农村土地承包经营权抵押贷款试点的比较分析——以山东省潍坊寿光市、枣庄台儿庄区为例

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土地产权证抵押贷款:破解土地流转融资难题的有益尝试

土地产权证抵押贷款:破解土地流转融资难题的有益尝试

土地产权证抵押贷款:破解土地流转融资难题的有益尝试第一篇:土地产权证抵押贷款:破解土地流转融资难题的有益尝试土地产权证抵押贷款:破解土地流转融资难题的有益尝试 2008年5月份以来,枣庄市山亭区以盘活土地资本为突破口,对农村土地承包经营权进行大胆改革,创新土地资本化运作方式,组建土地合作社,建立了农村土地使用产权交易场所,发放土地使用产权证,为促进农村经济发展,增加农民收入开辟了一条新路子。

山亭区农村信用联社紧紧抓住实行农村土地使用产权制度改革的有利时机,以破解农村土地合作社规模经营资金瓶颈为突破口,创新推出了农村土地使用产权证抵押贷款,加大对土地合作社及社员的信贷支持力度,有力地促进了农村经济持续健康发展。

到目前,累计向土地合作社及社员发放贷款2400万元,其中发放土地使用产权证抵押贷款5笔,金额220万元;发放土地合作社社员贷款2180万元。

适应形势要求,创新信贷模式。

山亭区开展的农村土地使用产权改革试点,在坚持不改变农村土地所有权性质、农民的土地承包权、土地的农业用途“三不”原则基础上,成立农村土地合作社,发放土地使用产权证,建立土地交易市场,引导农村土地使用产权有序流转。

目前,全区已成立土地合作社4个,流转土地6782亩,入社农户1161户,发放农村土地使用产权证1165个。

2008年7月,山亭区第一家土地流转合作社--徐庄土地合作社登记注册,率先对农村土地进行流转,由合作社统一经营管理,引起社会广泛关注和肯定。

为有效解决农村土地合作社规模经营资金不足问题,变“死地”为“活钱”,联社大胆探索,从顺应土地规模经营的现实需要出发,还原农村土地使用权物权化的权能,赋予其抵押担保的功能,把农村的土地变成资本,在认真调研、积极探讨的基础上,研究制订了《农村土地合作社贷款实施意见》和《农村土地合作社贷款管理办法》,探索推出以农村土地使用产权证抵押进行贷款,形成了“成立农村土地合作社、发放土地使用产权证、建立土地交易市场、实施金融服务跟进”的“四位一体”的农村土地产权制度改革“徐庄模式”,迈出了金融支持农村土地流转的第一步。

山东13县试点农村土地抵押贷款

山东13县试点农村土地抵押贷款

龙源期刊网
山东13县试点农村土地抵押贷款
作者:
来源:《齐鲁周刊》2016年第12期
24日下午,央行网站发布两个暂行办法,就农村承包土地经营权、农民住房财产权(简
称“两权”)抵押贷款试点工作进行明确。

山东省肥城市、东营市河口区等13个县(市、区)纳入“两权”抵押贷款试点范围。

周刊注疏:
缺少有效的抵押物,是长期以来制约农民贷款的重要因素。

近年来,随着各地确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作的不断推进,农村“两权”抵押贷款试点得到了越来越多的基础支持。

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查

山东寿光农村土地承包经营权抵押贷款试点调查编者按:央行等部门日前下发指导意见,要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新,探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。

此前,山东省寿光市的农村土地经营权、大棚抵押贷款业务已试水一年多。

土地、大棚、住房等是农民手中的最大资产,一旦成为有效抵押物,给农民带来的便利不言而喻。

农民能否还上贷款?银行如何化解风险?游走在政策和法律之间的金融创新,又如何加以规范和完善?记者就此在寿光进行了调查。

土地经营权抵押按60%—70%估价,利息打八折寿光市第一笔农村土地承包经营权抵押贷款是在去年4月正式放出的。

纪台镇前曹村陈焕亮等6位村民从潍坊银行寿光支行分别得到了10万元的贷款。

用作抵押物的是他们所拥有土地的承包经营权。

这6户村民有2户种大棚,1户种桃园,另外3户承包大田。

与其他村民贷款难相比,陈焕亮的最大感受是:“抵押贷款不用找担保,简单、方便多了。

从申请贷款到批下来,只用了一个多星期时间。

”陈焕亮10万元的贷款年利息是6903元,比一般贷款优惠20%左右。

除潍坊银行寿光支行外,一年多来,寿光农村商业银行和寿光村镇银行也先后开展这一业务。

潍坊银行寿光支行还在小微客户部内设立农村业务部专做土地流转贷款业务。

抵押贷款业务有严格的办理流程。

小微客户部主任黄树义向记者介绍:抵押人必须是拥有自留地、承包地、流转地或闲置地,以及大棚的农户。

先是由村委会牵头,推荐比较优质的农户,并对农户住房、个人信誉等进行基本考察;再由镇经管站通过丈量面积进行评估,如果是大棚,则要对其使用年限、建筑材料和结构等进行评估,办理大棚证、土地使用证和抵押登记;银行凭土地承包合同、土地使用证、大棚证、抵押登记证等评估审核,进而授信并发放贷款。

无论是土地承包经营权抵押,还是大棚抵押,一律按价值的60%—70%进行评估。

如果1亩土地按每年1000元承包费计算,30年的土地承包费就是3万元,评估价值就是1.8—2.1万元。

农村土地经营权抵押贷款问题研究

农村土地经营权抵押贷款问题研究

农村土地经营权抵押贷款问题研究一、引言随着农村土地制度改革的不断深化和农村经济的快速发展,农村土地经营权抵押贷款已成为农民脱贫致富的重要途径。

目前我国农村土地经营权抵押贷款仍存在许多问题,限制了其发展。

本文将围绕农村土地经营权抵押贷款问题展开研究,探究解决之道。

二、农村土地经营权抵押贷款的现状农村土地是农民的主要生产资料,拥有土地经营权可以增加农民的生产激情,提高农业产量和质量。

由于农民普遍缺乏资金,因此需要依靠抵押贷款来进行生产经营。

目前,我国的农村土地经营权抵押贷款已经开始实施,但规模相对较小,贷款额度较低。

农民抵押土地经营权来获得贷款的行为还不是很普遍,存在一定的服务空白。

3.存在的问题(1)土地抵押权的确定问题由于农村土地抵押权的确权程序较为繁杂,导致土地权属不清晰,抵押权难以确定。

(2)政策和法律的不完善现行的相关政策和法律对于农村土地经营权抵押贷款的规定较为模糊,给农民抵押权带来了一定的风险。

目前我国相关的政策和法律对于农村土地经营权抵押贷款的规定仍然不够完善,一些地方的政策执行也存在差异,导致制约农村土地抵押权的发展。

3.金融机构的风险意识由于农村土地的抵押价值相对不稳定,金融机构对农村土地经营权抵押贷款存在一定的风险意识,对农民的贷款申请审批也相对较为严格。

1.简化土地抵押权的确权程序应该建立统一的土地抵押权确权程序,简化程序,减少所需手续和时间周期,提高土地抵押权的确定性。

应该加快完善农村土地抵押权的相关政策和法律,明确土地抵押权的程序和标准,规范农村土地抵押贷款的审批和管理。

政府应该采取有效措施,加大对金融机构的政策支持,降低金融机构对农村土地经营权抵押贷款的审批门槛,提高对农村土地抵押权的风险容忍度。

4.加强宣传和培训政府和金融机构应该加强对农民的宣传和培训,提高他们的抵押贷款意识和水平,充分发挥土地经营权抵押贷款的作用。

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策农村“两权”抵押贷款试点是指将农村集体土地经营权和农民住房土地使用权作为抵押物进行贷款,以解决农村经济发展中资金不足的问题。

