物业会计

《物业管理财务》课程教学大纲
课程名称（中文∕英文）：物业管理财务∕Real Estate Financial
课程编码：12034015 课程类型：专业选修课
课程性质：专业主干课程适用范围：05资源环境与城乡规划管理
学分数：3 先修课程：物业管理概论
学时数：54
考核方式：考查制订日期：2005年
制订单位：广州大学地理科学学院审核者：林媚珍
执笔者：张汝国
一、教学大纲说明
(一)课程的地位、作用和任务
物业管理企业是以盈利为目的而组建，专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活(工作或经营)环境，具有独立法人地位的经济实体。

因物业管理企业是以盈利为目的而组建，物业管理企业只有在经营活动中获取利润，企业才能生存和发展。

物业管理财务是物业管理企业管理的重要组成部份。

作为物业管理企业经营活动的参与者，必须掌握物业管理财务的基本知识和方法，物业管理财务是资源环境管理专业（物业管理方向）高等教育的限选专业主干课程之一。

“不会理财，办企业等于乱撒钱”，财务管理是企业管理的核心，物业管理企业也不例外。

本课程教学的任务是让学生了解物业管理财务知识；掌握物业管理企业资金筹集决策方法，对外和对内投资决策方法，资产管理方法，成本和费用管理方法，收入、利润及利润分配管理方法，财务会计报告解读和分析方法，财务预算编制和控制方法；能运用所学物业管理财务知识进行物业管理企业财务决策。

（二）课程教学的目的和要求
本课程教学的目的是使学生掌握物业管理财务的知识，并具备运用所学知识对物业管理财务决策问题做出正确决策的能力，达到开拓学生视野，增加学生知识，提高学生素质的根本目的。

为此，通过本课程的学习要求学生：
（1）了解：物业管理财务管理的含义、基本环节、理财环境、制度和组织机构设置；财务管理的会计基础知识；资金筹集的要求、方式、渠道，代管基金的来源与管理；资产的概念、属性和分类，持有现金的动机和成本，银行结算方式，应收账款产生原因和成本；债券投资、股票投资和对外直接投资的特点；外汇的含义和汇率、汇兑损益及处理、外汇风险管理；财务会计报告的含义、构成和要求；企业清算的形式、程序和清算财产处置与分配程序。

（2）理解：物业管理财务管理的目标、职能和原则；会计核算的基本假设与一般原则；资金时间价值；自有资金的概念、属性和分类，借入资金的概念、属性和分类，财务杠杆概念和作用；流动资产、对外投资、固定资产、无形资产和其他资产的概念特点和分类；现金流量的概念；固定资产的计价；成本费用的概念、特征和分类；营业收入的构成及管理，利润的构成和分配程序；资产负债表、利润表、现金流量表的概念、作用和结构；财务预算的概念、作用和编制方法，财务控制系统的构成要素，财务控制的主要内容和步骤。

（3）掌握：借贷记账法；资金时间价值的计算和应用，资金成本的计算和应用；最佳现金持有量的确定，应收账款政策的制定，存货的计价和规划；债券和股票投资价值的估算
方法，现金流量的计算，长期投资决策指标及其应用的；固定资产投资决策方法，折旧的计算方法；资产管理方法，成本和费用管理方法，收入、利润及利润分配管理方法，财务会计报告解读和分析方法，财务预算编制和控制方法。

（三）课程教学方法与手段
本课程教学以课堂讲授为主，结合适当的堂上和课外练习。

课堂教学采用Power Point 多媒体技术授课。

（四）课程与其他课程的联系
《物业管理概论》、《物业管理法规》是本课程的先行课程，而本课程的开设又有利于《商业物业管理》、《居住物业管理》、《物业设备管理》等课程的学习。

（五）教材与教学参考书
教材：张汝国．物业管理企业财务．广州：华南理工大学出版社，2002
参考书：
1、中华人民共和国财政部基本建设司．物业管理企业财务管理规定讲解．大连：东北财经大学出版社，1998
2、荆新，王化成，刘俊彦．财务管理学（第三版）．中国人民大学出版社，2002
3、刘敬芳，杨荣德，徐蕴华．财务管理．上海：立信会计出版社，2000
二、教学内容
第1章物业管理企业财务管理概述
第1节物业管理企业财务管理的含义：介绍物业管理企业财务管理的含义、内容和特点，物业管理企业的财务关系。

