【产品管理】沈阳铁西区建设大路地块市场研究产品建议-263页
沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告
商业价值
工程周边商业态势非常好,工程可以为此区位起到画龙点 睛之妙!未来价值不可估量!
➢东临凯马汽车 城
➢西临金枫南路 商业圈
➢南临大规模城 市住宅群
本 案
城市住宅 建筑聚集 建筑群
已规划,正在火速建造中,未来 区位良好,工程人气聚集简单, 产品升值必将非常迅速!
18
小结
就目前情况来看，本案为区域级、区域重点开展商业主轴
பைடு நூலகம்
案例分析
市场竞争分析
发展战略及整体定位 各物业类型定位
20
2021全国各市GDP排名
城市
上海市 北京市 广州市 深圳市 苏州市
GDP（亿）
16872.42 13777.9 10604.48 9510.91 9168.91
增长率（%）
9.9% 10.2% 13.0% 12.0% 13.2%
级别
直辖市 直辖市 地级市 地级市 地级市
9
经济指标
苏州市GDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济 开展形势及潜力良好，处于快速开展阶段
15分钟
工程
北行商圈
30分钟 工程
市政府
铁西区 于洪新城
市政府
沈阳站 金
太原街商圈
廊 沈河区
和平区
大东区
浑南新区
2
地块四至
工程总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、 商务公寓、写字间形成的大型综合性工程面对铁西区北二 路，昭示性强，交通便利
项目
数值
占地
27711.62
总建筑面积 142714.01 兴 地上建筑面积 10567.01 华
工程研究的工作阶段划分
市场调研工作
沈阳铁西发展调研报告
沈阳铁西发展调研报告沈阳铁西发展调研报告一、背景介绍沈阳铁西位于辽宁省沈阳市，是沈阳市的一个重要发展区域。
铁西区域内拥有良好的交通设施、丰富的资源，是沈阳市的经济中心之一。
本次调研将重点关注铁西区域的发展潜力及存在的问题，并提出相应的建议。
二、调研内容1. 政策环境调研：通过调研了解铁西区域的相关政策支持，包括土地政策、产业政策及税收优惠等。
2. 市场调研：通过对区域内企业的访谈和问卷调查，了解企业在铁西区域的发展情况、面临的困难和问题。
3. 设施调研：对铁西区域的交通、水电气等基础设施进行调研，了解设施的现状以及未来的改善计划。
4. 教育调研：了解铁西区域的教育资源情况，包括学校的数量、师资力量和教育质量等。
三、调研结果1. 政策环境：铁西区域的政策环境良好，拥有一系列的优惠政策，能够吸引更多的企业入驻。
但是政策执行力度不够，存在一些执行不到位的情况。
2. 市场调研：铁西区域的企业在面临市场竞争时较为困难，市场规模较小，行业集聚效应不明显。
同时，企业在提高产品质量和创新方面还存在较大的提升空间。
3. 设施调研：铁西区域的交通设施较为便利，但市内交通拥堵问题较为突出。
水电气等基础设施需要进一步完善，以满足未来发展需求。
4. 教育调研：铁西区域的教育资源相对较为丰富，拥有多所高水平学校和人才培养机构。
但是教育资源的分布不均衡，需要进一步优化配置。
四、建议1. 加大政策执行力度，确保政策得到有效落实，提高企业获得感。
2. 加大市场开发力度，加快培育具有竞争力的产业集群，提升企业的市场综合实力。
3. 加大基础设施建设投入，缓解交通拥堵问题，提升水电气等基础设施的质量和安全性。
4. 加强教育资源的优化配置，提高教育质量，培养更多优秀人才，为区域的长远发展提供有力支撑。
五、结论铁西区域拥有较好的发展基础和潜力，但仍存在一些问题需要解决。
通过对区域的调研，我们提出了相关的建议，希望能够为铁西区域的发展提供一些有益的参考和指导。
最新整理城市规划师：“五横五纵”划出铁西新商圈
城市规划师：“五横五纵”划出铁西新商圈“五横”：北一路、北二路、北四路、建设大路、沈辽路“五纵”：兴工街、兴华街、兴顺街、保工街、重工街随着工业企业逐渐迁出城区，大型商业项目不断进驻，一向以工业作为城区”名片”的铁西，从今年起开始打造自己的”商业名片”。
1月14日，记者从铁西区经济局了解到，目前，铁西区已经规划了”五横五纵”的新版商业地图。
“五横五纵”各具特色据介绍，”五横五纵”的产业规划布局，是铁西区结合目前全区服务业分布基本特点，重新规划设计的。
”五横”中，北一路发展仓储物流配送业、北二路发展汽车贸易、北四路发展生产资料业、建设大路建设商贸景观、沈辽路为商贸走廊;”五纵”，兴工街建设时尚休闲产业带、兴华街发展金融贸易产业、兴顺街规划为现代商业带、保工街发展现代家居产业、重工街依托新建场馆发展文化体育和会场业。
