地产项目信托贷款一般操作流程
信托业务流程
信托业务流程一、引言信托业务是金融行业中的一项重要业务，主要通过信托公司作为中介机构，将委托人的财产进行有效管理和运用。
信托业务流程是指在信托业务操作中，各个环节的流程和操作步骤。
本文将围绕信托业务流程展开阐述。
二、信托业务流程概述信托业务流程主要包括信托产品设计、信托合同签订、委托财产划转、信托财产管理和运用、信托财产处置等环节。
1. 信托产品设计信托产品设计是信托业务流程中的首要环节。
信托公司根据市场需求和客户要求，设计出不同类型的信托产品，如资产管理类信托、收益分配类信托、财富传承类信托等。
产品设计需要充分考虑风险控制、收益预期、投资期限等因素，以满足客户的需求。
2. 信托合同签订信托合同是信托业务的法律依据，也是信托业务流程中的核心环节。
在信托合同中，委托人和受托人明确双方的权利和义务，约定信托财产的划转方式、管理方式、受益分配方式等重要事项。
签订信托合同时，双方需要确保合同内容明确、合法合规，并进行公证或者备案等程序。
3. 委托财产划转委托财产划转是信托业务流程中的关键环节。
委托人需要将信托财产划转至信托公司名下，以便信托公司进行财产管理和运用。
划转方式可以通过财产转让、财产抵押、财产债权转让等方式进行，具体方式根据信托合同和相关法律规定进行操作。
4. 信托财产管理和运用信托财产管理和运用是信托业务流程中的核心环节。
信托公司根据信托合同的约定和市场情况，对委托财产进行有效的管理和运用。
管理方式可以包括证券投资、股权投资、不动产投资等多种方式，以实现委托人的收益最大化。
5. 信托财产处置信托财产处置是信托业务流程中的最后一环节。
当信托合同期满、信托目的实现或者其他原因需要终止信托时，信托公司需要根据合同约定和法律规定，对信托财产进行处置。
处置方式可以包括财产出售、财产交换、财产返还等，以保障委托人的权益。
三、信托业务流程的风险控制在信托业务流程中，风险控制是非常重要的环节。
信托公司需要根据市场情况和客户需求，合理评估和控制风险，以保障委托人的权益。
【皖新传媒REITS】交易步骤详细解读
T+1
由皖新传媒作为基金份额投资人与基金管理人签订基金设立相关协议，并缴付初始基金出资100万元, 设立“兴业皖新阅嘉私募基金（第一期）”(以下简称"私募基金"), 并办理私募资金备案手续。
发起人：安徽新华传媒股份有限公司（简称“皖新传媒”）
物业原所有权人：合肥新华书店有限公司、蚌埠新华书店有限公司、阜阳新华书店有限公司、淮北新华书店有限公司、淮南市新华书店有限公司
流动性支持机构/差额补足机构/担保人：安徽新华发行（集团）控股有限公司（简称“新华发行集团”）
优先收购权人：安徽皖新融资租赁有限公司（简称“皖新租赁”）
T+3
皖新传媒补充实缴基金出资3.685亿元，使基金总规模至5.535亿元。
私募基金向SPV公司合计发放3.685亿元委托贷款，各SPV公司以取得的委托贷款资金（合计3.685亿元）作为收购项目公司的第二期股权对价款，支付至各原物业持有人。
T+4
在上述步骤均完成后, 皖新传媒将以基金份额作为委托财产设立信托计划，签署相关发行文件。项目经人民银行审批后，信托计划在银行间市场发行。
主承销商：兴业银行
律师事务所：金ห้องสมุดไป่ตู้律师事务所
评估机构：世联评估公司
会计师事务所：华普会计师事务所
评级机构：中诚信国际
税务筹划机构：德勤会计师事务所
信托计划管理人：兴业信托
基金管理人：兴业国信
兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）
项目交易步骤介绍
一、交易步骤
具体操作流程见下图（注：以下1、2、3、4、5、6不代表工作日/自然日，代表先后顺序，相同数字代表可以在同一时间段完成相应步骤）：
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程1. 引言房地产项目开发贷款是一种常见的房地产融资方式，针对房地产开发商或房地产项目开发的企业，提供资金支持以进行房地产项目的开发。
本文将介绍房地产项目开发贷款的基本流程，包括贷款准备阶段、申请阶段、审批阶段、放款阶段和还款阶段。