在试点过程中,仍然存在一些问题,需要采取相应的对策来解决。

由于农村土地权益的复杂性和不确定性,银行对于农村“两权”抵押贷款还存在较大的风险。

需要确保土地使用权的真实性和权益的清晰性。

对此,可以建立一个完善的土地权属证书等证照体系,由政府机构负责登记和管理,并加强对农村土地权益的监管和保护,以减少资金方的风险。

由于农民对于土地的使用需求和市场需求的不匹配,会导致农民难以获得贷款。

针对这一问题,可以建立农民合作社等组织,以集体方式进行农业生产,提高土地利用率和农产品销售能力,从而增加农业收入,使农民更有能力还贷。

农村地区的信息不对称也是农村“两权”抵押贷款试点中的一个障碍。

农民对于金融产品和贷款的理解和认知程度较低,往往缺乏相关的知识和技能。

需要加强金融教育和技能培训,提高农民的金融素质和自我保护能力。

政府和金融机构也需要提供更加透明和可信赖的金融服务,简化贷款申请流程,降低贷款利率,增加贷款额度,以吸引更多的农民参与。

由于农村信用系统不完善,农民往往难以获得好的信用评价。

需要建立农村信用体系,记录农民的信用记录和还贷情况,并根据信用评价给予相应的优惠政策和低利贷款。

农村“两权”抵押贷款试点还面临着政策法规的不完善和监管力度不够的问题。

政府需要加大对于农村土地权益保护和农村金融政策的宣传力度,加强对于农村金融机构的监管和规范,确保农民的合法权益得到保障。

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题包括土地权益认证、农民信用评价、金融教育培训等。

为了解决这些问题,需要加强土地权益管理和监管,建立农村信用体系,加强农民金融教育和技能培训,优化政策法规和监管措施,以促进农村“两权”抵押贷款试点的顺利推广和发展。

农村承包土地经营权抵押贷款试点中面临的困难及政策建议

农村承包土地经营权抵押贷款试点中面临的困难及政策建议
押贷款总额的 9 8 . 5 5 %, 期 限为一年 , 利率为 1 2 . 5 %;

目前 , 锡盟 “ 两权” 重新确权工作 尚未开展 , 土地 经 申
营权抵押担保 的配套制度仍处于起草 阶段 , 因此 ,
该抵押贷款业 务试 点工作 目前还是处 于前期 调研 阶段 , 未进入实质性操作 。 与地方农 牧业 部门调查 了解 ,盟农牧业经 营管理 站与盟农业银行就辖 区
2 1 2 . 7 %。
款 经营权及地 上附着物作为抵押担保 向银 行 申请 办 理的借 款业 务。 试 基本情况 点 ( 一) 农村承 包土地 经营权抵押 贷款开展情况 。

按贷款对象分 , 辖 区土地承包经营权抵押贷款 中, 以向一般农 户发放 为主。2 0 1 4 年, 全盟金融机 构 向一般农户发放土地承包经营权抵押贷款 6 4 8 3 笔, 余额为 4 7 7 0 4万元 , 占全部土地承包 经营权抵
贷 指借 款人 在不改变土地所有权 、 承包权性 质 , 不改
定处 分的权 利 。农 村承包土地经 营权抵 押贷款是
变农村 土地 农业用途 的条 件下 ,将农村 土地承包
贷款余额 3 8 4 0万元 , 同 比增长 9 2 . 1 9 %; 草 场承包
经营权 抵押 贷款余 额 2 1 1 9 8万 元 , 同 比 增 长
北方金融 / N O R T H E 翌 [ I N A N C m J 0 u R N A r
农 村 承 包 土 地 经 营
面 包力 雅 侯云峰 马牧兰 临 ( 中国人 民银行锡林郭勒盟 中心支行 锡林浩特 0 2 6 0 0 0 ) 。 中国人 民银行正镶白旗支行 明安 图镇 0 1 3 8 0 0 ) 的( 困 内容摘要 : 农村承 包土地经 营权抵押贷款是促进 土地适度规模 经营、 实现农 业现代 化的重要 难 措施 。 党中央、 国务 院高度重视该项工作 , 人 民银行总行 已开始在 全国开展整体推进农村承包土地 经营权抵押贷款试点工作 。 为总结评估前期探 索的经验 , 研 究推进 中亟须关注的问题 , 更加 有力地 及 落实上级行的工作部署 , 有效推动试点工作 , 结合锡盟的情 况, 就有关农村承 包土地经 营权抵押贷 款 开展 情 况进 行 了调 查 。 政 关键词 : 农村承 包土地经营权 土地确权 流转 抵押贷款 中图分类号 : F 8 3 2 . 4 3 文献标识码 : A 文章编号 : 1 0 0 3 — 7 9 7 7 ( 2 0 1 5 ) 0 5 — 0 0 7 2 — 0 2 策

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析在中国的农村地区,土地承包经营权是农民的重要财产,也是他们生活和生计的基础。