兴工街--时尚靓丽在”五横五纵”10条产业带中，最抢眼的，当数兴工、兴顺、兴华这三条知名度较高且已初步具备商业名街雏形的街路。
兴工街全长约3400米，由于其地处和平、皇姑区交界处，今后将重点发展餐饮娱乐、宾馆、购物等时尚休闲产业。
目前，兴工街共有商业网点233个，其中锦江之星旅馆、麦德龙超市、荣富饭店、安塞食府、名都嘉年华、福临浴宫、盛缘大地家居、凯乐迪K T V、海洋魅力大酒店等项目已经建成并营业。
另有金碧辉煌国际俱乐部、海韵广场酒店、力天商业广场等在建项目，即将投入运营。
在此基础上，今后，兴工街将重点发展酒店、高品位娱乐、高档次购物中心，引进茶楼、酒吧、咖啡屋、西餐厅等新兴业态，聚集商气、人气，成为高楼鳞次栉比，名店接踵而立，灯饰亮化如昼的铁西时尚名街。
兴顺街--高档气派兴顺商业街作为沈阳市一级商业街，规划改造成为铁西商圈中最繁华现代和高档的商业街，体现大都市气派，成为市民休闲、购物、文化、娱乐的首选商业区域。
今后几年，铁西将结合铁西商业大厦改造、兴顺灯具城启动以及兴顺街建大以北至北三路段改造，全面启动兴顺商业步行街改造，并建设小六路传统风味街。
【奉天记忆：铁西早年的街路建设】
【奉天记忆：铁西早年的街路建设】沈阳市铁西区的道路规划建设和改造是沈阳市城市建设、⼯业发展、民⽣进步的重要内容之⼀。
铁西区道路建设初始时间⼤约在上世纪三⼗年代初期或中期。
1934年11⽉，⽇伪当局在铁西区规划建设道路。
其规划是先修路、后建房，因此街道还是⽐较规整的。
道路采⽤放射形道路与⽅格型路⽹相结合，并确定东西⾛向的为路，南北⾛向的为街。
——下图为40年代的建设⼤路。
1935年以前，主要道路只是兴⼯街以东的⼏条⼩马路：安福街（沈阳第⼀纺织机械⼚西侧马路）、末⼴町（今宏伟茗都⼩区）、永代町（今化⼯研究院东侧马路）、芳野町（今霁虹地区）。
1936年后，由安福街（沈阳第⼀纺织机械⼚西侧马路）向西陆续修筑了威腾（今兴⼯街）、应昌、嘉应（今兴华⼤街）等6条街。
同时，北起中央路（今北三路）往南修筑了南⼀、南⼆、南三、南四、南五（今建设 ——下图为早年保⼯北街的路⾯1938年后，从嘉应街（今兴华⼤街）向西修筑了贵和、勋望、景星、兴顺、齐贤、志诚（今保⼯街）、寿同（今卫⼯街）等13条街路。
以中央路（今北三路）为中⼼，从南五马路（今建设⼤路）往南修筑了9条马路马路（今南六路⾄南⼗四路）；往北修筑了8条马路：北⼀马路⾄北⼋马路。
1946年4⽉，国民党政府改南五马路为建设⼤路，其余路⼀律由北开始往南按序排列：建设⼤路以北为北⼀路到北四路；以南为南六路到南⼗四路。
——下图为早年建设⼤路与重⼯街的交汇处西路⾯。
铁西区的街路命名颇具特⾊：⼯⼚区的街名都带有“⼯”字，如：振⼯街、卫⼯街、兴⼯街、肇⼯街、启⼯街、重⼯街等。
⽣活区的街道名称也较为多样，如云峰街、⽢露街、兴华街、贵和街、进步街，敬儒街、齐贤铁西区的街路与附属地的街路是完全平⾏或对应的。
实际上附属地路⽹的延伸和扩建，如东西向的路中央路、北⼆路、建设⼤路、南六路、南⼗路等，是附属地沈阳⼤街、北⼆马路、南五、南六、南七马路等的延 ——铁西区道路采⽤了放射形道路与⽅格型路⽹相结合的⽅式。
改造中的老工业基地面临的新问题与规划对策—以沈阳铁西建设大路以北地区改造规划为例
各ｆ政策和资源优 通过战略调整，取得了明显的 中 造中也逐渐显现出一些不利于城市发展的新问题。
单 一 、路 网 密 度低 等 问 题 。 应 借 助沈 阳市 新 一 轮 空 间结 构 调 整等 契机 ， 优 化 建 设 大路 以 北 地 区 的 用 地 结 构 ， 构 建 通 畅 的 道 路 交 通 系统 ， 修 复 城 市 绿 地 与 水 系 统 ， 加 强 对 工 业 历 史 建 筑 的保 护 ， 以 实 现 振 兴 铁 西 经 济 的 目标 。
［ 关键词］沈阳市 ；铁西建设大路 以北地 区；老工业基地改造 ［ 文章编号］ ０ ６ ０ ２ （０ ８ ０ － ０ ８ ０ ［ １ ０ － ０ ２ ２ ０ ） １ ０ ４ － ４ 中图分类号］ Ｕ ８ ．１１ ［ Ｔ ９ ４ １ 文献标识码］ Ｂ
Ｎｅ Ｐｒ ｂｅ ｎ ｌｎ ｉｇ Ｍｅ ｓ ｒ ｓｏ ｄ Ｉｄ ｓｒ ｓ ｈ ｕ ｓ ｆ ｎ ｖ ｔ ｎ — — Ａ ｗ ｏ ｌｍｓａ ｄ Ｐａ ｎｎ ａ ｕ ｅ ｆ Ｏｌ ｎ ｕ ｔ Ｂａ ｅ ｎｔ ｅ Ｃｏ ｒｅｏ ｙ Ｒｅ ｏ ａｉ ｏ Ｃａ ｅＳｔｄ ｎｔ ｅＲｅ ｏ ａ ｉｎＰｌｎ ｉｇｏ ＂ｅ ｉ ｓｒ ｔ ｎｔｅ Ｎ０ ｏ ｉｎ ｈ ｖ ｎ ｅｉ ｅ ｙ ｎ ／ ｓ ｕ ｙｏ ｎ ｖ ｔ ａ ｎｎ ｆ１ ｘ Ｄｉ ｉ ｒ ｆ ａ ｓ ｅＡ ｅ ｕ Ｓｈ ｎ ａ ｇ ｈ ｏ ３ ｌｃ ｏ ｈ Ｊ ｎ Ｈａ ｕ ｅ Ｒｅ ｅ ｇ。 ｉ ｎ ｑｕ ｎＹ ｈ 。 ｎＦ ｎ Ｌ ｇ ｉ Ｙｉ
