利用REITs大力推进廉租房的建设
(财综[2015]15号)关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知
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关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知财综[2015]15号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（局）、住房城乡建设厅（委、局），中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局、银监局，新疆生产建设兵团财务局、国土资源局、建设局：为贯彻落实党的十八届三中全会精神，提高公共租赁住房供给效率，按照《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）和《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）有关要求，现就运用政府和社会资本合作模式（Public-Private Partnership）推进公共租赁住房投资建设和运营管理的有关事宜通知如下：一、充分认识运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的重要意义政府和社会资本合作模式是政府与社会资本在公共服务领域建立的一种长期合作关系，通过这种合作和管理过程，可以更有效率地为社会提供公共服务。
运用这种模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，有利于转变政府职能，提升保障性住房资源配置效率；有利于消化库存商品住房，促进房地产市场平稳健康发展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服务。
运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，作为一项政策创新和制度创新，对于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要意义，各地要充分认识这项工作的重要性，积极有序开展试点工作。
二、运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的基本目标和原则（一）基本目标。
通过运用政府和社会资本合作模式，发挥政府与社会资本各自优势，把政府的政策意图、住房保障目标和社会资本的运营效率结合起来，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式，有效提高公共租赁住房服务质量和管理效率。
基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究
Ｓ Ｔ分析法又称为态势分析法 ， 势 （ｔ ｎｔｓ 、 ＷＯ 即ｆ 忧 Ｓｒ ｇｈ ）劣 ｅ 势（ ａ ｎｓｅ ）机 会（ ｐ ｏｔｎｔ ｓ 、 Ｗｅｋ ｅｓｓ 、 Ｏ ｐｒ ｉｅ ）威胁 （ ｈｅｔ） ｕ ｉ Ｔ ｒａｓ分析 ， 通 过对研 究对象 内外部条件各方面内容进行综合 和概括 ，了解
２１ 年 第 ２ ００ 期 总第 ７ ６期
经济研究导刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｓ Ｃ ＲＥ ＥＡＲＣ ＧＵＩ Ｈ ＤＥ
Ｎ ． ． Ｏｌ ｏ２ ２ ０ Ｓ ｒａ ． ６ ｅ ｉｌ Ｎｏ７
基 于 Ｓ Ｔ分析 的廉租房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模式研究
刘
摘
平 ， 继 先 杨
（ 西安建筑科技大学 管理学 院 ， 西安 ７ ０ ５ ） １０ ５ 要： 通过 Ｓ Ｔ分析法对我 国廉租 房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模 式进行 系统分析 ， 为在 正确认识到 Ｒ Ｉｓ 有的优势 认 ＥＴ 具
中图分类号 ：２ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ （０ ０ ０ — １７ ０ Ｆ９ Ａ １７ — ９ Ｘ ２ １ ）２ ０ ０ — ２
引言
廉 租住房制度是针对住房 困难且无力改变经济状况的特 困家庭 实施 的一种社会救济方式 。 廉租房的福利性特点 ， 决定
了其与一般商 品房 的开发与运作有着明显的不同。尤其是在
和机遇 的同时， 还要 加强专业人 员的培 养， 构建起 完善的法律 制度 ， 加强 第三者公正的监督监管 。政府部 门也要 转变