第2节物业管理企业财务管理的目标、职能和原则
第3节物业管理企业财务管理的基本环节：有建立财务制度、进行财务预测和决策、制订财务预算、组织财务控制、开展财务分析和实行财务检查六
个环节。

第4节物业管理企业财务管理的组织：介绍物业管理企业财务管理制度和管理机构组织形式。

第5节物业管理企业财务管理环境：介绍物业管理企业财务管理的内、外部环境。

本章重点难点是物业管理企业财务管理含义、目标、职能和原则。

第2章物业管理企业财务的会计基础
第1节物业管理企业会计的基本概念：介绍物业管理企业会计含义、基本职能、对象、任务、特点和职责，物业管理企业财务管理与会计的关系。

第2节会计核算的基本假设与一般原则：介绍会计核算的4项假设和13条原则。

第3节物业管理企业的会计核算方法：介绍会计要素与会计等式、设置会计科目和账户的方法、借贷记账法的原理与运用方法、会计凭证的填制和审核方法、
会计账簿的登记方法、会计核算程序。

第4节物业管理企业会计工作组织：包括设置会计组织机构，配备合格会计人员和建立企业内部会计制度三方面内容。

本章重点难点是会计核算的基本假设与一般原则和物业管理企业的会计核算方法。

第3章物业管理企业筹资管理
第1节物业管理企业筹资管理概述：介绍物业管理企业资金筹集的原则、渠道与方式。

第2节资金成本与资金结构：介绍资金时间价值及其计算、资金成本及其计算、资金结构及最优资金结构选择。

第3节物业管理企业自有资金的筹集与管理：介绍自有资金的含义与特征，资本金制度、资本金筹集与管理，资本公积金、盈余公积金及未分配利润的含义和
管理。

第4节物业管理企业借入资金筹集与管理：介绍借入资金的含义与属性，应付款项、短期借款、应计费用、长期借款、发行债券、融资租赁等方式筹集负债资金
的方法和优缺点，借入资金的管理。

第5节代管基金的管理：介绍代管基金的含义、来源、管理规定。

本章重点难点是资金时间价值及其计算，资金成本与资金结构，自有资金筹集与管理，借入资金筹集与管理。

第4章物业管理企业流动资产的管理
第1节物业管理企业流动资产管理概述：介绍资产的概念、特征和分类，流动资产的特点、分类和管理要求。

第2节物业管理企业现金资产的管理：介绍现金的含义与特征，现金管理的目标、内容，最佳货币资金持有量的确定和日常现金管理。

第3节物业管理企业应收账款的管理：介绍应收账款产生的原因，应收账款的成本，应收账款政策，应收账款的日常管理。

第4节物业管理企业存货资产管理：介绍存货的概念、分类、计价方法，存货的成本与规划，存货的日常管理。

本章的重点难点是最佳货币资金持有量的确定，应收账款政策制定，存货的计价和规划。

第5章物业管理企业对外投资管理
第1节对外投资概述：介绍对外投资的概念、种类、目的、原则、决策依据。

第2节物业管理企业证券投资的管理：介绍证券投资的概念、种类、程序，债券投资的基本特性、债券投资价值和投资收益率的估算、债券投资的优缺点，股
票投资的基本特性、股票投资价值和投资收益率的估算、股票投资的利弊，
证券投资组合。