ｓ ｒ ｉｅ ｌｗ ｏ ｄ ｄ ｎ ｉ ， ｔ ． ｎ ｔ ｅ ｎ ｔ ｆ ｉ ｎ ｈ ｅ ｕ ｉ ｘ ｉｔ ｃ ． ｅ ｏ ｐ ｒｕ ｉ ｆ ｅ ｙ ｎ ｐ ｔ ｌ ｅ ｖｃ ，ｏ ｒ ａ ｅ ｓｔ ｅ ｃ ｏ ｈ ｏｒ ｏ ａ ｓ ｅＡｖ ｎ ｅ ｉ Ｔ ｅ ｉ ｓｒ ｔ Ｔｈ ｐ ｏ ｎｔ ｏ ｙ ｈ Ｊ ｎ ｄ ｉ ｔ ｙ Ｓｈ ｎ ａ ｇ ｓ ａ ｉ ａ ｒ ｓｒ ｃｕ ｅ ｓ ａ ｌ ｅｔ ｋ ｎａ ｖ ｎ ａ ｅ ｏ ｐ ｉ ｚ ｈ ｉｔ ｃＳｌ ｎ ｓ ， ｎ ｔｕ ｔ ｒ ｎ ｐ ｒ ｔ ｎ ｓ ｓｅｍ， ｎ ｅ ｏ ｅ ｅ ｔ ｔ ｒ ｈ ｌｂ ｅ ｄ ａ ｔ ｇ ｆ ｏ ｏ ｔ ｕ ａ ｔ ｍｉｅ ｔ ｅ ｄ ｓｒ ’ ａ ｄ ｕ ｅ ｃ ｓ ｒ ｃ ａ ｓ ｏ ａ ｉ ｙ ｔ ｉ ｏ ｔ ｔ ｏ ａ ｄｒ ｃ ｖ ｒ ｇ ｅ ｎ ａ ｄｗａｅ ｙ ｔ ｍ ｔ ｎ ｔｅｎｏｄ ｉｄ ｓ ｒ ｌ ｕ ｌｉｇ ｃ ｎ ｅ ａ ｉ ｎａ ｄ ｒ ｖｔ ｌ ｅ Ｔｉｘ ｄｓ ｒ ｔ ｃ ｎ ｍｙ ｒ ｅ ｎ ｔ ｒ ｓ ｅ ｔ ｓ ｒ ｇ ｈ ｌ ｎ ｕ ｔ ａ ｉ ｎ ｏ ｓ ｒ ｔ ｎ ｉ ｉ ｅ ｉ ｉｔｃ ’ ｅ ｏ ｏ ． ｓ ｏ ｅ ｉ ｂ ｄ ｖ ｏ ｅ ａｚ ｉ Ｓ
沈阳铁西项目初步沟通报告
宏观市场分析——客群
客户群体分析
购房仍以刚性需求为主，选婚房和首次置 业者居多，改善型其次
70-90平米面积段最受欢迎，主要为新结 婚的两口或三口之家，更注重产品性能 和附加值
沈阳市场行情相对独立，市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较 大，而对于沈阳以刚需为主的市场则影响不大。
可以预见，未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！
沈阳铁西项目初步沟通报告
宏观市场分析——房地产
沈阳市与铁西区供应量与去化量
2007年-2010年沈阳商品房供销量
2007年-2010年铁西区商品房供销情况
铁西区从“东方鲁尔”到“最宜人居”完成了一个华丽的转身，现已成 为人口密度最大，房地产项目最多，繁华程度相对较高的现代化人居城区。 同时也是房地产最热点区域，随着地铁的开通，星摩尔及宜家大品牌的进驻， 城市中心的西移，使得铁西区将成为沈阳市重要核心区域，为房地产的发展 奠定了坚实基础！
宏观市场分析——政策
近年政策环境回顾
抑制 遏制
出拳
中央经济工作会议
时间：2009.12.05
地产支柱产业地位淡出抑制投机性购房
国务院常务会议
时间：2009.12.09
个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年
时间：2009.12.14
国务院总理温家宝明确提出,“加强市场监管,
稳定市场预期,遏制部分城市
城市战略价值：
第 四 极
环渤海
长三角 珠三角
国家将构 筑一个包括 内蒙古东部 五盟市在内 的东北经济 圈，使其成 为继长三角、 珠三角及环 渤海经济圈 之后的第四 个中国经济 增长极。
沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战 略地位。
关于沈阳铁西新区旧区改造和新区建设的研究
科技资讯科技资讯S I N &T NOLO GY I NFORM TI ON 2008N O.17SC I ENC E &TEC HNO LO GY I N FO RM A TI ON 科技教育1旧区改造2001年的老工业基地铁西工业布局不够紧凑。
尤其污染大的工业较分散，不能集中进行污染治理，同类的工业很难进行协作生产。
工厂、居住用地混杂。
城镇产业结构层次低，城镇职能单一。
城市土地利用率低，城市文化娱乐设施用地不足。
用地比例失调，工业用地偏多，居住生活用地人均相对较小，人均公共绿地、人均道路广场面积更小。
住宅建设速度低于人口增长速度，公建分布不均匀，项目不全，标准低等等诸多问题。
2002年开始铁西区政府从调整铁西产业结构着手，全面实施“搬迁、并轨、合资、转制、改造”方针，采取合资搬迁、重组搬迁、搬迁三条途径，使今日的铁西不可同日而语。
1.1以搬迁、并轨、合资、就业为主线，全力推进铁西工业带企业的改造创新2002年至2006年间，全区搬迁企业达363户，腾迁土地面积500余万平方米，大型企业的搬迁不仅开拓了更加广阔的城市空间，也为更新变革中的中小型企业带来的新的发展思路。