以往在公 用事业中的角色， Ｒ Ｉｓ 我国廉租 房融资中成功运 用创造 ｇ￣ Ｃ条件 。 为 ＥＴ 在 ．－ｊ
加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议
加快推进不动产投资信托基金（REITs）顶层设计的政策建议 ●闫 妍 张世国 李逸飞[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。
近年来，REITs 多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。
本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。
最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。
[关键词] 不动产投资信托基金（REITs） 顶层设计 政策建议中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-052017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。
虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。
不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。
一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。
REITs在我国公租房发展中的应用
浅谈REITs在我国公租房发展中的应用摘要：本文首先介绍了我国当前公租房的现状及其存在的问题，进而对公租房利用reits进行融资问题的可行性提出了个人的看法，探讨了引入reits这一新型金融工具促进我国公租房建设时可采用的运作模式以及如何保证并提高公租房reits的收益。
关键词：公租房；融资困境；公租房reits；可行性；解决对策一、引言自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。
公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。
由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。
一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。
因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。
本文就其中的一种方案，即利用reits进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房reits的可行性分析所谓reits（real estate investment trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.reits与公租房的契合点reits与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房reits的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
2024年市区廉租住房保障工作策划方案
2024年市区廉租住房保障工作策划方案市区廉租住房保障工作是一个持续推进的过程，为了更好地解决人民群众住房问题，2024年我们将采取一系列切实有效的措施来改善低收入群体的居住条件。
本策划方案旨在全面展开市区廉租住房保障工作，促进城市社会的平衡和稳定发展。
一、加大政府投入力度，完善住房保障体系1.建立完善的政府投入机制，增加廉租住房建设资金，确保项目落地和运营。
通过调整财政预算，增加专项资金用于廉租住房建设，提高政府在住房保障方面的投入。
2.深化与企业的合作，引导社会资本参与廉租住房建设和管理，通过引入市场化机制，提高廉租住房的供应能力和质量。
3.加强廉租住房用地保障工作，优化土地资源配置，确保廉租住房用地的供应，并加快审批审批程序，提高廉租住房建设的进度。
二、加强廉租住房管理，提升住房保障效果1.建立健全廉租住房申请和分配制度，加强对住房申请人的审核和审查，确保房源分配的公平、公正和合理。
2.加强廉租住房的监督和管理，建立长效机制，定期检查房屋状况、收取房租等情况，对不符合条件的住户进行重新核查，保证廉租住房的正常使用和维护。
3.提供廉租住房居民的社区服务，打造温馨和谐的社区环境，开展各类文体活动，促进居民之间的交流与互动。