2. 贷款准备阶段在开始申请房地产项目开发贷款之前，开发商需要进行一系列准备工作，以确保贷款申请的顺利进行。
以下是贷款准备阶段的主要步骤：2.1 确定资金需求开发商需要评估项目的资金需求，包括土地购买、建设和销售等各个方面的费用。
综合考虑市场需求和项目周期等因素，确定所需贷款的规模。
2.2 资料准备开发商需要准备相关的资料以支持贷款申请，包括企业资质证明、项目规划书、财务报表、市场调研报告等。
这些资料将用于向银行或其他贷款机构展示项目可行性和财务状况。
3. 申请阶段在完成贷款准备阶段的工作后，开发商可以开始正式向银行或其他贷款机构提交贷款申请。
以下是申请阶段的主要步骤：3.1 选择贷款机构开发商可以通过市场调研和咨询等方式，选择合适的贷款机构。
考虑贷款利率、贷款条件和机构信誉等因素，并与贷款机构进行初步接触以了解贷款申请流程和要求。
3.2 准备贷款申请文件开发商需要按照贷款机构的要求，准备贷款申请文件。
这些文件通常包括贷款申请表、项目计划书、资金用途计划、偿还能力分析等。
确保文件的完整性和准确性，并提供所需的支持文件和证明材料。
3.3 递交贷款申请开发商将准备好的贷款申请文件递交给选定的贷款机构。
递交方式可以是在线提交或亲自递交给相关贷款机构的工作人员。
确保贷款申请的提交时间和递交方式符合要求。
4. 审批阶段在收到贷款申请后，贷款机构将对申请进行审查和评估。
以下是审批阶段的主要步骤：4.1 贷款审查贷款机构将对贷款申请进行审查和分析，包括项目可行性分析、风险评估、还款能力评估等。
贷款机构可能会要求开发商提供进一步的资料或进行面谈。
4.2 决策评审在贷款审查的基础上，贷款机构将进行内部决策评审。
29委托贷款业务操作流程
29委托贷款业务操作流程委托贷款业务是指借助金融机构的专业能力，由委托方与贷款机构签订委托协议，经过一系列的流程，委托方委托贷款机构代为提供贷款服务。
以下是委托贷款业务的操作流程。
一、申请阶段1.委托方填写委托贷款申请表，提供相关材料，包括贷款用途、资金需求、财务状况、抵押担保等信息。
2.贷款机构对委托方申请进行初步审核，核实申请资料的真实性及完整性。
3.贷款机构发出受理通知书，并安排派员与委托方进行面谈，进一步了解需要贷款的具体情况。
二、评估与审批阶段1.贷款机构对委托方的财务状况进行评估，包括资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的审查，评估委托方还款能力。
2.贷款机构对委托方提供的担保物进行评估，包括评估其价值、可行性以及抵押担保的可行性。
3.贷款机构进行委托贷款的风险评估，综合考虑委托方的信用状况及还款能力，评估委托贷款的风险。
4.贷款机构根据评估结果进行贷款审批，如审核通过，将制定贷款方案，并提交至相关部门进行审批。
三、签署合同阶段1.贷款机构与委托方签署委托贷款合同，明确双方的权利和义务，具体包括贷款金额、贷款期限、利率、还款方式等内容。
2.合同中还需明确委托方提供的担保物，并进行相关登记手续。
3.贷款机构向委托方收取一定的手续费，合同中将明确手续费的支付方式和金额。
四、放款阶段1.贷款机构根据合同约定，将贷款款项划入委托方提供的指定账户。
2.贷款机构将放款通知书发送给委托方，通知委托方已经成功放款。
五、还款阶段1.委托方按照合同约定的还款方式和还款期限进行还款。
2.委托方需要按时支付利息、本金及相应的手续费。
3.贷款机构定期向委托方发送还款提醒通知，提醒委托方将还款金额存入指定账户。
六、结清阶段1.委托方按照合同完成所有的还款义务后，贷款合同终止。
2.贷款机构向委托方出具贷款结清证明，确认委托方已经清偿所有贷款款项。
3.经过结清证明的确认，委托方获得贷款抵押物的所有权。
以上是委托贷款业务的操作流程，各个环节需严格按照金融机构的规定和程序进行操作，以确保贷款业务的顺利进行。
最新房地产项目融资和银行按揭流程图
房地产股权信托〔常用
股权+回购"模式,即信托计划和开发商〔母 公司入股一个房地产项目公司,信托计划持 有的股权到期后,再由开发商溢价回购股权.
