土地增值税如何进行清算审核？
土增清算流程及注意事项
土增清算流程及注意事项土增清算是指根据法律法规的规定，对土地增值税的征收进行结算和清理的过程。
下面将对土增清算的流程和注意事项进行详细的阐述。
一、土增清算流程：1.确定纳税人：首先需要确定哪些单位或个人是土地增值税的纳税人，一般是以土地转让行为为依据。
土地转让方为纳税人，而土地购买方一般不是纳税人，需依法提供相关证明材料。
2.查清纳税义务：纳税义务主要包括土地增值税的计税依据和税率。
计税依据一般是土地转让的代价，税率由税务部门规定。
3.缴纳税款：纳税人在取得土地转让收入后，需要按照规定时间向税务部门申报并缴纳土地增值税。
纳税人可以选择一次性缴纳税款，也可以按照分期缴纳的方式进行，但需按时缴纳相应的税款。
4.办理纳税申报手续：纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》等相关表格，同时提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等，并将申报表和相关材料提交给税务部门进行审核。
5.接受税务机关检查：纳税人在办理纳税申报手续之后，税务机关会对申报表和相关材料进行审核。
如发现问题或有疑义，税务机关可以组织实地检查，查询相关纳税资料，以核实申报情况。
6.完成土增清算：经过审核和核实后，税务部门会出具《土地增值税结算通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税。
纳税人在规定时间内缴纳税款后，即完成了土增清算的流程。
二、土增清算注意事项：1.及时了解法律法规：纳税人在进行土增清算前，需要了解相关的法律法规，包括土地增值税的征收标准、计税方法、缴纳期限等内容，以确保符合法规的要求进行清算。
2.准备齐备材料：纳税人在申报土地增值税时需提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等。
为了避免延误清算进程，纳税人需要提前准备齐备这些材料。
3.注意税款缴纳期限：纳税人需要按照规定的时间缴纳土地增值税，如不能按时缴纳，可能会面临罚款或其他扣罚措施。
因此，纳税人应当做好时间控制，提前规划好资金安排。
4.合理规划纳税筹划：纳税人可以通过合理规划和筹划，选择更为优惠的纳税方式，如分期缴纳土地增值税。
土增税清算步骤范文
土增税清算步骤范文土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。
土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。
下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。
第一步：确定土地增值税的计算依据土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。
计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。
1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。
2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。
3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。
第二步：纳税人申报纳税纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
通常需要提交以下相关资料：1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。
3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。
第三步：税务机关审核纳税申报表税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。
审核主要包括以下方面：1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性和准确性。
2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行重新评估。
3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的土地增值税税款金额。
第四步：通知纳税人缴纳税款税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内缴纳土地增值税税款。
通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴款的时间和地点等信息。
第五步：纳税人缴纳税款纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税务机关。
纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。
以上是土地增值税清算的一般步骤。
需要注意的是，不同地区对土地增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算过程中，应根据当地的规定履行相关义务。
土地增值税清算工作流程
土地增值税清算工作流程一、申报阶段：1.申请办理：纳税人在按照规定完成土地增值后，需向税务机关申请办理土地增值税清算。