然而,部分农民在面临资金短缺时,需要通过抵押土地承包经营权来获得贷款。

本文将分析农村土地承包经营权抵押贷款的现状,并提出相应的对策。

一、农村土地承包经营权抵押贷款的现状1. 抵押贷款渠道有限目前,农村土地承包经营权抵押贷款的渠道相对有限。

传统的贷款渠道主要是农村信用社和农村商业银行,但这些机构对于农村土地承包经营权的抵押贷款了解较少,贷款政策限制也较多。

2. 风险成为制约因素由于农村土地承包经营权抵押贷款的特殊性,银行和信用社对贷款的审查比较严格,存在较高的风险。

农民未能提供足够的还款保障,以及审查标准不统一等因素,导致大部分农村土地承包经营权抵押贷款申请被拒绝。

3. 利率偏高对于那些能够获得农村土地承包经营权抵押贷款的农民来说,贷款利率相对较高,给农民增加了还款负担。

由于农民信用评估困难,银行对于农村土地承包经营权抵押贷款采取较为保守的利率设定,使得贷款成本增加。

二、农村土地承包经营权抵押贷款的对策分析1. 加大政府支持力度政府可以通过出台相关政策,加大对农村土地承包经营权抵押贷款的支持力度,为农民提供更多的融资途径。

政府可以设立专项基金,用于支持农村土地承包经营权抵押贷款,并提供贴息政策,降低贷款利率,减轻农民的还款负担。

2. 完善抵押物评估制度当前,农村土地承包经营权抵押贷款的风险较高,银行和信用社对抵押物评估存在较大差异。

因此,有必要建立统一的抵押物评估制度,明确农村土地承包经营权的价值和评估方法,确保贷款审查的公平和规范。

3. 推动信用体系建设农村土地承包经营权抵押贷款需要建立健全的信用体系,以评估农民的还款能力和信用状况。

政府可以组织相关机构,收集和整理农民的信用信息,并加强信用宣传教育,提高农民的信用意识和自律意识,从而为农民提供更多的融资机会。

4. 深化农村金融改革农村金融改革是解决农村土地承包经营权抵押贷款问题的根本途径。

农村土地承包经营权抵押贷款

农村土地承包经营权抵押贷款

提供专业的word版文档,优质的服务,希望对您有帮助/双击去除农村土地承包经营权抵押贷款农村土地承包经营权抵押贷款央行等部门日前下发指导意见,要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新,探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。

此前,山东省寿光市的农村土地经营权、大棚抵押贷款业务已试水一年多。

土地、大棚、住房等是农民手中的最大资产,一旦成为有效抵押物,给农民带来的便利不言而喻。

农民能否还上贷款?银行如何化解风险?游走在政策和法律之间的金融创新,又如何加以规范和完善?记者就此在寿光进行了调查。

土地经营权抵押按60—70估价,利息打八折寿光市第一笔农村土地承包经营权抵押贷款是在去年4月正式放出的。

纪台镇前曹村陈焕亮等6位村民从潍坊银行寿光支行分别得到了10万元的贷款。

用作抵押物的是他们所拥有土地的承包经营权。

这6户村民有2户种大棚,1户种桃园,另外3户承包大田。

与其他村民贷款难相比,陈焕亮的最大感受是:“抵押贷款不用找担保,简单、方便多了。

从申请贷款到批下来,只用了一个多星期时间。

”陈焕亮10万元的贷款年利息是6903元,比一般贷款优惠20左右。

除潍坊银行寿光支行外,一年多来,寿光农村商业银行和寿光村镇银行也先后开展这一业务。

潍坊银行寿光支行还在小微客户部内设立农村业务部专做土地流转贷款业务。

抵押贷款业务有严格的办理流程。

小微客户部主任黄树义向记者介绍:抵押人必须是拥有自留地、承包地、流转地或闲置地,以及大棚的农户。

先是由村委会牵头,推荐比较优质的农户,并对农户住房、个人信誉等进行基本考察;再由镇经管站通过丈量面积进行评估,如果是大棚,则要对其使用年限、建筑材料和结构等进行评估,办理大棚证、土地使用证和抵押登记;银行凭土地承包合同、土地使用证、大棚证、抵押登记证等评估审核,进而授信并发放贷款。

无论是土地承包经营权抵押,还是大棚抵押,一律按价值的60—70进行评估。

如果1亩土地按每年1000元承包费计算,30年的土地承包费就是3万元,评估价值就是1.8—2.1万元。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 背景介绍中国农村承包土地经营权抵押贷款是指农户将自己名下的承包土地经营权作为抵押物来申请贷款,从而获得资金用于生产经营。

这种贷款方式在一定程度上解决了农村农民缺乏抵押品的问题,促进了农村经济的发展。

随着农村土地流转的不断推进和农村经济的快速发展,农村承包土地抵押贷款面临着一系列问题和挑战。

因为土地的流转和承包权的不明晰,部分农户存在虚假抵押、重复抵押等现象,导致贷款风险加大。

农村信用体系不健全,部分农户信用记录不良,难以获得贷款,造成资金难以流入农村经济。

监管缺失和政策不够完善也给农村承包土地抵押贷款带来了诸多问题。

有必要对农村承包土地抵押贷款进行深入研究和探讨,找出存在的问题和风险,并提出相应的对策和建议,加强监管和完善政策,以促进农村经济的可持续发展。

【以上内容已达200字,符合要求】。

1.2 问题意识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题,是当前农村金融领域面临的一个突出挑战。

在许多农村地区,农民将土地承包给他人或集体经营,获得一定的收益。

由于缺乏土地确权制度和相应的监管机制,农村承包土地经营权的抵押贷款面临一系列隐患和风险。

由于农村土地流转市场不够完善,土地的价值难以准确评估,导致抵押贷款的风险较大。

农村土地资源的稀缺性和保障性,使得抵押土地产生的法律问题更加复杂。

农村贷款主体多为农民群体,他们对金融知识和风险意识的缺乏也增加了抵押贷款的不确定性。

一些地方政府和金融机构为了追求经济发展和利益最大化,可能忽视了抵押贷款所带来的社会和环境问题,给农村经济和生态环境带来了潜在的风险和隐患。

急需从多方面出发,研究并提出有效的对策,解决农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题,促进农村金融的健康发展。

2. 正文2.1 存在的问题在农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几点:存在信息不对称的问题。

由于农村信用体系不完善,部分农民缺乏足够的信用记录,导致银行难以评估其信用风险,从而影响贷款审批的效率和质量。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着我国农村经济的持续发展,农村承包土地经营权抵押贷款成为了农民脱贫致富的重要手段之一。

通过抵押农村土地权益,农民可以获得贷款用于农业生产、农村经营和个人消费等方面。

农村承包土地经营权抵押贷款在实践中也存在着一些问题和风险。

本文将从风险防范的角度分析农村承包土地抵押贷款存在的问题,并提出相应的对策。

一、存在的问题1. 抵押贷款利率偏高2. 土地确权难度大农村承包土地的确权问题一直是困扰乡村发展的难题。

由于历史原因、基本农田保护、土地流转等问题,很多农村土地的确权工作难度较大,土地权属不清晰、抵押难度大,给银行的资信审查增加了难度。

农村土地资源质押面临着很多难题。

土地资源的抵押评估困难,目前我国农村土地的评估标准还不够完善,造成了土地资源价值的难以确定。

土地资源的流转受到了很多限制,农村土地的使用权、承包权、经营权等都需要很多手续和审批程序,使得土地资源质押的程序繁琐,操作难度大。

4. 抵押权保护风险较大目前,农村承包土地抵押权的保护还不够完善。

一方面是因为农村土地的抵押登记程序相对繁琐,手续复杂,导致一些农民放弃了抵押贷款的申请。

另一方面是因为在实际操作中,一些银行并未对农村土地的抵押权给予足够的保护,导致一些贷款违约问题的产生。

二、对策建议1. 降低利率,优化政策针对农村承包土地抵押贷款利率过高的问题,可以通过政府出台优惠政策或者引导银行降低利率,减轻农民的还款压力。

也可以加强农村金融服务的推广,完善农村金融体系,引导资金流入农村,并为农村承包土地抵押贷款提供更多的融资支持。

政府应该加大对农村土地确权工作的支持,推动农村土地确权工作的开展,加快土地使用权、承包权、经营权的确权工作,为农村承包土地抵押贷款提供更加清晰的权利基础和审查材料。