信托资金充当项目资本金,可以用于支付土 地出让金,资金上支持开发商取得"四证"并 进行项目后续建设开发
资金成本10%-12% 因股权信托资金可用于支付土地款,被大量
项目资本金是项目的投资者认缴的出资额,不能以任何方式抽回. 项目资本金与自有资金区别与__项目资本金和自有资金有联系,但不是一回 事！项目资本金来源于自有资金,项目资本金不能抽回,自有资金大于项目资 本金的部分可以在项目有销售收入后通过营运收回. 自有资金≥项目资本金
项目注册资本金 总投入≥30%
质押担保
借款人〔项目公司将其拥有的动产或者权利转交给贷款方〔银行作 为清偿债务的担保.当借款人不履行债务时,贷款方有权价出售、拍卖、 变卖该动产或者权利收回资金.
〔三银行融资流程——step1 融资额度匡算
融资额度匡算的四个原则
土地抵押值=土地评估值*抵押率 提高土地评估值,降低集团担保 提高土地抵押率,降低集团担保 在建工程测算与土地抵押相同
〔一融资定义及类型
在众多的融资方式中,房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、 银团贷款、商业银行贷款〔即一般房地产项目融资
信托
银团 贷款
一般项 目贷款
常用
〔二信托、银团贷款介绍——信托 相信我,信托是个有趣的东西
信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：
在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承， 并指定妻子为儿女监护人。
安排费 承诺费 代理费 中介费
内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用 收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付
18-信托贷款业务操作指引
中融国际信托有限公司信托贷款业务操作指引第一章 总则第1条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。
第2条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。
第3条 信托贷款业务分为单个委托人（指定或不指定用途）信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。
第二章 信托贷款业务尽职调查程序第3条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。
第4条单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析；（二）合法性材料。
包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况；（四）涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估（或有），根据评估结果，确定贷款金额。
第5条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。
（二）合法性材料。
包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况；（三）资金使用人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
信托业务流程(精简版)
信托业务流程(精简版)信托业务流程(精简版)信托信托：是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。
集合资金信托产品信托业务流程：产品的论证→设计→立项→审查→报备→推介→管理→收益分配→清算等过程第一步：产品的论证信托公司首先进行项目论证，重点是拟融资单位的资信情况、财务与运营情况、项目可行性、担保措施可行性等；第二步：设计一方面信托业务部门需对信托项目的交易结构、信托收益率、税费、信托报酬等进行测算、资金运用及风险控制措施、退出方式等方面进行合理的设计和安排。
另一方面信托公司与项目业主（信托资金的需求方）进行商务洽谈与合作协商，达成初步合作意向；第三步：立项由业务部门提出立项申请，经公司领导批准后立项。
立项申请主要内容：项目简介，是否符合现行法律法规，初步评估客户的资信和实力；项目的操作模式和方案；收益和风险分析；操作可行性分析；时间安排。
第四步：审查信托公司履行公司内部项目审批程序。
1、信托项目应经过四部分别审查，审查完成后提交项目审查委员会进行会审会审通过，再提交风险控制委员会进行审批。
2、若信托项目涉及关联交易的，应经关联交易委员会审批，并按规定实行银行托管。
3、信托资金涉及证券投资的，应经证券投资决策委员会审核通过。
面向自然人推介并销售的集合资金信托计划应报董事会审批。
第五步：报备经公司审批后的集合资金信托计划，应向银监局报告、备案；异地集合资金信托计划应向XX银监局和推介地银监局报告、备案。
第六步：推介推介产品，募集资金。
委托人将信托资金解入信托账号。
