北海房地产市场报告 3 20

北海市房地产市场调研报告开发部2008年3月20日1一、北海经济环境分析（一）行政区划全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。

总面积3337平方公里。

海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。

（二）人口概况与收入2006年末总人口152.06万人（户籍统计数），比上年末增加2.82万人。

全年农民人均纯收入3414元，增长7.36%，扣除价格上涨因素，实际增长4.3%；城镇居民人均可支配收入10380元，增长13.32%，扣除价格上涨因素，实际增长10.1%。

2（三）GDP增长（四）固定资产投资3（五）金融机构各项存款余额金融机构各项存款余额为187.28亿元，比年初增长15.75%，其中企业存款余额27.45亿元，比年初增长15.63%；城乡居民储蓄存款余额为128.23亿元，比年初增长14.78%。

4（六）城市功能定位成为广西的大型临海工业基地和高新科技研发转化基地；设成为服务北部湾、辐射大西南、面向东南亚的国际化区域性金融中心、物流中心、商贸中心和文化中心；成为中国南方宜居的生态城市。

（七）综合分析在整个广西—东盟经济迅速发展的背景下，北部湾经济呈现快速发展的势头，目前整体商贸环境逐步成熟，产业配套形成，吸引国内外大型企业进驻，投资环境增强。

在基础配套上，机场、港口、铁路建设较，北部湾经济前景向好，经济发展潜力巨大，在短期内经济只能出现将持续增长，北部湾经济将持续发展。

从北海市来看，经济总量较小，基建配套和招商引资是目前北海发展的关键点，因而北海经济前景向好，短期内形成较大的发展规模，需要外部环境和内部合力共同形成。

5二、北海商品房开发和交易状况（一）交易数据一览6（数据来源：北海市统计局）78（二）北海房地产市场分析1、楼盘个案分析910112、区域板块分析板块一：北部海景板块12北部为北海市老城区，陈旧建筑物较多，此区域楼盘多为旧城改造，比较有代表性的有2005年开发的碧海云天和海岸两个高层海景项目，此两项目在当时售价相对较高，销售情况较好，目前在加紧建设海湾新城的总体趋势下，又出现两个在建在售楼盘，分别是香槟郡和怡景港湾，这两个项目相对早期的两个项目而言，离海岸远一些，高层也能看海，但会离商业中心近一点，此区域在去年的时候只有怡景港湾一个项目，销售情况也很好，但今年初自香槟郡项目开售以来，怡景港湾受影响很大，香槟郡凭着大社区和价格的优势，抢占了大部分客户，香槟郡自今年1月份开始推出了9栋多层，都是在极短的时间内售完，销售速度很快，而且每天都还有很多客户过去咨询情况，大社区和区内环境是它的一大卖点，3100元/㎡的价格在北海老城区海边也是相对具有诱惑力的。

北部板块在北海是比较受欢迎的，不仅因为它临海，而且它具有老城区完善的生活配套，北上可以上海边休闲，南下即可到达商业中心区，是比较适合发展住宅的区域之一，不过此区域开发受拆迁改造等因素影响，以前开发速度不是很快，从目前各项基础设施的投入及规划情况来看，今后发展潜力较大，但同时可能也会面临供应量增长过快的威胁。

板块二：南部银滩海景板块南部银滩海景板块是城市新兴的发展地带，依托北海银滩旅游度假区形成城市高档居住区。

这一板块处于北海城区的南部，离市中心5公里的距离，主要的开发片区集中在金海岸大道两侧。

这一板块的优势是周边海景资源相当优质，交通条件便利，旅游业发展旺盛，周边是新发展地区，区域可塑性相当强。

而劣势也在于板块商业、医疗、教育等配套不成熟，尤其是购物消费场所和公交路线不足，对客户构成不便。

这一板块的发展趋势相当强劲，起动点北海银滩旅游度假区、市行政中心规划区、北海文化、教育、旅游综合产业区。

3月份政府出让这一板块的文化、旅游用地1600多亩。

本区域开发的楼盘有森海豪庭640亩、万泉城430亩、枫林蓝湾等项目，区域开发量大，13集中有高档洋房、酒店式公寓、别墅等产品，其中洋房价格集中在4000~4700元/㎡（毛坯价），酒店式公寓6000~6500元/㎡（含高档装修价），联体和独立别墅价格：中档5000~6000元/㎡（毛坯价），高档8000~120000元/㎡（毛坯价）。

洋房产品集中在50~80㎡的一房和二房单位，别墅集中在300~400㎡之间。

客户群主要是用于度假、养老、投资，多为东北人、浙江人、福建人及少量广西本地人。

整体销售较快，洋房在50套/月左右，别墅在9套/月。

板块三：中心商务区板块中心商务区主要集中在北海大道这一条城市核心发展轴上，这一中心轴主要以金融、商务、酒店业、零售购物的中心地带。

因此，写字楼和商务公寓成为了这一区域的开发主线。

本区域发展已相当成熟，由于交通发达，地段核心、连接城区的东西两带，兼备商业、酒店业功能，因此这些地段开发的项目定位描准酒店式公寓、商务办公这一方向，形成宜居宜商的产品系列。