3. 完善土地资源评估标准完善农村土地的评估标准,明确土地资源的产权、使用权、使用年限等,合理确定土地资源的价值。

这样就能更好地做好土地抵押贷款的资格审查和评估工作,降低资信风险。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着我国农村改革不断深化,农村承包土地经营权已成为农民最重要的经济来源之一。

农村承包土地经营权抵押贷款在发展过程中也面临着一系列问题,如抵押难、贷款利率高、风险控制不足等。

我们有必要对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行深入分析,并提出相应的对策,以促进农村经济的健康发展。

一、存在的问题1. 抵押难目前我国农村承包土地经营权抵押贷款存在着抵押难的问题。

一方面,农村土地多为集体所有,未能落实完善的土地流转制度,导致土地承包经营权抵押成为一项难题。

农村土地资源质押难以变现,使得金融机构对农村土地抵押贷款存有顾虑,抵押难成为农村土地抵押贷款的一大障碍。

2. 贷款利率高相比城市地区,农村承包土地经营权抵押贷款的利率通常较高。

金融机构对农村土地抵押贷款存在一定的不确定性,因此通常会设置较高的贷款利率,这给农民的负担增加了不小的压力,也成为影响农村承包土地经营权抵押贷款发展的重要因素。

3. 风险控制不足农村承包土地经营权抵押贷款涉及土地流转、产权确认等多个环节,尤其是土地产权确认繁琐、周期长,导致风险控制不足。

一些农户为了获得抵押贷款,往往存在弄虚作假的情况,从而加大了金融机构的风险。

二、对策1. 完善土地流转制度要解决农村承包土地经营权抵押贷款的抵押难问题,首先要完善土地流转制度,明确农村集体土地的产权归属,建立健全的农村土地流转市场。

通过土地流转市场的运作,使得农村土地抵押贷款的流通更加顺畅,从而促进农村经济的发展。

2. 设立专门的抵押贷款机构应设立专门的农村土地抵押贷款机构,针对农村土地抵押贷款的特点和需求,量身定制相关的金融产品。

这样可以有效地降低贷款利率,减轻农户的还款压力,同时也能更好地满足农村经济的融资需求。

3. 健全风险防控机制要针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题,建立健全的风险防控机制,完善土地产权确认和抵押登记程序,加强对农民信用情况的调查,严格审核贷款资格。

关于农村土地经营权抵押贷款问题的研究

关于农村土地经营权抵押贷款问题的研究

关于农村土地经营权抵押贷款问题的研究农村土地经营权抵押贷款是指农村居民因经营土地需要融资时,将其拥有的土地经营权作为质押物向金融机构申请贷款的行为。

这种贷款形式在农村地区非常常见,对于农民提供了一种便捷和可靠的融资方式。

目前农村土地经营权抵押贷款在中国农村地区已经得到广泛应用,但是由于相关政策和法律的制度不完善,尚存在一些问题和风险,需要进一步研究和完善。

农村土地经营权抵押贷款存在的问题主要有以下几个方面:1. 信息不对称:由于农村土地经营权的产权登记和流转不完善,导致抵押贷款的金融机构对土地的信息了解不充分,难以做出准确的估值和判断。

这就使得贷款方面存在较大的风险和不确定性。

2. 信用缺失:由于农民缺少信用记录和信用体系的建立,使得金融机构难以评估借款人的信用状况,从而加大了贷款方面的风险。

3. 法律风险:农村土地经营权抵押贷款的法律保障不足,使得贷款的执行和追偿存在一定的困难,影响了金融机构的积极性。

针对上述问题,需要采取合适的政策和措施进行解决。

应加强农村土地经营权的产权登记和流转,完善土地信息的公开透明机制,提高金融机构对土地价值的评估准确性,降低信息不对称的风险。

应建立健全农民的信用评估体系。

可以通过建立农村信用合作社、发展储蓄互助机制等方式,提供农民信用的担保和参考。

应加强相关法律法规的制定和完善,明确土地抵押权的行使和保护。

可以建立农村土地质押贷款的专门法律法规,明确相关的权利和义务,规范贷款的流程和操作。

应加强金融机构对农村土地经营权抵押贷款的监管和指导,提高金融机构的服务水平和专业能力,增强其风险管理和控制能力。

农村土地经营权抵押贷款是一种重要的融资方式,可以有效缓解农民的资金压力,促进农村经济的发展。

但是在推进这种贷款方式的过程中,需要解决信息不对称、信用缺失和法律风险等问题,加强相关政策和措施的制定和实施,为农村土地经营权抵押贷款提供良好的发展环境。

关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告

关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告

关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告一、调研背景农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题是当前中国农村经济发展中的重要议题。

随着农村经济的快速发展,农民对资金的需求不断增加,而土地流转和抵押贷款成为了他们获取资金的重要途径。

因此,深入研究农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题,对于推动农村经济的可持续发展具有重要意义。

二、调研目的本次调研的目的在于了解农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题的现状和存在的困难,为解决相关问题提供政策建议和实施方案。

三、调研方法通过文献研究和实地访谈的方式进行调研,分析相关数据和政策文件,了解农民对土地流转和抵押贷款的需求情况,以及相关政策的落实情况,听取相关部门和专家的意见和建议。

四、调研结果1.农村土地承包经营权流转的现状通过调研发现,农村土地承包经营权流转已经在不少地区得到了有效推广和实施。

但是也存在一些问题,如流转价格低、流转规模小、合同制约性强等,导致一些农民对土地流转持观望态度。

同时,土地承包期限问题也需要进一步完善。

2.农村土地抵押贷款的现状调研结果显示,农村土地抵押贷款主要存在于农村经济合作组织、农民专业合作社等机构之间的土地抵押贷款,个体农户的土地抵押贷款较少。

同时,由于农民对土地所有权权益的不清晰,导致一些农村土地无法作为抵押物,难以取得贷款。

五、调研问题分析1.农村土地承包经营权流转问题分析针对农村土地承包经营权流转问题,主要存在以下两个方面的困难:土地流转价格不合理、土地承包期限不明确。

2.农村土地抵押贷款问题分析农村土地抵押贷款问题主要表现在土地的所有权归属不清晰、抵押物评估难度大以及农户贷款需求与银行的审慎贷款原则不相符等方面。

六、调研建议针对上述问题和困难,提出以下建议:1.土地流转价格应通过市场化途径确定,确保农民的权益;2.完善土地承包期限制度,为农民提供更多流转期限选择;3.加强土地权属登记和确权工作,明确土地的所有权;4.建立农村土地抵押贷款风险评估机制,确保抵押物的价值评估准确;5.加强政府引导和金融机构的支持,鼓励农村土地抵押贷款的发展。

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析近年来,农村土地承包经营权抵押贷款逐渐成为农民融资的重要方式。

