2011年房地产政策及政策解读

2011年房地产政策及信息收集解读2011年伊始，全国十大城市并未如传统节前般出现冷淡格局，而是延续了2010年四季度的火爆成交，而就在年初小阳春提前来到的背景下，1月11日“津六条”率先登场，其后26日空前严厉的“国八条”横空出世;27日新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点;当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案，深圳预计作为下一个试点单位正在向国务院报批;而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则，春节长假的最后一天，央行又宣布加息0.25个百分点，而对各地影响最深的是就是“国八条”的出台和房产税的征收，现就“国八条”及房产税征收政策进行信息收集解读。

第一部分：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发[2011]1号2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，主要研究部署下一步的房地产市场调控工作，会议确定形成8项具体措施来进一步做好房地产市场调控。

新出台的八条措施是从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。

尤其是二套首付增加，三套限购政策将对首次置业以上房地产市场形成较大的冲击。

以下为政策原文及相应的解析。

政策原文：（只有部分，全文我将另外发送）(一)进一步落实地方政府责任。

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

解读：通过向地方政府施压，并借助公共舆论监督，增加地方政府调控楼市的主动性，要求一季度公布价格调控目标，给地方政府以极大压力，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难，上海就是早早明确了“国八条”落地细则，选定了立场，但价格控制目标却难以出台。

(二)加大保障性安居工程建设力度。

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

解读：坚持通过加大保障房建设来增加住宅供给、调整住宅供给结构，以解决中低收入人群的切实住房困难，关键还是在于真正切实做到公开、公平、公正，近期重庆400万平米共租房抽号，禁止公务员参加，已经为全国作出了表率。

在“十二五规划”中要求：在未来5年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中今年1000万套，明年1000万套，后面3年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，目前2011年的1000万套已与各地签订目标责任书。

(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

解读：原政策为对个人购买住房不足5年转手交易的非普通住房，统一按销售收入全额征税，普通住房按差额收费，但是现在全部以销售收入全额征税，增加了购买房屋的成本。

按现在厦门了解的情况是，到房产中心过户的价格基本与评估价相差无几，这样规避了一些通过不正当手段逃税的行为。

备注：普通住房的评价标准有三条，即：1)单套面积在144平米以下;2)住宅小区容积率在1.0以上;3)成交价格不高于城市指导价。

(四)强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

解读：二套住房政策原为首付50%，此次提升10%，再次冲击改善型客群，购买力受限。

(五)严格住房用地供应管理。

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

解读：此项政策影响不大。

如果实施“限房价、竞地价”的出让方式，必将压缩开发企业利润空间，也会迫使开发企业采取短平快的操作思路，提高资金利用效率。

(六)合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：本条政策为本次“国八条”的核心内容，也是对2010年限购政策的升级，2010版限购政策各地方政府制定标准不一，执行宽严有别，如果该政策落地的细则严格按此执行的话，无疑会对各地房地产市场造成巨大波动，首次置业和首次改善类需求能够得以幸免，但二次改善类需求，投资类需求将被彻底隔绝，豪宅类、郊区别墅类产品将面临极大的销售困境，但“原则上”三字为政策的执行留下了调整空间，但实际情况下各位政府或许真的响应政策或许为了自身的利益，去年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”并正在二三线城市全面铺开。

根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到23个，分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。

而今年年初，浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。

除了明确限购的城市外，西安、南宁以及青岛、合肥等城市相关部门负责人也已明确表示，近期内将加入限购行列。

(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

解读：将非法批地用地的约谈问责机制引入落实住房保障和稳定房价工作中，未完成工作的要向国务院作出报告，对相关负责人直接问责等等新规，进一步表明中央的调控决心，给地方政府持续施压，避免再次出现2010年房地产调控的“中央政策给力，地省佳木斯市、云南省红河哈尼族彝族自治州、湖北省襄阳市、黑龙江省铁力市、广西壮族自治区防城港市港口区、山西省大同县、黑龙江省牡丹江市阳明区、辽宁省灯塔市、浙江省上虞市、辽宁省庄河市，都是这些县市区的主要领导人。

(八)坚持和强化舆论引导。

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

解读：进一步表明了中央调控的决心。

第二部分：房产税实行（上海和重庆，也是集团房地产投资地）1月28日上海和重庆两市分别开始试行房产税，两市虽同时试行，但其征收对象不同，侧重点不同，税率也不同。

上海方面征收对象为本市居民家庭超标二套房、非本市居民家庭新购房，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%;重庆方面征收对象为独栋别墅、高档公寓和炒房团二套房，税率为0.5%-1.2%。

沪版房产税主要是对住房增量进行调节，渝版则主要针对高端房;上海侧重人均住房面积，而重庆则是在住房的市场价格上面做文章。

一、上海房产税征收的核心内容是：1、征税范围按照《暂行办法》，新购住房的时间是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同在上海市房地产交易中心网上备案的日期为标准，即使在上述日期前购买的住房，人均住房超出60平方米的面积，也暂免征收房产税。

2、上海房产税征收对象须满足的条件，是指《暂行办法》施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。

3、对上海市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后结婚购房、本市工作生活的非本市居民家庭购房等部分个人应税住房，给予税收优惠。

对上海市居民家庭换购住房实行先征后返的税收优惠本市居民家庭原已拥有一套惟一住房，因改善居住条件而新购住房的，当其在新购住房后一年内出售家庭原有惟一住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

对上海市居民家庭子女成年后因婚姻等购房暂免征收房产税这适用于上海市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购，且属该子女家庭惟一住房。

对在上海工作生活的非本市居民家庭的购房优惠对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下两种情形之一的暂免征收房产税：①对符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭惟一的住房。

②对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭惟一的住房，暂免征收房产税。

对持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

4、差别化的比例税率，上海房产税适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

对新购人均超标准部分征收对本市居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。