保障性住房项目的建设管理与成本测算

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城中村改造中货币化安置的成本测算、政策模拟与整体性解决方案

学术探讨农家科技 55基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划（编号：2016R414062）城中村改造中货币化安置的成本测算、政策模拟与整体性解决方案邓思琪（浙江财经大学公共管理学院浙江杭州 310018）摘要：城中村改造是城乡一体化的重要环节。

为进一步完善城中村改造中补偿安置方式，提升政府公共服务效益，货币化安置将是重要的发展趋势。

然而，如何在保障拆迁户利益的前提下，将货币化安置补偿方式的成本降到最低，对城中村改造的平稳推进至关重要。

本文对城中村改造中货币化安置不同组合模式进行对比分析，通过构建成本测算模型，得出相应的货币化安置成本测算方法，以期制定合理的财政预算，确保拆迁安置工作的顺利进行。

关键词：城中村；货币化安置；成本测算模型；政策模拟 1.引言中国正处在经济快速发展和城市社会急剧变迁之中，2016年城镇化率已高达57.35%[1]，中国城镇化进入了高速发展阶段。

城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。

虽然供耕作的土地已经没有了，但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。

于是用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中，村庄进入城市，“城中村”问题应运而生。

对城中村问题的良好解决，既可以缓解用地紧张的局面，又可提升城市品质，迎合城市和人口的城市化发展。

但城中村改造涉及面广，情况复杂，被认为是城市发展、城市规划研究中难度最大、复杂程度最高的课题之一。

其中征收集体所有土地住宅房屋补偿问题更是城市建设和改造的难中之难、重中之重。

近几年大规模实施城中村改造中，各地普遍建立了符合当地实际、内容丰富的补偿安置政策体系。

主要包括原地或就近新建安置房全调产安置、异地全调产安置和货币化补偿安置等方式，由群众自愿选择。

然而随着房地产市场下行在许多地方都有愈演愈烈之势，不少三四线城市，甚至二线城市都出现了商品房销售不畅、库存大幅上升的情况，与此伴随地是这些城市的城中村改造中，居民选择货币化安置的比例明显提高[2]。

厦门市人民政府关于印发厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定的通知

厦门市人民政府关于印发厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府•【公布日期】2006.11.21•【字号】厦府[2006]379号•【施行日期】2006.11.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市人民政府关于印发厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定的通知(厦府〔2006〕379号)各区人民政府、市直各委、办、局：《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

厦门市人民政府二OO六年十一月二十一日厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定第一章总则第一条为规范本市社会保障性住房的建设、分配和管理，建立和完善我市多层次、多渠道的住房保障体系，强化政府住房保障职能，切实解决中低收入家庭的住房困难问题，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区范围内社会保障性住房的建设与管理工作。

第三条本规定所称社会保障性住房，是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房和安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。

第四条社会保障性住房实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作。

社会保障性住房的建设严格控制户型面积标准，坚持小户型、经济实用、节能省地的原则。

社会保障性住房的分配管理坚持公开、公平、公正、透明的原则。

第五条市建设与管理局负责组织全市社会保障性住房的建设和社会保障性商品房的销售、管理、回购工作，市国土房产局负责组织全市社会保障性租赁房的分配、管理、回收工作。

第六条社会保障性住房建设用地由市国土房产局按有关规定有计划供地。

社会保障性住房建设资金通过以下方式筹集：（一）社会保障性住房主要通过销售款、银行贷款模式筹集；（二）社会保障性租赁房主要由财政拨付购房资金。

第二章申请条件第七条具有本市城镇户籍（不含通过购买商品房迁移户籍的）、符合家庭资产限额条件的中低收入家庭中的无房户和住房困难户，可以申请购买社会保障性商品房或承租社会保障性租赁房。