通过“东搬西建”，促使工业项目的相对集中，为引进新的工业项目建设带来了新的契机，从而推进了机床功能部件、北方交通、大明、远大、铸锻、宁波、台商等重点工业园区建设。
机械精加工、铸锻及粗加工、科技研发等公共服务平台建设，为装备制造业提供了设备和技术支持。
仪器仪表工业园、模具工业园分别引进新项目15个和21个，产业集中度进一步提高。
2006年新开工工业项目302个，总投资413亿元，项目数量和投资均居全市各区县之首。
工业经济总体实力得到提升。
截至2006年全区规模以上工业企业总数发展到602户，比2005年新增117户。
规模以上工业总产值占全市的25%。
新增工业固定资产105亿元，同比增长26.3%。
机床集团工业总产值突破80亿元，跻身世界机床行业前10强。
策划部铁西市场调研2
策划部铁西市场调研2千缘地产——千缘·爱城项目市场调研报告千缘策划部前言市场调研作为房地产营销策划中的重要部分，直接关系到一个项目的整体运作；是营销策划的基础，也是项目运作的基石。
策划部刚刚介入项目启动期，为了能够更好的促进本项目顺利运作，在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研，工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射（以建设大路为基点向两端延伸）。
其基本框架如下：●铁西区房地产市场的整体分析●本项目周边房地产市场近况分析●本项目小户型市场周边主要竞品分析●本项目住宅市场周边主要竞品分析●本项目区域市场细分●本项目目标客户群描述●总结一、铁西区房地产市场的整体分析1、新区房地产发展状况铁西是沈阳的老工业基地，在东北振兴的东风下，铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。
有人说隔一段时间不去铁西，就会感觉变化很大。
以前市区内的购房者很少选择铁西，一是觉得铁西比较偏；二是没有好房子。
但现在不同了，随着大批的工业企业迁出，住宅楼和商业项目拔地而起，铁西已经成为开发商和消费者的新选择。
铁西的房子便宜是很多人的共识，当然铁西的房价也一直在涨。
2003年12月，铁西的商品房均价为2784元，虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。
乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气。
房子刚盖完就已经销售大半，这对铁西来说已经不是新鲜事了。
很多人购买铁西新区的房子是为了投资，但大多数人还是因为能买的起。
（1）道路、桥梁改造，新区房地产的助跑器。
今年，铁西新区在目前的交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修。
建设大路和兴华大街已成为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道，发挥工业带整体形象外辐射的作用。
（2）棚户拆迁、退路进厅，新区房地产的发展基础。
在铁西新区着力改造光明、艳粉、牛心屯、启工、卫工、霁虹等27块尚存在的棚户区中，其中5块改造成绿地、22块进行房地产开发，规划建筑面积70.5万平方米。
红星地产铁西项目招商简介
备注：外立面效果图仅为示意，非交付时标准；
20
2019/8/17
建设工程综合技术经济指标一览表
项
目
计量单位
用地面积
M2
总建筑面积
M2
其
计容建筑面积
M2
中
不计容建筑面积
M2
（一）地上建筑面积
M2
大型商业面积
M2
其
独立商业面积
M2
中
办公式公寓建筑面积
M2
物管用房面积
M2
（二）地下建筑面积
M2
其
大型商业面积
茂业百 货
汽配 城
兴 工 街 北一路
北二路
建设大 路
南九路
沈辽路
18
项目市场背景 项目规划概述
项目简介
项目属于中型综合商业体,总建筑面积约15万平方米
沈阳铁西商业综合体项目是红星 美凯龙铁西项目的二期。
总建筑面积15万平方米，集地上 大型商业、酒店式公寓、购物步行 街、特色餐饮、娱乐场所、地下餐 饮及休闲商业于一体。
香江
沿兴华南街的铁西万达广场、 家居乐
购
深圳茂业百货。都将改变铁西
的传统商业格局。
兴 顺 街
汽车贸易产业带 东方家 铁园西十字金廊
友谊商 场兴顺灯具 城
国际纺 织服装 城
宜家 星M居ALL
国美电 器 铁西百 货
万达广 家场 乐 福
兴 华 街