三、加强政策宣传和培训，提高廉租住房保障的知晓率和可操作性1.开展广泛宣传活动，通过电视、广播、新闻媒体等渠道，向社会大众普及廉租住房政策，提醒符合条件的群体积极申请。
2.组织相关培训，对廉租住房保障政策和操作流程进行培训，提高相关部门和工作人员的业务水平，保证政策的正确执行。
3.加强与社区工作者和廉租房保障受益者的沟通和交流，及时解答问题，解决各类困难和矛盾，促进廉租住房保障工作的顺利进行。
四、加强房屋质量监督，保障廉租住房的安全性和居住质量1.加大对廉租住房建设项目的质量监督力度，加强对建设过程的督促和监督，提高建筑质量的稳定性和可靠性。
2.定期检查廉租住房的安全状况，确保住户的生命安全和财产安全，加强维修和改造工作，及时处理各类隐患。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
关于REITs在廉租房融资运用中的探讨
即可。
推行廉租房建设是解决这一问题 的有效途径 。廉 租房是
指 政 府 以租 金 补 贴 或 实 物 配 租方 式 ， 向符 合 城 镇 居 民最 低 生
活保障标 准且住房困难的家庭提供社会保 障性 质的住房 。实
、
我 国廉 租房 现状
由于廉租房的福利性特 点 ， 廉租房 的开发 与运作 面临 使
较 多 困难 。这 项 制 度 在 我 国 建 立 已有 一 段 时 间 ， 展 程 度 仍 发
收入家庭住房建设的方案 Ｌ ＨＴ 。任何公 司或者 Ｒ Ｉ ｓ 如 Ｉ Ｃ ＥＴ ， 果投资于符合一定建设标准 的住 房， 政府将在 １ Ｏ年 内返还 占 整个工程造价 ４ ％的税 费， 减免额在 ｌ 内分期返还 ； Ｏ年 政府 要 求所建住宅能被 ６ 以上的当地平均收人家庭接 受 ； Ｏ 此外 ， 这 种购买力要持续 １ 年 。据美国财经杂志（ ａｒｎ ｝ Ｏ ｛ ｒ ＇ 统计 ， Ｂ ｏｓ ｝ 享受 Ｌ ＨＴ Ｉ Ｃ政 策优 惠 之 后 ， 租 房 Ｒ Ｉ ｓ的收 益 率 能 够 达 到 廉 ＥＴ
完善廉租住房保 障体 系需要建立起稳定 的廉 租房资金来 源渠道 ， 房地产投资信托基金 （ Ｅ Ｔ ） 一有效途径 ， Ｒ ＩＳ是 政府 可 以在廉租房建设中引入 Ｒ Ｉ 。Ｒ Ｉ Ｓ是指一种集合不特定 ＥＴＳ Ｅ Ｔ 的投资者 ， 将资金集中起来 ， 建立某种专 门进行房 地产投资管 理的基金或机构 ， 进行房地产的投资和经营管理 ， 并共 同分享 房地产投资收益的金 融工具 。这种直接融资方 式最大 限度 的 减少了银行风险和政 府 的财 政负担 ， 因为政府 每年投 入 的补
基于经济公平的廉租房REITs融咨模式
房地产投资经营管理 ， 并将投资综合收益按 比率分配给投 资者
的一种信托基金 。它是集聚社会闲散资金的“ 吸金石” ， 能在 开
信托投 资公司资金信 托管理暂行办法（ 后文简称 《 暂行办法》 ） 等 是规范和约束我 国企业或基金筹资 、 运营 的最主要法律。
１ ． ＥＩ Ｒ Ｔ ｓ 法律主体地位不明确带来的不公平 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 作为一种新型 的投资基金， 不 同于企业法人， 具体运 作方式与 《 基金法》 也有一定差别 。其筹资及运行可参考 《 基金 法》 、 《 暂行办法》 ， 但难 以作为其设立和运行的直接依据 。证券 投资基 金同公司相 比， 并非法人， 只是一种基于基金合约约定存 在的集体投 资方式 。 它没有经营范围， 法律主体地位不明确 。 依
管理机构进行保管； 独立第三方资金管理机构同时负责对 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投 资公 司的资金使用情 况进行 审批 ： 专业的房地产公 司将房屋
公平性风险。 （ 二） 税收体系不匹配造成 的不 公平 在国外，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 受到投 资者青睐的重要 因素之一便是由于
资金 问题一直是制约我国廉租房建 设的核心 问题 。 仅依赖 政 府资金支持难 以满足廉租房建设之需， 通过市场手段拓展廉 租房融资才是长期可持续发展之道。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 是一种 以发行受益 凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专 门的投资机构进行 出租给廉租房住户 。 二、 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式 应用 于我 国廉租房建设的不公平体现 （ 一） Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 法律制度不健全导致的不公平 目前 ， 《 公司法》 、 《 证券投资基 金法》 （ 后文简称 《 基金法》 ） 及