基于多中心城市结构的保障性住房价格测算

ＺＨＡＮＧＹｕ
（ｅａｍｅｔｆｎｇｍｅｔｎｎｉｅｒｇｉｊｓｔｔｏＵｒａｏｓｕｔｎｉｎｉ３０８，ＣｉａＤｐｒｎＭａａｅｎａｄｇｎｅｉ，ＴａｉＩｔｕｅｆｂｎＣｎｔｃｏ，Ｔａｊ０３４ｈｎ，ｔｏＥｎｎｎｎｉｒｉｎＥｍａ：ｚｙｊｃ＠１３ｏ） — ｉｈｔｉ６．ｍｌｕｃ
中图分类号：Ｆ０．４７９
文献标识码：Ａ
文章编号：１７８９（００）１０３０６４８５２１０ — ７５
ＭｅｕｒｍｅｆＳｃｒｔｏｉａｓｅｎｔｏｅｕｉｙＨｕｓｎｇＰｒｃｓｄｏｈｅＭｕｌｉｃｎｔｅＵｒｎＬａｕｉｅＢａｅｎｔｔ．ｅｒｂａｙｏｔ
Ａｂｓｒｃ：Ｔｅｇｖｒｍｅｔｓｐｌ— ｐｅｕｉｏｓｎｔａｔｈｏｅｎｎｕｐｙｔｅｓｃｒｃｈｕｉｇ，ｃｍｐｓｄｂｈｏｒｎｏｓｎｎｏｐｉｅｈｕｉｇ，ｓｏｌｙｙｏｏｅｙｔｅｌｗ—ｅｔｈｕｉｇａｄｌｗ—ｒｃｏｓｎｈｕｄ
（津城市建设学院管理丁程系，天津３０８，Ｅｍａｌｚｙｊｃ６．ｍ）天０３４－ｉｈｔｉ３ｃ：ｕ＠１ｏ摘要：由廉租住房和成本销售型住房构成的政府供给型保障性住房，其价格在维持较低水平的同时，还应体现出住房品质
的差异，而实现合理的定价。论文针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算从模型进行拓展，立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。同时基于多层次灰色系统建立区位差异指数测算模型，建从

财政部、住房和城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知

财政部、住房和城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,财政部,建设部(已撤销)•【公布日期】2011.05.24•【文号】财综[2011]41号•【施行日期】2011.05.24•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】预算、决算正文财政部、住房和城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知（财综〔2011〕41号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、住房城乡建设厅（局），新疆生产建设兵团财务局、建设局：按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）要求，为确保完成2011年全国保障性安居工程建设任务，落实保障性安居工程资金，加快保障性安居工程资金预算执行进度，现就有关事项通知如下：一、切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。

保障性安居工程是一项重大民生工程，地方各级财政部门在安排公共预算时，要根据本地区任务，认真测算审核应当由地方政府安排的各类保障性安居工程资金需求，并将其作为重点项目予以保障，不得留有资金缺口。

市县财政部门要切实加大公共预算安排用于保障性安居工程资金规模，力争比上年实际安排的资金规模有较大幅度增加。

省级财政部门要进一步加大对本地区财政困难市县保障性安居工程资金的支持力度，年度安排的省级保障性安居工程专项补助资金也要比上年明显增加。

地方各级财政部门要认真贯彻落实《财政部关于做好发行2011年地方政府债券有关工作的通知》（财预〔2011〕29号）规定，将2011年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程，要进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于公共租赁住房等保障性安居工程的具体资金数额，加大对保障性安居工程的投入力度。

二、确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。

各地要严格执行《住房公积金管理条例》（国务院第350号令）、财政部印发的《住房公积金财务管理办法》（财综字〔1999〕59号）和财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部联合印发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》（财综〔2010〕95号），经住房公积金管理委员会批准，将计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益上缴本级财政部门，由财政部门按规定拨付给住房城乡建设（住房保障）部门，专项用于廉租住房和公共租赁住房建设，着力提高住房公积金增值收益使用效率，充分发挥住房公积金增值收益改善城镇低收入家庭住房困难的作用。