红星美凯 龙
家乐 福
华润置地广 场 轻工市场
铁百商圈
大商新玛 特苏宁电器
茂业百货
总建筑面积
南九路 沈辽路
层数
开业时间
宜家IKEA
家居专卖店
对沈阳铁西区产业建筑改造思考
对沈阳铁西区产业建筑改造的思考摘要： 2003年国务院决定，将东北老工业基地作为改造重点。
目的是在改善东北地区老工业基地环境，提升其经济活力。
在此背景下，如何从城市，建筑和环境的角度来确定的老工业基地的价值和潜力，进行科学发展规划并实施发展战略，是摆在我们面前的一项紧迫任务。
关键词：产业建筑空间改造功能更新产业文化沈阳是中国重要的重工业基地，尤其是铁西工业区，曾被誉为“鲁尔”。
然而今天的铁西工业区正面临着资产重组，经济和产业结构重大调整。
大量的产业建筑遗产，由于开发商的建设和对工业遗产的无视，正面临着毁灭，抢救产业建筑遗产势在必行。
保护并利用好这些不可再生的宝贵的精神财富，不但可以使产业建筑重焕生机，还可以带动区域间的发展。
一、铁西区衰退背景和世界各地很多重工业区一样，铁西区也面临着衰退的困境，形成这种局面是由诸多原因造成的。
（1 ) 区域优势的变化铁西重工业基地是建立在东北地区丰富的矿产资源基础上的，抚顺煤矿、鞍山铁矿等作为沈阳重工业的支撑，起到了至关重要的作用。
但随着资源逐渐枯竭，环境恶化，东北地区重工业尽显疲态，这也是重工业发展的一个瓶颈。
（2 ) 产业结构畸形铁西区产业主要以重工业为主，结构严重单一化，没有相应的轻工业及第三产业，产业布局的畸形发展，这也是计划经济遗留下来的历史问题。
根据产业结构演变规律，第二产业会逐渐向第三产业进行转变，但铁西重工业区却几十年如一日地以重工业为主发展，严重违背了产业结构演变规律。
（3 ) 供求关系的变化在计划经济时期，工业生产供需关系完全由政府调控。
我国进入市场经济体制后，逐渐由卖方市场向买方市场转变。
国家不再提供市场，铁西区众多国有企业需要自己寻找市场。
国有经济比重过大，所有制结构不灵活。
除此之外，由于国民经济发展的调整，重点向轻工业及第三产业转变，重工业市场萎缩，给重工企业带来严重困难。
（4 ) 市场经济产品竞争力下降铁西区众多重工业工厂由于多年经营，设备老化，产品多年内没有改进，不能应对市场的迅速变化。
2019沈阳特变电地块前期市场调研报告52p
公交距离
0.2公里
1.0公里 1.8公里 3.2公里 3.6公里 4.6公里 5.5公里 7.2公里
时间
1分钟
2分钟 5分钟 8分钟 8分钟 10分钟 15分钟 20分钟
太原街商圈
地块东侧沈阳国际服装城正在建设招商中； 项目东侧的家乐福超市，为项目周边居民的 日常生活提供了极大便利； 一号地铁出口就在附近，走路只需8分钟； 项目邻近沈阳四个重要的大商圈，是未来产 品的亮点之处。
批准预售面积 10.4 3.97 5.31 7.04 9.32 16.9 3.33 32.8 30.5 7.32 6.04 21.6
销售面积
7.3 11.5 26.7 19.8 16.4 33.8 22 28.6 39.6 29.8 31.31 40.4
批准预售面积同比 6% 53% 174% -56% -62% -24% -84% 30% -50% -63% -77% 42%
东至：齐贤北街
南至：北二路
项目地块现状分析-内部环境-地块形状
北 东
173中学
加油站
保工一校
变压器厂B地块
小北一路
变压器厂A地块
沈阳汽车超市
在建大型超市—家乐福
地块总体形状较为规整，呈长方形，地块内部尚未拆迁； 地块内现为特变电工场，因为拆迁，可能影响到项目开发节奏； 地块四面临路，且北向有较长的临街面，较为畅通，但也会产生严重的噪音、灰尘和车流； 地块北面紧邻火车道，现在正常使用，对项目有一定的噪音影响。 西侧有加油站，会常有车加油，夜间会有噪音。
报告结构
二、铁西区房地产市场发展
铁西区房地产市场发展
铁西区及地块示意图
铁西新区
铁西老区
铁西区房地产市场发展
沈阳西部板块(于洪新城、铁西)项目市调2013年03月12日
商品住宅成交量分析
2012年商品住宅销售量同比下降23%，是除08年以外，近5年的最低值！全年成交量曲线 呈现缓慢爬升态势。
二、沈阳商品住宅市场分析
各区商品住宅成交量分析
纵观整个市场，受资源以及限购政策影响，今年二环外区域销售明显好于二环内，其中以于洪 、浑南、沈北较为突出，而中心城区（市内五区即和平、沈河、铁西、皇姑、大东，）中铁西 区以绝对优势领先于其他各区。
三、沈阳房地产市场预测
土地市场供应
近五年入市面积约占新开工面积的50%，意味着5年累计已经开工但还没有入市的潜在供应
量已经达到9354万平米，从2008年起，库存量持续增加，12年底库存达到1523万平米。