外 ，由于 目前我国信托监 管机构和 资金管理机构的专业能力和
北京市廉租房融资的REITs模式研究
、
金 融 业对 北京 经 济 贡 献 率 为 １．％ Ｏ １。 ３ 拥有大量的优质的政府产权房产 ． 按照 国务 院保障性安居工程会 议部署 ，２ １ 年将 进一步加 ００ 大政策性住房建 设力度， 明确２ １ 年要实现新开 工建 设和 收购 ００ 政策性 住房 ｌ ． ） 套 ，占全 市住宅 开工套数 的 比例达到 ５ ％ ３４７ Ｏ 以 上 。这 些 房 产 为 北 京 廉 租 房 建 设房 地 产 信 托 基 金 试 点提 供 了 稳 定 的 ，优 良的 资产 基 础 。 综上所述 ：北京作为我 国经济较发达 的城市之 一，所 具备 上述 优势 ，Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 模式在北京廉租房融资具有可行性。 （ ）Ｒ Ｉ ｓ 用 于 廉 租 房 建 设 的 基 本 的 思路 三 ＥＴ应 １我 国Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 的基 本 结 构 结 合 中 国 情 况 ， 具 体 的 运 作 流 程 是 ： 首 先 由Ｒ Ｉ ｓ 理 公 Ｅ Ｔ管 司 也 就 是 受托 机 构 ，依 法 设 立 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ ，采 用 公募 的方 式 投 资 者 发 行Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的受益证券 以获得资金；然 后组建基金管理公司担任基 金管理人 ，进 行经 营管理 ，选择不 同类型的房地产商 业地 产、 物业项 目及其他 经主管机关核准投 资的项 目进行 多元 化投 资组 合，有效地 降低风 险 ，获取较 高经 济收益。投资者凭受益 凭证 可 以 得 到现 金 分 红 。 ２ 北 京 廉 租 房Ｒ Ｉ ｓ 运 作 ． ＥＴ的 （ ） 从 产 品 的 设 计 思 路 来 看 ， 可 以将 产 品 设计 为 “ 国 １ 准 债 ”产 品，使 其收益率高于 同期银 行同期存款利率 ，又低 于着 眼 于 商业 物业 的Ｒ ｌｓ 品 ， 该 “ 国债 ”产 品较 为 可 行 的 预 期 ｂＴ产 准 收 益 率 为 ３一 ％ ％５。 （ ）在 出资方式上 ，按照 《 ２ 基金法》的规定组建发起人， 发起 人 以有政府 背景的机构 （ 如房地产 管理局下设机 构、公积 金 管 理 中心 等 ） 、 有 投 资 意 向 的房 地 产 企 业 、保 险 公 司 、 海 外 投 资 基金 等 。 （ ）在 资 金 的募 集 方 式 上 ， 可 以 采 用证 券 化 运 作 。 ３ 廉租房Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 运行流程如下：第一，北京市政府与银行共同 组 建 廉租 房Ｒ Ｉ ｓ 划 ； 第 二 ， 住 房 保 障机 构 负责 廉 租 房 租 户 的 ＥＴ计 标 准 的制 定 、 廉 租 户 的 筛 选 、租 金 补 贴 的 划 转 等 工 作 ：第 三 ， 建 立 廉 租 房 资 产 管 理 公 司 ；第 四 ， 市 政 府 与 银 行 共 同 决 策 所 选 房源 ；第五 ，每 年廉租户所交租金 与政府补贴租金共 同构成投 资者 当年 的收益。廉租房信托 计划 到期时 ，政府 与银行共 同按 约 定 方 式 处 置廉 租 房 ，返 还 投 资 者 本 金 。
REITs融资模式在我国廉租房建设中的应用
一
我 国廉租房建设融资渠道 决 。 这方面的总投入 约为 ２ ， １ ５ ０亿元。而 种 以发行收 益凭证 的方式汇 集特 定多 中的部分资金 。
提 高盈利 水平 ， 提 高效率 ， 改善服务 ， 留 ２ 、 发展信用卡业务。 我国商行要增加信用 能力 ，
化产生 出 的价值 观能够 培养 责任 感及 企业依 卡发卡 量， 同时还要提 高信用 卡功能 ， 加强客 住并善用人才 。 这样才能去面对复杂多变的金 存感， 能激励每个 员工把个人的追求和企业 目 服工作 。如此才 能提 升信用卡的竞争力 ， 争夺 融环境和 应对今后 将持续 出现 的各种 挑战和 标 很好地结合起来。 ２ 、 完善人 才选拔 与激励机 制。 建立 一个健 更多的客源。 困难局面， 才能增强和保持 自 身 的竞 争力和 可