第七步：管理按照信托合同及其他相关合同的约定运用资金，并同时或者事先采取各种风险控制措施；第八步：收益分配根据信托资金招募说明书和信托合同约定，在信托期间或信托期满后分配信托收益。
第十一步：清算根据信托资金招募说明书和信托合同约定清算方式撰写清算报告，结束信托关系。
房地产贷款业务操作流程
房地产贷款业务操作流程一、贷款业务洽谈贷款业务部门与客户就房地产贷款业务进行洽谈，达成初步合作意向。
二、尽职调查(一）相关资料的收集房地产企业提出融资申请，需提供以下资料：1、书面申请资料，载明申请融资金额、用途、还款来源及还款方式。
2、房地产项目可行性研究报告及项目批准文件（包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋销（预)售许可证》等）；资本金、其他建设资金、流动资金筹措方案等材料。
3、房地产企业资料：法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检)、税务登记证、卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表。
4、担保人资料：法人营业执照副本(已年检)、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、贷款卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表、同意为融资方保证的文件；拟抵押（质押)物品、财产的权属证书、证明.(二）运用项目调查贷款业务部门负责牵头组织开展房地产项目尽职调查,对申请方所提供资料进行分析、论证，进行实地深入调查，调查原则上一次性完成,由两名（含）以上人员进行，并设主调查人一名，主调查人由贷款业务部门人员担任。
调查人员一般需由贷款业务部门派人进行，对于新客户、重大项目或公司认为有必要时，可组织合规风控部等部门联合进行项目尽职调查。
房地产项目调查一般需要在5个工作日内完成，调查完成后，项目主调查人员负责撰写《贷款项目尽职调查报告》,主调查人员、其他共同调查人员、贷款业务部门负责人在报告上签字确认。
合规风控部参加调查的,由合规风控员负责撰写《贷款项目合规与风险调查报告》，合规风控员、合规风控部负责人在报告上签字确认。
尽职调查报告内容主要有:1.融资方基本情况2.融资方经营情况(包括治理结构情况、项目开发经验、经营与财务情况以及资信情况等）3。
项目情况3.1项目背景3。
2规划情况3。
3项目区域环境3.4项目周边市场情况3。
中国房地产信托的运作模式
中国房地产信托的运作模式中国房地产信托的运作模式我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。
集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。
还有衍生的租赁权投资信托模式等。
（1）债权投资信托模式债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。
而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。
根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。
对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。
后期贷款2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。
该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接稳定现金流的收益性房地产。
有物业管理和经营能力的信托投资公司自行管理，或者聘请专业的物业管理机构进行管理，通过获取租金收入或变卖房地产获得增值收入。
这种方式相当于房地产金融租赁的形式（接近于美国REITs形式），一些实力雄厚的外资商业企业，比如沃尔玛、家乐福等，其经营理念一般是只租不买且租期较长，是潜在合作对象。
股权投资信托的创新模式－股权证券化投资信托股权证券化投资信托，又叫夹层融资、过桥股权等。
在此类信托中，信托投资公司成为房地产企业股东或房地产所有者之后并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者），约定在一定时间后，相关当事人按约定价格回购信托投资公司的股权或所有权（溢价部分为信托投资收益）。
主要信托产品和流程
政府融资平台项目，系统性风险肯定存在，但目前风险依然可控。 企业业务旳底线是，系统性风险大面积暴发时，不能先倒下，所以，主 要要选择财力雄厚、运作规范、信誉良好旳地域开展此类业务。
股票质押股权融资业务风控原则 述
（一）接受股票质押旳范围： 仅限于A股主板、中小板旳流通股股票，原则上上市交易时间不少于3个
实施
法律文件起草审核、签订
合用于 集合信 托 项目推介
信托成立 资金收付
档案整顿、 核查
房地产信托项目风控原则
（一）政策要求： 符合保障房、城中村、棚户区改造政策，享有国家优惠政策，符合银