经济适用房成本测算

经济适用房成本测算经济适用房是指由政府提供给中低收入家庭购买的住房，以满足他们基本住房需求的一种保障性住房。

经济适用房的发展有助于改善社会住房供给不足的问题，但在建设和运营过程中，成本是一个重要的考量因素。

本文将详细介绍经济适用房成本测算的相关内容。

一、经济适用房建设成本经济适用房建设成本包括土地成本、建筑物建设成本、配套设施成本以及其他相关费用。

首先，土地成本是经济适用房建设成本的重要组成部分，政府需要在城市规划中合理划定经济适用房用地，并根据市场价值确定土地成本。

其次，建筑物建设成本是指经济适用房建设过程中的建筑材料、劳动力和管理费用等直接成本。

配套设施成本包括水、电、气等基础设施的建设费用，以及公共服务设施的投入成本。

其他相关费用主要包括规划设计费、审批手续费、监理费以及税费等。

二、经济适用房运营成本经济适用房运营成本是指经济适用房项目建成后的维护和管理费用。

它包括物业管理费、日常维护费用以及公共设施的更新与维修费用等。

物业管理费是楼盘管理企业根据业主的需求提供的服务所产生的费用，主要包括为住户提供的物业维修、保洁、安保等服务。

日常维护费用包括对建筑物本身的维护、保养以及绿化景观的维护等费用。

公共设施的更新与维修费用是指对公共交通、学校、医疗等公共服务设施进行更新与维修所需的费用。

三、经济适用房成本测算方法经济适用房成本测算方法主要有预算法和单位造价法两种。

预算法是在经济适用房建设过程中，根据建筑工程设计和施工方案，编制详细的成本预算表，通过对土建工程、设备安装工程、装饰装修工程等项目的成本进行综合测算，得出总成本。

单位造价法是以经济适用房建筑面积为基础，通过参考市场价值和合理利润等因素，计算出每平方米的建筑造价，并乘以建筑面积得出总成本。

四、经济适用房成本控制为了控制经济适用房的成本，政府及开发商可以采取一系列措施。

首先，加强土地供应和管理，通过合理规划和供地，降低土地成本。

其次，优化建筑设计和工程施工，采取先进的施工技术和材料，降低建设成本。

中国保障性住房定价浅析

中国保障性住房定价浅析保障性住房是国家为了帮助中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。

这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

确定这种类型住房的合理价格是公平分配的重要内容。

如果价格确定不当，不仅会造成保障性住房资源闲置浪费，还会导致分配不公。

中国现阶段保障性住房主要包括四种：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

保障性住房作为一类特殊的房地产，其自身的特点决定了保障性住房的定价结果。

作为具有保障性质的住房，其定价不仅仅要遵循相应的社会管理原则，也要遵循一定的经济学原则。

影响保障性住房需求价格和供给价格的因素都会影响保障性住房的合理价格。

这些因素包括：保障对象的负担能力、保障性住房的开发成本、保障性住房的开发风险；除此之外，保障性住房价格与政府财政负担能力以及同地段普通商品市场价格等因素也存在关系。

综合国内外保障性住房定价实践，保障性住房定价模式主要分为三种：●收入定价模式，其定价考虑的主要因素是保障对象的收入资产等支付能力，其理论基础是效用理论和分配补偿公平理论；●成本定价模式，其定价考虑的主要是保障性住房的建设、运营等成本因素，其理论基础是财政收支平衡理论，●市场定价模式，在定价过程中主要考虑的因素是同类普通商品住房的市场价格，理论基础是效用论和资源配置理论。

这三种模式一般都考虑了保障性住房对象的收入、保障性住房的成本以及与住房市场因素，但是侧重点各有不同。

虽然三种定价模式考虑的因素的侧重点不同，但是采用的定价方法可以相同。

三种定价模式均可以采用简单操作的市场折扣法，区别只是在于折扣比例的测算路线不同。

一般情况下，收入定价模式折扣比例最低，成本定价模式折扣比例处于中等水平，市场定价模式的折扣比例最高。

从这个角度看，三种模式本质上就是三种不同的折扣比例，但是这种折扣比例的计算依据分别是对保障对象的收入、成本和市场价格等因素的取舍。

下面将会介绍关于四种主导型保障性住房的定价模式作出了分析：1）廉租住房的定价模式。

深圳市住房和建设局关于印发《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》的通知-深建规〔2016〕1号