且 资金 供 给 存 在 极 不稳 定 的 国家财政 中用于廉 租房建设 的资金 渠道 数投资者的资金 ， 由专 门投 资机 构进 行房 仍 比较 单 一 ， 地产投资经营管理， 并 将 投 资综 合 收 益 按 特 征 。同 时 ， 在 融 资环 节 中也 存 在 以 下 几 并不稳定，常常会 由于特点原 因被挤 占。
［ １ ］ 马蔚华． 战略之道— —商业银行战略管理
４ 、 发展信息咨询。 国有商业银行应充分利 理论 ［ Ｍ ］ ． 北京： 华夏出版社， ２ ０ ０ ７ ． ６ ． 状与对策研究 ［ Ｊ 】 ． 财经纵横 ， ２ ０ ０ ６ ． ６ ．
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式在我国廉租房建设中的应用
2024年廉租房市场前景分析
2024年廉租房市场前景分析简介廉租房是指政府为低收入群体提供的价格相对较低的公共住房。
廉租房市场的发展一直备受社会关注，本文将对廉租房市场的前景进行分析。
市场需求分析需求量大随着城市化的进程加快，低收入群体规模不断扩大。
这些人群对经济实惠的住房需求非常迫切，廉租房作为低价选项，具有较大的市场需求潜力。
政府扶持力度加大政府一直致力于解决低收入群体的住房问题。
通过加大对廉租房建设的扶持力度，政府能够引导市场发展，进一步推动廉租房市场的前景。
社会关注度高廉租房问题是社会关注的焦点之一，各界对解决低收入群体住房问题的呼声不断增加。
这种社会关注度提高了廉租房市场的知名度和认可度，对市场的发展起到积极作用。
市场发展趋势分析品质提升廉租房市场的发展不仅要求低价，更重要的是提供良好的居住环境和服务。
未来，廉租房市场将不断引入现代化设施和管理模式，提升住房品质，提供更好的居住体验。
区域分布优化廉租房的分布应与城市规划相结合，避免低收入群体过度集中在某一区域。
未来，廉租房市场将通过优化区域分布，提高住房资源的利用效率，实现城市整体住房供给的均衡和稳定。
租金管理规范化廉租房市场的租金管理应符合市场规范，根据房价指数和住房成本进行调整。
未来，廉租房市场将加强租金管理的规范化建设，确保租金水平合理，既能满足低收入群体的支付能力，又能维持市场的可持续发展。
市场机遇分析国家政策支持政府将继续推出一系列支持廉租房市场发展的政策措施，如加大建设资金投入、提供税收优惠和土地供应支持等。
这些政策将为廉租房市场提供廉租房项目的可行性和可持续性发展奠定基础。
技术创新应用技术创新将推动廉租房市场的发展。
例如，智能住房管理系统的应用可以提升住房管理效率，减少人力成本，为廉租房提供更好的管理和服务。
社会组织参与社会组织是廉租房市场发展的重要力量。
社会组织可以提供专业化的管理和服务，帮助低收入群体获得更好的居住条件。
未来，社会组织将在廉租房市场中发挥更大的作用，促进市场的良性发展。
reits相关政策
reits相关政策
房地产投资信托（REITs）是一种受到许多国家政府政策支持的房地产投资工具。
它为投资者提供了一种间接投资于不动产的方式，并以分散风险、流动性高等优势受到了广泛的关注和认可。
以下是一些与REITs相关的政策措施。
首先，许多国家制定了相应的法律和规定来监管和推动REITs市场的发展。
这些政策包括了设立REITs的要求、运作规则、税收政策等方面的规定。
这些政策的出台为REITs的发展提供了法律保障和规范。
其次，政府也会采取一些财务上的激励措施来吸引投资者参与REITs市场。
例如，允许投资者从应税收入中抵扣房地产投资信托所产生的红利收入，降低投资成本；或者减免REITs获得的房地产交易和资本收益所需支付的税费等。
此外，政府还可以通过推动住房政策来支持REITs的发展。
例如，为REITs提供优先购买权，以便更好地管理国家的房地产资产和提供财政收入。
这样的政策能够为REITs提供更为稳定的投资机会，并促进房地产市场的发展。
最后，政府也会鼓励REITs的社会责任和可持续发展。
可能通过设立环境、社会、治理（ESG）指导原则来规范REITs的运营行为，鼓励REITs在投资决策中考虑社会和环境因素，以实现可持续发展的目标。
总之，政府的政策对REITs的发展起到了重要的推动作用。
通过相关政策的制定和实施，投资者可以更加可靠地参与REITs市场，从中获得投资回报，并促进房地产市场的稳定和可持续发展。
我国保障性住房融资模式
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
廉租房REITs的困境与脱困
、
必要 性及 困境 ： 廉租 房Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 中国的 入驻
无力 摆 脱 资金 困境 。 因此 。 拓宽 资 金来 源渠 道 ， 引人 民
间资本显 得特别 重要 。