行信贷进入政策。
（二）区域选择： 原则上限定于关键城市、位置优越旳成熟地段，市场风险相对较低。
（三）融资主体要求 企业或其控股股东具有房地产开发二级资质； 具有5年以上开发经验，合计开发面积达100万平米以上； 融资方综合实力较强，净资产超出30亿元，资产负债率低于70%， 净负债率（总负债-预售账款/总资产）低于50%； 融资方资信良好，无任何不良信用统计，与各大银行有良好合作统 计； 优先选择与信誉良好旳企业老客户合作； 融资方为民营企业旳，实际控制人提供无限连带责任担保。
托到期前1个月相应股票可流通盘旳20%。
股票质押融资业务风控原则 述
信托融资流程
信托融资流程信托融资是指利用信托机构的信托财产进行融资活动的一种方式。
信托融资流程通常包括信托融资方案设计、信托财产设立、信托计划执行和信托融资结算等环节。
下面将详细介绍信托融资的流程及相关注意事项。
一、信托融资方案设计。
信托融资方案设计是信托融资流程中的第一步，也是最为关键的一步。
在设计信托融资方案时，需要考虑到融资主体的需求、信托财产的种类及规模、融资期限、融资成本、还款方式等因素。
同时，还需要充分考虑到市场环境、法律法规、风险控制等因素，确保信托融资方案的合法性、合规性和可行性。
二、信托财产设立。
信托财产的设立是信托融资流程中的第二步。
在设立信托财产时，需要由融资主体将一定的资产或权益转让给信托机构，由信托机构作为受托人持有和管理。
在设立信托财产时，需要签订相关的信托合同，并进行资产评估、财产权证书办理等手续。
三、信托计划执行。
信托计划执行是信托融资流程中的第三步。
在信托计划执行阶段，信托机构将按照信托合同的约定，对信托财产进行有效管理和运作，确保融资主体能够按时、足额地获得资金支持。
同时，信托机构还需要对信托财产进行定期的监督和检查，确保信托计划的顺利执行。
四、信托融资结算。
信托融资结算是信托融资流程中的最后一步。
在信托融资期限到期时，信托机构将根据信托合同的约定，对信托财产进行清算和结算，将融资款项返还给融资主体。
同时，信托机构还需要对信托计划的执行情况进行总结和评估，为下一轮信托融资提供经验借鉴。
在进行信托融资流程时，需要注意以下几点：1. 严格遵守法律法规，确保信托融资活动的合法性和合规性；2. 充分评估市场风险，制定科学的风险控制措施，降低信托融资的风险程度；3. 加强信息披露，保障融资主体的知情权和选择权，维护融资市场的公平和透明；4. 建立健全的内部管理制度，提升信托融资的执行效率和风险管理水平。
综上所述，信托融资流程涉及多个环节，需要融资主体、信托机构、监管部门等多方合作，共同维护信托融资市场的稳健和健康发展。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
1.项目立项阶段：开发公司首先需要确定一个房地产项目，并进行项
目可行性研究与市场分析，然后提交给银行贷款申请。
2.申请贷款阶段：开发公司向银行提交贷款申请，包括一些项目相关
的文件，如项目规划、土地使用证明、工程规划等。
并填写相关的贷款申
请表格，详细说明贷款金额、用途、期限等。
3.贷款审批阶段：银行收到开发公司的贷款申请后，会进行资质审查、风险评估和项目审批等程序。
审批程序可能需要开发公司提供更详细的财
务信息、项目规划和市场前景等文件。
4.合同签订阶段：贷款审批通过后，开发公司与银行进行贷款合同的
谈判和签订。
合同中包括贷款金额、还款期限、利率、担保方式等具体条款。
5.放款阶段：贷款合同签订后，银行会根据合同约定的方式进行放款。
放款可以一次性放款或分期放款，具体取决于开发公司与银行的协商。
6.调度款阶段：在房地产项目开发过程中，开发公司需要根据实际施
工进展向银行申请调度款。
调度款申请通常需要提交相关的资料，如工程
进度计划、施工合同、项目预算等。
7.贷后管理阶段：银行会对贷款进行贷后管理，包括监督贷款使用情况、项目进展情况以及风险控制等。
开发公司需要按时履行合同约定的还
款义务，并向银行提交相关的还款报表和项目进展报告。
总之，房地产开发贷款操作流程包括项目立项、申请贷款、贷款审批、合同签订、放款、调度款和贷后管理等多个环节，其中每个环节都需要开
发公司与银行之间的合作与沟通，以确保贷款的顺利发放和项目的正常进行。
房地产信托的流程是怎样的
房地产信托的流程是怎样的
筹备阶段：
1.项目选址和规划：选择合适的房地产项目，并进行市场调研和市场
前景分析，确定项目的规划和开发方向。
2.审核尽职调查：进行项目的尽职调查，包括项目的土地权属、规划
和建设条件等方面的审核。
3.制定信托计划：对项目进行资金需求分析，确定信托计划的规模、
期限、投资策略、分配方式等。
设立阶段：
1.设立信托公司：选择合适的信托公司，与其签订信托计划或信托合同。
2.认购信托份额：开展信托份额的认购活动，邀请投资者购买信托份额。
3.募集资金：向投资者募集资金，并完成资金的筹集和结算。
运作阶段：
1.资金投资：按照信托计划的投资策略，将募集到的资金投资于房地
产项目中，例如购买土地、建设房屋等。
2.资产管理：进行房地产项目的管理和运营，包括租赁、维护保养等。
