南京区域小高层市场调研报告

江北小高层市场调查报告
2009-5-18
目录
一、市场简述
A．南京房地产市场分析
B．江北房地产市场分析
二、江北小高层市场分析
1.江北小高层市场板块划分
1.1桥北板块
1.2江浦街道板块
1.3泰山镇板块
1.4浦珠路板块
1.5大厂板块
1.6江北小高层价格水平分析
1.7．江北小高层市场特征综述
1.8南京市场客群及户型需求分析
三．项目三期展望及营销策略建议
一、市场简述：
A．南京房地产市场分析：
从一季度南京楼市各板块认购、成交数据来看，江北、江宁占据了半壁江山，认购和成交均占据全市总量的60%。

低总价、单价廉价是关键。

作为南京楼市的价格盆地，自2008年领先扛起降价大旗，以价换量斩获颇丰，尽管过江仍不顺畅，但依旧吸引了许多刚性需求者跨江置业。

河西板块屈居第三位，成交和认购均占全市
总量的13%。

这三大板块是南京楼市上市量的供应主力军，也是南京楼市销售的“先锋队”，在全市占据举足轻重的作用。

城南、城北、城中、仙林及城东，因上市量受限、价位偏高等缘故，在全市成交量排行榜上次后。

B.江北房地产市场分析：
2008年，江北、河西、江宁三区的土地成交量之和占全市成交总面积的64％左右，居住郊区化将会更加明显，2009年，在“最危险的时候”差不多过去的情况下，振荡期后的江北新区的地位更是举足轻重，它依旧是以后供给的热点区域。

一季度销量逐月增长，板块成交量占据全市1/3（认购6822套，成交5826套）
从一月到三月，江北楼市的销量呈现逐月增长的态势。

一季度江北板块共成交5826套，占全市总成交量的1/3，保持遥遥领先的
局面。

一季度的江北低价促销依旧是让购房者“买账”的有效方式，低价加上房产新政的刺激，让刚需在一季度大量爆发，也让江北为数不多的小户型在三个月内消化殆尽。

目前江北板块进入了一个尴尬期：小户型不够卖，大户型不行卖，整个市场急需新奇房源的注入。

许多项目看好了市场的强大需求，在四五月份将有大批房源集中上市，如天润城、大华锦绣华城、骏馆等将上市积极填补市场空缺。

总体来讲，苏宁天润城、天华硅谷庄园、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城等超级大盘具有持续不断地供应能力。

二、江北小高层市场分析
1、江北小高层市场板块划分
依照江北地区的自然属性（地理位置）及经济属性，我们将江北片区进一步细分为桥北板块、江浦街道板块、泰山镇板块、浦珠板块、大厂板块这五个板块，在这一部分，我们将详细分析各个片区的市场供给特征。

1.1桥北板块
这一板块是指以大桥北路为核心，北至泰山滨江小圩，南至珠江镇城南河一线。

桥北板块在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量）
（下表中：明=明发·滨江新城、威=威尼斯水城、爱=旭日爱上城、上=旭日上城、海=海德北岸）
分面积、分楼型类不细分市场统计表
桥北板块4月份楼市综述：
桥北版块4月份的数据显示,该版块总体态势不变.明发滨江新
城和威尼斯水城以及旭日上城的销售量依旧远远领先于其他楼盘
且这三家楼盘不分上下。

销售量分不为190 187 186.桥北版块连续
数月以来呈现三足鼎立.其他楼盘本月销售量均为个位数.
典型楼盘分析：明发滨江新城
差不多参数
位置浦口区滨江大道1号占地面积（亩）1600
物业类不一般住宅、商铺
建筑面积（万平
方米）
160
建筑类不高层、小高层诉求点
水景地产,
地铁沿线,
教育地产
容积率1.89 交通
鼓珍、鼓扬、
鼓浦、131、
132、159、
中六、汉六、
优点：教育交通配套逐步完善中；江景产品的稀缺性、沿江板块产品质量较高、保值性较强。

缺点：教育配套存在不确定性；商业配套刚刚开始大规模招商；单价较高、面积较大、总价较高。

江浦板块4月在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量，包含上月认购到本月转化成交的房源）。