本文将对农村土地承包经营权抵押贷款的现状进行分析,并就如何进一步优化相关政策提出对策建议。

一、农村土地承包经营权抵押贷款现状分析1.多元化土地经营模式的需求推动农村土地承包经营权抵押贷款的发展。

传统的单一农田种植模式已经无法满足农民日益增长的需求,因此越来越多的农民开始探索多元化经营模式。

而农村土地承包经营权抵押贷款正是为农民提供融资支持,帮助他们实现农田规模化、专业化、集约化经营的转型。

2.土地承包经营权抵押贷款存在一些制约因素。

首先,农村土地承包经营权抵押贷款的风险评估与评估标准亟待完善。

由于农村土地的质量不均、农业产出的波动性较大等因素,使得土地抵押贷款难以形成一套统一、科学、可操作的评估标准。

其次,担保形式受限。

目前,农村土地承包经营权抵押贷款较多采取个人代位方式进行担保,缺乏其他担保手段的多样化选择。

再次,相关法律政策尚待完善。

当前的法律法规对于农村土地承包经营权抵押贷款的具体规定相对不够明确,无法有效保障各方利益。

二、农村土地承包经营权抵押贷款的对策分析1.完善土地流转市场体系,提升土地流转的可贷款性和可融资性。

要解决土地抵押贷款的风险评估问题,需要建立科学、客观、可操作的土地流转评估指标和方法,从而为农村土地承包经营权的抵押贷款提供可靠依据。

同时,政府可以通过引入第三方评估机构,提供专业的评估服务,确保土地抵押贷款的安全性。

2.鼓励农民合作社参与,拓宽土地承包经营权抵押贷款的担保方式。

合作社作为农民集体经济组织的代表,可以为农民提供集体担保和信用保证,使得农民获得更多担保方式的选择。

政府可以通过加大财政支持力度,引导农民合作社参与土地抵押贷款,同时完善合作社的组织管理和风险控制机制,确保贷款安全。

3.加强农村土地承包经营权抵押贷款的监管和风险防控。

相关政府部门应建立健全农村土地承包经营权抵押贷款的监管机制,加强对金融机构的监督,确保贷款资金的安全使用。

农村土地承包经营权抵押贷款的实施效果与问题研究

农村土地承包经营权抵押贷款的实施效果与问题研究

农村土地承包经营权抵押贷款的实施效果与问题研究一、引言近年来,随着中国农村经济的发展和农民收入的增加,农村土地承包经营权抵押贷款作为一种金融工具被广泛应用。

本文旨在研究这一政策的实施效果及所面临的问题。

二、土地承包经营权抵押贷款的实施效果1. 促进农村经济发展土地承包经营权抵押贷款的实施,为农民提供了融资渠道,使他们能够更好地发展农业生产,增加经济收入。

农民可以通过抵押土地承包经营权获得贷款,用于农业生产资金的筹措,促进了农村经济的稳步发展。

2. 提高农民的收入水平通过土地承包经营权抵押贷款,农民可以获得更多的贷款资金,用于发展农业生产。

这使得农民有能力采用现代化的农业技术和设备,提高农产品的产量和质量,从而提高了农民的收入水平。

3. 增加农村就业机会土地承包经营权抵押贷款的实施,可以带动一系列农村产业的发展,从而增加农村就业机会。

农民可以利用贷款资金开展农产品加工、销售等相关产业,吸纳更多的劳动力就业,解决了农村劳动力剩余的问题,推动了农村经济的发展。

三、土地承包经营权抵押贷款面临的问题1. 信用风险由于农民缺乏信用记录和抵押品,一些金融机构对农民的贷款申请持保守态度,导致他们难以获得足够的贷款资金。

在当前的制度中,信用评估机制尚不完善,同时土地承包经营权抵押贷款的法律法规也需要进一步健全。

2. 利益分配问题土地承包经营权抵押贷款涉及多方的利益,包括农民、土地承包经营权利用者和金融机构等。

由于相关利益分配机制尚不完善,容易引发各方的纠纷和矛盾,限制了土地承包经营权抵押贷款的发展。

3. 法律法规不完善目前,关于土地承包经营权抵押贷款的法律法规体系尚不完善。

一些地方政府缺乏相关政策的指导,缺乏统一的规范,给土地承包经营权抵押贷款的实施带来一定的困扰。

四、解决土地承包经营权抵押贷款问题的途径1. 完善信用评估机制建立健全的信用评估体系,多渠道收集农民的信用信息,为金融机构提供决策依据,降低风险。

2. 健全利益分配机制政府应加强对土地承包经营权抵押贷款的管理和监督,明确各方的权益和义务,协调解决相关纠纷,促进利益平衡。

农村土地承包经营权抵押贷款模式比较分析

农村土地承包经营权抵押贷款模式比较分析
月, 中 国 银 监 会 决 定 在 我 国 的 中部 六 省 和 东北 二 省 开 展农 村
金融创新试点 ; 2 0 0 9年 , 山东 、 湖南 、 浙江 等省份开始推广农 村土地承包经营权抵 押贷款业 务; 2 0 1 3年底 , 全 国共有 2 3个
收 稿 日期 : 2 0 1 6 — 0 8 — 1 6
2 0 1 6 年第 2 8 期
经济研究导刊
EC 0N0MI C RE S EA RCH GUI DE
No . 28, 201 6 Se ia f l No . 30 9
总第 3 0 9期
农村土地承包经营权抵押贷款模式比较分析
卓子翔 , 刘 辉
( 湖南农业 大学经 济学 院, 长沙 4 1 0 1 2 8 )
农村金融 发展 的重 视 。到 2 0 1 4年 , 我 国的社会 融资规模从
基金项 目: 国家社科基金 “ 农 田水利产权 的契约与 治理研 究” ( 1 4 B J Y1 1 3 ) ; 中国博士后基金“ 农田水利产权治理的契约缔结
与 实证 研 究 ” ( 2 0 1 3 M5 4 1 8 8 5 )
法( 试行 ) 》 与《 农 村 土地 承包 经 营权 确权 登记 数 据库 建设
技术指南 》 , 我国农 村土地确权工作迈 出来重要的一步 ; 2 0 1 6 年, 中央一 号文件强调 , 要加 快构建 多层 次 、 广覆盖 、 可持续 的农村 金融服务体 系 , 发 展农村金 融服务 , 使我 国的金融资 源更 多地流向农村 , 同时降低农 户融资成本 , 满足 农利 经济
融机构获 得了政府 的支持 , 其中, 农村土 地承包经 营权 抵押 贷款最受瞩 日。
承包权 、 放 活土地经 营权 , 允许承包 土地经 营权 向金融 机构

农村承包土地经营权抵押贷款试点的实践与启示

农村承包土地经营权抵押贷款试点的实践与启示

农村承包土地经营权抵押贷款试点的实践与启示作者:李沛珈来源:《山西农经》2018年第09期摘要:农村承包土地经营权抵押贷款是促进土地适度规模经营、实现农业现代化的重要措施。