3.收益分配：根据信托计划的规定，对房地产项目的收益进行分配，
并向投资者支付收益份额。
4.风险控制：进行风险评估和风险控制，及时采取措施应对风险。
终结阶段：
1.信托期满：根据信托计划的约定，信托期满后，停止接受新的投资份额。
2.终止信托：通过出售房地产项目或其他方式，将房地产信托的投资项目变现，如果投资项目有剩余价值，根据投资者的权益分配规则进行分配。
3.向投资者清算：根据终止信托的决定，对投资者进行清算和结算，将剩余的资金归还给投资者。
总结：
以上是房地产信托的一般流程，不同的信托计划可能会有一些特殊的流程或步骤。
在整个流程中，信托公司起到了重要的作用，负责筹备、设立和运作整个信托计划，并保障投资者的权益和收益。
房地产信托融资模式
房地产信托融资模式及流程一,房地产信托的含义房地产信托包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系：二是房地产资金信托.就是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
第二种是中国大量采用的房地产融资方式。
房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。
2003年6月13 日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。
加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制,短期内从证券市场融资的愿望难以实现.寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。
同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间.我国于2002年颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润,以增强信托实力提高竞争力.一方面，扩大了金融市场的业务种类,满足广了大投资者多样化的投资需求。
另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道,缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。
二，房地产信托的资金来源资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：(1)房地产信托基金：是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。
中国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；(2）房地产信托存款:是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。
地产项目信托贷款一般操作流程
地产项目信托贷款一般操作流程1.开展尽职调查：贷款机构会对地产项目进行详细的尽职调查，包括对项目的市场前景、土地性质、规划设计、建筑质量等方面进行评估，确保项目具备可行性和还款能力。
2.签订贷款合同：在尽职调查通过之后，贷款机构与地产项目方会签订贷款合同。
合同中会明确贷款金额、利率、还款期限、利息计算方式、贷款担保措施等条款。
3.办理抵押登记：为保证贷款的安全性，地产项目方需要办理相关的抵押登记手续。
此时，需要提供相关产权证明文件、抵押合同等材料，将抵押权利登记在房地产管理部门。
4.审批过程：贷款机构会对贷款申请进行审批，审批的内容主要包括项目的风险评估、审查抵押物的价值和贷款申请方的还款能力等方面。
审批通过后，贷款机构会发放贷款。
5.贷款发放：贷款机构会将贷款金额划入地产项目方指定的账户中。
地产项目方可以按照合同约定的用途使用贷款。
6.贷款还款：地产项目方需要按照合同约定的还款计划进行还款。
还款方式一般包括等额本息还款、等额本金还款、先息后本还款等。
地产项目方需要按时缴纳每期的利息和本金，直到贷款全部偿还。
7.监督与风控：贷款机构会对地产项目的使用情况进行监督与风险控制，确保贷款资金的合理使用和项目的正常运作。
同时，还会对项目的市场状况和价值进行定期评估，确保项目的价值能够覆盖贷款本息。
8.结束贷款：一旦地产项目方完成贷款的还款，贷款即告结束。
此时，贷款机构会对抵押权进行解除登记，归还相关抵押物的权属，并注销抵押合同。
总的来说，地产项目信托贷款的操作流程包括尽职调查、签订贷款合同、办理抵押登记、审批过程、贷款发放、贷款还款、监督与风控以及结束贷款。
这个流程可以确保贷款的安全性和项目的可行性，同时保证贷款方和贷款机构的合法权益。
房地产资金信托的工作流程
房地产资金信托的工作流程一、项目寻找与评估。
评估的时候呢，就得算算账啦。
看看这个项目需要多少钱，将来能赚多少钱，风险有多大。
比如说，要看看盖房子的成本，包括买地的钱、建筑材料的花费、工人的工资啥的。
还要预估一下房子盖好以后能卖多少钱或者租多少钱，这可不能瞎猜，得根据市场行情来。
要是市场上房子已经很多了，价格可能就上不去，那这个项目的收益就会受影响，风险也就大了些。