第3节物业管理企业对外直接投资的管理：介绍对外直接投资应考虑的因素、方式、一般程序，对外直接投资决策。

本章重点难点是债券、股票投资价值和投资收益率的估算，对外直接投资决策。

第6章物业管理企业固定资产、无形资产、其他资产管理
第1节固定资产管理概述：介绍固定资产的概念、特点、分类、计价、管理要求。

第2节物业管理企业固定资产投资管理：介绍固定资产投资的特点，固定资产需用量的核定，固定资产投资可行性预测。

第3节物业管理企业固定资产的折旧：介绍固定资产折旧的概念，影响固定资产折旧的主要因素，计提折旧的固定资产范围、方法，固定资产减值准备的确认。

第4节物业管理企业固定资产的日常控制：介绍固定资产日常控制的目标，建立固定资产管理责任制，财务部门对固定资产的控制。

第5节物业管理企业无形资产的管理：介绍无形资产的概念、特点、分类、计价、日常管理。

第6节物业管理企业其他资产管理：介绍其他资产的含义和内容。

本章重点难点是固定资产投资管理，固定资产折旧，无形资产的概念、其他资产的含义。

第7章物业管理企业外汇业务管理
第1节外汇与外汇汇率：介绍外汇的含义和内容，外汇汇率的概念、标价方法、汇率种类、人民币汇率的制订和公布、影响汇率变动的主要因素。

第2节外币业务的财务处理：介绍外币业务概念，资本金、现金、银行存款的财务处理，汇兑损益的概念、计算、财务处理。

第3节外汇风险管理：介绍外汇风险的种类、管理程序、外汇风险的防范方法。

本章重点难点是外汇的含义和内容，外汇汇率的概念、标价方法，外币业务的财务处理，外汇风险的种类和防范方法。

第8章物业管理企业成本和费用管理
第1节成本费用管理概述：介绍成本费用的概念、分类，成本费用管理的原则和内容。

第2节营业成本管理：介绍营业成本的概念和分类，营业成本核算的原则和特点，营业成本控制，降低营业成本的基本途径。

第3节期间费用：介绍期间费用的含义，管理费用的含义和项目，财务费用的含义，期间费用的考核与分析。

本章的重点难点是成本费用的概念分类，成本费用管理的原则和内容，营业成本和期间费用的含义与项目。

第9章营业收入、利润及利润分配管理
第1节营业收入管理：介绍营业收入的构成，营业收费的依据，营业收入的确认、管理。

第2节利润的管理：介绍利润总额的构成，利润的预测和预算，目标利润管理。

第3节利润分配管理：介绍所得税及纳税调整项目，利润分配的原则，利润分配的顺序和内容，股利分配政策。

本章的重点难点是营业收入的构成和确认，利润总额的构成，利润分配的原则和程序。

第10章物业管理企业财务会计报告
第1节财务会计报告概述：介绍财务会计报告的概念、构成、作用和编制要求。

第2节资产负债表：介绍资产负债表的概念、作用和局限性，资产负债表的结构和编制方法。

第3节利润表和利润分配表：介绍利润表的概念、作用、结构和内容、编制方法，利润分配表的概念、作用、格式、编制方法。

第4节现金流量表：介绍现金流量表的概念、作用、结构和内容、现金流量表的编制方法。

本章重点难点是财务报告、资产负债表、利润表、现金流量表的概念、作用、结构及内容。

第11章物业管理企业财务分析
第1节财务分析概述：介绍财务分析的概念、目的、内容和方法。

第2节偿债能力分析：介绍流动比率、速动比率、现金比率、资产负债率、产权比率、巳获利息倍数等指标的含义、计算及应用。

第3节营运能力分析：介绍应收账款周转率、存货周转率、营运资金周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率等指标的含义、计算及应用。

第4节盈利能力分析：介绍营业收入利润率、成本利润率、资产报酬率、资本金利润率与权益报酬率、资本保值增值率等指标的含义、计算及应用。

第5节投资价值分析：介绍每股净资产、每股收益、每股股利、市盈率等指标的含义、计算及应用。

第6节财务综合分析：主要介绍杜邦财务分析体系。

本章重点难点是偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析。

第12章物业管理管理企业财务预算
第1节财务预算概述：介绍财务预算的概念和作用，财务预算的编制方法，物业管理企业财务预算的特点。

第2节物业管理处的财务预算：讲授物业管理处财务预算编制的原则，管理服务费收入、支出预算。

第3节物业管理企业的财务预算：介绍物业管理企业财务预算编制的内容、编制方式、程序和方法。

第4节物业管理企业财务预算控制：讲授物业管理企业财务预算控制的含义、内容、控制系统、控制步骤。

本章重点难点是物业管理处和物业管理企业财务预算的编制。

第13章企业清算
第1节企业清算概述：介绍企业清算的概念、类型、原因和程序。

第2节清算财产的处理与分配：介绍清算财产的范围、估价与变卖，清算费用，清算损益，债务清偿与剩余财产分配。

第3节清算结束：介绍清算结束的有关事宜。

本章重点难点是企业清算的类型和程序，清算财产的处理与分配。

三、学时安排。