北海市房地产分析

北海房地产的分析(一)、北海房地产在国内走势分析城市的发展与房地产业之间是一种互动的关系：房地产业是城市发展的基础产业，城市是房地产运行的载体：城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐步完善也将促进城市经济的发展。

北海做为中国一个普通的三线城市，在中国房地产发展的大军中，有会存在怎样的优劣势呢，国内市场的调控对其又会有怎样的影响？一、全国范围内二、三线城市的发展优势2003年，全国房地产市场平均价格为2359元/平方米，到了2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。

其中，一线城市房价上涨速度元快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％。

为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量相对稳定。

在一线城市房价过高，土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者也逐渐把目光移至二、三线城市。

相对于一线城市来讲，二、三线城市的房地产发展更具有优势，主要比较有：1.二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。

目前一线城市房地产市场比较成熟，GDP也一直居国内首位。

但是随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009的GPD 增长率，北京、上海、广州、深圳的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP 增速8.2，处于较低水平。

二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济处在于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，北海市2010年GDP增长率高达16.1％，在国内排前列水平。

2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市2000年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但是近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平较为迅速。

2007年很多二、三线城市的人均可支配收入增长率已经明显高于北京上海。

2009年受金融危机的影响，虽然哥城市人均可支配收入水平不同程度下滑，但很多二、三线城市的居民收入增长率依然高于北京上海。

城市居民收入水平的提高带动了房地产需求量的增加，进而带动了地区房地产市场发展，吸引了更多投资企业的目光。

3.二、三线城市房价收入比较合理，购买力强劲随着城市经济的发展，部分城市房价疯狂上涨，上涨速度远快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的购买力。

2009年北京、深圳、上海房价收入比明显比二、三线城市的房价收入比高。

一线城市过高的房价使得刚性需求无法实现，投资、投机性需求占领市场。

而二、三线城市房价收入比低，居民购买力较为充裕，而且房价和收入的上涨空间比较大、上涨速度较快，为开发商提供了较大的利润空间及较好的发展前景。

土地市场来看，二三线城市土地资源丰富，楼面地价相对比较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。

而一线城市土地资源开发时间较长，可发开土地越来越少，且楼面均价不断上升，土地容积率，绿化率等指标要求严格，土地市场门槛提高，打部分企业已经将目光转移到了二、三线城市。

楼面均价是衡量开发商拿地成本的一个重要指标。

开发商在一线城市的那地成本远高于二、三线城市。

而二、三线城市的楼面地价处于中等水平，利润空间较大。

房价上涨空间也衡量一个城市房地产投资利润空间的标准。

大部分二、三线城市商品房价格比较低，而一线城市的房价上涨空间小。

因此，二、三线城市越来越受到房企的关注，并逐渐调整其投资策略。

企业战略布局转移，房企在二、三线城市的土地储备远高于一线城市。

目前，大部分房企在二、三线城市的土地储备增速也大于一线城市的增速。

长远看来，大型地产企业向二、三线城市转移是必然的趋势，这是由土地资源的稀缺性和不可再生性决定的。

从上可以看出，中国二、三线城市增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。

适当的城市规模、稳定的宏观调控以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产快速发展奠定了基础；丰富的土地资源，低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润。

因此预计未来几年，二、三线城市房地产市场会保持快于一线城市的发展速度，中国房地产行业也将会在市场、政策的双作用下，作践发展与完善。

二、北海自身的城市价值及特点1.北海城市特点北海市位于广西南部，属亚热带气候，中国14个沿海开放城市之一。

是中国西部唯一具备空港，海港，高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。

北海三面环海，东面出口。

北海市辖合浦县和海城区、银海区、铁山港区一县三区，国土面积3337平方公里，总人口152万，其中市区面积957平方公里，市辖区人口50多万全市海岸线长562公里。

北海旅游资源丰富，拥有“滨海、风光、人文、古迹”四大类旅游资源，兼备滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观。

拥有“天下第一滩”银滩，中国最大最年轻火山岛、被誉为中国最美丽海岛的涠洲岛（将被打造成国内一流、国际知名的休闲度假海岛），列入联合国“人与生物圈”“国际重要湿地”的“海上森林”红树林，中国最大的汉墓群合浦汉墓群，千岛之湖星岛湖等众多旅游资源；北海拥有中国目前唯一海上跨国旅游航线——北海至越南海上旅游航线。

北海还是一座宜居之城，这里一年四季气候宜人，空气清新，水质纯净，大气和水质均为一级标准，空气质量常常位居全国重点监测城市前两名。

空气中负氧离子含量比内陆城市高出两倍，被誉为滨海“氧吧”，是休闲、旅游和度假、投资的好地方，曾荣获中国十大休闲城市及最具国际影响力旅游城市称号，2005、2006年连获两届“中国十佳宜居城市”称号。