二、信托计划的设计。
找到合适的项目后，就得开始设计信托计划啦。
这就像是给项目量身定制一套漂亮衣服。
信托公司要决定这个信托计划要募集多少钱，这些钱从哪儿来呢？可以是向很多个投资者募集，就像大家一起凑份子一样。
还得确定这个信托计划的期限是多久呢？是短期的，像一两年就结束，还是长期的，可能要三五年甚至更久。
这就跟我们做事情一样，得有个时间规划。
另外，收益分配的方式也得想好了。
是每年固定给投资者多少收益，还是根据项目的实际收益来分呢？这就像分蛋糕，得把规则定清楚。
而且呀，信托计划里还得规定好各方的权利和义务。
投资者有啥权利呢？比如说他们有权知道项目的进展情况，有权按照约定拿到收益。
那信托公司有啥义务呢？它得好好管理这些资金，按照计划去投资项目，还得保证投资者的利益。
三、资金募集。
接下来就是拉人入伙，也就是资金募集啦。
信托公司要向广大投资者宣传这个信托计划，就像商家推销商品一样。
他们会告诉投资者这个房地产项目有多好，投资这个信托计划能赚多少钱，风险有多小。
不过呢，可不能吹牛哦，得实事求是。
投资者们呢，也得擦亮眼睛。
他们要看看这个信托计划是不是适合自己，自己能不能承担得起风险。
有些投资者可能比较保守，只愿意把钱投到那种风险很低的信托计划里；有些投资者比较大胆，可能就想碰碰运气，追求高收益。
四、项目投资与管理。
募集到资金后，就可以把钱投到房地产项目里去啦。
这时候，信托公司可不能当甩手掌柜哦，得好好管理这个项目。
要监督开发商有没有按照计划盖房子，有没有乱花钱。
房地产资金信托的一般运作流程
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地产项目非银行贷款融资之
一般操作流程
地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。
而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。
在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。
现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。
一、前期尽职调查
贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。
尽职调查的范围大致包括：
1、项目公司相关组织性文件。
2、项目公司自身资产情况。
3、有关金融及财务文件。
4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。
5、与地产项目相关的文件。
（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）
6、项目公司相关财务及会计资料。
提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排
1、提供贷款的形式
1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。
2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。
为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。
2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式
1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。
至于贷款期限通常最少一到二年。
2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。
3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。
采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。
3、担保形式
1）抵押。
由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。
由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。
2）保证。
对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。
3）股权信托/股权让与担保（详见第三部分）
4、贷款用途
贷款资金通常要被限定仅用于此地产项目的开发建设或者借贷双方共同书面指定的用途，以保证专款专用。
5、还款来源及还款方式
1）地产项目的还款来源主要来自项目销售回款、公司的收入及其他资金来源（如有）。
在贷款本息未能清偿之前，项目的所有款项及今后取得的各种收入（包括销售收入、其他贷款、融资等）通常要求全部进入贷款人指定的账户或者借贷双方共同同意的账户。
项目的销售回款、融资款等仅限用于项目开发建设，未经贷款人同意，不得挪作他用。