深圳市住房和建设局关于印发《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市住房和建设局关于印发《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》的通知各区人民政府，各有关单位：为规范保障性住房收购价格的计价行为，维护各方的合法权益，我局制定了《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》，现予印发，请遵照执行。

深圳市住房和建设局2016年1月22日深圳市保障性住房收购操作规程（试行）第一条为规范保障性住房收购行为，依据《中华人民共和国物权法》《深圳市保障性住房条例》等相关法律、法规及规范性文件规定，结合深圳市实践，制定本规程。

第二条本规程适用于市（区）住房保障部门对社会投资主体建设的，且纳入我市保障性安居工程年度计划的公共租赁住房和安居型商品房进行的收购活动，土地出让合同中已经明确收购价格和方式的除外。

第三条市住房保障主管部门负责组织拟订全市保障性住房年度收购计划或者市政府安排的其他收购计划，经批准后组织实施。

市（区）住房保障部门或者其授权单位为收购主体，分别负责本级保障性住房的收购，签订保障性住房收购合同，委托市（区）建设工程造价管理机构对收购价格进行测算。

区住房保障部门或者其授权单位签订保障性住房收购合同的，应当报市住房保障部门备案。

第四条保障性住房收购范围包括保障性住房专有部分、与专有部分对应的共有部分和产权归小区居民共有或者共同使用的公共配套设施设备。

宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、交通设施不纳入保障性住房收购范围。

第五条保障性住房收购计划经审批后，由住房保障部门负责组织实施。

南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知

南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2004.11.22•【字号】•【施行日期】2004.11.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00四年十一月二十二日南京市经济适用住房管理实施细则第一章总则第一条为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。

第四条经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。

第五条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第六条市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、规划局、国土资源局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理。

市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。

市发展计划委员会负责会同市建设委员会、规划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。

南京市人民政府关于印发《南京市发展保障性租赁住房实施办法》的通知

南京市人民政府关于印发《南京市发展保障性租赁住房实施办法》的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2022.01.09•【字号】宁政规字〔2022〕1号•【施行日期】2022.02.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】尚未生效•【主题分类】住房保障正文南京市人民政府关于印发《南京市发展保障性租赁住房实施办法》的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市发展保障性租赁住房实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市人民政府2022年1月9日南京市发展保障性租赁住房实施办法第一章总则第一条为加快推进住房保障工作，规范保障性租赁住房管理，完善住房保障体系，解决城市新市民、青年人住房困难，根据国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和江苏省政府办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》等文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内保障性租赁住房的规划、建设、供应和监督管理。

第三条本办法所称的保障性租赁住房，是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要面向本市符合条件的新市民、青年人等群体供应的小户型、低租金的租赁住房。

第四条为加大保障性租赁住房筹建力度，成立市发展保障性租赁住房工作领导小组，由分管副市长担任组长，成员单位由市房产、发改、财政、人社、规划资源、城乡建设、金融、公安、税务、生态环境、消防救援等单位和江北新区管委会、各区政府组成，领导小组办公室设在市房产局。

市发展保障性租赁住房工作领导小组负责保障性租赁住房工作的统筹、指导、协调和督促；编制保障性租赁住房的建设发展规划和年度实施计划，开展保障性租赁住房综合监督管理工作。

江北新区、各区负责本辖区内保障性租赁住房计划编制、项目审查和认定、供应管理等工作，成立区发展保障性租赁住房工作领导小组，负责统筹推进区保障性租赁住房工作。

第五条市政府对保障性租赁住房实行目标责任制管理，将保障性租赁住房工作开展情况纳入各区考核指标，由市房产局具体组织实施。

陕西省物价局、省住房和城乡建设厅关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知

陕西省物价局、省住房和城乡建设厅关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知文章属性•【制定机关】陕西省住房和城乡建设厅,陕西省物价局•【公布日期】2010.08.27•【字号】陕价经发[2010]108号•【施行日期】2010.08.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文陕西省物价局、省住房和城乡建设厅关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知（陕价经发〔2010〕108号）各设区市物价局、住房和城乡建设局（住房保障局、建委、市政局），杨凌示范区发展改革局、规划建设局（市政局）：根据省委、省政府办公厅《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发〔2010〕11号）精神，为进一步加强住房价格管理工作，现就有关问题通知如下：一、加强城镇廉租住房租金管理廉租住房制度是解决城镇低收入家庭住房困难的主要途径。

