2019郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告47P

祥云国际 爱莲湖畔 天润天城 锦泰·山水缘二期 新贵华城 龙泉名邸二期 华宁春城 鸿翔·尚城 龙凤嘉园
建筑类型以小高层为主，大多采用混合形态。高层产品日益普遍。
区域市场分析
高层
市场篇
主力面积分析
案名
石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景
60以下 60-80
区域市场分析
80-90
单间
二房
三房
四房
户型面积(平方米)
华天大酒店、雄森大酒店、大江南酒楼、天一名邸酒店、沃尔玛 超市、中国银行、建设银行、中国电信、中国移动等
大型公建 五岭广场
人文资源
市一中、北湖实验中学、郴州工业交通学校、政府规划中公立小 学及幼儿园等，医院有市第一人民医院（南院）等
道路开阔，出行较为便利，配套齐全。
市场篇
配套图片
立地分析
项目周边多汽配修理店，较为杂乱，小环境不佳。
经过数十年的开发建设，矿产 成为该市六大支枝产业之一，为中 国主要的有色金属生产基地。
环境篇
2019-2009年郴州国民生产总值
国民生产总值
郴州近6年的GDP逐年稳步上涨，基本保持10%以上的年增长。经济发展状况良好。
环境篇
2009年郴州三产业
产业结构
郴州第二产业是其支柱性产业，包括采掘工业、制造业等。二、三产业发展也较为迅速。目前， 已有香港华润、香港怡丰、香港万邦、菲律宾康达、隆平高科、广州藏龙、青岛啤酒等20多家 国内外知名企业来郴投资。 另外临武鸭、永兴冰糖橙、东江鱼、桂阳烟、裕湘面条、桂东玲珑茶、资兴狗脑贡茶等农副产 品享誉省内外。
另外该区域还拥有湘南地区最大的 城市广场——五岭广场，目前正在 进行地下商场的建设，总面积约2万 ㎡，预计10月左右开始营业。
该区位日益成为郴州政治、商业、 文化中心。
市场篇
立地分析
属性界定 区域属性
描述
诠释
交通状况 商业配套
七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路开阔，目前正在修路， 预计十一完工，届时路况会很好。七里大道有14、29等公交线路， 燕泉路上有9、15、18等公交线路，可方便到达全市各地
市场篇
户型分析
项目
石榴湾二期 湘南人家
芙蓉丽景
区域市场分析
亿枫·翠城
苏仙·御景 湾
远志·丽都 花园
御璟城市花 园四期水郡
祥云国际
典型 户型
面积
147.3㎡ 三房两厅二
卫
户型 评价 （优点）
户型方正， 干湿分区， 动静分离。 客厅大景观 阳台，两个 卧室朝南。
户型 评价 （缺点）
客厅过道浪 费面积。有 一间卧房及 客厅朝北， 光线较差。
郴州的商品房销售在2019年达到一个高峰，销售面积135.8万㎡，较05年增加40.6万㎡，增幅 为42.6%。但07、08年降幅明显，08年甚至低于05年的销售水平。09年市场回暖，但也没超过 06年的市场。
目前人均居住面积在24平方米左右。
环境篇
市场基础
郴州的房地产市场区域性明显，市场发展虽相对稳定，但市场容量依旧有限。
芙蓉丽景
亿枫·翠城
苏仙·御景湾
远志·丽都花园
御璟城市花园四期水郡
祥云国际
爱莲湖畔
天润天城
锦泰·山水缘二期
新贵华城
龙泉名邸二期
华宁春城
鸿翔·尚城
龙凤嘉园
个案规模集中在10-20万㎡，以大型社区为主。
市场篇
建筑形态分析
案名
多层
小高层
石榴湾二期湘南人家 芙蓉丽景 亿枫·翠城
苏仙·御景湾 远志·丽都花园 御璟城市花园四期水郡
73㎡ 二房二厅一
卫
93㎡ 三房二厅一
卫
94㎡ 二房二厅一
卫
111㎡ 三房两厅一
卫
155㎡ 四房二厅二
卫
139㎡ 四房两厅两
卫
128㎡ 三房两厅
两卫
户型方正， 客厅和主卧 朝南，采光 好。
户型方正， 南北通透， 两个卧室朝 南。
户户朝南， 动静分区、 干湿分离， 270度弧形6 米高观景大 露台。
15.5平米宽 阔入户花园， 可改为一房。 户户朝南， 全明通透， 卧室270度大 露台。
龙凤嘉园
华宁春城
湘南人家
爱莲湖畔
御景城市花园
因郴州城区不大，项目地域差距相对较小，特例举市 内15个指标个案做为市场分析对象。
市场篇
项目概况
案名
总建 在售面积 (万㎡) (万㎡)
产品类型
主力面积 (㎡)
石榴湾二期湘南 人家
14.3
3.0
多层、小高 层、别墅
130-140/四房
芙蓉丽景
6.8 0.2