通常，贷款人还会为自己创设项目销售回款可直接用于偿还贷款本息的权利；而对于销售回款的其他用途（如偿还借款人的其他债务等）贷款人往往围绕着项目的销售价格、累计销售面积、销售回款累计总额等方面来设定支出条件。
2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限届满时一次性偿还。
另外，贷款人会根据项目情况决定是否允许提前还款并对提前还款的申请时间、方式及条件作出要求。
6、放款
贷款资金一般要在前述的各项担保生效、股权转让的工商变更登记手续完成后方能发放。
为防范借款人发生违约行为，贷款人一般会赋予自己宣布贷款提前到期并要求偿还的权利，未发放的贷款也不再发放，还可能约定按贷款全额1%-5%支付违约金。
7、贷后管理
对于项目经营及决策过程中的重大事项，如设计方案的审定、银行借款、成本计划、大额合同招投标、销售代理的聘请、销售方案及价格的确定，贷款人都会要求借款人事前予以通报，并派人参与有关的决策会议。
借款人须按时向贷款人提供年度经营计划、季/月度资金使用计划及季/月度财务报表。
三、设立股权信托/股权让与担保
除了土地抵押担保及/或相关的保证担保外，贷款人通常还要以取得项目公司绝对控制权的方式为借款偿还提供保障。
1、持有项目公司股权的方式
1）信托公司股权信托模式。
此模式是以借款人为信托计划委托人，将项目公司的股权（比例一般要在90%以上）信托给作为贷款人的信托公司，设立股权信托，并指定借款人和贷款人为共同受益人。
通常仅为借款人保留很小比例的受益权（如1%），而贷款人的受益权比例则非常高（如99%，以避免违反信托法规定的受托人不能为信托合同的唯一受益人的规定）。
所设立的股权信托为积极信托，贷款人将以股东的身份对管理信托股权事务自行作出决定，并委派出席项目公司股东会的代表、推荐董事和委派相关人员。
股权信托模式下，借贷双方需要另行签署《股权信托合同》，并办理信托持有股权的转让登记手续。
2）一般投资人的无偿转让股权模式。
此模式是由借款人将项目公司通常在90%以上的股权无偿转让给贷款人持有，作为其偿还借款的让与担保。
借贷双方需要另行签署《股权转让合同》，以此作为向工商行政机关办理股权变更登记的依据。
2、控制公司的经营管理
1）改组项目公司的董事会、更换监事。
贷款人推荐的董事人数通常在全体董事三分之二以上，以确保贷款人占有绝对多数的表决权。
董事长由贷款人推荐的人员担任；对于监事人选一般也由贷款人推荐。
2）委派财务总监及项目管理人员。
股权转让完成后，贷款人通常还要委派项目公司的财务总监1名，项目管理人员若干名来参与公司日常经营管理。
财务总监一般负责保管公司的公章、财务章、合同专用章等公司印鉴，控制销售发票的使用，参加项目公司所有业务会议，项目公司所有款项支出须有财务总监的签字方可划付；项目管理人员则参加项目公司的例会及有关工程会议，参与项目的设计方案、招标、聘请销售代理及销售代理合同文本的确定、销售方案及价格的
确定等工作，行使董事会同意的其他权利等。
3）要求对借款人对外提供担保或以财产或财产权向银行申请抵押借款等
享有否决权，控制借款人的负债及或有负债。
3、修改公司章程并办理工商变更登记
就董事会的改组、监事的更换、董事会的职权、贷款人相关委派人员的职责、项目销售回款的使用及开发收入的分配等事项对项目公司章程作相应修改，并办理完成工商变更登记手续。
四、回赎条款
贷款人要求设立股权信托/无偿受让股权的最终目的不是持有股权本身，而是以此督促借款人按期足额偿还借款。
因此，地产项目中的非银行性贷款融资在合同中都会约定相应的回赎条款。
如果贷款本息全部按期足额清偿完毕，贷款人会将其享有的信托项下的受益权全部无偿转让给借款人（贷款人为信托公司时）或将其持有的项目公司的全部股权无偿转让给借款人（贷款人为一般投资人时）。
否则，借款人不能回赎任何部分的信托受益权或股权（无论有偿或无偿），且此时项目公司的董事会可以选择更换包括总经理在内的经营管理层，以股权及其收益作为不能回收资金的补偿。
五、相关法律文本的签署
为了明确此类融资中借贷双方的权利义务关系，更便于融资方案的实际操作，有关各方需要签订一系列彼此相关的法律文本，主要包括以下几项：
1、主协议。
对发放贷款、股权信托/股权让与担保、股权回赎、抵押/保证等担保、公司经营管理的控制等相关事项作框架性约定，以此作为交易的纲领性文件，后续的所有合同、协议、附件等均作为主协议的补充协议。
2、借款合同。
依据主协议的原则按照一般借款合同的格式来签署；对于非信托公司的一般投资人而言，在此份借款合同签订后，还要据此与银行签订三方
的委托贷款合同。
3、担保合同。
主要是将项目用地及其上新增建筑物设定抵押的房地产抵押担保合同和借款人关联公司为其偿还借款提供连带保证的保证合同。
4、股权信托合同/股权转让合同。
采取设立股权信托模式的，需签订股权信托合同，并准备格式化股权转让合同作为工商变更登记的依据；采取股权让与担保模式的，只需签署股权转让合同即可。
5、项目公司新的公司章程。
6、根据需要后续签署的补充协议等法律文件。
以上所列仅为地产项目非银行贷款融资的通常操作规程，因项目情况各异，请以实际所需为准。
北京市德津律师事务所 2010年2月4日。