三、沈阳房地产市场预测
小结
目录
一、沈阳土地市场分析 二、沈阳商品住宅市场分析 三、沈阳房地产市场预测 四、西部板块调研分析 五、地块周边竞品分析 六、开发投资建议
主要卖点
客群分析
品牌开发商、大盘、面积适中、价格便宜、 强势营销策略
铁西区、和平区首置、首改型为主
华润置地广场
地理位置 建设大路铁西广场东北侧
项目概况
总占面/（万㎡） 7万平 建筑类型
总期数/现期数
总建面（万㎡） 68万平
板楼，高层32-33层，多层8层
二期/一期（一期5栋基本售罄，二期未开，二 期为47层120-140平精装修户型，价格会有较 大提升） 670（一期） 6.7 2011年12月 100-140平米 高层8500—多层9500元/平方米 约48套 品牌开发商、铁百商圈，位置优越，规划16万 平米商业五彩城、地铁1号线铁西广场站 35-45岁改善型客户 绿化率 交房时间 30% 2013年10月底
开发建设铁西新区的
关于借助新发城建投公司投融资平台加快我市铁西新区开发建设的建议市政府：铁西新区的开发建设对密山城市建设具有重大意义，但自规划铁西新区开发建设以来，由于种种原因目前开发建设过于缓慢，没有达到预期效果。
经我们认真调研，认为有必要通过转变观念，理顺体制，引入经营城市的理念加快新区的开发建设。
为此，就新区的开发建设向市政府建议如下。
一、铁西新区开发建设面临的主要问题一是观念滞后。
长期以来，密山城市建设单纯依靠财政投入，由于缺乏雄厚的资金支持，城市基础设施建设的步伐严重滞后，远远不能满足实际需要。
随着经济社会的不断发展，城市建设管理的成本不断加大，而从我市财政状况来看，已经无法支撑持续增长的资金需求，特别是铁西新区的开发建设，资金更是摆在我们面前的一大难题。
从表面上看，密山城市建设缓慢是资金的问题，实质上却是观念的问题。
当发达地区把经营城市搞的红红火火的时候，我们密山还不知道经营城市是什么概念，当别人用经营城市的理念把城市建设的日新月异的时候，我们还在是否引入经营城市的理念面前犹豫不决。
从铁西新区开发建设的现实来看，要摆脱资金困扰，就必须用市场经济观念建设管理城市，把城市的公共财产转变为可经营性资产，把城市的社会公益事业转变成资本经营，运用市场经济手段，最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条“以城养城、以城兴城”的经营之路，实现自我发展、自我积累、自我升值的良性循环。
二是体制不顺。
长期以来，密山在城市基础设施建设上，始终实行“政府主导，财政投资，部门实施，管建合一”的体制，城市建设部门扮演了运动员与裁判员的双重角色。
由于政府包揽一切，缺乏开发建设的市场主体，因此，没有形成市场主体在经济规律的引导下、在规划的指导下、在职能部门监管下加快城市建设管理的体制，这是造成效率低下、资金使用效益不高的结症。
政企不分、政府包揽一切的体制在财政承受范围内尚可勉强支撑老城区的改造和维护，但对于铁西新区这样的大规模开发建设就显得力不从心，其体制上的弊端显露无遗。
沈阳市人民政府办公厅转发市发改委服务业委关于支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区意见的通知
沈阳市人民政府办公厅转发市发改委服务业委关于支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区意见的通知文章属性•【制定机关】沈阳市人民政府•【公布日期】2010.06.18•【字号】沈政办发[2010]71号•【施行日期】2010.06.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文沈阳市人民政府办公厅转发市发改委服务业委关于支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区意见的通知（沈政办发[2010]71号）各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属机构：经市政府同意，现将市发改委、服务业委《关于支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区的意见》转发给你们，请认真贯彻落实。