廉租住房租金实行政府定价。

市、县价格主管部门是廉租住房租金标准政策制定的责任主体，要依据国家发展改革委、原建设部印发的《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格〔2005〕405号）规定，遵循公正、公开的原则，在广泛征求社会各方面意见的基础上，会同住房保障行政主管部门制定和调整廉租住房租金标准，同时逐级抄报价格主管和住房保障或房地产行政主管部门备案。

二、规范公共租赁住房租金及经营者的价格行为公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。

公共租赁住房租金实行政府指导价。

鉴于公共租赁住房的租赁对象为不同的消费群体，各级价格主管部门要按照政府指导价的管理原则，根据当地经济发展水平及不同消费群体的承受能力，会同住房保障行政主管部门制定不同的基准价和浮动幅度，以规范公共租赁住房租金及经营者的价格行为。

三、继续做好经济适用住房价格管理经济适用住房价格管理仍按原国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）规定执行。

山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见文章属性•【制定机关】山东省人民政府办公厅•【公布日期】2021.11.14•【字号】鲁政办发〔2021〕17号•【施行日期】2021.11.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见各市人民政府，省政府各部门、各直属机构：为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）精神，大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，经省政府同意，提出以下实施意见。

一、因地制宜发展保障性租赁住房（一）坚持因城施策。

发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，加强市场分析研判，科学确定发展方式和规模。

1. 济南、青岛等人口净流入的大城市，要以新市民、青年人为重点，以实物保障为主、租赁补贴并重，利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、非居住存量闲置房屋和新供应国有建设用地等资源，积极扶持专业化规模化住房租赁企业，多点布局带动全域，大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。

2. 淄博、枣庄、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、临沂、聊城等9个省政府确定的城市，要以新就业大学生、进城务工人员为重点，统筹实物和租赁补贴保障方式，结合资源禀赋和需求，合理用好相关土地支持政策，盘活存量资源，稳步发展保障性租赁住房。

3. 其他城市，要以新就业无房职工、公共服务人员为重点，以租赁补贴为主，盘活市场存量住房，利用非居住存量闲置房屋改建方式，发展保障性租赁住房。

对需要利用国办发〔2021〕22号文件中土地支持政策的（通过闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的政策除外），应逐级报请省政府同意，列入省政府确定的城市后，享受相关土地支持政策。

（省住房城乡建设厅、省自然资源厅牵头）二、建立健全保障性租赁住房基础制度（二）明确保障对象范围。

保障性住房项目的建设管理与成本测算

对于本工程的设计规划，聘请有资质的专业的规范设计单位，同时在商讨中制定了甘肃政法学院保障性住房大市政配套咨询报告工作机制、时间计划、工作要点以及编制框架等。并且还根据本工程建设各个阶段的要求分别不同的专业管理单位咨
宅建筑面积１１５３３５．２２ｍ，住宅总户数１１４６户，
容积率４．５８，建筑密度２０．５５％。小区含６栋高层住宅楼及一栋幼儿园，高层建筑地上耐火等级为一级，屋面防水等级为Ｉ级；幼儿园耐火等级为二级，屋面防水等级为 Ⅱ级；地下室耐火等级为一
这样才能为下个阶段的设计工作提供真实可靠的
３６Ｊ建苑诅计蕾理ｌ２０１４年第１１期
依据。这在成本控制中是一项关键的环节。
３．２设计
用投入可以在这一阶段得到确认，基本可以达到
８０％，因此在工程项目的管理过程中，应加强项目建
对周边环境造成影响时，应充分考虑施工
场地与周边环境的和谐，确保两者之间的生态可
持续性。当对工程项目进行规划和布局时，应充分
考虑周边环境现有的自然条件，在尽量保护自然
环境的基础上确定项目方案。１．４人性化原则在本工程项目建设中，对未来居住居民的生