2.提供资料：纳税人根据税务机关的要求，提交相关资料，包括土地增值税纳税申报表、土地增值税纳税清算表、购置土地的合同、发票、评估报告等文件。
3.审核验收：税务机关对纳税人提供的资料进行审核验收，核对税款缴纳情况和增值税的计算公式是否正确。
二、计算阶段：1.分类计算：根据纳税人提供的资料，税务机关按照法定的土地增值税税率和税基，对不同类型的土地增值进行分类计算。
2.确定纳税义务：税务机关根据计算结果，确定纳税人的土地增值税纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。
3.通知纳税人缴税：税务机关根据纳税通知书，通知纳税人在规定的时间内缴纳土地增值税。
三、缴款阶段：1.缴纳土地增值税：纳税人按照纳税通知书上的税款金额和缴款方式，将土地增值税款项缴纳到指定的银行账户。
2.申报缴款证明：纳税人将缴款证明报送给税务机关，以便税务机关核对缴款情况和发放缴费凭证。
四、风险审计阶段：1.风险抽查：税务机关按照风险管理的原则，对一定比例的纳税人进行风险抽查，核对申报资料和缴款情况。
2.审计调查：税务机关对风险抽查中存在问题或涉嫌违法的纳税人进行审计调查，核实其税务申报的真实性和合法性。
3.违法处理：对于违反税法规定的行为，税务机关将依法进行处罚或处罚决定。
2.培训培训：税务机关定期组织培训和座谈会，提供对土地增值税征收政策、税务申报方法和操作流程的培训，解答纳税人的疑问。
六、监督管理阶段：1.公众监督：税务机关加强对土地增值税征收工作的公开和透明，接受公众、媒体等各方面的监督和批评。
2.纳税人投诉：纳税人如对税务机关的服务不满意或有其他投诉，可向税务机关的投诉受理部门进行投诉，税务机关将依法及时受理并作出处理。
七、年度审核阶段：2.审计整改：对于年度审核中存在问题的纳税人，税务机关要进行审计整改，指导纳税人修正错误或不规范的操作。
土地增值税清算审核
土地增值税清算审核土地增值税清算审核是一项重要且复杂的工作，对于保障税收公平、规范房地产市场秩序以及促进经济健康发展都具有重要意义。
首先，我们来了解一下什么是土地增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
而土地增值税清算审核，就是税务机关对纳税人应缴纳的土地增值税进行的审查和核定。
在进行土地增值税清算审核时，税务机关需要依据一系列的法律法规和政策规定。
这包括但不限于及其实施细则，以及国家税务总局出台的相关规范性文件。
这些规定明确了土地增值税的征税范围、计税依据、税率、扣除项目等关键要素，为清算审核工作提供了明确的法律依据和操作标准。
清算审核的主要内容涵盖了多个方面。
其一，是对纳税人转让房地产取得的收入进行核实。
这包括销售收入、租金收入、视同销售收入等各类收入形式。
确保收入的准确计量，防止纳税人隐瞒或虚报收入，是保证税收足额征收的基础。
其二，是对扣除项目的审核。
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目等。
税务机关需要审查这些扣除项目的真实性、合法性和准确性，核实其是否符合相关规定，有无虚列或扩大扣除的情况。
其三，要对房地产的增值额进行计算和确认。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
准确计算增值额是确定应纳税额的关键步骤。
在实际操作中，土地增值税清算审核面临着诸多挑战。
一方面，房地产开发项目通常周期较长，涉及的业务环节众多，交易情况复杂。
这使得税务机关在收集和核实相关资料时面临较大困难，需要投入大量的时间和精力。
另一方面，部分纳税人可能存在通过各种手段逃避纳税的行为，如故意混淆成本核算、虚增扣除项目、隐瞒收入等，给清算审核工作增加了难度。
为了应对这些挑战，税务机关采取了一系列措施。
加强了对房地产开发企业的日常税收征管，要求企业及时、准确地报送相关财务和税务资料，建立健全税收档案。
土地增值税清算方法与技巧
土地增值税清算方法与技巧
土地增值税清算是土地税收工作中的重要组成部分，其实施过程是比较复杂的，但在以下方面都必须加以考虑：
1、完善土地增值税征收管理制度。
土地增值税应采取完善的审核体系和严格的征收流程，确保纳税者的权利得到有效的保护。
2、正确确定土地使用权交易价款及其费用。
土地增值税的缴纳应该以交易价款及其费用的实际金额为依据，确保税收得到充分征收。
3、应用税率合理安排征收标准。
税务部门应将清算税率分段划分，确定各段税收征收标准，以保证税收征收公平合理。
4、完善主体间土地增值税评定形式。
应考虑建立一个土地增值税评定机制，确定税收费用分摊比例和支付税款金额，以保证政府的税收征收利益。
5、加强土地增值税清算力度。
应认真加强税收主体的报税监督，及时纠正漏税问题，确保税收征收合规。
土地增值税的清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。
税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。
2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。
3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。
我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。
5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。