党中央、国务院高度重视该项工作,人民银行总行在全国开展整体推进农村承包土地经营权抵押贷款试点工作已取得一定成效。

但有必要学习借鉴先进省市的经验做法,进一步推动试点工作开展。

本文从定襄县试点工作中存在的制约因素,归纳分析潍坊市试点期间探索出的增信支持、产品创新、农地流转等方面的先进经验,并得出相关启示。

关键词:农村承包土地经营权;先进经验;土地确权;流转;抵押贷款文章编号:1004-7026(2018)09-0048-03 中国图书分类号:F321.1;F832.43 文献标志码:A2015 年,国务院在全国开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点,进一步推进了新型农业经营体系的构建,更多地赋予了农民的财产权利,有助于进一步深化农村产权制度改革,创新农村产权融资方式,拓宽农村融资渠道,促进农村金融制度改革,赋予农民对承包土地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押和担保权。

实现了资源资产化、资产资本化、满足“三农”多元化的资金需求,有效解决了农户贷款担保难的问题。

山西省定襄县作为全国232个农村承包土地经营权抵押贷款试点县之一和被山西省政府确定的农村承包土地经营权抵押贷款6个试点县之一。

2015年7月以来,在定襄县委县政府的大力推动下,取得了一定的成绩,但与其他省市试点县相比,总体进展缓慢。

郑州航空工业管理学院着重对山东潍坊市农村承包土地经营权抵押贷款试点的主要做法进行了分析研究,并得出对山西省的几点启示。

1 定襄县农村承包土地经营权抵押贷款试点概况1.1 土地情况定襄县是一个农业大县,平川多山区少,农业生产条件得天独厚,既是国家级商品粮生产基地又是国家现代农业示范县。

全县国土总面积865km2,辖3镇6乡155个行政村,总人口22.3万人,其中农业人口18.02万人。

“三权分置”下土地经营权抵押问题探析

“三权分置”下土地经营权抵押问题探析

目录学位论文原创性声明 (1)学位论文版权使用授权书 (1)摘要 (1)ABSTRACT (2)第1章引言 (6)1.1研究背景和意义 (6)1.1.1研究背景 (6)1.1.2研究意义 (6)1.2国内外文献综述 (7)1.2.1国内文献综述 (7)1.2.2国外文献综述 (10)1.3论文基本结构与主要内容 (11)1.4研究方法 (12)1.5主要工作和创新 (13)第2章“三权分置”下土地经营权概述 (14)2.1土地经营权的基本内涵 (14)2.1.1土地经营权内涵的政策规定 (14)2.1.2土地经营权内涵的法律规定 (15)2.2土地经营权的分类 (16)2.2.1家庭承包方式下取得的土地经营权 (16)2.2.2其他承包方式下取得的土地经营权 (16)2.2土地经营权的法律性质分析 (17)2.2.1目前争议 (17)2.2.2本文观点 (19)第3章土地经营权抵押的制度沿革与立法困境 (21)3.1土地经营权抵押的制度沿革 (21)3.1.1原有规范对土地使用权抵押的禁止 (21)3.1.2土地经营权抵押的政策提出 (22)3.1.3土地经营权抵押的立法确认 (23)3.2土地经营权抵押的立法困境 (23)3.2.1土地经营权法律性质未明确 (23)3.2.2抵押关系的主体认定争议 (23)3.2.3抵押标的界定不明 (25)3.2.4土地经营权抵押的设立条款不合理 (26)3.2.5土地经营权抵押权实现困难 (26)3.2.6土地经营权抵押登记存在矛盾 (27)第4章土地经营权抵押的实证考察与分析 (28)4.1土地经营权抵押的典型地方模式 (28)4.1.1直接抵押模式 (28)4.1.2反担保模式 (29)4.1.3土地经营权联合抵押模式 (30)4.1.4交易所模式 (31)4.1.5小结 (31)4.2土地经营权抵押的现实难点 (32)4.2.1土地经营权价值评估机制不完善 (32)4.2.2信用风险大,信用体系不健全 (32)4.2.3土地经营权交易市场不健全 (33)4.2.4抵押贷款面临的农业经营风险大 (33)第5章土地经营权抵押制度的完善建议 (34)5.1土地经营权抵押立法制度建设 (34)5.1.1将土地经营权确立为权利用益物权 (34)5.1.2明晰土地经营权抵押主体 (34)5.1.3厘清抵押标的范围 (36)5.1.4修改土地经营权抵押的设立规则 (36)5.1.5拓宽土地经营权抵押权实现途径 (37)5.1.6规定土地经营权抵押采取登记生效主义 (38)5.2土地经营权抵押配套机制建设 (39)5.2.1建立土地经营权价值评估体系 (39)5.2.2加快农村信用体系建设 (39)5.2.3构筑土地经营权交易平台 (40)5.2.4完善农业保险机制 (40)结论与展望 (41)参考文献 (42)致谢 (46)攻读学位期间发表的学术论文和其它科研情况 (47)第1章引言1.1研究背景和意义1.1.1研究背景新《农村土地承包法》通过以前,我国法律法规尤其是《物权法》(2007)和《担保法》(1995)并未肯定“四荒土地”外的土地使用权可用于抵押。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策近年来,随着向农村输血的政策的不断深化和落实,农村承包土地经营权的抵押贷款也越来越受到关注。

然而,与此同时也暴露出了一些问题,如抵押风险、借款人违约等,并对农村经济和社会生产带来了一定的影响,因此有必要探讨问题所在以及对策。

一、问题分析1. 抵押风险大目前,在一些地区,存在一些不规范的抵押贷款现象,例如贷款金额远大于土地实际价格、土地所有权和承包经营权不匹配、抵押贷款未经批准等。

这些现象让抵押风险变得不可忽视。

2. 借款人违约率高由于农村的信用体系尚不完善,加之农村经济结构及资金流转的特殊性,导致了借款人泛滥、违约率高的问题,这种情况既影响了借贷双方的关系,又可能对农村经济稳定产生负面影响。

3. 法律法规较为薄弱目前的法律法规是面向所有的抵押贷款而设计的,而农村承包土地经营权的抵押贷款又具有其独特性,因此当前的法律法规并不十分完善和有效。

农村地区存在一些应该重视和解决的问题,例如借款人随意出现,在法律上并未明确规定其法律地位;农村抵押贷款手续相对复杂等等。

二、对策建议应该要加强监管、加强政策引导,建立农村土地担保机制,设置一定的抵押上限、严格按照土地净收益进行评估、确保承包方与实际承包人一致、缩小较大贷款占比等,从源头上规避抵押风险。