应用显著性成本法建立保障性住房项目投资预测模型的实证研究

表１（单位：元）１ＣＳ显著性成本法的概念１．１显著性理论意大利经济学家ＶｉｌｆｒｅｄＰａｒｅｔｏ发现：社会财富不是均匀分布的，大约２０％的人口占有了社会８０％的财富，人们称该发现为 “ 显著表２保障性住房土建工程显著性因子ｅｓｆ计算结果性理论” 。后来人们发现，这一“ 规律” 普遍存在于许多社会现象之项目序号显著性因子ｃｓｆ相对误差％中。１．２显著性成本（Ｃｏｓｔ — ｓｉｇｎｉｉｆｃａｎｔ）工程领域的显著性成本思想就来源于“ 显著性理论 ” 。一项工程是由若干的分部分项工程组成的，而这些分部分项工程的造价分布又呈现出明显的不均匀状态，但是如果我们将各分部分项工程的造价从高到低排列，将发现其造价约占总造价８０％的分部分项工程，项目个数仅占总分部分项工程数的２０％左右，我们称之为显著性成本项目（ＣｏｓｔＳｉｎｉｇｉｆｃａｎｔＩｔｅｍｓ，ＣＳＩｓ），其余的分部分项工程称为非显著性成本项目（ｎｏｎ — ＣＳＩｓ）。然而，因为非显著性成本项目虽然对项目总造价影响甚微，但计算工作量要大大超过显著性成本项目的注：相对误差的计算公式为：（ｃｓ理论计算的土建工程总造价一清单中的总造价），清计算工作量。因此，当我们在掌握了显著性成本项目与项目总成本单中的总造价￣１００％。的关系前提下，通过对显著性成本项目的计算，既可以推测出项目表３总成本，这样既能极大简化计算工作量，又能保证投资估算的精确度。２保障性住房项目显著性因子（ｃｓｆ）的测算２．１ＣＳＩｓ的确定２．１．１均值理论但是因为资料搜寻的不易，很难凑到充足的数区分工程项目的ＣＳＩｓ和ｎｏｎ — ＣＳＩｓ可以利用“ 匀值理论” 。匀值计算的也就越精确，据．因此这里采用交义验证法计算显著性因子ＣＳＩｓ。所谓交叉验证理论表述如下：假设项目总成本为Ｃ，分部分项工程的个数是Ｎ，那法是在原始数据量较小的情况下，既要保证有足够的数据建立模么分部分项工程的平均成本就是Ｃ／Ｎ。大于平均成本的分部分项工型，又要有足够的数据进行验证。本文将收集到的保障性住房项目程，称为ＣＳＩｓ，小于平均成本的分部分项工程，则称为ｎｏｎ — ＣＳＩｓ。如土建工程清单资料分为两部分，第一部分（１１份）用来进行显著性因果ＣＳＩｓ不能保证在３０％之内，可进行二次平均。子的计算，建立模型，第二部分（４份）用来进行最后模型的检验。２．１．２确定工程ＣＳＩｓ的具体步骤２．２．２ｃｓｆ的计算对工程量清单中的分部分项工程进行分析、整理；利用第一部分（１１份数据）进行显著性因子的计算时，由于数据计算工程量清单中每一分部分项工程内容的成本；量少，采用交叉验证法进行计算。具体计算方法如下：分别利用本项计算工程的总成本；目以外的ｌＯ个项目数据计算其显著性因子，然后对本项目数据进计算出平均成本ｆ总成本与总项目数量的比值）；计算其误差率ｆ相对误差），如果误差率在允许范围内，则进选出单个分部分项工程成本大于平均成本的项目即为ＣＳＩｓ。行测试，行下一步计算。这个过程对１１份数据都重复进行一次，得到１１个２．１．３案例实证不同的误差率，如果这１１个误差率都满足要求，就可以对所有ｅｓｆ项目１：土建工程总成本９５，２７６，１１０．９２，分部分项工程２２个，求平均，计算出保障性住房项目土建工程的ｃｓｆ。平均成本４，３３０，７３２．３１，经过初步比选结果如表１所示。依据显著性因子的定义，显著性因子的计算公式可以表示如通过１１个已完保障性住房项目土建工程的数据分析（各项目