房地 产业 在 我 国起步 之后 ．房地 产业 的发 展速 度
逐步 加 快 。 近年来 ． 美 国次 贷危 机所 引发 的金 融海 啸对
管 等 方 面 的 法律 障碍
关 键 词 ：廉租 房 ；房 地 产 投 资信 托 （ 兄 Ｔ ｓ ）
中图 分 类 号 ：Ｄ ９ ２ ２ ． ３
收 稿 日期 ：２ ０ １ ３ 一 Ｉ １ — ２ ０
文 献 标 识 码 ：Ａ
文 章 编号 ：１ ０ ０ ７ — ８ ２ ０ ７（ ２ ０ １ ４ ）０ ３ — ０ １ ２ ２ 一 Ｄ ８
蓄率 长期居 高 不下 。 ［ ， ］ 此外 ， 还 存 在 大量 四处 寻找 投 资 渠道 的 民间资本 。 据《 上 海证 券报 》 报道 ， 仅 山西 省一 地
就存 在高达 ６ ｏ ｏ ｏ ４ Ｌ的民 间资本 。这 不仅 造成 了社会 资 金 的大量浪 费 ．也不利 于我 国经 济 的长 期 发展 。在 我
国． 目前对 民间资本 的引导 与规 制存 在 如下 矛 盾 ： 一是
李 智 ， 韩
磊一 廉租 房Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 舌 勺 困境 与脱 困
竹丘与强ｌ 谚
不 少 投 资领域 被 国有 资本垄 断 ．民间资本 根 本无 法进 入； 二 是 民 间资本 苦 于没有 高 回报率 的投 资渠 道 。 四处 兴风作浪 ， 干扰 到 了社 会 经 济 秩序 。 如近 年 来 的 “ 蒜 你
镇 保 障性安 居工程基 本 建成４ ７ ０ 万套 、 新 开３ ￣ ６ ３ ０ 万套 。
2024年度城市低收入家庭廉租住房保障实施方案
随着城市化进程的不断推进，城市低收入家庭面临更加严重的住房困境。
为了缓解低收入家庭的住房压力，保障他们的基本居住权益，2024年本市决定推进城市低收入家庭廉租住房保障工作。
本方案将以全面建设小康社会为目标，通过积极稳妥的措施，促进城市低收入家庭的住房保障，提高他们的生活品质和获得感。
一、政府引导性建设1.加大政府投入力度。
本市将稳步增加财政投入，确保低收入家庭廉租住房项目的顺利推进。
每年向廉租住房建设投入不少于5%的财政资金，确保廉租住房项目的规模和质量。
2.完善政策法规。
加强低收入家庭廉租住房保障政策和法规的研究和制定，确保政策的针对性和有效性。
完善低收入家庭廉租住房申请条件和流程，简化审批手续，提高申请人的便利度。
二、廉租住房建设1.积极推进廉租住房项目的开发。
本市将合理划定廉租住房用地规模，优化用地资源配置，确保廉租住房项目的规划和设计符合低收入家庭的居住需求。
同时，鼓励社会力量参与廉租住房项目的建设，提高项目建设的效率和质量。
2.加强廉租住房项目的管理和运营。
推动建立廉租住房的专门管理机构，负责项目的日常管理和服务。
建立严格的租赁管理制度，加强对低收入家庭的居住情况和身份审核，确保资源分配的公平性和有效性。
三、低收入家庭保障1.细化低收入家庭的准入标准。
根据本市经济发展水平和物价水平，合理确定低收入家庭的收入标准，确保符合条件的人群能够申请到廉租住房。
减少非法借用低收入家庭身份的现象，保障真正需要的人能够受益。
2.开展低收入家庭的培训和就业扶持。
通过开展技能培训和职业介绍活动，提高低收入家庭的就业能力和竞争力，帮助他们摆脱贫困生活。
同时，加强对低收入家庭的就业扶持，给予他们更多的机会和支持。
四、社会支持1.加强社会组织参与。
倡导社会各界关注低收入家庭的住房困境，积极参与廉租住房保障工作。
鼓励社会组织开展扶贫公益活动，为低收入家庭提供物质和精神上的支持。
2.宣传倡导。
通过多种渠道，广泛宣传低收入家庭廉租住房保障的政策和措施，提高低收入家庭的知晓度和参与度。
天津市廉租房REITs的案例分析--基于金融制度创新理论的视角
环渤海经济 康 望 ２ ０ １ ５ 年第 ２ 期
财 金 投 资
Ｅ ＣＯＮ ｏＭＩ Ｃ Ｏ ＵＴ Ｌ ｏＯ Ｋ Ｔ ＨＥ Ｂ ＯＨ ＡＩ Ｓ Ｅ Ａ
时应 加 快 人 才培 养 以 及提 高 资产 池 收
益 率。
目．作 为 国 务院 首 批 特 批 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 项 目．
建 议 。王 一 峰 利 用 Ｓ ＷＯ Ｔ 模 型 对 廉 租
房Ｒ Ｅ ｌ Ｔ ｓ 融 资模 式的 优缺 点 、面 临 的机 遇 和威 胁 进 行 了 系统 分 析 ．提 出 推行
款 的 回收 周期 长 ，资 金 周 转慢 ，制约
着 廉租 房 的 开 发规 模 与 建 设 速 度 。
ＲＥ ｒ Ｉ Ｉ ｓ 作 为一 种新 型 的金 融产 品可 以 为
亚洲国家或地区于利用房地产信托投资基金rerrs现在税收政策所有权收益来源采用专门立法的方式规制reits比较来开展保障性住房融资的申请方案已现金流等方面