6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。
三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。
四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税清算鉴证业务操作指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南土地增值税清算是指在土地流转、转让或者出租后进行的一种税务清算操作，目的是核算土地增值税的应纳税额，并将其缴纳给国家税务机关。
土地增值税清算鉴证业务是指会计师事务所对土地增值税清算进行的鉴证业务，通过对土地清算资料和相关会计凭证的审核，保证清算结果的真实性和准确性。
下面是土地增值税清算鉴证业务的操作指南。
一、清算前的准备工作1.了解土地增值税清算政策及相关法规，掌握清算操作流程。
2.与土地流转、转让或者出租的相关单位或个人进行沟通，了解其土地流转情况，获取土地增值税清算资料。
3.准备相关的法律法规、审计准则、会计准则等参考资料，并建立清算相应的账务档案。
二、清算业务操作流程1.核对土地流转资料核对土地流转资料的真实性和完整性，包括交接单、合同、发票等，确保清算的依据数据准确无误。
2.审核税务清算凭证将土地增值税清算的相关凭证进行审核，确认这些凭证的真实性、合法性和准确性，包括土地增值税清算纳税义务人清算申报表、清算凭证等。
3.核算土地增值税应纳税额根据土地增值税政策规定和企事业单位的税前收入、成本等有关数据，计算土地增值税应纳税额。
根据税率和相关减免政策，确保计算结果的准确性。
4.出具鉴证报告对土地增值税清算的相关资料和凭证进行审计，根据审计结果出具鉴证报告。
鉴证报告应包括清算基础、清算数据、清算方法、涉税事项、核算过程和核算结果等。
5.缴纳土地增值税根据土地增值税清算的计算结果，按照规定的缴款期限和方式，将土地增值税款项及时缴纳给国家税务机关，并保留缴款凭证和相关资料。
三、清算后的工作1.整理清算相关资料将土地增值税清算的相关资料进行整理和归档，包括清算的税务凭证、资金凭证、鉴证报告等，以备需要时查阅。
2.协助税务机关的检查根据需要，积极配合税务机关对土地增值税清算的检查和核对工作，提供相关的资料和解释。
3.与纳税人进行沟通和指导通过以上的清算业务操作指南，可以保证土地增值税清算的真实性和准确性，为纳税人和税务机关提供明确的税务依据。
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程(一)
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程(一)会计师事务所从事土地增值税清算审核服务引言•土地增值税清算审核服务是会计师事务所在税务领域的一项重要工作•该服务涉及多个流程，包括土地增值税的计算、清算和审核等流程概述1.确定清算期限•根据国家相关法规和政策，确定土地增值税的清算期限•此期限通常为每年的年底或每季度结束时2.收集土地增值税相关信息•与委托方沟通，了解土地交易的具体信息和相关文件•收集土地购买合同、土地估价、评估报告等文件3.计算土地增值税•根据收集到的信息，按照国家税务局的规定计算土地增值税•需要注意不同地区的税率和减免政策的差异4.编制土地增值税清算报告•将计算出的土地增值税填写到土地增值税清算报告中•报告需要包括具体税额、税款计算细节和相关的凭证等5.进行内部审核•由会计师事务所内部的审计人员对土地增值税清算报告进行审核•确保报告的准确性、合规性和完整性6.提交审核申请•将审计完毕的土地增值税清算报告提交给税务部门进行审核•根据规定，需要在清算期限到期之前完成提交7.税务部门审核•税务部门对提交的土地增值税清算报告进行审核•如有问题，会与会计师事务所沟通并进行补正8.完成审核并开具税务发票•审核通过后，税务部门会开具土地增值税的税务发票•发票上标明了纳税人、纳税基数、税率和纳税期限等信息结论•会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项需要细致操作和准确计算的工作•该服务需要遵守国家相关法规和政策，确保土地交易的合规性和纳税义务的履行重要注意事项1.熟悉税法规定•会计师事务所负责从事土地增值税清算审核服务的工作人员应该熟悉国家税法的相关规定•对土地增值税的计算方法、适用税率、减免政策等要有清晰的了解2.准确收集信息•在进行土地增值税清算审核服务时，应准确收集相关土地交易的资料和文件•包括土地购买合同、土地估价、评估报告、发票等3.严格按照流程操作•在进行土地增值税清算审核服务时，需要按照规定的流程操作•不得随意修改计算方法、填写报告等环节4.内部审核的重要性•会计师事务所应设立内部审计机构，对土地增值税清算报告进行严格的内部审核•确保报告的准确性和合规性5.及时提交审核申请•提交土地增值税清算报告的申请需要在清算期限到期之前完成•如遇特殊原因无法按时提交，应及时与税务部门沟通并说明原因6.预留充足的时间•由于税务部门审核的工作量较大，审核时间可能较长•会计师事务所在计划工作流程时需要预留充足的时间，以确保及时完成审核7.及时处理审核问题•如税务部门在审核过程中提出问题，会计师事务所应及时沟通并进行补正•审核问题的处理应尽快完成，以便保证土地增值税的正常支付总结会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项艰巨的任务，需要对税法规定有深入的了解，收集准确的交易信息，并按照流程进行操作。
