2014年达州楼市商品住宅年度统计报告(网络版)

2014年达州楼市商品住宅年度统计报告前言2014年，中国房地产从“黄金时代”走向“白银时代”，新常态、市场调节、去杠杆化是这个时代的特征，合作、沉淀与创新成为开发商的生存之道，褪去浮躁的买房者也更加理性与谨慎……2014年，中国房地产，变局骤起！伴随着市场下行，2014年楼市调控政策也有了新的变化。

3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以托市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；下半年，限购松绑、“9•30”房贷新政、央行降息、不动产登记暂行条例等政策相继出现。

不过，系列利好刺激并未能扭转2014年市场的下行趋势，尽管房企使出浑身解数，当前楼市库存依然大量积压，楼市依然处于调整过程中。

展望2015年，2014年楼市种下的“因”，注定要在2015年结出“果”。

2015年楼市不会平静，更不可能退出社会舆论的焦点，只是楼市开始向“新常态”慢慢转变。

“野蛮生长与粗放发展”的时代背影正渐行渐远，楼市开始退出“黄金十年”的“大风口”。

统计数据说明：供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）均价：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）目录第一部分：2014年房地产运行情况一、全国房地产运行情况（一）全国房地产市场综述（二）全国房地产市场运行情况（三）全国房地产行业政策回顾（四）全国房地产行业重大事件回顾二、达州市房地产运行情况（一）达州市宏观经济运行情况（二）达州市房地产市场综述（三）达州市房地产行业重大事件回顾第二部分：一级市场（土地市场）一、全国土地市场回顾二、达州市土地市场回顾（一）1-12月达州市土地供应详情1、2014年全年土地出让概述2、2014年土地分月出让情况3、2014年全年各区域土地出让情况4、2014年全年土地分物业类型出让情况（二）1-12月达州市土地成交详情1、2014年全年土地成交概述2、2014年土地分月成交情况3、2014年全年土地各区域成交情况4、2014年全年土地分物业类型成交情况5、2014年全年土地分物业类型供销情况第三部分：二级市场一、2014年达州市商品住宅交易情况回顾二、2014年达州市商品住宅市场详细数据分析（一）2014年达州市商品住宅新增供应分析1、2014年达州市商品住宅供应详情2、2014年达州市主城区商品住宅供应走势3、2014年达州商品住宅供应区域分析（二）2014年达州市商品住宅销售情况1、2014年达州市商品住宅成交综述（1）、2014年达州市各区域商品住宅成交详情（2）、2014年达州市中心城区商品住宅成交走势（套数、面积、均套总价、均价）2、2014年达州市通川区商品住宅成交市场（套数、面积、均套总价、均价）（1）2014年1-12月通川区新建住宅成交详情（量价走势、均套总价、均套面积）（2）2014年1-12月达川区区新建住宅成交详（量价走势、均套总价、均套面积）（三）2011-2014年达州市中心城区商品住宅成交比较第四部分：2015年楼市走势预测一、2015年房地产宏观政策走势与市场走向判断二、2015年达州楼市走势预测第一部分：2014年房地产运行情况一、全国房地产运行情况（一）全国房地产市场综述2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。

在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

从新房成交方面来看，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。

供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期最高水平。

全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创五年来新低。

（二）全国房地产市场运行情况1、房地产开发投资完成情况2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%。

其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

图表：全国房地产开发投资增速1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%；土地成交价款8657亿元，同比下降0.1%。

图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速2、商品房销售和待售情况2014年1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%；商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%；至11月末，全国商品房待售面积为59795万平方米。

图表：全国商品房销售面积及销售额增速3、房地产开发企业到位资金情况1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%。

其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。

在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。

图表：全国房地产开发企业本年到位资金增速（三）全国房地产行业政策回顾2014年楼市政策由“限转松”，进入“后限购时代”。

在新的周期中，限购、限贷等调控政策逐渐减弱，而以房养老、共有产权房等长效机制进入了不断探索推进的阶段。

“后限购时代”的楼市政策正在由行政干预向长效机制倾斜。

1、政策之变——由限到松自2014年6月份呼和浩特正式发文松绑限购，全国各地楼市放松限购的消息一直不断，截至目前，共计41个城市明确提出了楼市调整，仅剩北上广深及三亚仍旧坚守限购。

由限到松，实施了四年之久的楼市限购政策已经逐步退出舞台。

图表：限购松绑关键点图表：限购松绑的三种类型图表：松绑满月后市场反应2、金融之变——房贷新政9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

这意味着，首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。

房贷政策调整释放出了三个信号：支持改善型自住房需求、稳定房地产市场预期、定向调控稳增长惠民生。

图表：9•30政策七大利好3、养老之变——以房养老2014年6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日到2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，60岁及以上拥有房屋完全独立产权的老人可以申请以房养老，自此保险版以房养老试点正式起航。

图表：以房养老的六大困局4、保障之变——共有产权房2014年4月住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。

所谓“共有产权房”，即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。

可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

图表：共有产权房三大模式5、土地之变——土地流转11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。

意见指出，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，并指出推进土地承包经营权确权登记颁证工作。

(1)、土地流转四个严禁<1>严禁借土地流转之名违规搞非农建设<2>严禁建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等<3>严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为<4>严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施(2)、土地流转两个坚决<1>坚决查处通过"以租代征"违法违规进行非农建设的行为<2>坚决禁止擅自将耕地"非农化"(3)、农村土改将会带来三个方面的变化<1>农村资产的重估<2>农业生产经营活动的重构<3>农民群体的商业化6、物权之变——不动产登记提速3月不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，不动产登记工作时间表确立：从2014年开始，用3年时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

目前，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州七省成立领导小组。

12月22日正式发布《不动产登记暂行条例》，该条例将于2015年3月1日起施行。

图表：不动产登记加速推进时间表图表：实现不动产登记的四个阶段（四）全国房地产行业重大事件回顾事件一、限购取消6月27日，呼和浩特市发布了《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发<关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见>的通知》，成为全国首个正式发文放开限购的城市。

随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。

目前，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放开限购。

限购的取消意味着本届政府对房地产的调控方式与上届形成了鲜明反差，行政手段被市场化方式所取代。

事件二、央行降息央行宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

降息短期内能极大提升市场信心，但也代表着经济开始走下行通道，降息并不会改变房地产市场基本面，也不会真正降低房地产成本。

事件三、9•30限贷放松9月30日，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。