财 金 投 资
天津市廉租房Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的案倒分析术
基于金 融制度创 新理论 的视 角
一 陈剑 煜
内容 摘 要 ： 房 地 产 信 托 投 资 基 金 （ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｔ ｒ ｕ ｓ ｔ ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ）是 解 决 房 地 产 行 业 融 资 难 的 重 要 工 具 。 随 着 我 国 金 融 创 新 的 不 断 推 进 。发 行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 解
研 究 背 景
虽 经 过 多 年 发 展 ．但 我 国 的金 融
本 质 上 说 ．Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 属 于 一 种 金融 创 新 。 房 地 产 信托 投 资基 金 是 一 种 以发 行 受 益 凭 证 的方 式 。将 募 集 来 的投 资 者 的 资 金 交 给 专 门机 构 （ 信 托 公 司或 单 独 设 立 的 基金 ）进 行 管 理 ．从 而 产 生 稳 定 收 益 的信 托 基 金 。 其可 以很 大 程 度 上 解 决房 地 产 市 场 融 资 的 问题 ．在 短
2024年廉租房共有产权管治方案
2024年廉租房共有产权管治方案____年廉租房共有产权管治方案一、背景介绍在当前的社会背景下，房地产问题一直是人们关注的焦点。
随着城市化进程的加速和人口的不断增长，住房问题日益凸显，尤其是廉租房的供应和管理面临着较大的挑战。
为了解决这一问题，我们需要引入共有产权制度，以实现住房的普惠性和可持续发展。
本文将提出____年廉租房共有产权管治方案，旨在推动廉租房的可持续发展，满足人民群众对住房的基本需求。
二、方案内容1. 引入共有产权制度共有产权制度是一种将住房的使用权和产权进行分离的制度。
廉租房的产权归政府所有，居民只有使用权，可以按照一定条件和程序购买产权，享受住房的所有权益。
共有产权制度的引入，可以增加住房的供应量，减轻政府的负担，同时保障住房的合理使用和保值增值。
2. 建立共有产权管理机构为了有效管理廉租房的共有产权，需要建立专门的管理机构。
该机构负责管理廉租房的产权销售、产权过户、房屋维修和租金收取等事务，确保廉租房的共有产权能够得到合理利用和保护。
同时，该机构还应设立申请和购买共有产权的咨询窗口，提供相关政策和申请手续的咨询服务。
3. 制定共有产权管理细则为了确保廉租房的共有产权管理的公平、公正和透明，需要制定相关的管理细则。
细则应包括产权申请条件、产权购买程序、产权转让流程、产权维修要求等内容，明确廉租房共有产权的使用和管理规范，保障住户的权益。
4. 加强廉租房的维修和管理廉租房是政府提供给低收入群体的一项社会福利，为了保证这些住房的使用质量和使用寿命，需要加强维修和管理工作。
共有产权管理机构应建立健全维修基金，将一定比例的租金收入用于廉租房的定期维修，确保住房的安全和舒适。
同时，还应加强对住户的管理，确保住户按规定使用房屋，不擅自改变结构和用途。
5. 完善共有产权交易市场共有产权的市场化交易是共有产权制度的重要组成部分。
为了促进共有产权的有序交易，应加强共有产权交易市场的建设和规范。
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市， 这些人的住房 问题单 纯依靠 市场化 的住房来解 决是
不现实 的， 有必要 大力 推进经 济适用 房 、 租房 的建设 ， 廉 解决好他们进城的居住 问题 ， 以更 好地 为未来的发 展提 供保 障。 ３ 国人均 Ｇ Ｐ已超过 ３０ ．我 Ｄ ００美元 ， 根据统计数 据 ， 我 国正处于消费升级 和产业 升级 的关键 期 ， 未来的经 济 发展将 由以往的主要依 赖出 口和投资 拉动型 ， 向由消费、 投资和 出口拉动型转变。如果居 民的主要 收入 花费在住 房消费上 ， 么未来 的 消费将 会不足 。没有 哪个国家 能 那 够依赖房地产 为主业 引领 国家文 明、 富强 ， 资金应更 多地
专门进行 房地 产投 资管理 的基金 机构 ， 通过 对房地 产的 投资 管理 ， 并获得房产租金 等收益 以回馈 投资者 。 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 运作模式一般 有 以下 三种 ： 一是 信托 计划 模 式； 二是房地产上 市公 司模式 ； 三是封闭式契约 式产 业基