沈阳市人民政府办公厅二○一○年六月十八日关于支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区的意见（市发改委、市服务业委）为充分发挥生产服务业对我市经济社会发展的支撑引领作用，积极探索生产服务业与制造业有机结合、相互促进的发展新模式，促进相关生产服务企业和机构集聚化发展，推动区域经济协调发展，根据《国家发改委关于开展服务业综合改革试点工作的通知》（发改产业〔2010〕116号）精神，现就支持铁西区建设生产服务业集聚发展示范区（以下简称示范区）提出意见如下：一、加强组织领导。
为确保示范区建设工作顺利推进，建立由分管副市长为召集人，市发改委、服务业委为召集部门的市推进示范区建设工作联席会议制度，定期研究、解决建设过程中的重大事项和有关问题。
铁西区作为示范区建设工作的责任主体，要严格按照国家、省有关要求，尽快建立相应的组织领导机构，编制总体发展规划和重点行业规划，确定发展目标和主要任务，制订具体政策措施，创新发展体制和机制，强化目标考核，加速推进示范区建设。
二、做好基础工作。
市发改委要会同铁西区政府尽快编制完成铁西区生产服务业试点改革方案，研究建立相应的组织领导、规划、政策、统计和考核等保障体系，全力推进国家服务业综合改革试点各项工作。
率先引入现代____
辽宁经济2014.03 L i a o n i n gE c o n o my体系相关研究工作。
!"利用现有科技创新专项资金，重点支持现代建筑产业化关键技术、引进技术、高新技术研究及应用项目，加强技术集成与创新，加快对关键技术和产品的科技攻关。
#"建立现代建筑产业化工程评价体系，学习借鉴新加坡建筑产业化易建评价体系，探索和建立沈阳市现代建筑产业化工程评价体系和建筑性能认定体系，进一步规范沈阳市现代建筑产业化工程建设和管理。
率先引入现代建筑理念的铁西建筑产业园$%%&年初，沈阳市委、市政府做出开发建设铁西现代建筑产业园的重大决策，铁西区委、区政府一直把发展现代建筑产业作为调整产业结构，转变经济发展方式的重点工作之一，着力建设现代建筑产业核心区。
#年来，将园区基础设施建设纳入创建国家生态工业示范园区工作统筹推进，选择高端企业对接洽谈，引进了日本积水、中南建设及徐工机械和深圳雅致等一批高水平现代建筑产业项目。
$%'(年，现代建筑产业实现产值)%%亿元，占全区工业总产值的$$"*+，占全市现代建筑产业总产值的!%+。
有力支撑了沈阳市现代建筑产业发展。
一、铁西现代建筑产业发展现状（一）规划编制和基础设施建设$%%&年*月，委托国家建材研究院和英国阿特金斯公司制定铁西现代建筑产业园的产业规划和空间规划，$%'%年'月完成规划并向社会公开发布。
根据《沈阳铁西现代建筑产业发展规划（$%'%—$%$%）》及《铁西区国民经济及社会发展第十二个五年规划纲要》中确定的目标，要把铁西现代建筑产业园建设成全市发展现代建筑产业的核心园区，建设成全国现代建筑的“产业高地、创新高地、服务高地”，进而推动沈阳市成为世界一流、国际知名的现代建筑产业之都。
根据规划要求，铁西现代建筑产业园重点发展现代建筑装备、现代建筑部品、现代建筑服务业，建设制造、研发、商贸为一体的低碳生态园区。
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兴
华
街
兴
工
街
铁西 广场
新兴产 业带
未来市政重点规划
现代商贸 生活服务区
老城区向新城区的全面转变
用2-3年时间完成现代商贸生活服务区企业的全部搬迁改造， 今年启动霁虹现代生活服务区的建设。 还将在霁虹现代生 活服务区建成全国最大的市民广场。对于兴工北街两侧具 有保留价值的厂房将改建成大型超市、游泳馆、体育馆等 场所。
位置示意图
仙女湖
霁虹现代 综合服务
住宅区
五星级 酒店
其它
※道路：
•全面拓宽改造兴华街、卫工街、北一路和兴工街等重点景观街路。 •打通艳华街，拓宽改造兴华北街，将兴华街建成贯通铁西南北的快速通道。
千缘公司战略发展要求： 保守核算利润25%
建设一栋公建产品，作为公司资本 宗地临街全部做商业
以最初规划比例公建/商业/住宅为2.5:2.5:4核算 平米住宅楼面成本约：3100元，总投资约2.8亿元
宗地所属区域——铁西区 城市发展的现状与未来
传统观念上的铁西区
•著名重工业城市“沈阳”的工业核心。 •区域内以建设大路为界，形成以南的居住区和以 北的工业区两大版块。 •由于历史上工业带集中，空气污染严重，形成了 较其他区域落后的区域形象。
宗地周边配套情况
中兴大厦
医大 一院
医科大学
沈阳站 长客南站
新世界百货
百胜太原街 店，灿坤，
沃尔玛
南二小食品城
铁西广场
铁百
95 中4
中 市第五医院
家具城
125中学，88中 学，工业大学
79中
宗地周边公交系统
建设大路上出行主要公交线路，全方位辅射沈阳全城。
103路：五爱街——长客西站
辅射范围：