土地增值税清算鉴证业务操作指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南一、基本概念1. 土地增值税：是指在土地权益转移过程中，原土地权利人享受土地价值增长所得，按规定缴纳给国家的税金。
2. 清算鉴证：是指对土地权益转移交易进行核实、审核，并出具相关证明文件的过程。
二、业务流程1. 准备工作（1）收集相关资料：包括土地权益转移交易合同、土地权属证明文件、土地估价报告、土地财政部门报备材料等。
（2）调查了解相关情况：包括地块位置、土地使用权类型、权益转移双方情况等。
2. 核实计算土地增值税（1）核对原土地权属证明文件：根据土地权属转移合同，核对原土地权属证明文件的真实性和合法性。
（2）计算土地增值：根据土地估价报告，计算土地的增值额。
（3）确定税款缴纳义务人：根据土地权益转移合同，确定应缴纳土地增值税的义务人。
3. 缴纳税款（1）确定税款缴纳地和方式：根据税法规定，确定税款缴纳地和缴纳方式。
（2）办理税款缴纳手续：将计算出的土地增值税款缴纳给税务部门，并取得缴纳税款证明。
4. 出具清算鉴证文件（1）准备清算鉴证资料：包括土地权益转移合同、土地权属证明文件、土地估价报告、税款缴纳证明等。
（2）编制清算鉴证报告：根据相关资料，编制清算鉴证报告，详细说明土地权益转移交易的相关情况。
（3）出具清算鉴证文件：将编制好的清算鉴证报告打印并加盖公章，作为土地权益转移交易的证明文件。
五、注意事项1. 遵守相关法规法规定，确保操作程序的合法性和合规性。
2. 对土地权益转移交易涉及的文件和资料进行详细核实和审核，防止虚假交易和不法行为。
3. 对税款的缴纳要按时、足额地进行，并妥善保管缴纳税款证明。
4. 清算鉴证报告需要根据实际核实情况编制，准确、详细地描述土地权益转移交易的相关情况。
本文介绍了土地增值税清算鉴证业务的操作指南，从准备工作、核实计算土地增值税、缴纳税款以及出具清算鉴证文件等方面进行了详细讲解。
在进行土地增值税清算鉴证业务时，需要严格遵守法规法规定，确保操作合法合规，并对相关资料进行详细核实和审核，以保证土地权益转移交易的合法性和真实性。
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程1.审查法规和政策文件：会计师事务所首先需要仔细研究与土地增值税清算相关的国家法律法规、政策文件，了解相关政策的适用范围、条件和手续等内容。
这些法规和政策文件通常包括土地增值税法、土地增值税暂行条例等，对于理解土地增值税清算的规定和流程非常重要。
2.搜集相关资料：3.分析土地增值税计算依据：通过分析相关资料，会计师事务所需要确定土地增值税的计算依据，包括土地出让收入、购地成本、拆迁补偿等因素的计算方式和计算规则。
土地增值税计算涉及到多个变量和公式，会计师事务所需要准确理解和应用这些公式，确保土地增值税的计算结果准确无误。
4.计算土地增值税：基于相关资料和土地增值税计算依据，会计师事务所进行土地增值税的计算工作。
这一过程可能需要对大量的数据进行整理和统计，并进行相应的计算和核对。
为了避免误差，会计师事务所通常使用电子表格工具或专业会计软件进行计算，确保计算结果的准确性和可靠性。
5.核对计算结果：6.准备土地增值税纳税申报表：会计师事务所根据相关法规和政策文件的要求，准备土地增值税纳税申报表。
申报表需要包括委托方或相关纳税人的基本信息、土地出让收入、购地成本、拆迁补偿等相关信息，以及土地增值税的计算结果等。
会计师事务所需要确保申报表的填写准确无误，并进行内部审查和审核。
7.审核整体合规性：会计师事务所对土地增值税纳税申报表进行审核，确保申报表的合规性。
审核的内容包括核对委托方的资料是否完整、计算过程是否准确、税务申报是否符合相关法规和政策的要求等。
审核过程中，会计师事务所可能需要与委托方或相关部门进行沟通和协商，澄清相关问题，确保土地增值税清算服务的整体合规性。
以上是会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的主要流程。
在实际操作中，会计师事务所还需要根据委托方的具体需求和相关政策要求进行调整和补充。
同时，会计师事务所还需要与相关税务部门和财务部门保持密切沟通和协同工作，以确保各方面的合作和配合。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发得土增税清算通知书(一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发得清算通知书时，需要先自行判断就是否符合土增税得条件。
其中,土增税应清算得条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；２、整体转让未竣工决算房地产开发项目;３、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
(原则上达到应清算条件得项目，纳税人应该在满足条件之日起9０日内向税务机关办理清算申报手续）。