厦门市人民政府关于湖边花园A区等保障性商品房销售价格的批复

厦门市人民政府关于湖边花园A区等保障性商品房销
售价格的批复
文章属性
•【制定机关】厦门市人民政府
•【公布日期】2010.06.13
•【字号】厦府[2010]227号
•【施行日期】2010.06.13
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
厦门市人民政府关于湖边花园A区等保障性商品房销售价格
的批复
（厦府〔2010〕227号）
市建设与管理局、市物价局：
你们《关于确定保障性商品房销售价格的请示》（厦建房〔2010〕51号文）收悉，经研究，同意你们报送的关于湖边花园A区等项目保障性商品房销售价格的意见，具体批复如下：
一、根据《厦门市社会保障性住房管理条例》有关保障性商品房的定价原则及社会保障性住房建设项目的建设成本、基准地价等情况，同意岛内社会保障性住房项目湖边花园A区、湖边花园B区、湖边花园C区、高林居住区中的保障性商品房按均价7000元/平方米加200元/平方米装修费用销售，楼层调节差价按20元/平方米控制，岛外社会保障性住房项目海沧海新花园、集美滨水小区、杏北锦园居住区、同安城北小区、翔安东方新城中的保障性商品房按均价5000元/平方米加200元/平方米装修费用销售，楼层调节差价按20元/平方米控制。

以上项目销售时，由市建设与管理局根据销售均价和楼层调节差价测算确定具体楼层的销售价
格。

二、今后上述项目中的保障性商品房如需根据定价原则调整销售价格，按有关规定重新上报审批。

三、请抓紧向社会公布并组织开展相关工作。

特此批复。

厦门市人民政府
二O一O年六月十三日。

蚌埠市政府关于印发蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法的通知-

蚌埠市政府关于印发蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 蚌埠市政府关于印发蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法的通知各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：《蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2013年5月23日蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法第一章总则第一条为建立完善覆盖城乡、多层次住房保障体系，多渠道满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、原建设部等九部委《廉租住房保障办法》、原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《安徽省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内保障性住房规划、建设、供应、使用、管理及监督。

第三条本办法所称保障性住房，是指政府提供财政投入或政策优惠，限定套型建筑面积标准、限定价格或租金，向城镇中低收入住房困难家庭提供的住房。

第四条保障性住房供应，适应不同保障家庭的支付住房能力和保障需求，实行先租后售，租售并举。

第五条保障性住房租售，实行申请、审核、公示、轮候、配租、租后管理制度。

第六条市住房和城乡建设委员会是全市保障性住房的行政主管部门，牵头协调保障性住房政策、规划、计划、建设和管理工作，并对县（区）、开发区（园区）、企业保障性住房建设和管理进行指导、监督。

市、县住房保障机构具体负责保障性住房的日常工作。

市发改、规划、国土、财政、物价、民政、公安、工商、住房公积金、人社、税务、金融等部门负责保障性住房建设管理的相关工作。

福建省发展和改革委员会关于进一步完善保障性住房价格管理的通知-闽发改服价〔2019〕389号

福建省发展和改革委员会关于进一步完善保障性住房价格管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省发展和改革委员会关于进一步完善保障性住房价格管理的通知各设区市发改委、平潭综合实验区市场监管局:为规范保障性住房价格（含销售价格和租金标准，下同）管理，促进我省住房保障体系的不断完善，根据《价格法》、《政府制定价格行为规则》《福建省定价目录》以及国家和我省有关保障性住房价格等法规政策规定，现就进一步完善我省保障性住房价格管理有关问题通知如下：一、充分认识完善保障性住房价格管理的重要性保障性住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、销售价格或租金标准，具有保障性质的政策性住房。