区域发展的项目趋向综合体的开发模式，如大润发项目、明丽商务中心、逢胜大厦项目，具备商务、居住、商业功能，一般一至四层为商业，高层开发商务公寓。

大润发项目一至五层为大型百货商场，六至二十九层为商务办公区。

项目整体的综合性功能增强，赢利模式呈现多元化。

本区域商务公寓的价格集中在4000~5000元/㎡（毛坯价），目标客户面向东北、福建客户、事业单位、当地小型企业。

这些客户主要是投资的目的，部分为炒房者。

销售速度在26套/月左右。

14（三）房地产产业特点1、政府政策扶持停工项目近两年由于国家整体房地产市场发展迅速，全国的大中城市楼价一直创新高，北海市政府看到市场伴随着北海房地产的复苏和发展，两年以来，国家为了控制房地产投资的过快增长，加强了对房地产市场的宏观调控，央行也采取了对房地产行业的金融调控政策。

在这样的大背景下，国家给予了北海市处置积压房地产两年的税收优惠政策，这一特殊的优惠政策为北海市处置积压房地产，特别是启动停缓建工程的全面处置工作发挥了重要的作用。

2、产业发展增强，房地产发展后劲显现北海市的经济建设虽然有了一定的进步，但经济总量小，工业化、城镇化水平逐步增强，产业发展前景显现。

房地产业的发展依托北海的天然环境，目前本地开发企业自有资金不足，开发建设持续力不强，楼盘建设规模较小，房地产开发规划、建设水平差次不齐。

（四）北海房地产市场客户群体分析1、北海房地产市场作为一个以外地客户为主的这一个状况，目前以外销为主的度假、休闲的市场尚未充分挖掘。

度假休闲是北海市场一个重要组成部分。

客户主要来自发达地区收入水平较高城市。

152、异地客户成北海楼市的主体。

通过市场视察北海市的外来购房者中，以浙江、福建、东北、四川等地方离退休人员为主；但也有来自上海、广东及广西南宁等地的购房者，他们特别看重一些高档楼盘。

3、北海本地居民对商品房购买量较低，他们拥有商品房或自建房。

三、北部湾经济区与泛北部湾经济区情况简介（一）北部湾经济区简介北部湾（广西）经济区是指由广西的南宁、北海、钦州和防城港4个地级市所辖的行政区域组成的经济区。

2006年7月，自治区决定把邻近的玉林和崇左两个市的交通、物流也纳入经济区的规划建设中统筹考虑，形成了“4＋2”的格局。

自治区已于2006年3月成立了北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会，专门负责这方面的工作。

目前，经济区正在统筹规划，重点推进交通基础设施建设和重大产业布局，加强以港口为重点的基础设施建设，加快大型临海工业园区建设，促进经济区实现跨越式发展，建设经济发展新高地，努力使沿海发展成为新的一极。

16管委会成立后，立即采取了一系列措施，重点推进港口等交通基础设施建设和重大产业布局，促进经济区实现跨越式发展。

在完成投资55.7亿元的沿海地区基础设施一期工程建设37个项目的基础上，又投资47.1亿元，建设26个二期项目。

最近，又有一批重大项目相继落户北部湾（广西）经济区。

迄今为止，广西最大的工业项目、总投资153亿元的中石油1000万吨炼油项目已于2006年12月30日正式启动；钦州金桂林浆纸一体化项目已开工建设；防城港20万吨级铁矿石码头已经建成；北海大型林浆纸一体化项目、防城港千万吨钢铁基地、北海信息产业基地等项目前期工作正在加速推进。

这些项目投资建设完成后，将进一步完善经济区的基础设施建设，极大地促进广西临海重化工业的发展。

推进泛北部湾经济合作的新构想提出后，党中央、国务院对此高度重视。

胡锦涛总书记和温家宝总理充分肯定了推进泛北部湾经济合作和广西沿海开放开发的重大举措，要求广西进一步扩大开放，发挥沿海优势，广西沿海发展应该形成新的一极。

要把北部湾（广西）经济区的开放开发与泛北部湾经济合作结合起来，努力把广西打造成为中国与东盟的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，带动广西乃至整个西南地区的对外开放和经济发展。

同时，推进泛北部湾经济合作的新构想也得到了相关东盟国家的广泛认同和积极响应：菲律宾总统阿罗约表示，加强海上区域合作的构想非常好，把广西与东南亚国家包括菲律宾在内的泛北部湾国家都纳入区域合作中，菲律宾非常支持并希望推动这一构想的实施。

新加坡总理李显龙表示，“一轴两翼”区域经济合作新格局对于促进中国与东盟关系具有战略意义，新加坡完全支持并将努力推动“一轴两翼”区域经济合作的实施，在推进区域经济合作上发挥更大作用。

越南总理阮晋勇、马来西亚总理巴达维都表示赞赏泛北部湾合作的构想，愿意积极参与并发挥作用。

17昔日的边陲小港顿显潜力无限。

如果说中国－东盟博览会为广西打通了参与国际经济区域合作的快车道，那么泛北部湾区域经济合作构想的提出，无疑为广西经济在快车道的行驶中加上了一个方向盘。

（二）国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》人民网广西视窗南宁2月21日讯报道：广西壮族自治区政府在南宁举行《广西北部湾经济区发展规划》（以下简称“《发展规划》”）新闻发布会。

自治区主席马飚正式宣布，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家发展战略，广西北部湾经济区将建设成为重要国际区域经济合作区。

《发展规划》通过国家批准实施，是党中央、国务院深入实施西部大开发战略、完善区域经济布局、促进全国区域协调发展和开放合作而作出的重大战略决策。

加快广西北部湾经济区的开发建设，既是广西发展的需要，更是国家整体发展战略的要求，对推进中国—东盟自由贸易区建设、带动我国西南以及西部地区的开放发展，都具有重大的现实意义和深远的战略意义。

广西北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人，分别占广西的17.9%和25%，在交通、物流的规划中还包括玉林和崇左两市。