对于达到可清算条件得项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算,可清算条件为：1、已竣工备案得房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积得比例在85％以上，或该比例虽未超过８5%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用;2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；３、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失得.根据新规，对于达到可清算条件得项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％得项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知.备注:企业在自行测算销售比例时,应尽量将所属分期内得综合楼、会所、车位得面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位得面积,建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积得顺序为1、确权明细报告或者实测报告,2、建设工程规划许可证,3、总规图。
二、确定需要土增税清算后，基础资料得准备1、准备所有项目得证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目得分期情况，就是否存在有争议得地方需要与税局进行协商.项目中得综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋得确权情况及使用情况,就是否存在移交给政府或者产权属于所有业主得自有楼栋，人防车位及非人防车位目前得确权情况及使用情况。
土地增值税清算审核讲解课件
土地增值税清算审核的注意事项
严格遵守法律法规
及时处理问题
清算审核人员必须严格遵守相关法律 法规，确保清算审核工作的合法性和 公正性。
对于在清算审核中发现的问题，清算 审核人员应及时与纳税人沟通，并按 照法律法规的要求进行处理。
全面细致审查
清算审核人员需要对纳税人提交的资 料进行全面细致的审查，确保计税依 据的完整性和准确性。
案例一
某房地产开发企业土地增值税 清算案例分析。
案例二
某企业土地使用权转移过程中 土地增值税清算案例分析。
案例三
某企业土地增值税清算中税前 扣除问题的案例分析。
案例四
某企业土地增值税清算中应税 收入确定的案例分析。
04
土地增值税清算审核的优化建议和展
望
土地增值税清算审核的优化建议
建立完善的清算审核制度
土地增值税清算审核讲解 课件
• 土地增值税清算审核概述 • 土地增值税清算审核的依据和标准 • 土地增值税清算审核的常见问题及处
理方法 • 土地增值税清算审核的优化建议和展
望 • 结论
01
土地增值税清算审核概述
土地增值税清算审核的定义
土地增值税清算审核是指税务机关对纳税人依法应当缴纳的土地增值税税额进行 核定和征收的过程，包括对纳税人土地增值税清算报告的审核和土地增值税税款 的计算、征收等环节。
明确清算审核的标准、流程和责任， 确保清算审核工作的规范化和标准化 。
加强信息化建设
利用信息技术手段提高清算审核的效 率和准确性，例如建立清算审核数据 库、使用智能审核软件等。
强化专业人才培养
加强清算审核人员的培训和考核，提 高他们的专业素养和技能水平，以满 足清算审核工作的需求。
房地产企业土地增值税清算（三）扣除项目的审核
房地产企业土地增值税清算（三）扣除项目的审核房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。
一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
5、实地查看、询问调查和核实。
剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
6、必要时，利用专家审核扣除项目。
二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
三、具体审核的项目和内容：应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。
审核的内容具体包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额。
一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作；2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括：(一）清算范围的界定：1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级群众政府制定的“普通标准住宅”标准，正确分别清算项目中普通住宅与非普通住宅的支出和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确分别征税项目与免税项目，防止混淆两者的边界。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）该当搜集、整理如下材料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证1明材料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明材料。
三、清算项目销售支出的计算（一）商品房销售合同与销售核对，特别要注意合同面积和实测面积。
土地增值税清算审核
③核定征收：对既没有评估价格，又不能提 供购房发票的，地方税务机关可以根据《 税收征管法》第35条的规定，实行核定征收 。 纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征 收的，按照《税收征收管理法》及其实施 细则有关核定征收的规定执行，不得按房 地产开发项目所适用的预征率征收。 核定征收的程序 核定征收率的确定