并荣获中国人居城市生态环境范例奖。

2.北海发展房地产所具有的优势第一、城市优势：政策优势：北海目前是中国沿海经济新一极，也是泛北部湾区域经济合作新高地，是广西北部湾经济区发展核心地带。

2009年以来，投资的环境优化，民生事业的发展，使得北海正成为创业宜居的乐土。

目前北海正全面实施《广西北部湾经济区发展规划》和科学发展三年计划，共筑增长一极、建设宜居北海。

在金融环境方面，北部湾银行北海分行的开业，结束了北海16年没有新增商业银行的历史，而目前北海市旅游产业也非常令人欣喜，三个高端旅游基础设施项目（五星级北海富丽华大酒店、可承办大型国际性会议的“银滩一号”和北海冠岭项目）已经开工。

结束了北海13年来没有新增五星级酒店的历史；同时《北海涠洲岛旅游区发展规划》已通过评审,将涠洲岛打造成为“国内一流、国际知名的休闲度假海岛”的定位。

国家旅游局将连续3年每年安排专项资金用于涠洲岛旅游开发及北海旅游市场宣传。

区位优势：北海位于大西南经济圈、泛珠三角经济圈、泛北部湾经济圈核心地段)，是三大经济圈的核心。

是沟通中国与东盟各国的“桥头堡”，战略地位和区位优势明显。

规划优势：北海是北部湾区域规划中的重点规划城市，按照特大城市规模规划建设，2020年城市建成区人口发展到100—120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。

城市发展重点向东向北推进，重点发展港口、物流、生化、电子信息、生态旅游以及高新技术等优势产业。

北海目前是以“一带两湾”城市发展新格局思路奠定城市规划方向。

“一带”是以海景大道为纽带，最终形成一个带状的滨海新区；“两湾”则是铁山湾、廉州湾环境优势：近年来，大批来自北方的候鸟型老人选择在北海过冬或养老，北海以养老圣地被公认。

同时北海最适宜人居的气候条件也获得了越来越多人的认可。

投资的最终目的还是为了居住。

换句话说，北海城市所提供的高品质滨海生活始终是外地置业最关心的焦点所在。

资源优势：北海在港口、淡水、石油和天然气，海洋，矿产，旅游等方面资源丰富。

尤其是旅游资源。

我们应该看到，北海在存在以上优势的同时，自身的发展也存在了一些制约条件:①人口少，本地消费后劲不足，依靠外地流动人口消费，消费的稳定性较差。

②市政管理水平低目前，北海市尚未去除“脏、乱、差”现象，城市基础设施不完善，城市面貌还很差，交通管理、治安管理水平也比较低，教育和医疗水平落后，与“特大城市”的标准还有较大差距。

第二、房地产购房优势一：宜居：最理想的第二居地北海处于亚热带，具有东方夏威夷之称。

四季如春、气候宜人，生态环境质量指数全国名列前茅，人均寿命也高于全国平均水平，她已成为人们心中最佳的居住地。

在房价高涨的今天，异地买房越来越多被人们所接受，一方面可以避开本地的高房价压力，另一方面又能实现投资理财。

在北海，每到一地都会听到有人说：在北方很多病到北海后就自动好了。

虽然听起来有点难以置信，但对很多人而言的确不是空穴来风。

专家们拿到北海的一些数据后，发现北海是“天然大氧吧”确实适合健康养生。

二：品质生活选择“从明天起，做一个幸福的人……我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。

诗人海子的幸福生活梦想广为传诵，这在一个侧面反映了人们对于一所海景房子的追逐和喜爱，更多的是人们对于资源、原生态环境，配套和品质优势于一体的高端产品的需求，这种高端产品也决定了它在市场中的保值抗跌性。

那些物质充裕，精神富有及有富余时间的部份人群，在社会压力和工作压力日益繁重的今天，他们更重视能让身心真正得到放松的“度假之居”。

那么，北海就是这种“富人”的最好的选择。

三：生态魅力吸引异地购房北海的空气、水源、阳光、沙滩等得天独厚的环境最适合人类居住、休闲度假；北海是亚热带海洋性气候，既无寒冬又无酷暑，最适合避寒避暑度假养老。

四：北海拥有全国独一无二的气候，环境和旅游资源结合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的外地人士来北海旅游度假的同时也进行考察旅游地产、投资置业。

这已成为国内富人一种时尚，并且很多人认为北海房产的低价位于北海优良的生态环境和高品位的居位环境极不相称，这就预示着北海房地产的提升空间很大。

五：令人瞩目的发展前景北海的资源性休闲地产随着包括了旅游度假居住的功能外还存在着保值、升值的功能，随着愈来愈多人群对北海环境优势的认识和以“资源抵御危机，以价值规避风险”的休闲地产投资价值的认知支撑北海休闲地产价值将更加的稳固，资源性休闲地产进入高速发展将是一种必然趋势。

国家再度投资1.5万亿建设广西泛北海经济开发区，北海作为桥头堡必先受益。

现在，北海市基础设施不断完善。

房地产开发建设了大批配套完善、环境优美的商品住宅小区，极大地改善了居住条件和生活环境，也促进了城市基础设施的完善。