锦泰·山水 缘
新贵华城
龙泉名邸
区域市场分析
华宁春城 鸿翔·尚城
龙凤嘉园
典型 户型
面积
141㎡
三房两厅两 卫
142㎡
三房两厅两 卫
142㎡
三房两厅两 卫
130.34㎡
三房两厅两 卫
140㎡
三房两厅两 卫
145㎡
三房两厅两 卫
131㎡
三房两厅两 卫
125㎡
三房两厅两 卫
户型 评价 （优 点）
南北通透， 户型方正， 带转角入户 花园，主卧 带转角飘窗
郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告
新联康·中国·长沙 2019.5
目录
环境篇 市场篇 定位篇
环境篇
环境篇
地理位置
郴州市位于湖南省东南部，湘江 、珠江、赣江上游，南峙五岭， 北瞻衡岳。地理坐标为东经 112°13′～ 114 °14′，北纬 24 °53′～26°50′之间。 东接江西赣州，南邻广东韶关， 西接湖南永州，北连湖南衡阳、 郴洲，素称湖南的南大门。东西 宽194公里，南北长217公里，全 市土地总面积19388平方公里，占 全省土地总面积的9.2%。
90%
2019.4
90%
2009.11
95%
2019.1
89%
2009.8
92%
46 48 37.5
2009.1 2019.4 2009.10
97% 93% 100%
市场篇
总建分析
案名
10万㎡以下
10-20万㎡
20-30万㎡
30-40万㎡
40-50万㎡
区域市场分析
50-60万㎡
60万㎡以 上
石榴湾二期湘南人家
郴州作为一个新兴的内陆城市，近二十年获得了较快的发展，特别是工业经济、旅游经济 有长足进步，良好的地方工业格局为吸纳广东等沿海地区的经济辐射奠定了坚实基础。
郴州围绕“创建中国优秀旅游城市”和把郴州建设成为“粤港澳的后花园”目标，致力发 展生态旅游业。
环境篇
2019-2009年郴州固定资产投资及房地产投资情况
户型方正， 南北通透。 功能分区合 理。厨房自 带生活阳台， 带入户花园。
户型方正， 南北通透， 超大入户花 园，270度景 观飘窗。客 卫干湿分离。
南北通透， 大面积入 户花园， 可改一房， 赠送面积 约8㎡。
餐厅稳定面 少，利用率 不高。过道 也较为浪费 面积。
户型设计稍 嫌紧凑，客 厅面积过小。
市场篇
立地分析 区域市场分析
市场篇
区位概况
香雪路
本案
立地分析
本案位于七里大道43号，新城区与 老城区交界处，城南五岭广场板块。
区位条件较好：周边道路四通八达， 沿燕泉路北可到达市中区北湖公园、 兴隆步行街，走107国道南可到武广 高铁郴州站，沿环城南路东可到王 仙岭广场、爱莲湖公园；各项配套 齐全、成熟，一些事业单位及政府 部门也聚集在此。
0%
17.5二房/23三房
2019.5
20%
未定
2019.7月底
0%
未定
2019.7月左右（多层） 2019年年底（小高层）
0%
39-43
2019.1
50%
50
44.8
50 48.6 51 43 44
2019.10
0%
2009年年初（1号栋）
2009.5（2号栋）
60%
2009.7（3号栋）
2019.5
多层 73/96/二房/三房
亿枫·翠城 17 2.05
高层
94/二房
苏仙·御景湾 10
8.6
多层、小高 105-111/124-130/ 层 三房
均价 (元/㎡)
3100
2400 未定
未定
远志·丽都花园 4.9 2.7
小高层 140-155/四房
2800
御璟城市花园四 期水郡
26
1.8
多层、小高 层、别墅
2.3
小高层
13.3
3.1
多层、小高 层、高层
141/三房 135/三房 142/三房 121/三房 130/三房
145/三房 131/三房 125/三房
3600 3600 3600 3550 3400
3200 3700 3000
区域市场分析
主力总价 （万元）
公开 时间
销售率
40-43
2019.10
地块周边有一些事业单位及政府部门，如市政府、北湖区政府、市公路管理局、市公安局北湖分 局、中国中铁五局五公司、市建设局等，为该区域带了一定住房需求。
市场篇
地段关键词：
立地分析
城南新区·城市广场商圈·成熟居住区
市场篇
部队地块
家属区地块
立地分析
地块呈矩形，临七里大道。东西面长， 南北面窄。 总共分为3个部分，已经取得使用权 的地块面积为17644.3㎡，即将取得 使用权的南北两个地块面积分别为： 9691.2㎡、5694.7㎡。 地块总面积：33030.2㎡