向生产 、 创新领域投资 ， 增强 国家的核心竞争力。 因此今后 一段 较长 的时期 内 ， 大力发展廉 租房建设
２１ 第 １ ０ ０年 ２期 总 第 １８期 ９
黑 龙 江 对 外 经 贸
ＨＬ ｏｅ ｇ ｃ ｎ ｍｉ ｌｔ ｎ ＪＦ ｒｉ ｎ Ｅ ｏ ｏ ｃ Ｒｅａｉ ｓ＆ Ｔ ａ ｅ ｏ ｒｄ
Ｎ ． ２，０１ ｏ１ ． ０ ２
Ｓ ｒａ ．１ ８ ｅ ｉｌＮｏ ９
［ 经济管理 ］
廉租房资金来源 ， 一直 坚持 以各级 财政预 算安排 为 主， 多种渠道筹措 的原则 ， 如在住 房公 积金增值 收益 中提
出一部分 ， 土地 出让净 收益 中安 排一 定资金 用于城 镇 从 廉租房建设等 ， 但这解决不 了根本问题 。例 如 ， 廉租 房建
设在未来的年份将 保持规模增长 ， 具有很强 的连续性 ， 而 土地 出让收益受到地价 和可 出售面积 的影 响 ， 地方每年 的土地收益具有很 大的不稳 定性 ， 以持续 。正 因为廉 难 租房建设资金的缺 口过 大 ， 地方 财政不 能满 足这种需 而
能更好地解决 当前 日益复杂 的问题 ， 增加 和谐 的因素 ， 减 少不稳定 的因素 ， 也为我国产业结构 的转 型、 人们生活水
金模式 。考虑到不 同模 式 的优缺点 ， 者认 为采取封 闭 笔
式契约 式产业基金 模式更利 于 Ｒ Ｉｓ 我 国的运 行 ， ＥＴ 在 我
国可选择一些城市 进行试 点。在 国外 ， 通常会设 置专 门 的住房保 障管理机构 ， 负责廉租房的建设 管理。例如 ， 新 加坡于 １６ ９０年成 立了国家住房发展 局 ， 门负责建造公 专 共住房 ， 向低 收入 家庭 出租或 出售。而我 国 目前 还没有
镇 化 ， 立和 谐 社 会 均具 有 重要 的 意 义 ， 建设 廉 租 房 ， 金 成 为 其 发 展 瓶 颈 。 通 过 对 Ｒ Ｉｓ 作 模 式 以及 建 而 资 ＥＴ 运 顺 利 运 作 Ｒ Ｉｓ 需创 造 的 条 件 进行 论 述 ， 出应 创 造 廉 租 房 的 良好 盈 利 模 式 ， 善 相 关 法律 法 规 及 配 套 设 ＥＴ 所 提 完
平的提高 提供必要 年 １ 月 ， １ 国务 院常务会议强调加快建设保 障性 安居工程 ， 大廉 租房的建设 力度； 加 国际金融危机爆发 以 后， 我国推出的 ４万亿经济刺激方案 中， 明确提出将廉租 房建设列为七大新增投资方向之一 ， 中我们 可以看 出 ， 从 在 当前住房问题困扰老 百姓 的情况 下 ， 政府 为了实 现我
展瓶颈 。
一
、
我 国大 力 推 进 廉 租 房 建 设 的 必 要 性
１ ．近几 年来 ， 国房地 产价 格 出现 飙涨 状态 ， 种 我 各
统计数据表 明 ， 我国城镇 居 民在承 担住房开支 方面表现 出很大的压力 ， 例如表示 房价 是否合 理的指标 房价收入 比远远超 过国际警戒 线。房价 的不正 常增长 ， 相 当大 在 的程度上加剧 了贫 富分 化的差距 ， 而房价 的畸形 发展更 加不利于工薪 阶层 ， 工薪 阶层 的收入增 长速度远远 低于 房价的增 长速度 。这不利于社会 的稳定与发展 。 ２ 从我 国具 体 国情 来 看 ， 国城镇 化进 程 发展 很 ． 我 快， 但是仍有很大 的发展空 间 ， 因为我国城镇化程度到 目 前 为止为 ４ ． ％ ， ８ ６ 未来 ２ ０年将有更多 的农村人 口进入城
施建设 ， 建立全 面、 有效的监管机 制以保证 Ｒ Ｉｓ的顺利运行 。 ＥＴ ［ 关键词 ］廉租房 ；Ｅ Ｔ ； Ｒ Ｉｓ 融资
［ 中图分类号 ］Ｆ ２ １７
［ 文献标识码 ］Ｂ
［ 文章编号】１０ ２ ８ （００ １ ０ ９ ０ ０ ２— ８０ ２ １ ） ２— ０ ２— ２
国人人 “ 有所 居” 目标 ， 住 的 表现 出了大力 建设廉 租房的 决心 和魄力 ， 但是反观我国廉租房发展 的现状 ， 仍存 在发
求， 现表 现在廉租房建设进度缓慢 ， 不能满 足中低收入家
庭的住房要求。 三、 ＥＴ 可望成为廉 租房 建 设资 金 有效 的解 决渠 Ｒ Ｉｓ
道
房地产投资信 托基金 （ ｅｌ ｓ ｔ Ｉｖｓ ｅｔ ｒｓ ， Ｒ ａ Ｅ ｔ ｅ ｎｅｔ ｎ ｕｔ ａ ｍ Ｔ ｓ
简称 Ｒ Ｉｓ 是一 种融 资方式 ， 源于 美 国， 以发 行基 ＥＴ） 起 是 金单位 （ 证券 ） 的形式 ， 将投 资者 的资 金集 中 ， 建立某 种
利 用 Ｒ Ｉｓ 力 ＥＴ 大 推进廉租房 的建设
郝登攀
（ 苏州经 贸职业技术学院 ， 江苏 苏州 ２ ５ ０ ） １０６ ［ 摘 要］近几年来 ， 我国房价 出现飙涨状态， 购置房屋 成为居 民生活 中的沉重负担 ， 单纯依靠 商品化住
房 来解决我 国居 民的住房 问题并不现实， 大力发展 廉租房 ， 解决 中低 收入 家庭 的住 房 问题 ， 一步推进城 对 进