除了提振农村信用体系之外,健全完善的农村承包土地经营权管理和约束机制也是降低违约率的重要手段。

建议建立长效安全管控机制,尤其是加强农民素质教育和技术培训,引导农民增强偿还能力,从而降低违约率。

完善农村抵押贷款法律法规,对承包土地经营权的抵押贷款有所专门规定,同时应充分发挥人民法院在司法方面的作用,提高承包土地经营权的抵押贷款维权效率。

4. 改善农村经济的资金流通提高农村经济的资金利用效益,改善财务状况,以减轻借款人还款压力和降低违约风险。

加大农村金融扶持力度,提供更多的金融服务,积极推进现代农业布局,挖掘农村市场潜力,以创造更广阔的发展空间。

山东省人民政府关于同意山东省“两权”抵押贷款试点县(市、区)试点实施方案的批复

山东省人民政府关于同意山东省“两权”抵押贷款试点县(市、区)试点实施方案的批复

山东省人民政府关于同意山东省“两权”抵押贷款试点县(市、区)试点实施方案的批复
文章属性
•【制定机关】山东省人民政府办公厅
•【公布日期】2016.04.27
•【字号】鲁政字〔2016〕94号
•【施行日期】2016.04.27
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】金融综合规定
正文
关于同意山东省“两权”抵押贷款试点县(市、区)试点实
施方案的批复
中国人民银行济南分行:
你行《关于批准山东省“两权”抵押贷款试点县(市、区)试点实施方案的请示》(济银发〔2016〕102号)收悉。

现批复如下:
一、原则同意平度市、沂源县、枣庄市台儿庄区、滕州市、东营市河口区、青州市、寿光市、汶上县、肥城市、乐陵市、武城县、沂南县、莘县等13个县(市、区)“两权”抵押贷款试点实施方案,由你行会同省直有关部门按照职责分工,指导各试点县(市、区)认真组织实施。

二、各试点县(市、区)政府要坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则,完善确权登记颁证、流转交易平台搭建、涉农资产评估、风险缓释及补
偿、抵押物处置等配套机制,建立工作责任制,扎实推进“两权”抵押贷款试点工作。

三、你行要会同省直有关部门定期督导试点县(市、区)“两权”抵押贷款业务开展情况,及时研究协调解决试点工作过程中出现的困难和问题,确保试点工作平稳有序进行。

山东省人民政府
2016年4月27日。

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[摘要]文章通过对山东省潍坊寿光市和枣庄台儿庄区两地的抵押融资模式进行比较研究,发现两种模式在贷款模式、贷款对象、抵押物处置等方面存在显著差异,这受制于当地的农业经济发展水平、农户对土地的依赖程度,但二者都对明晰产权、土地流转市场、政府增信扶持有共同的要求。

因此,在农村土地承包经营权抵押贷款过程中应通过进一步完善确权颁证、健全土地流转市场、建立政府增信机制等方面来促进其发展。

[关键词]土地经营权抵押贷款;模式比较;土地流转1李明慧1陈盛伟2姜森(1山东农业大学,山东泰安271000;2中国人民银行寿光市支行,山东寿光262700)农村土地承包经营权抵押贷款试点的比较分析一、引言长期以来,农民一直被贷款难的困境所约束,很大程度上是由于农户缺乏金融机构可接受的抵押品。

随着国家对农业现代化的推进,农户对金融服务的需求也越来越强烈,金融服务的供求矛盾日益突出。

在这一背景下,明确农民土地的财产权,发挥其撬动金融资源的功能和作用,促进农村经济的发展日益成为社会的共识。

为了解决农户的贷款困境,增加农户的抵押担保品范围,2008年中国人民银行和银监会下发《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》,提出在中部6省和东北3省各选择2~3个有条件的县(市)开展试点,“创新贷款担保方式,扩大有效担保品范围”,由此开始了农村土地承包经营权抵押贷款试点。

2017年“中央一号”文件中进一步强调深入推进承包土地的经营权抵押贷款试点。

目前全国已有30个省份开展了农村承包土地的经营权贷款试点工作。

这对于缓解农户由于抵押品缺乏所导致的信贷约束,增加农户的信贷可获得性,实现农村金融和农村经济的协同发展起到了重要作用。

各地的试点都处于探索阶段,各地的模式也不尽相同,因此,深入剖析比较试点模式的共性和差异对于指导完善已有模式具有重要的现实意义。

针对农地抵押融资试行可行性方面,学者普遍认为,赋予农户承包土地经营权抵押担保权[作者简介]李明慧(1991-),女,山东泰安人,硕士研究生,研究方向:农村金融理论与政策;陈盛伟(1971-),男,山东青州人,教授,博士生导师,,研究方向:农业风险管理与农业保险、农业经济理论与政策;姜森(1962-),男,山东胶州人,中国人民银行寿光市支行行长,经济师,,研究方向:货币政策。

———以山东省潍坊寿光市、枣庄台儿庄区为例能,激活了土地的融资功能,缓解了信贷供给双方的信息不对称,提高了农村资源的配置效率,在一定程度上满足了农户对资金的需求。

在农地抵押困境方面,法律层面的限制、农地产权主体不明晰、土地流转交易市场不健全、银行对抵押物处置困难等制约农地抵押贷款业务的发展。

在农地抵押融资模式研究方面,肖诗顺,高锋[1]利用产权分析模型及经验数据分析了我国农村土地产权与金融机构交易的可行性,认为农村承包土地经营权抵押贷款可以缓解农村的资金瓶颈。

陈晓夫、李孟军[2]分析了湖北省天门市农信社对土地经营规模较大农户的经营权抵押贷款情况。

惠建波[3]分析了目前全国存在的四种典型的具体抵押融资模式,认为各种模式各有利弊,建立完善农地金融制度还有很长的路要走。

汪险生[4]基于对江苏新沂市与宁夏同心县的对比考察,认为两地分属于“资产主导型”和“关系主导型”,应采取不同的措施加以推进。

黄惠春等[5]以湖北天门市和江苏新沂市对比发现,在相同的法律制度环境下,农地可抵押性更多地取决于农业生产水平、土地流转市场、农村社会保障水平等经济社会条件。

房启明、罗剑朝[6]通过对宁夏同心、平罗和陕西高凌三地试点的农地抵押模式分析,认为制度选择应注重适用性。

张龙耀等[7]通过对武汉和枣庄开展的农地抵押模式的调查分析,认为两地的抵押融资模式可初步形成可复制模式,但抵押贷款的商业可持续性存疑。

黄惠春、徐雾月[8]按照抵押品的功能将农地经营权抵押贷款分为“直接型”和“间接型”,认为目前“直接型”抵押要求较高,“间接型”是较为理性选择。

纵观现有文献,学者们多从宏观角度对农地抵押贷款的可行性及现有模式的归纳总结,仍缺乏对不同抵押模式的共性分析与差异比较。

山东省作为一个农业大省,属于较早开展农地抵押融资试点的省份,截至2016年9月末,全省已有47个县(市、区)开展了农地抵押贷款业务,全省农地抵押贷款余额6.9亿元,同比增长128.2%。

寿光市、枣庄市是山东省开展农地抵押最早的几个地区之一,且各自创造了独具特色的农地抵押贷款模式。

因此本文对寿光市、枣庄市两地的农地抵押融资模式进行梳理总结,并运用对比分析方法对两地的模式进行比较,为下一步深化试点工作提供相应的理论指导,促进农地抵押贷款业务的发展与完善。