完善保障性住房价格管理，对于健全租购并举的住房制度，促进住房保障体系的不断完善，保障住房困难家庭住有所居具有重要意义。

各地要认真贯彻落实党中央和国务院、省委省政府精神，切实把完善保障性住房价格管理作为服务保障性安居工程建设，维护广大人民群众切身利益，促进租购并举住房保障体系建立健全的重要工作任务来抓。

二、完善保障性住房价格形成机制（一）创新公共租赁住房租金管理方式为吸引社会资本投资建设运营管理公共租赁住房，促进我省住房保障体系的不断完善，各地可根据公共租赁住房投资主体、建设运营管理模式和保障对象的支付能力，实行差别化租金政策。

对政府投资建设运营管理的公共租赁住房实行指导价上限管理，其租金标准可按照不超过同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的70%确定，并允许投资运营管理者在不超过政府规定上限租金标准的范围内自主确定具体租金水平。

对政府与社会资本合作和各类社会资本投资建设运营的公共租赁住房租金实行更加灵活的价格政策，其租金标准可参照同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的80%以下确（约）定，具体由住房所有权人或投资运营方与承租人协商约定，或依据合作协议等合理确定。

城市更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务xx经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。

对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。

下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。

深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。

（二）、 xx 项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（ plot ratio ，以下简称 PR）为临界点作了明确规定，即：1、PR≤2.5 的部分 ,免地价；2、2.5＜PR≤4.5 的部分 ,公告基准地价的20%；3、PR＞4.5 的部分 ,公告基准地价的对该条款的理解，应注意以下几个方面：1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；2、应准确理解 xx 的概念和外延：1）、 xx 的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。

此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。

且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。

浅谈配建保障房涉税及测算处理

近期各大城市供地土拍吸引了大多数地产人的关注，可以看到，限地价、竞自持、竞配建已经成为大多数城市供地的标配。

我们也恰好收到不少投资朋友咨询，在测算时，竟配建的保障房应该怎么处理。

今天就来和大家聊一聊从投资视角来看配建保障房的几种情况，以及其涉税情况和测算处理方法。

网上讨论的这个问题的也非常多，结合了许多政策规定，看完以后还是有点云里雾里。

下面这张图，是笔者参照讨论文章整理的不同情况下税务处理情况和税筹思路，一张图直接明了，收藏着对照就够了。

当然，由于各地方税务局执行过程中有不同处理标准，此图仅供参考，具体以当地税务部门沟通确认结果为准。

房企配建保障房，最常见的形式有两种，一是建成后无偿移交政府，二是建成后由政府回购。

但还有一种比较少见的是房企申请以资代建。

接下来我抛转引玉，希望和各位同行探讨一二。

一.建成后无偿移交政府保障房建成后无偿移交，即在移交环节政府部门不再支付价款，保障房的建设成本由开发项目的整体收益覆盖。

对于此类配建形式，目前有以下几种观点处理税务：1. 作为公配，不计收入：有观点认为房企只是配建保障房，但未拥有其所有权，没有发生产权登记、变更的情形，也就不存在转让房产行为；此外，从经济形式而言，配建保障房需产生建设成本，是有偿的，故不应认定为无偿移交，而应视作公共配套设施处理。

此情形投资测算比较简单，可将配建保障房的建设成本纳入到公配，进行相关税务计算，不需要考虑保障房货值问题。

2. 视同销售：由于房企建成保障房后移交给政府，其产权发生转移，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，而且保障房移交给政府后，后续不存在公益性，因此应按视同销售处理。

在测算中，首先需增加保障房产品业态，计算货值收入时方案和优先顺序为：①该项目同类开发产品的市场销售价格确定（如，项目高层住宅售价8000元/㎡，小区配建高层保障房按8000元/㎡视同销售）；②参照当地同类产品市场公允价值；③按产品的成本利润率确定，即建设成本+成本利润率（一般不低于15%）。