1、以发改委的立项备案书载明的项目为单 位进行清算： 收入：35000+45000＝80000万元 扣除项目金额：（30000+20000） *1.3+80000*5.5%＝69400万元 增值额：80000－69400＝10600万元 增值率：10600÷69400＝15.27% 普通住宅增值率低于20%，免征土地增值税
问题2、个人独资企业的房地产变更到个人 投资者名下是否征收土地增值税？ 按照个人独资企业法的规定，个人独资 企业的财产为投资人个人所有，因此房地 产从个人独资企业变更到投资人个人，没 有权属变化，不属于土地增值税的征税范 围。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投 资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个 人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产。 1、收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产 的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场 价格或评估价值确定。 2、所有权转移时的确认：签订合同时间？实际交房时间 ？取得房产证时间？
因国家建设需要依法征用、收回的房地产 免征土地增值税，纳税人如有上述转让行 为，应从签订房地产转让合同之日起7日内 到房地产所在地税务机关提出免税申报， 同时提供县级以上政府要求其搬迁的批文 ，经县以上税务机关审核后，免予征收土 地增值税。
土地增值税清算方案
（2）纳税义务人需按照税务机关的要求，提供土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等相关合同、协议、发票等资料。
（3）纳税义务人应自行计算土地增值税应纳税额，并在规定期限内缴纳。
2.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税义务人提交的清算申请后，应及时进行审核。
2.提高土地增值税清算的准确性和效率。
3.降低企业税收风险，合理减轻企业负担。
三、适用范围
1.本方案适用于我国境内从事土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等业务的企业和个人。
2.本方案主要针对土地增值税清算过程中涉及的纳税义务人、计税依据、税率、应纳税额等关键环节。
四、工作流程
1.纳税义务人自行清算
土地增值税清算方案
第1篇
土地增值税清算方案
一、背景
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等行为均需缴纳土地增值税。为确保土地增值税的合规缴纳，降低企业税收风险，本方案旨在规范土地增值税清算流程，提高清算效率。
二、目标
1.确保土地增值税清算的合法合规性。
六、总结
本土地增值税清算方案旨在规范土地增值税清算流程，提高税务管理的规范化和科学化水平。通过明确清算流程、注意事项等内容，有助于降低企业税收风险，保障纳税人合法权益。希望相关纳税人及税务机关严格遵循本方案，共同为构建公平、公正的税收环境作出贡献。
（2）确保申报数据的真实性、准确性和完整性。
4.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税申报后，进行资料审核和现场核查。
（2）对申报数据有异议的，要求纳税人提供补充资料或说明。
（3）税务机关审核完毕后，出具土地增值税清算结果。
土地增值税清算流程
增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税介绍:1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税清算的条件及时间:（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
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问答精选
土地增值税如何进行清算审核？
【标 签】土地增值税,清算审核
【业务主题】企业破产清算
【来 源】内蒙古国税
一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税
发〔2009〕91号）规定：“第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资
人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
”
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注??等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管
理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
”
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
”
关联知识：
1.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知。