投资部根据公司授权，参与土地竞拍，配合公司授权委托人签署成交确认书及国有土地使用权出让合同，财务资金部就相关款项支付予以配合。
5.2土地合同签订后，由董事长指定项目经理，签署项目经理任命书，项目部成立。
项目部成立后需根据市场情况和项目情况，编制《项目开发进程计划》，报总经理办公会审核、董事长审批。
项目部财务资金人员根据审批后的《项目开发进程计划》，编制《项目开发资金计划》和《项目前期资金使用计划》并报送财务资金部。
有限公司项目拓展及论证管理流程
三、职责3.1 项目拓展部3.1.1负责组织房地产基础研究工作；3.1.2负责土地信息收集、筛选和重点地块确定的前期工作；3.1.3负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判；3.1.4负责提交《项目建议书》；3.1.5负责组织项目预可行性研究，编制《项目预可行性研究报告》；3.1.6负责组织进行项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；3.1.7负责编制《项目可行性研究报告》中的规划要求及产品定位；3.1.8负责组织项目可行性论证听证会；3.2.9负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪；3.1.10负责相关资料归档。
3.3 工程技术部3.3.1负责提供项目概念规划草案和方案。
3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。
3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。
3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。
3.7公司高层3.7.1分管领导审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审核机会研究成果，审批项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。
3.8投资决策委员会3.8.1负责对项目预可行性研究成果，对项目可行性研究成果进行听证，提出听证意见，确定项目是否可行。
3.9集团决策层3.9.1集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。
四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；4.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作；4.1.3项目拓展部负责组织各职能部门完成基础研究工作，并填报《基础研究信息分类表》，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.4项目拓展部依据基础研究的成果编制《公司土地储备动态计划》。
房地产项目业务拓展与管理流程1
完成包括：平面、立面、配饰等方面的初步设计；选择一个典型户型，完成2-3个设计方案。
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事业发展部
如分公司可自行完成，则不需大项目部参与业务。
ห้องสมุดไป่ตู้04
签订合作协议
在开发商认可之后，签订协议。
需要明确双方的合作方式，合作深度，以及双方的责任，权限和利益。
按照VFS系统要求合成
1、合成设计方案说明
2、数据库、方案图片、方案模型等
3、合成方案清单
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集团研发中心
07
策划营销方案
针对本项目配合开发商为业主制定有吸引力的促销方案。
在了解该楼盘与开发商的基本情况，并分析业主特点、装修方案的风格及档次后，制定相应的营销方案。
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事业发展部
可请求集团企划部协助
08
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事业发展部
05
方案深化设计
根据初步方案、配合开发商根据客户需求及楼盘特点，确定装修风格，利用HDS系统完成方案的平面设计。
针对风格、颜色及材质等方面进行设计，确定装修价格，提出家具、配饰的基本要求和意见。
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设计部
如分公司可自行完成，则不需大项目部参与业务。
06
合成VFS系统
合成VFS系统
设计部
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家具验收
客户及工程人员验收家具、饰品。
验收合格进入保修期。
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设计部
23
进入保修
在客户满意后，签订家具、配饰保修合同。
按照标准保修合同文本签订保修合同，并按照公司标准，保修一年。
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1.目标：
为保持公司的持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
2.适用范围：
适用于宁夏民生的房地产项目拓展与论证管理流程。
3.术语和定义：
4.部门职责：
4.1运营发展部：组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制《项目简报》；组织相关专业部门编制《项
目初步可行性研究报告》；组织公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；依据研讨会纪要，调整《项目初步可行性研究报告》，编制《项目可行性研究报告》；组织项目可行性研讨会，编制会议纪要；与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；与合作卖方确定正式合同文本，并负责合同流转会签；组织与相关方签订项目合同；修订《项目可行性研究报告》等；
4.2其他部门（市场策划部、成本管理部、财务管理部、工程管理部、设计管理部、物业公司等）：协助
收集土地信息、参与编制《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；4.3主管领导：各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书
面的意见和建议；
4.4总经理：审批项目简报；审核《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》；审核标书及拍
卖挂牌参与策略；组织对二手项目的合同谈判；审核合同草案；
4.5董事长：审批《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》；审核标书及拍卖挂牌参与策略；
审批合同草案。
5.工作程序：
6.权限与标准：
7.主要文档：
8.主要表单：
8.1项目简报
8.2初步可行性研究报告
8.3项目可行性研究报告
8.4项目招拍挂地价、楼面地价、容积率、开发成本测算表。