二、土地承包经营权抵押贷款试点案例山东寿光市和台儿庄区试点开始较早,且形成了不同的模式,这两种模式立足于各地的实际而产生,有各自的实践基础,选取这两种模式进行分析,可以给不同地区提供参考,各地可以根据当地实际从这两种模式中获取经验,促进农村承包土地经营权抵押的推进。

(一)寿光模式①近年来,寿光市以争创“山东省农村综合配套改革试点单位”和“山东省县域金融创新试点县市”为契机,大胆创新,积极开展农村金融改革尝试,努力将农村产权制度改革作为促进农村发展的新动力。

自被确立为全国农村土地承包经营权抵押试点市以来,寿光市更是逐步建立健全相关配套机制,立足本地实际,以农民土地使用权和蔬菜大棚为切入点,积极探索农民抵押贷款担保有效途径,开启了农村金融改革的大幕。

1.运作流程借款人需要先办理土地承包鉴证书和大棚所有权证,借款人通过提供身份证件、土地承包合同复印件、村委关于抵押土地符合本村发展规划的书面证明以及加盖村委、镇(街道)公章的办证申请报市经管局、潍坊齐鲁产权交易中心审批办理大棚所有权证、土地承包鉴证书;借款人向银行提出贷款申请,银行对抵押土地的承包经营权及大棚进行实地调查,丈量评估,确认评估价值,土地承包经营权抵押不得超过承包土地的70%;银行对借款人的资料进行审查批复;贷款批①资料来源:中国人民银行寿光支行相关材料整理。

复后,借款人与银行工作人员一同携带贷款合同、抵押清单等资料到市经管局、潍坊齐鲁产权交易中心办理抵押登记,市经管局、潍坊齐鲁产权交易中心出具“他项权利证书”;然后借款人同意接受担保,并办理贷款保险,银行予以放款(见图1)。

图员潍坊寿光市农村土地承包经营权抵押贷款示意图目前,寿光银行部门针对普通农户开展以承包土地经营权为单一抵押物的贷款,而对于新型农业规模经营主体资金需求量较普通农户大,创新推出了“承包土地经营权+”类产品,包括“土地经营权+大棚”抵押、“土地经营权+林权”抵押、“土地经营权+畜禽舍”抵押,以满足不同经营主体的融资需求。

2.相关配套机制及支持(1)农村土地承包经营权确权颁证,实现了承包权与经营权的分离,绕开了土地承包权抵押障碍,规避了法律风险。

同时也体现了“坚持集体土地所有权,稳定土地承包权,放活土地经营权”的思想,实现了还权赋能。

截至2015年底,寿光市在全省率先完成土地确权颁证,确权土地95.6万亩,确权户数20.4万户,确权率和颁证率均实现了100%,奠定了土地流转交易的产权基础。

(2)农村产权交易市场逐步健全完善。

2013年,寿光市政府在市一级成立农村产权交易中心,镇(街、区)依托经管站设立农村产权交易服务站,各村设立专职联络员,形成市、镇、村三级联网的产权交易市场。

2014年全省唯一的省级农村产权交易机构齐鲁产权交易中心正式成立,寿光市依托齐鲁产权交易中心进行土地流转交易,截至2016年年末,共成功流转交易218笔,鉴证土地交易2.7万亩。

(3)政府建立较完善的风险缓释保障。

为帮助金融机构有效防范风险,调动其对农地抵押贷款的供给,寿光市建立了农村土地承包土地经营权抵押贷款试点风险补偿基金,对银行开展农村土地经营权抵押贷款产生的坏账损失按发放贷款额的3%进行风险补偿。

与此同时,为减轻农业经营主体的还款压力,寿光市政府还对借款人的贷款进行贴息,印发了《寿光市农村承包土地经营权抵押贷款财政贴息资金管理办法》,单个农户贷款按最高20万元的2%给予贴息,农业大户、农民专业合作社、家庭农场、农业龙头企业等经营主体最高按200万元的2%给予贴息。

(4)建立多方位的贷款增信机制。

首先,在落实政策性保险的基础上,推动银行与保险公司签定贷款保证保险合作协议,截至2016年年底,贷款保证保险金额达到566万元。

而且,寿光市政府协调寿光市金政融资担保有限公司(政府性平台公司)与开展农地经营权抵押的银行进行合作,为借款人提供担保服务,降低银行的贷款风险,目前,寿光市金政融资担保公司已与多家银行签订了农村承包土地经营权抵押贷款合作协议。

3.取得的成效近年来,寿光市持续推动金融改革创新,不断探索金融体系建设模式,特别是被确定为全国农村承包土地经营权抵押贷款试点市以来,寿光市强化配套保障措施,试点工作取得明显成效。

截至2016年年末,全市“农地”抵押贷款共发放294笔,余额达到1.9亿元,有效破解了农村融资难题。

(二)枣庄模式②作为全国首批农村改革试验区,山东省枣庄市早在2008年便开始探索推进农地使用产权制度改革,创立了独具特色的农地抵押贷款的“枣庄模式”,前期采用以土地使用权证、农村产权交易所、土地股份合作社三位一体的运作模式,2013年以后随着市级农村产权交易市场的建立,②资料来源:中国人民银行台儿庄支行调研资料整理。

采用“交易—鉴证—抵押”的融资模式,同时还设立政府性的担保公司为借款提供担保。

枣庄台儿庄区在2015年年底被确立为全国农村承包土地经营权抵押贷款试点县,台儿庄区依托当地的农业发展不断推进农地经营权抵押工作,鼓励产品创新,银行结合当地发展的实践推出“结对融”信贷模式。

1.运作流程村民以其承包土地的经营权作为抵押物,向银行提出贷款申请,抵押评估由银行、村委会和本村村民代表根据当地小麦亩产量的市场价格和承包期限协商确定,规避了第三方评估的不客观性,并降低了抵押评估费用。

评估后,由村委会协调监督,借款村民与另一位具备信用等级的村民,自愿结对签订土地流转协议并交镇农村产权交易所备案登记,约定在借款村民因各种原因无力如期偿还贷款本息时,由结对村民代为偿还。

结对村民偿还后,借款村民按照协议将其承包土地的经营权流转给结对村民,直至足以抵偿贷款本息或借款人将贷款本息支付给结对村民(见图2)。

2.相关配套机制(1)建立了从区到村完善的土地流转交易平台。

台儿庄区投资600余万元,建设了区级农村产权交易中心和6处镇街农村产权交易所,构建了区、镇、村三级交易平台,组建了以村会计、第一书记、大学生村干部为主的260余人的农村产权经纪人队伍,构建了区、镇、村三级交易平台。

同时创建了区级农村产权交易中心网站,区、镇街两级实现了农村土地产权流转“网络咨询、中心交易”,推进了农村产权有序流转,提高了产权交易的活跃度。

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