201路：毛织厂——十四路 207路：鹏利广场——十三路 208路：沈阳站——向工小学 216路：沈阳北站——艳粉街
区
铁西区面积39.6平方公里， 人口76万。域划来自分今天的铁西新区
由铁西区和沈阳经济技术开发区联结组成， 总面积 126平方公里，人口102万。
正在建设中的铁西新区
该区域着力构建八大产业园区：
包括重矿机械制造工业园、
通用设备制造工业园、
数控机床制造工业园、
航天及新型材料制造工业园、
汽车零部件及模具制造 这个区域中将不再植入新的工业企业，原有
千缘地产
铁西区建设大路地块 市场研究&产品建议
（打印稿）
研究构架
住宅用地 限制条件 所属区域发展状况 明确方向(周期短利润最大化)
细分市场研究 目标细分市场定位
目标人群需求分析 产品建议 产品定位 开发主题 产品建议
规划建议 建筑形式 单体建议
收益测算
户型建议 价格建议 开发节奏
提报内容
宗地分析 目标细分市场分析 目标人群需求分析
宗地
宗地四至
由于本案所临建设大路东偏北约30度，项目宗地四至道路非正向的南北 为方便说明，以下仍以正东西南北计。
南：临建设大路景观路，属市一级马
路，交通方便，车流量大。
东：临18米爱工街、雪花啤酒厂，雪
花啤酒厂的搬迁已是政府多次讨论的
议题,计划将在年内实施，未来也将是
一块重金之地。
云
西：香港东环集团待开发地块与本案
该项目选址在铁西新区与和平区交界处， 原127中学校址，建设期：2年投资总 额4000万美元，目前正处于招标阶段。
一条以工业为 工业文明长廊 主的旅游黄金
带
从卫工明渠以东至建大以北、至北二路 及北二路以北若干地块，跨越了兴工和 卫工地区，分散布局。
人文景观和 人工湖泊
卫工明渠在2004年向西延伸，在建设大 路、劳动公园、仙女湖形成三个节点并 贯穿整个铁西。
相隔27米云峰街，且将与本案共同组
峰
112米
成铁西新区CBD的形象重心。
街
北：临12米规划路，与云峰花园地块
相对，作为原来方正完整地块的一部
分, 云峰花园将更具住宅开发优势。
目前虽然也是净地一块，却已在
春季房展会上亮相。预计年内会出大
形象。
规划路
宗地 爱 工 四方宾 街 馆
建设大路
208米
沈阳型材综合 市场
产品定位 产品建议 投资回报测算 附件：沈阳市宏观经济环境 本案目标消费者需求分析 本案公建产品建议
宗地分析
宗地概况 开发限定 宗地所属区域房地产市场发展态势 明确的方向
宗地概况
宗地位置
宗地在沈阳市一环以里，为铁西区建设大路北原四方宾馆处，东西长208米， 南北宽112米，占地约2.3万平。三面临路，位于铁西新区CBD之内，是沈阳 市主城区进入铁西区的门户地段。 本案作为铁西区政府重点形象工程项目，目前除四方宾馆待拆除外，整个地 块地势平坦方整，可直接进入开发程序。
工业园等。
的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装
备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入
新兴业态产业，建设现代生活服务区。
现代商贸生活区 改造重点
•建设大路、兴工街、兴华 街道路及沿线绿化工程 及 全区范围内绿地改造、广场 修建工程初见成效
•建设大路以北，工业企业 陆续迁出商业住宅逐步引入
•建设大路、保工街、沈辽 路形成了家乐福、欧倍德、 家世界、乐购等42个项目为 代表的新兴业态产业带。
向东：和睦路/中街向南：三好街/艳粉 向西：长客西站/于洪新村 向北：荷兰村/沙岭
237路：和睦路——铁西广场
经过主要路区商业：
239路：客车厂——泉源小区 240路：劳动公园——马路湾 251路：长客西站——沈阳站
家具城/沈阳站/西塔/太原街/五爱市场/展 览馆/ 中街/鹏利广场/市府广场/三好街/ 南塔
266路：于洪新村——煤炭设计院
268路：砂山客运站——荷兰村
297路：市工人文化宫——万柳塘公园
501路：沙岭——五爱市场
铁西新区1号线：张士开发区管委会——西塔
宗地分析结论
铁西区现代商贸生活区的门户地块
衔接和平与铁西商业区的中心地带
宗地开发限定条件
开发限定条件
•宗地占地2.3万平，容积率3.5-4，属住宅用地，规划建设面积 8.05-9.2万平。 •宗地土地成本2400元/平，共计5520万。
兴顺步行街
继太原街、中街之后的第三条商业步行街
规划中的兴顺商业步行街南起八马路，北至北三路，全长 1560延长米。其中南八马路至建设大路长1070米为第一期； 建设大路至北三马路长490延长米为第二期。一期北侧牌 楼已建成，整体将于近期完成；二期将在2—3年内建成。
五星级酒店 填补铁西新区 酒店市场空白